北京十三陵别墅项目策划报告_110PPT.ppt

十三陵项目策划报告 上古泰达房地产经纪有限公司 报告目录 区域市场分析项目定位策略营销推广策略销售计划 1区域市场分析 区域市场分析相关市场分析同类产品分析 北京城市总布局的基本方针 改变人口和产业过于集中在市区的状况 从现在起城市建设重点要逐步从市区向远郊区作战略转移 市区建设要从外延扩展向调整改造转移 大力发展远郊城镇 实现人口和产业的合理布局 进一步加强与首都周围的城市和地区的协调发展 郊区化发展是未来重点 区域市场分析 根据 北京城市总体规划 2004 2020年 新城是新的城市空间结构中的重要节点 新城应成为北京中心城人口和职能疏解及新的产业聚集的主要地区 形成规模效益和聚集效益 数据来源 北京城市总体规划 2004 2020年 北京市最新城市发展规划 在原有的卫星城基础上 承担疏散中心城人口和功能 集聚新的产业 带动区域发展的规模化城市地区 具有相对独立性 规划新城11个分别为通州 顺义 亦庄 大兴 房山 昌平 怀柔 密云 平谷 延庆 门头沟 区域市场分析 昌平区域概况 在北京市各区县的功能定位划分中 昌平属于城市发展新区 根据2005年国务院批准的 北京城市发展总体规划 昌平新城被确定为首都规划建设的11个新城之一 功能定位是 重要的高新技术研发产业基地 引导发展高新技术研发与生产 旅游服务 教育等功能 未来一个时期 昌平区经济社会发展的总体目标是 全面推进 三个首选之区 投资创业首选之区 旅游休闲首选之区 生活居住首选之区 建设 努力构建一流的首都城市发展新区 区域市场分析 区域别墅市场概况 依托优越的自然环境 便捷的交通 昌平区别墅市场在前期取得了较大发展 到现在昌平别墅区在北京市场有很高的影响力和客户群体 区域内知名度较高的项目有 玫瑰园 碧水庄园 纳帕溪谷 东方普罗旺斯 一千栋 等 各项目品质差异较大 价格涵盖了自12000 60000万的各个档次 但随着国家限制别墅用地政策的实施 别墅产品供应量呈现了急剧萎缩的状态 该类产品成了稀缺资源 这给小产权项目的发展提供了契机 区域市场分析 区域发展趋势 区域配套的大幅改善 是真正加速该区域别墅发展的动力 昌平八达岭一带的别墅起步虽早 但销售一度受到配套不足的制约 整体发展缓慢 如今 内外兼备 的昌平别墅区 已经赢得了更多国内外人士的青睐 自申奥成功后 北京市政府投资15个亿进行全面改造 市政配套逐渐完善 这无疑给该区域再注入一针兴奋剂 这些对进一步完善该区域的配套无疑都是巨大的利好 京昌高速 五环 六环等高速路纵横交错 联结成一张四通八达的交通网络 城市轻轨更缩短了市中心和昌平八达岭区域的距离 北青路东延 有望连接京承高速及机场高速 昌平是北京的 后花园 有着近50 的森林覆盖面积以及温榆河 小汤山等自然山水资源 一度被皇家望族视为龙脉净土 加上昌平十三陵一带空气质量和水源质量好于北京的南部城镇 而且区域环境保护相对较好 既没有大规模工业污染 也没有大量普通住宅建设 属传统的上风上水地区 制约昌平地产发展的两个重要的因素是配套和交通 随着市政配套的健全和交通的完善 昌平的山水资源和自然环境优势将会越来越明显 区域市场分析 别墅市场研究 2008年上半年 京城新开盘别墅项目为28个 其中纯新盘入市的项目仅有2个 总供应面积仅为6 2万平方米 其余均为老项目后期开发 而2007年同期新开盘的纯新盘别墅项目为10个 供应面积为24 9万平方米 两相比较可以发现 2008年新开盘的纯新盘供应个数和供应面积分别下降了80 和75 1 降幅特别大 别墅停批政策 在2008年的供应量上终于有了直接反应 08年以后别墅项目将成为市场的稀缺资源 别墅市场分析 市场成交一枝独秀 别墅购房群体资金充裕 对于价格的敏感度较低 针对楼市需求层面进行调控的政策对于高端购房群体的作用力较弱 因此别墅销售没有出现类似中 低端项目的滞销现象 1 成交趋势由于资源的稀缺性使得市场预期看好 明年别墅市场的销售量和成交价仍旧会保持一个稳步上升的趋势 2 