（法学专业论文）量刑程序研究.pdf

论不动产的善意取得制度 摘要 善意取得制度是我国物权法中的一项重要制度 该制度设立的宗旨是维护 物权交易的动态安全 并调整物权人与第三人之间的利益关系 现在已被世界 上大多数国家的民法所承认 但一般国家都是仅限于动产范围 不动产不适用 善意取得 我国新颁布的 物权法 对善意取得制度作了明确的规定 正式确 定了善意取得制度 既确定了动产的善意取得制度 也确定了不动产的善意取 得制度 这样符合我国国情 对维护交易秩序 保护善意第三人的合法权益 调整我国物权关系将会起到重要作用 我国 物权法 善意取得制度的适用范 围扩大到不动产是发展的必然 有其重要的历史意义 本文第一部分 通过对不动产善意取得制度渊源的介绍和分析 简要阐述了 善意取得制度是怎样向不动产过度的过程 说明了不动产善意取得制度产生的 必要性 通过对不动产善意取得制度构成要件和法律效果的深入分析可以使得 我们对不动产善意取得制度有一个总体的把握和理解 从而得出不动产取得制 度存在的价值 明确了不动产善意取得的功能 第二部分 通过对不动产善意取得制度的相关问题研究 尤其是对于不动 产登记的相关问题对善意取得制度影响的研究和我国不动产善意取得制度在司 法实践中遇到的问题分析使得读者对司法实践中有关不动产善意取得制度的问 题有了更加具体的了解和把握 第三部分 通过对国外相关立法的研究 以比较法的视野来分析不动产善 意取得制度 这一部分的研究会促进我国吸收借鉴国外的先进经验 为我国民 事上诉制度的完善提供理论指导 第四部分 通过对不动产善意取得制度的综合分析和论述得出对不动产取 得制度的完善方案和立法建议 另外 通过对不动产善意取得制度的研究 希望 更多的人对我国所有权变动问题中的不动产善意取得制度有更加深入的理解 从而广大的法律学习者能够多多的提出对这方面制度的完善和创新意见 使得 我国的法律法规得到更好的完善和发展 关键词 不动产善意取得 法律构建 登记瑕疵 完善 立法建议 o nt h es y s t e mo fb o n af i d ea c q u i s i t i o n o fr e a le s t a t e a b s t r a ct t h e a c q u i s i t i o no fg o o d w i l ls y s t e mi st h ei m p o r t a n tp a r to fp r o p e r t y1 a wi nc h i n a i t sm a i np u 印o s eist op r o t e c td y n a m i cs e c u r i t yo ft r a d i n ga n da d j u s tt h eb e n e f i t r e l a t i o n s h i pb e t w e e np e o p l e t h ec i v i ll a wo fm o s tc o u n t r i e sa d m i t t e dt h es y s t e m so m ec o u n t r i e sa d m i t t e dt h e y s t e m o n l yi nt h ef i e l do f m o v a b l ep r o p e r t y b e c a u s ei t d o e sn o ta p p l i c i b l et ot h ef i e l do fi m m o v 山l ep r o p e r r t y t h en e w l yi s s u e dp r o p e r t y l a wi no u rc o u n t 叫h a sav e 巧c l e a rs t a t e m e n ta b o u tt h es y s t e m i td o e sn o to n l y d e t e n n i n et h ea c q u i s i t i o no fg o o d w i l ls y s t e mi nt h ef i e l do fm o v a b l ep r o p e r t y b u t a l s oi nt h ef i e l do fi m m o v a b l ep r o p e r t y w h i c hi sa c c o r d a n c ew i t ho u rn 撕o n a l c o n d i t i o n s i na d d i t i o n i th a sag r e a te f f e c to nb a l a n c i n gt h et r a d i n gm l e s p r o t e c t i n g t h et h i r dp e o p l e s1 e g a lr i g h ta n da d j u s t i n gt h er e l a t i o n s h i pa m o n g p r o p e r t ys i d e s i ti s n e c e s s a r yi nt h ep r o c e s so fd e v e l o p m e n ta n d 如uo fh i s t o d c a lm e a n i n gt oe x p a n dt h e a p p l i c a b l ef i e l do ft h es y s t e mt ot h ef i e l do fi m m o v a b l ep r o p e r t y i nt h ef i r s t p a r t o ft h i s p a p e r t h ea u t h o re x p r e s s e dt h en e c e s s i t yo ft h e a c q u i s i t i o no fg o o d w i l ls y s t e m i nt h ef i e l do fi m m o v a b l e p r o p e r t yt h r o u g h i n t r o d u c t i o n a n a l y s i sa n dt r a n s f e r e n c e r e a d e r sc a nu n d e r s t a n dt h es y s t 锄f o n n i i i w h o l ed i r e c t i o n r e a l i z et h ev a l u eo ft h es y s t e m se x i s t e n c ea n dd e t e n l l i n et h e 如n c t i o nd u n gm ef 0 1 l o w i n ga c t i o n d e 印1 ya n a l y z i n gt h ee l e m e n t sa n d1 e g a le f l f e c t s o ft h es y s t e m i nt h es e c o n dp a n r e a d e r sw i l lb ea w a r eo ft h ep r o b l e mi np r a c t i c a lj u r i s d i c t i o n d u r i n gt h er e s e a r c ho fr e l a t e dp r o b l e m s e s p e c i a l l yt h ei n f l u e n c eo f t h ea c q u i s i t i o no f g o o d w i l ls y s t e mo v e ri m m o v a b l ep r o p e r t yr e g i s t e ra n do t h e rr a i s i n gp r o b l e m si n p r a c t i c a lj u r i s d i c t i o n i nt h et h i r dp a n t h r o u g hr e s e a r c h e so fo t h e rc o u n t r j e s 1 a w t h ea u t h o ra n a l y z e d t h ea c q u i s i t i o no fi m m o v a b l ep r o p e r t ys y s t e mf r o mt h ec o m p a r a t i v ep e r s p e c t i v e t h e r e s e a r c hi nt h i sp a nw i l l b e n e f i to u rc o u n 时a b s o r b i n gt h ea d v a n c e de x p e r i e n c e 仔o m a b r o a d a l s oo f f e r i n gt h e o r e t i c a li n s t m c t i o nt ot h ea c c o i n p l i s h m e n to f c i v i la p p e a l i nt h e1 a s tp a r t t h ep e r f e c t i n ga n ds u g g e s t i o no fl e g i s l a t i o nh a v eb e e ne x p l a i n e d t h r o u g hc o m p r e h e n s i v ea n a l y s i sa n dd e t a i l e de x p r e s s i o n b e s i d e s d u n n gt h er e s e a r c h u p o nm es y s t e m m o r ep e o p l ei n o u rc o u n t r yw i l lu n d e r s t a n dt h ea c q u i s i t i o no f i m m o v a b l ep r o p e r t ys y s t e mi nt h ep r o b l e mo fp r o c e s s i o nr i g h tc h a n g i n gc l e a d y t h e r e f o r e t h el a w 一1 e a m e r sw i l ld i s c o