发展趋势在新的政策背景和市场背景下 以前那种仅仅 服务于金字塔尖 的思维方式逐渐转化为 为金字塔尖人群服务 同时也为更多社会中坚阶层提供更多的好产品 别墅市场分析 区域别墅项目分布 本案 别墅市场分析 同区域项目分析 地理位置 昌平区水库路19号自然环境 凤山南麓 临近水库开发商 北京瑞坤置业有限责任公司建筑形态 77栋独栋别墅06年9月开盘 目前仅剩3套未售价格 341万起折合单价为11200左右此项目目前仅余3套 促销力度较大 观山悦 本案 别墅市场分析 该项目由于开盘时间较早 把握了07年房地产市场高涨时机 现销售接近尾声 项目的优势 社区规划整体 风格 外立面与区域环境协调 价格较低项目的劣势 周边环境单一 凤山景色较差 产品建筑密度较大 公共区域环境绿化少 观山悦别墅的品质中等 环境一般 天伦随园 项目位置 昌平区东关环岛向北900米建筑类型 独栋别墅约40栋建筑风格 苏州园林式开发商 北京市昌平房地产开发总公司价格 预计30000元左右 本案 别墅市场分析 该项目现处于停滞状态 据销售员介绍别墅销售时间还不确定该项目不论是建筑风格 建筑品质 景观设计都是非常精致在缺水的北京城能见到这种苏州园林风格的精品建筑不禁让人眼前一亮 项目优势 位置临近城区 风格独特 景观一流 开发商在当地实力雄厚项目劣势 价格较高 与观山阅相比 两个项目外部区域环境相近 但由于产品的风格 产品形态及园林设计上的差异造成两个项目价格差距巨大 市场分析总结 供应减少别墅用地的停批和9070政策的实施遏制了大户型的项目 随开发商土地储备的减少 别墅项目将越来越稀缺需求增加北京作为我国的首都 公司企业林立 越来越多的富人诞生 对住宅的要求越来越高 昌平区域发展前景巨大交通配套的逐步完善 使昌平的发展步伐加大 优越的风水和环境逐渐被发掘竞争少本项目周边别墅产品极少 无直接竞争产品 昌平区区长金树东在昌平区第三届人民代表大会第三次会议上所做的政府工作报告中说 要在2008年 加快农业结构调整 瞄准北京高端消费市场 大力发展以 一花三果 为主导 六园三带三区 为载体的都市型现代农业 这里的 一花 是指以百合花为代表的花卉产业 三果 是指以苹果为代表的精品林果业 以草莓为代表的设施农业和以柿子为代表的传统林果业 昌平把大力发展以 一花三果 为主导的都市型现代农业 作为扎实推进社会主义新农村建设 为农民拓宽致富路的重点 相关政策 相关行业分析 城市农业利用田园景观 自然生态环境资源 结合农业生产 农村文化及农家生活 用以满足人们亲近自然 参与农事 休闲娱乐和体验农耕文化的需求 是现代化农业在大城市的表现形式和都市经济的重要组成部分 它主动适应都市发展 具有较完善的生产形式与结构 服务并依托于都市 实现了城乡互动 拓展了城市的空间 具有保障生活 发展经济 平衡生态 旅游休闲 致富农民 资源投资 促进和谐社会等作用 大力发展城市农业 是率先实现农业现代化和有效落实三农政策的战略选择 城市农业 相关行业分析 相关行业分析 现北京生态园较多 主要集中在怀柔 密云 昌平 房山等区县 大多依托自身的资源优势和特点经营与宣传 经营状况存在很大差异 如房山已有生态园149个 上半年接待游客14 7万人次 营业额过千万 其水果的采摘价格达到20 60元 公斤 而小汤山的英达生态园以面积大 项目多 特色突出赢得了较高的知名度 各生态园经营项目依自身资源的不同各有侧重 基本包括了资源类的景点旅游 民俗游 温泉浴等等 服务类的会议 住宿 特色餐饮 文化类的农业种植 果园采摘等 相关产业分析 产业发展预期 随着城市化进程的不断加快与推进 城市规模的不断扩张 城市人口的收入增加 压力增大 追求放松 自然是城市人的必然追求 生态园作为朝阳产业 发展潜力巨大 相关行业分析 童话山庄 地理位置 昌平南口镇大石坡旅游度假区内自然环境 较好的绿化开发商 北京绿展创新科技有限公司建筑形式 全新独有的木结构别墅销售特点 定制式 租赁会员制 同类项目情况 昌平区小产权独栋别墅售价在6000左右 以童话山庄为例 