v e rb e t t e rc r e a t i v ei d e ar e l a t e dt ot h es y s t e m w h i c hw i l la l s ob e n e f i tt h el a ws y s t e mo fo u rc o u n t u k e y w o r d s t h ea c q u i s i t i o no fi m m o v a b l ep r o p e r t y 1 e g i s l a t i o n r e g i s t e rt h e s h o r t a g e 向1 f i l l s u g g e s t i o no f1 e g i s l a t i o n i v 引言 善意取得制度对于保护善意取得财产的第三人的合法权益以及维护交易安全具有重要的 意义 我国市场经济飞速发展 不动产交易也得到了极大的发展 交易安全在当今社会就显 得尤为重要 尤其是交易安全的相应制度建设 将直接影响着我国稳定健康的经济秩序 我国 物权法 善意取得制度的适用范围扩大到不动产是发展的必然 有其重要的历史 意义 在不动产的交易过程中 权利人和善意受让人在某种程度上看都是 受害人 二者的 利益都需要保护 因此在价值发生冲突的时候就必须通过利益衡量确定法律手段进行协调 法律正是在通过利益权衡 从一定程度上牺牲了所有权人的利益 选择了维护商品交易安全 和良好秩序的不动产善意取得制度 而不动产的善意取得制度能够保护受让人合理的信赖利 益 降低调查成本 保证交易的安全和便捷 提高效率和鼓励交易 最大限度地创造社会财 富 于此 不动产的善意取得制度就有了其确定的必要性 提到对我国的不动产善意取得制度的研究首先要对不动产进行明确 我国的法学家王利 明主持的 中国民法典学者建议稿 中指出 不动产是指依其自然性质不能移动 或者一经移 动便使其用途受到损害的物 包括土地 土地定着物与不动产尚未分离的出产物等 1 中国社 会科学院法学研究副教授常鹏翱对不动产善意取得制度的研究范围进行了分析 指出不动产 物权善意取得的对象局限在所有权 他物权 顺位等不动产负担的物权性利益范围之内 以 不动产为物的债权 税收等国家公共负担不以登记为存续要件 也就不能适用不动产的善意 取得制度 2 德国学者曼弗雷德 沃尔夫在 物权法 一书中针对善意取得的排除规定进行了解释 他的观点也同时体现了德国民法对不动产善意取得的认定 曼弗雷德 沃尔夫认为 通过不 动产登记薄的公信力 那些相信不动产登记薄正确的的法律交易者应该得到保护 而知道不 动产登记薄不正确的人不能得到保护 同样 如果在登记薄中进行了异议登记 指出登记可 能不正确时 法律对此类人也不得再提供保护 3 罗杰 h 伯恩哈特和安 m 伯克哈特认为 只有已经支付对价的购买人是不动产善意取得的一个重要条件 在美国一些数州里 不论是 立法上还是在司法审判中 只有支付了对价的在后购买人才能得到保护 只有支付对价的人 1 参见王利明主编 中国物权法草案建议稿及说明 中国法制出版社2 0 0 1 年 第8 9 页 2 参见常鹏翱 物权法的展开与反思 法律出版社 2 0 0 7 年 第2 5 8 页 3 参见 德 曼弗雷德 沃尔夫 物权法 吴越 李火雪译 泫律出版社2 0 0 2 年 第2 0 0 页 才能以一种有意义的方式对登记档案表示信赖 4 总的来说 善意取得制度的起源主要是大陆法系国家 对于善意取得制度各国的立法态 度大体有支持不动产的善意取得制度和反对不动产的善意取得制度 而我国在2 0 0 7 年3 月颁布 的 物权法 中对善意取得制度进行了更加详尽的规定 并将该制度的适用范围由动产扩大 到不动产 立法有了飞跃性的进步 但是 动产善意取得制度和不动产的善意取得制度在立 法和司法实践中还是存在很多不同之处的 而 物权法 中将这两者统一规定 使得不动产 物权在司法实践中出现了诸多问题 因此 本文对不动产善意取得制度在适用中的难点进行 分析 并提出相关建议 以求对该制度的完善有更深入的把握 由于在不动产善意取得制度中存在不动产登记的瑕疵问题 这就使不动产善意取得制度 的相关立法规定显得非常重要 从而也说明了对于不动产善意取得制度进行深入的学习和分 析是相当有必要的 且在司法实践中 不动产转让行为是非常复杂的 容易出现无权处分人 擅自处分财产等多种情况 也出现了许多错误登记的现象 这就使得不动产善意取得制度有 着更为重要的意义 综上所述 从目前的 物权法 中对不动产善意取得的规定来看 仍有不少需要进一步 完善和修正的地方 值得我们深入研究和思考 制度完善才能有效地避免不必要的争执与冲 突 构建经济发展的良好秩序 本文从善意取得制度的基本理论入手 引出我国不动产善意取得制度的相关构建问题 通过和动产善意取得制度的对比得出了不动产善意取得制度的存在之必要性 从而对我国不 动产善意取得制度在立法和实践中存在的问题进行具体的分析 其中结合我国 物权法 中 不动产善意取得的规定 着重研究 物权法 关于不动产善意取得构成要件的规定以及如何 完善不动产善意取得制度 并结合具体案例分析目前司法实践中存在的一些问题 提出应该 进一步建立完善的登记制度 充分的分析和论证不动产登记制度对善意取得的影响等问题 最后提出了完善善意取得制度的有效方案 并且提出了相关的立法建议 4 参见 美 罗杰 h 伯恩哈特 安 m 伯克哈特合著 钟书锋译 不动产 法律出版社 2 0 0 5 年1 0 月 2 2 0 2 3 0 页 一 不动产善意取得制度的基础理论 一 不动产善意取得制度的概述 1 善意取得制度的渊源 民法的善意取得制度可以追溯到罗马法和日耳曼法这两个重要的历史渊源 在罗马法中 土地是最基本的不动产形式 而按照罗马法中对物的一种特殊分类方法 即按照物的重要性 及其所有权的转移是否需要履行法定形式的分类标准 物分为要式移转物和略式移转物 罗 马法的所有权观念是具有绝对性的 由于所有权的这种绝对性 所有权人对于所有物所具有 的不受限制的追及力则可以体现为 发现我物之处 我取回之 而与罗马法绝对的所有权 观念相反 日耳曼法奉行 以手护手 原则 严格限制所有权的追及效力 强调 任意将动 产交付他人者 仅能向其相对人请求返还 如该他人将之让与第三人时 除得对相对人请求 赔偿或其他权利外 不得对第三人请求返还 即就动产对第三人之物请求权加以限制 6 日耳 曼法上的 以手护手 原则 乃是基于其 权利 与 占有 融为一体的观念 由此观念出 发 占有其物者即有权利 而有权利者亦须占有其物 故受让占有者可能取得其权利 而有 权利者未占有其物时 其权利之效力 亦因之减弱 7 基于以上阐述可以看出 日耳曼法对 于所有权追及力的限制 实质上也与第三人是否为 善意 没有太大的相关性 近代以来民法的物权体系是从罗马法抽象的所有权观念基础上建立起来的 近代以来民 法也承认了所有权具有绝对权性 在我国物权法也有类似规定 我国 物权法 第3 4 条规定 无权占有不动产或动产的 权利人可以请求返还原物 此条文即表明了所有权所具有的追 及力 随着社会经济与商品交易现代化的迅猛发展 基于商品经济的发展与交易安全保护之 需要 罗马法上所有权所具有的那种绝对的追及力已经不能为当今社会所适用 因此 日耳 曼法上的 以手护手 原则 即 任意与他人以占有者 除得向相对人请求返还外 对于第 三人不得追回 惟得对相对人请求损害赔偿 8 遂重新得到重视 并与近代以来民法所承袭 的罗马法所有权观念相融合 就此产生了善意取得制度 具体而言 一方面 采纳日耳曼法 以手护手 原则的效力 使所有权无限的追及力受到限制 第三受让人无权处分的风险负 j 周桁 罗马泫原论 北京 商务印书馆 2 0 0 1 年 3 3 9 3 6 6 页 6 谢往全 民法物权论 北京 中国政法大学出版社 1 9 9 9 年 第2 1 8 页 7 同 卜 第2 1 8 页 8 史尚宽 物权法论 北京 中国政法大学出版社 2 0 0 0 年 第1 2 2 页 担被移除 另一方面 在近代以来的民法上 所有权毕竟是物权体系的基础 是私权的核心 因此要对所有权的追及力给予限制 就必须强化第三人的值得受法律保护的理由 为此 近 代民法导入罗马法取得时效制度中的善意要件 从而使所有权的追及力受到限制的理由 由 以手护手 上升为 第三人善意 相应的 以手护手 与善意取得在制度构建的目的上 也就拉开了差距 以手护手 仅仅是消极地限制所有权追及效力的原则 而善意取得则是积 极地使善意第三人取得所有权的制度 9 2 善意取得制度向不动产领域的突破 所谓善意取得 又称为即时取得 是指无权处分人将其动产或不动产转让给受 止人 如果 受让人取得该动产时出于善意 则受让人将依法取得对该动产的所有权或其他物权 可见善 意取得包括了财产所有权的取得与其他物权的取得两方面的内容 作为适应现代商品经济发 展需要而产生的一项法律规则 该制度旨在保护交易安全 维护市场交易的正常秩序 然而 最初善意取得制度只适用于动产领域 对于不动产是不适用善意取得制度的 最初的善意取得制度只适用于动产领域主要体现在 法国民法典 对善意取得制度的相 关规定 善意取得制度建立十法国民法典 法国民法典规定了及时取得制度 也可以这样来 说 法国民法典 完成了善意取得由习惯法到成文法的转变过程 法国早期古代法奉行 动 产无追及力 的法谚 即动产所有人不得请求从占有人处善意取得动产的第二人返还的规则 公元1 5 到1 7 世纪法国民法继承了罗马法动产所有人对标的物享有无限制追及权的原则 旧所 有权人又可以就动产提起要求返还的诉求 到1 8 世纪以后 随着经济生活的发展 人们对交 易安全的需求越来越强烈 要求进一步限制原动产所有人的追及权 于是 1 8 0 4 年 法国民 法典 通过第2 2 7 9 条 第2 2 8 0 条规定了善意取得制度 但法国民法典称善意取得为即时取 得 将其规定在法典的第 二十章 时效 的第四节 若干特别的时效 中 观念上把即时取 得作为一种时效加以对待 1 1 根据第2 2 7 9 条第1 款 对于动产 自主占有具有与权利证明书 相等的效力 的规定 如果具备了自主占有和善意 动产占有人就可以根据即时取得制度而 成为占有物的所有人 此外 法国民法典第2 2 7 9 条第2 款则规定遗失物 盗窃物不适用善意 取得 允许权利人在三年内向占有人回复 基于土地交易不多的现实 法国大革命后多数人 9 韩松 姜战军 张翔 物权法所有权编 中国人民大学出版社 2 0 0 7 年 第3 6 2 页 陈华彬 物权法 北京 法律出版社 2 0 0 4 年 第3 3 0 页 尹田 法国物权法 北京 法律出版社 1 9 9 8 年 第 2 0 2 页 通说认为法国法上善意取得立足于时效效果 