该项目位于昌平南口镇大石坡旅游度假区内 木质结构 面积在80 600平米之间 单价6500元 精装修 以自然景观 建筑形式及会员制权益为核心卖点 共80栋 轻体原木结构 纯原生态天然矿泉水 市政电 燃气 煤气罐 电暖气 有线电视或卫星电视 同类项目情况 项目位置 昌平区阳坊镇四家庄村项目建筑形式 农业大棚产品面积 516平米 建筑面积68平米 产权 30年使用权销售方式 签土地承包合同价格 19 8万一套宣传方式 短信 吉利庄园 同类项目情况 吉利庄园是以与村镇合作以农业种植名义立项的项目 单套产品占地 大棚面积为233 73平米 168 11平米的温室 153 60平米的露天种植园 共计面积为555 44平米 温室内可建筑68平米以下的管护房 项目的特点 项目以大棚种植为主要运作手段 符合昌平政府 要在2008年 加快农业结构调整 瞄准北京高端消费市场 大力发展以 一花三果 为主导 六园三带三区 为载体的都市型现代农业 的号召 以独特的产品概念和开发模式 低廉的价格取得了良好的销售业绩产品周围自然环境较差 市政配套少 交通环境一般临近吉利大学 面积大 价格低 项目详情 同类项目情况 吉利庄园户型设计 同类项目情况 朝来农艺园 北京朝来农艺园 是集高科技生产 净菜加工 休闲娱乐 旅游观光 科普教育为一体的北京市一级农业公园 经营模式 售门票 果蔬生产 采摘 观光 餐饮 会议 同类项目情况 全国最大的现代农业园区 北京首家国家级农业科技示范园农业园设施组群面积已达60万平米 总投资超过30个亿 规划面积111 6平方公里 经营模式 科研 会议 观光 采摘 小汤山农业科技园 同类项目情况 小汤山农业园 全国最大的现代农业园区 北京首家国家级农业科技示范园 已有国家级北方林木种苗示范基地 国家淡水鱼业工程技术研究中心 精准农业项目 台湾三益兰花基地 中垦三菱示范农场等50家现代农业高新技术企业入驻 形成了小汤山特菜 林木种苗 花卉 鸵鸟 高档淡水鱼 肉用乳羔羊等一批优势产业 整个园区规划为八区一园 即 设施农业示范区 花卉示范区 林木种苗示范区 水产养殖示范区 旅游度假区 乳羔羊生产示范区 籽种农业示范区 加工农业示范区 北京昌平国家农业科技园 同类项目情况 客房 会议厅 种植大棚 办公区 对本项目的建议 经过对几个项目的走访调查 生态园的经营项目以采摘 种植 观光旅游为主 结构比较单一 在北京的冬季 所有活跃在市场上的生态园 农家院都有大棚 温室 采摘的水果品种大部分是草莓 樱桃和部分的蔬菜 采摘价格比市场出售价格高3 5倍 采摘经营状况良好 而 朝来农艺园 的温室种植品种丰富且档次较高 管理也相对规范 给客户感觉味道较足 温室 植物一年四季不受气候影响 业主可随时充分体验原生态农业生活的感受 切实享受远离都市压力的自由生活 仅单纯的果树种植或经营难以达到以上效果 因此 这是本项目值得借鉴的 2项目定位策略项目概况产品定位目标客户规划建议 关于项目用地 10月10日上午 一座集品种储备 观光采摘 专家示范 设施栽培 展览展示 良种繁育六大功于一体的苹果主题公园在北京昌平举行奠基仪式 该公园是迄今为止我国首个以苹果为主题 融园艺园林于一体的现代果园 该项目预计将于2009年竣工完成 届时园内将储备国内外苹果品种800余个 集世界苹果品种之大成 并采用国际流行的苹果矮化密植细纺锤形整枝为主要栽培技术模式 发挥资源储备 栽培示范 果农培训 市民观光等综合功能 成为我区苹果优势产业更好更快发展的一个新亮点 以上信息来自中国广播网 项目概况 土地指标 地块面积共47万平米 已有苹果种植园面积约14万平米 项目建设用地最大值为33万平米 地理位置 本案位于昌平区世界级文化遗产十三陵特区核心区的北新村 距五环路30公里 与同类产品比较距市区较近 附位置图 项目概况 项目地形图 项目概况 项目土地环境资源分析 项目地块现为果园种植地 土地平整 形状规则 地势北高南低 无天然气和自来水地块内无建筑物 已建有水泥路 地块内有人工水系 南邻河道 现断流 项目概况 