亦即法国民法承认善意取得制度的法律依据为即时时效一罗马法的短期取得 时效 这也充分体现了罗马法对法国民法的影响 参见陈华彬 物权法 北京 法律出版社 2 0 0 4 年 第3 3 5 页 然 而学者尹田有不同观点 认为法国法上的善意取得其立足点实在于善意受让人之 占有 事实 亦即动产的善意受让人是 基于自主占有而取得所有权 参见尹田 物权法理论评析与思考 北京 中国人民大学 版社 2 0 0 4 年 第3 0 7 页 4 希望将通过革命获得的土地所有权得到确认保护 而不是转移所有权 1 2 因此 立法更注重保 护所有人的利益 其制定的善意取得也仅适用于动产 相比法国民法典而言 德国民法典则对善意取得制度进行了较大的完善 德国从1 8 世纪 中期开始 在德国国内的各邦进行了系统编纂法典的工作 其中最著名的是 普鲁士普通邦 法 和 奥地利民法典 这两部法典 其中 普鲁士普通邦法 在一定程度上对动产所有权 的善意取得制度进行了否定 但是与此同时也对动产取得人予以保护的情况作出了相关的规 定 而 奥地利民法典 则在较大范围内承认了动产的善意取得 总体上认可善意取得制度 最终 善意取得制度在1 8 9 6 年公布的 德国民法典 中首次以明文规定的形式得以确立 其 不仅确立了动产的善意取得制度 而且确立了不动产的善意取得制度 这在一定程度上也反 映出了德国在那一时期对于不动产的交易需求的增加 以及生产力的发展和商品经济的发展 仅仅对于动产的善意第三人取得权利的保护已经不能满足当时交易的法律安全保护的需求 由此善意取得制度从动产突破至不动产领域 德国民法典完全继受了日耳曼法的 以手护手 原则 其中第9 3 2 条规定 物即使不属 于出让人 受让人也可以因第9 2 9 条规定的让与成为所有权人 但在其根据上述规定取得所 有权的当时非出于善意的除外 第9 2 9 条规定 转让动产所有权需有所有权人将物交付于 受让人 并就所有权的转移由双方成立合意 受让人以占有该物的 仅需转移所有权的合意 即可 这两条都可以看出德国民法典对动产的善意取得制度所作出的规定 同时 德国民 法典 第8 9 2 条第l 旬 为权利取得人的利益 关于以法律行为取得土地的物权或者土地物 权之上的物权的情形 土地登记薄记载的内容应为正确 但是如土地登记薄上记载有对抗此 项权利的正确性的异议抗辩时 或者取得人明知此项权利不正确时除外 依此条规定 可 以基于土地登记簿册的公信力而取得土地上的权利 尽管该条采用了 登记簿册的公信力 而不像规定动产物权善意取得的第9 3 2 条直接采用 从无权利人处善意取得 但同属善意取 得并无实质的差别 事实上突破了善意取得仅限于动产的限制 将善意取得的适用范围扩大 到了不动产 这一点也为德国立法者所明确承认 1 3 正因为如此 在德国民法文本中用立法语 言表述的 登记簿册的公信力 往往在学理中表述为 土地权利的善意取得 或者 不动产 物权的善意取得 m 同时 德国民法典同时还规定了如果存在受让人知情和异议登记的情况 是不可以适用不动产的善意取得的 由此可见德国民法典对善意取得的完善不仅突破至不动 产 而且也对不动产的善意取得制度作出了相关的完善 下茵 不动产物权变动和交易安全 北京 商务印书馆 2 0 0 4 年 第1 1 5 1 1 6 页 常鹏翱 物权法的展开与反思 北京 法律出版社 2 0 0 7 年 第2 2 8 页 常鹏翱 善意取得仅仅适用于动产物权吗一一种功能主义的视角 中外法学 2 0 0 6 年第6 期第1 8 卷 第6 6 2 页 由此可见 善意取得作为一项独立的物权制度 最初只适用于动产领域 至 德国民法 典 颁行才 将善意取得制度的领域扩展至不动产 总的来说 根据以上的分析和阐述 善意 取得制度由动产扩展到不动产也是历史发展的必然 是适合生产力的发展和经济的不断进步 的趋势的 这也对保护动态的交易安全提供了完善和稳固的法律基础作为其强大的后盾 从 而使得第三人即善意的第三人从无权利人处取得权利有了完善的法律依据 实现了整个交易 秩序和交易安全大局良好有序的运行 二 我国不动产善意取得制度的法律构建 1 不动产善意取得的构成要件 物权法 第1 0 6 条规定 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的 所有权人有 权追回 除法律另有规定外 符合下列情形的 受让人取得该不动产或者动产的所有权 受 让人受让该不动产或者动产时是善意的 以合理的价格转让 转让的不动产或者动产依照法 律规定应当登记的已经登记 不需要登记的已经交付给受让人 受让人依照前款规定取 导不 动产或者动产的所有权 原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失 当事人善意取得其他 物权的 参照前两款规定 这是我围法律首次对善意取得制度作出明确规定 由此可见 我 国对动产的善意取得和不动产的善意取得没有作出区分的规定 但是我们可以从中总结出不 动产物权的构成要件有以下几点 受让人基于交易行为取得不动产物权 受让人受让不动产 时是善意的 受让人受让不动产物权所支付的价格是合理的 转让的不动产已经登记 不需 要登记的已经交付给受让人 1 转让人对转让的不动产无权处分 所谓无权处分 是指没有处分权而处分他人的财产 也就是权利人无处分权但却从事了 法律上的处分行为 我国 物权法 第1 0 6 条虽然没有直接写明转让人对转让的财产无权处分 但从其条文的描述 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的 可以看出 在不动产善 意取得的情况下 转让人为无权处分人 其处分的不动产自然为无权处分 无权处分是适用 善意取得的基础和前提 设立善意取得制度的目的就是为了解决无权处分情况下交易的各方 当事人间的利益平衡问题 如果处分人对其处分的不动产享有处分权 第三人基于其有权处 分行为直接取得不动产物权 则不需要通过善意取得制度来取得 1 5 2 受让人取得不动产物权是基于有偿的交易行为 5 参见崔建元 物权法 中国人民大学出版社 2 0 0 9 年7 月版 第7 6 9 1 页 不动产善意取得制度的立法目的主要是为保护交易的安全 要实现这个立法目的 贝i j 必 须通过具体的交易行为来实行 只有这些具体的交易行为得到了法律保障 才能使得整个经 济运行中的交易安全得到有效的保障 市场经济才能够进行正常的运行 任何非交易性质的 取得 以及任何不包含对权利的处分而仅仅导致债法权利产生的变动过程 均不适用善意取 得制度 1 6 例如 受让房屋所有权 建设用地使用权或设立不动产抵押权等 直接依据法律规 定 如继承 征收等 而取得不动产物权 不包括在内 还有 我国现行法禁止国家土地所 有权转让 禁止集体土地所有权依民事程序流转 不存在国家土地所有权 集体土地所有权 的交易 所以 无发生善意取得的余地 盯因此 不动产善意取得制度中的第三人取得物权的 前提条件就应当是交易行为 交易行为即是指移转不动产的行为 3 受让人在受让不动产物权时为善意 善意是不动产善意取得的重要构成要素 只有第三人善意的情况下 取得人取得不动产 才能受到法律的保护 取得人取得物权才能具有其正当性 才能真正的符合不动产善意取得 的标准和条件 以便适用不动产善意取得的制度 这里的善意 含义如何 存在着不知情说 和不知情且无重大过失的分歧 1 8 由于不知情说意味着要求真正权利人必须举证受让人明知不 动产登记薄的记载与真实的物权关系不符 即要求举证受让人的内心状态 使真正权利人处 于极为不利的境地 过于苛刻有失权衡 我同意后一观点 将善意界定为 受让人无重大过 失地不知不动产登记薄记载的物权关系与真实的物权关系不一致 同理 恶意取得不动产物 权的 不在保护之列 基于不动产登记的公信力 应推定信赖不动产登记薄记载的受让人为 善意 1 9 4 受让人受让不动产物权已经支付合理的价款 德国民法典 第8 9 2 条和 瑞士民法典 第9 7 3 条规定 交易行为并不限定为有偿行为 无偿的行为亦可发生善意取得 而我国 民通意见 第8 9 条规定第三人善意 有偿取得共有 财产时 其合法权益才应当维护 2 0 需要指出 建设用地使用权 不动产抵押权等他物权的善 意取得 是参照 物权法 第1 0 6 条第一款的规定 因而不宜机械地要求不动产抵押权发生善 意取得时 也要求抵押权人必须支付合理的价格 2 1 参见 德 鲍尔 施蒂尔纳 德国物权法 1 册 张双根译 法律出版社 2 0 0 4 年 第4 9 4 页 参见崔建元 物权法 中国人民大学出版社 2 0 0 9 年7 月版第7 6 9 1 页 德国民法及其学说 中国台湾地区学者坚持不知情说 见 德国民法典 第8 9 2 条 第8 9 3 条 德 鲍尔 施蒂尔纳 德 国物权法 上册 张双根译 法律出版社2 0 0 4 年 第5 0 0 页一5 0 2 页 于泽鉴 民法物权 通则 所有权 总第一 册 三民书局2 0 0 3 年 第1 2 5 页 参见崔建元 物权法 中国人民大学出版社 2 0 0 9 年7 月版 第7 6 9 1 页 巴金 论不动产登记公信力与第三人利益保护 中国政法大学硕士学位论文 第2 0 页 参见崔建元 物权法 中国人民大学出版社 2 0 0 9 年7 月版 第7 6 9 1 页 7 5 不动产物权已经登记在受让人名下 根据我国 物权法 第1 0 6 条规定 转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记 才能构成不动产的善意取得 其原因在于 根据不动产物权变动的变动规贝0 对于依法应当 登记的不动产登记完毕 才能完成不动产物权的公示 所以 只有依法登记才能作为不动产 物权权属的唯一依据 于此相对的交付或占有都不能作为不动产物权权属的依据 即只有经 依法登记 不动产物权的设立 变更 转让和消灭才 能发生法律效力 第三人在进行不动产 变更登记后 才能取得该不动产物权 因此 进行产权变更登记是不动产善意取得的构成要 件 2 不动产善意取得的法律效果 1 受让人取得不动产物权 该受让人取得不动产物权并非基于让与人既存的权利 而 是基于善意取得制度取得该不动产物权 故该不动产上的原有权利消灭 由于其利益具有法 律上的原因 所以受让人取得不动产不构成不当得利 同时 受让人取得不动产所有权虽不 是出于原所有人的授意 但由于有法律的强制规定 因此 不构成对原所有权人的侵权 所 以 所有人不得向受让人主张物上返还请求权 也不能向受让人主张不当得利返还请求权 受让人取得不动产物权 是因为法律基于保护交易安全的需要 可以适用不动产的善意取得 制度 受让人终局地保有所取得的不动产物权 2 原物权的所有权人丧失了对该物的所有权 法律出于对原物权所有人的保护 原所 