项目土地周边配套情况 交通 自驾车沿八达岭至昌平西关环岛向北约5公里 全程约30分钟 公交车可乘345路或919路到昌平换乘314路到达现场 项目西邻昌22路 昌23路 昌55路三条区内公交车站 可直达立水桥城铁 十三陵水库 明十三陵 九龙游乐园 周边配套 市政电 深井水 无燃气 基础配套不能满足日常生活需要 项目概况 项目自然环境分析 项目内有苹果种植园 人工水系 项目临山靠近十三陵水库周边有众多的度假村 九龙游乐园及莽山森林公园 项目南侧约500米有27洞高尔夫温泉度假地 北临有国家高尔夫俱乐部 居庸关长城 康熙草原 航空博物馆 等著名的旅游景区众多 全区共有旅游景点36处 文物保护单位78处 人文地理条件极为优越 项目概况 十三陵水库 本项目 项目用地在环境方面的设想 结合自然资源项目周边群山环绕 碧水荡漾 环境十分优美是北京极少数有山有水的地方 我们可以发展旅游 修身养性的场所 项目概况 结合配套环境周围有高尔夫球场 果园采摘 农家院餐饮 可以发展娱乐休闲的场所 项目概况 在这个山清水秀的地方 我们主张在项目开发过程中充分利用自然景观 限制大型人工设施 即可保持山水的本性 体现本项目自然休闲的特色 也降低产品的开发成本 实现项目的利润最大化 本案开发建议 本项目资源优势明显 应在资源利用与开发上加大投入 应将水库 长城 十三陵等资源做整合考虑 与特色餐饮 果园采摘 果树认养 住宿等有机结合 考虑以1 2日游的形式推出 如简单的考虑采摘 认养 在现今市场环境下恐难以形成规模 而人气的不足必然使采摘 认养的价格 价值难以有效提升 为使果园经营与别墅销售形成互动 建议将果园经营做战略考虑 项目概况 本区域是传统的旅游热点区域 其旅游渡假及现代生态农业较发达 高档苹果种植更是近期新生热点 位置 郊区环境 优美配套 无商业 无交通 较方便体育 高尔夫 特点 产业特点支持第二居所概念 苹果园 休闲 度假 苹果 主题休闲别墅 产品定位 总体思路 本案集区域 环境 交通 产业支持等各优势因素于一体 应坚持走高端路线 赋予并强调项目的高附加值 案名设想 苹果别墅生活区 着力强调入驻别墅的高品质生活 同时 可与果园的持续经营产生内在联系 项目案名 在北京 苹果已成为昌平的代名词 昌平的苹果已是家喻户晓 在昌平苹果有更深的含义 休闲 娱乐 购物 苹果文化大众化品牌 苹果 平实而不失高雅 能走上国宴席 亦能进入寻常百姓家 独具的亲和力而广受欢迎 苹果 预示着我们的产品定位 高品质 平价的大众化品牌 充满健康活力的生活 苹果 秀出自然 充满健康 活力 亲切以及田园野趣的快乐 不动声色的浪漫 苹果丰硕圆润 独立又依存既有着自然的恬淡 又有着自由自我的快乐 透露出一种不动声色的浪漫 产品定位 苹果代表了自然 健康等70年代人所相信的一切美好东西 史蒂夫 乔布斯 产品定位 PINGOD 园 Pingod 墅 旅游 别墅 苹果墅 产品定位 PINGOD是中文苹果的音译 由PIN 个人身份识码 和GOD 上帝 组成 是今天觉悟人群的价值观 上帝是每一个人 每一个人都是上帝 产品定位 案名宣传语 Pingod墅 山水间的休闲别墅 项目的功能定位 项目自然环境优势 建筑形态定位 项目的主题 形象 产品定位 项目主题 Pingod墅 旅游式山水休闲居所 打造一种健康生态的生活方式是轻松自然的精神享受是游玩休闲的绝佳场所是昌平苹果文化的浓缩 产品定位 苹果生活源于人们的渴望 渴望浪漫 渴望健康 渴望自然 渴望阳光 渴望不平凡社区保留大量原生苹果树 春天开花 夏天结果 秋天收获 业主可以深切地体味与自然的共生 直接感受生命的成长与收获的快乐 苹果文化涵盖了与苹果有关的一切事物 包括神秘的 浪漫的 自然的 清新的 时尚的 其一 富含自由 浪漫 实现自我的精神气质 其二 具有清新 自然 唯美的生活风格 其三 向往阳光 健康 注重生命质量和生活品位的思想追求 产品定位 苹果墅的理念 要建一座值得消费者感到荣耀的别墅社区 全方位的开发和兴建社区景观 营造完美的浪漫庄园风情 全新的乡村休闲生活理念 