有人可以行使如下救济途径对自己的损失进行弥补 所以原物权所有人对于让与人也就是无 权处分人可就如下权利择一行使 在双方当事人之间 如原有债的关系存在时 可请求让与 人 债务人 承担违约责任 让与人 债务人 无权处分物权 构成侵权责任 原物权人可 请求侵权损害赔偿 让与人 债务人 取得的对受让人的对价 如价款或其请求权 原权利 人可基于不当得利制度请求返还 2 2 3 在让与人与受让人之间权利义务关系可以做以下阐释 如果交易行为不因一般瑕疵 而无效 且基于善意取得制度和该交易行为 受让人取得不动产的所有权 属于正常交易下 的一般法律效果 让与人和受让人双方应当分别就各自的义务进行适当的履行 即受让人支 付合理的价款 让与人移转不动产所有权并与受让人办理不动产产权过户登记 在不动产物权 变动完成后 如果原权利人与让与人之间发生权利纠纷等情形 让与人不得以自己无处分权 或者所有人追索或索赔等原因 而请求受让人返还财产 受让人可以就善意取得制度享有该 不动产的物权 受让人也可以以此来对受让人进行抗辩 2 2 谢在全 民法物权论 上册 三民书局 2 0 0 3 年7 月修订2 版 第4 5 7 页 4 让与人嗣后又取得让与标的物的所有权时 无论是否由于让与人的恶意安排 或是 让与人的偶然复得 例如巧合地购买了标的物 或是让与人和受让人之间让与标的物的关系 不复存在 让与人再取回占有 解释上均认为让与人不能取得物权 原物权人的物权因而复 活 该标的物上的负担也一并复活 2 3 三 不动产善意取得制度的作用和意义 1 不动产善意取得制度有利于保障市场交易有序发展 善意取得制度作为物权法中物权的一项重要制度 其设立的宗旨是维护物权交易的动态 安全 并调整物权人与第三人之间的利益关系 而在这种不动产的动态交易中 由于社会生 活的复杂性经常出现使不动产及其变动与其登记状态不相一致的情况 而确保不动产的交易 安全的前提条件是不动产物权变动与登记状态的一致性 所以由于社会现实生活的复杂情况 使得交易的安全受到了威胁 交易安全由于不可避免的涉及到市场中的交易第三人 从而对 社会稳定 发展和交易秩序都有深刻的影响 不动产善意取得制度正是为避免善意第三人受 到不该受到的损失而导致交易风险而建立的法律制度 这一重要的制度在不动产移转与交易 安全发生冲突的情况下 承认善意第三人取得不动产 从而达到对动态的交易安全的保护的 目的 我国当今社会商品经济不断发展 这就势必要求对动态的交易安全进行有效的保护 只有动态的交易安全有了完善的法律保障才能进一步促进社会的全面发展 在一定程度上对 静态的交易安全也有一定的促进作用 就此而言 法律绝不仅仅是有关正义与公平的伦理呼 唤 而是作为经济增长的制度动因 2 4 2 有利于较好的贯彻和落实民法中的诚实信用和公平原则 不动产善意取得制度 目的是为了保护在不动产交易中的善意第三人 使得善意受让人 取得不动产有其合法有效的法律依据 而不动产善意取得制度对第三人的保护正是对我国民 法中的诚实信用原则和公平原则这两项重要原则有效贯彻和落实 这两项原则尤其是诚实信 用原则属于民法的帝王条款 有着举足轻重的作用 自然要求当事人在交易中遵循诚实信用 同时也注重交易秩序的公平性 由于善意第三人对不动产登记的信赖 并且在公平交易的基 础上向无权处分人支付了合理的对价 由此势必要有一定的制度来维护善意第三人的合法权 益才能实现交易的公平性 也 4 能使得诚实信用原则得到较好的体现 且诚实信用和公平原 则作为民法的基本原则 具有抽象性 而不动产善意取得制度正是这两项原则在司法实践中 2 3 谢在全 民法物权论 上册 三民书局 2 0 0 3 年7 月修订2 版 第4 5 7 页 2 4 美 波斯纳著 法理学问题 中译本 中国政法大学出版社 1 9 9 4 年版 第4 4 页 9 的具体体现和有效适用 由此可见 不动产善意取得制度可以较好的贯彻和落实民法中的诚 实信用和公平原则 3 建立不动产善意取得制度有利于完善我国的民事立法 我国的善意取得制度由动产领域突破到不动产领域体现了我国立法的不断完善 法治的 不断发展和司法实践对法治进步的现实需要 也要求不动产善意取得制度能够不断完善和进 步 不动产善意取得制度在我国确立以来是民事立法进步的显著标志 其在实践中的诸多问 题也促进我国民事立法向着更加完善的方向在不断发展 这种现象就像美国学者伯纳德 施 瓦茨总结的那样 2 0 世纪下半叶 新的利益几乎前所未有地逼迫着法律 要求以法律权利的 形式得到确认 相应地法律也越来越多地确认其存在 将空前大量的权利提高到受法律保护 的地位 2 5 由于我国经济政治的变革和发展也要求我国民事立法应当具有较高的前瞻性 以 便更好的适应经济和社会政治发展的需要 不动产善意取得制度通过对善意第三人与原权利 人利益的衡平 使得交易成本得到节省 也促进了交易秩序的良性发展 由此可见 建立不 动产善意取得制度对于完善我国的民事立法有较大的促进作用 2 5 美 伯纳德 施瓦茨著 美国法律史 中国政法大学出版社 1 9 9 7 年版 第2 7 3 页 1 0 二 不动产善意取得制度的相关问题研究 一 不动产登记的相关问题对善意取得制度的影响 1 不动产登记制度是否完善直接影响善意第三人利益的保护 不动产登记就是指登记申请人向登记机构申请 将不动产物权的变动情况记载于不动产 登记薄之中使得交易的第三人能够对不动产登记薄进行查阅以便对该不动产的变动情况进行 了解 以便对不动产进行公示 物权公示要求当事人应当将物权设立 变动的事实通过一定 的公示方法向社会公开 从而使第三人知道物权设立和变动的情况 不动产登记是不动产物 权设立和变动的主要公示方法 在公示方法中 最重要的就是不动产的登记制度 可以说 完善而具体的登记制度不仅是商品交易有序化的重要保障 也是整个物权法律制度赖以存在 的前提和基础 只有在一个完善而全面的登记制度保障之下 绝大多数不动产物权才能较好 的得以设立并且能够有秩序地进行转移 2 6 不动产登记的重要意义在于物权变动的公示与公信力 通过登记向公众公开不动产物权 的变动情况 使第三人在参与交易时对不动产的归属有一个客观的判断依据 由于登记具有 公信力 所以可以把不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利 在按照不动产登记程序 行使登记的情况下 即使出现使登记错误或遗漏的情况 因相信登记正确而与登记名义人进 行交易的善意第三人 其所得利益仍将受到法律的保护 可见 不动产登记制度的完善与否直 接影响到善意第三人利益的保护问题 2 登记瑕疵的存在是不动产善意取得制度存在的现实需要 作为国家的动态的交易秩序需要由一定的法律规范来进行维护 因为在现实的不动产交 易中存在着大量的登记瑕疵的情况 其不动产登记薄记载的权利人名称和真实的权利人不一 致 那么此时的善意保护的效力则可以发挥出保护善意第三人的作用 否则善意的第三人在 动态的交易过程中就会处在很被动的位置 其法律权益面临很大风险 善意第三人在进行交 易时依据的就是不动产登记薄上所记载的所有权人的信息以及有关权利证书记载的信息 据 此信赖不动产的权利归属的真实性从而与不动产登记薄上记载的权利人进行交易 所以为了 保护第三人的信赖利益 和整个动态的交易秩序就要由善意取得制度对其进行规制 在善意 第三人符合善意取得制度的条件时即可以取得交易的不动产 受到法律的保护 2 6 王利明 物权法研究 中国人民大学出版社 2 0 0 7 年6 月版 1 l 国家制定不动产登记制度 目的就是保障交易安全 维护正常的动态交易秩序 基于受 让人的信赖 即使存在不动产登记的内容不真实等瑕疵的情况 其不利的法律后果也不应当 由受让人承担 而应当由造成不动产登记瑕疵的相关人及无权处分人对此承担责任 而受让 人权利的保护依据的法律制度则是不动产的善意取得制度 3 物权变动 登记效力及善意取得的关系 从1 9 世纪至今 物权的变动 各国都采取公示的方法 而登记是公示中的重要方法之一 关于登记的效力 大陆法系关于物权变动的立法主要分为两种模式 其一是意思主义 其二 是形式主义 意思主义指的是 合同本身直接导致物权变动 而登记仅仅是其对抗要件 该 物权交易模式是以主体意思自由为主导的 该模式强调交易当事人意思的至上性 法国法是 此种立法主义的代表国家 在此种模式下的物权的登记不是物权变动的必要条件 物权登记 只是用来对抗善意第三人 即如果不进行物权登记 当事人间的物权变动就不能对抗合法取 得不动产上权利的善意第三人 只有完成了作为公示方法的登记 其物权变动才具有完整性 的特征 除此之外 任何人都不能对其权利的变动加以否定 所以这也被称为公示对抗主义 而形式主义是指 物权变动的除当事人签订合法有效的合同外 还必须进行登记或交付 即 在不动产的物权变动中必须进行登记才能产生物权变动的法律后果 所以也称形式主义为公 示要件主义 例如德国 瑞士 中国台湾地区等采形式主义 可见 在这些地方登记的效力 是产生物权变动的条件 法国 日本等国家则采取意思主义即登记所产生的效力是可以对抗 善意第三人 在我国对于这三者的关系则显得史加复杂 我国物权法中有对此的规定 不动产物权的 设立 变更 转让和消灭 只有经过依法登记才发生效力 不登记不能发生效力 但是法律 有特殊规定的除外 这是我国不动产物权变动的一般模式 但是上述情况中的例外即我国不 动产物权也存在意思主义 即合法有效的合同即可以产生不动产物权变动 登记只是对抗要 件 我国的土地承包经营权和地役权是意思主义模式 登记可以产生对抗第三人的效力 在 登记对抗主义情况下 物权的变动只要合同生效则即可发生 但是想防止第三个人善意取得 该不动产权则要进行登记才可以 二 不动产善意取得制度的适用情形探讨 在当今的司法实践中关于不动产的善意取得制度的适用分为多种情形 对于不同的情况 下不动产的产权归属都有各自不同的特点 发生在现实生活中的不动产善意取得的案例也是 1 2 各种形形色色的不动产物权在各种不同占有人意志下无权处分方式的缩影 下面我将区分情 形引用三个案例以便更加具体的分析不动产善意取得制度存不同情况下的适用问题 以便对 其作出更加深入的理解 1 共同共有中的不动产善意取得问题 在共同共有中的不动产善意取得问题下面的案例充分的说明了在夫妻共的情况下 对于 产权登记在一人名下 其中单方无权处分房产适用善意取得的情形 周某与严某为夫妻关系 两人在夫妻关系存续期问共同出资购买了一套住宅 产权登记在丈夫周某的名下 在2 0 0 2 年 初 两人关系恶化 周某从这套住房搬出 与严某分居 2 0 0 2 年5 月3 1 同 在严某不知晓的情 况下 周某经房地产中介公司介绍 私自将夫妻共有的这套住房以1 6 万元的市价转卖给不知 情的李某 并与同年7 月3 日去有关部门办理了房屋所有权变更登