我们的苹果墅提倡的是阳光 果园 高尔夫 山水 自然的恬静生活 用我们的社区感染每一位到来的消费者的生活态度 产品定位 引领市场的领跑者 具有5大优势 理念优势 北京唯一的苹果主题别墅 以优质居住环境引领时尚 倡导全新的生活方式和居住模式 价格优势 本项目定位为中等别墅 在价格上却属普通商品房 突显本项目物超所值的价格优势 环境优势 本项目具有北京市房地产项目中稀缺的山水景观 真山真水 周边旅游资源非常丰富 休闲优势 本项目处于两个高尔夫球场的中间位置 是北京高端休闲的场所 客户群与本项目的购房群体十分类似 产品定位 目标客户 目标客群 由于本案位置及产品特性的因素 目标客户应为中产阶层以上客群 客群特点 客群构成以小型私企老板 大中型企业的中高层管理者 金融 IT等行业的高级职员 广告 艺术 演艺界人士 教育界及部分公务员 自由职业者 重点区域 独栋产品 北部高校密集区 中关村 上地高科技产业区为重点区域 整个北部区域为发散区域 双拼产品 由于产品面积小 总价低 客群区域划分并不明显 不同产品会造成客群圈层的不同 但同时也会在一定程度上存在重叠和交叉 项目潜在销售客户来源及消费行为分析 1 项目潜在销售客户来源 小型私企老板 大中型企业的中高层管理者金融 IT等行业的高级职员 广告 艺术 演艺界人士 教育界及部分自由职业者 目标客户 2 潜在客户消费心理及消费行为 目标客户的心理 远离都市的喧闹与纷争 向往悠闲 阳光的生活 渴望彻底的放松和自由 追求高品质的生活享受 消费行为 即离不开都市繁华 亦向往自然环境 他们追求开阔的大面积空间 家中可以招待小范围内的核心的社交高朋 在工作之余可以和家人或邀三五好友一起渡过轻松的假期 目标客户 规划建议 鉴于本项目的产权特点 特制定两种规划方案1建议项目按苹果研发配套用房报批 2按旅游度假村报批 为控制投资风险 项目建设应取得建设用地手续 两种方式报批面积为20000平米 产品形态 建设100栋小面积独栋别墅产品 面积控制在180 200平米之间 建设规模控制在18000 20000平米之间 首层 客厅40平米 上空为6米高挑空 餐厅15平米 厨房10平米 卫生间5平米 卧室20平米 卧室15平米 楼梯间3平米 共计108平米上层 主卧40平米 小卧20平米 卫生间 两个 10平米 露台20平米 按10平米计价 楼梯间3平米 共计83平米 首层108平米 上层83平米 合计约190平米 送100平米院落 一取得建设用地手续 规划建议 产品形态 为控制风险 建议缩小体量 建设100栋双拼别墅产品 每户面积控制在100 120平米之间 建设规模控制在10000 12000平米之间 首层 客厅30平米 卧室15平米 卫生间5平米 厨房7平米 楼梯间3平米 共计60平米上层 主卧20平米 小卧10平米 卫生间5平米 休闲区10平米 露台20平米 按10平米计价 上层55平米 首层60平米 上层55平米 共计115平米 每户各做50平米院落 二未取得建设用地手续 规划建议 一期销售后 可视情况考虑在后期增加独栋产品 精装修建议 由于产品定位与旅游度假使用 精装修应偏重于使用功能 对建材品牌 档次可降低要求 整体风格应与建筑保持和谐与统一 套均装修费用应控制在3万元以内 客厅 实木复合地板 乳胶漆墙面 做局部吊顶 卧室 实木复合地板 乳胶漆墙面 厨房 墙面 地面为瓷砖 做吊顶处理 配整体橱柜及灶具 卫生间 墙面 地面为瓷砖 做吊顶处理 配洁具 热水器及五金件 规划建议 由于户型面积较小 舒适性降低 产品定位由居住向偏旅游度假转换 在此情形下 买家花费大量时间 精力装修房屋的难度较大 如毛坯房销售 会给销售速度带来很大制约 因此 建议精装修销售 区域划分 考虑到如将建筑分散到种植园内 不但交通组织难度大 而且土地利用效率低 同时 买家的居住舒适度 私密性也将大大降低 因此 建议将种植园与别墅区划分为两个相邻的独立区域 建议将别墅区设在东南侧 种植园设在西侧 将种植园作为别墅区的天然景观屏障 即增加了别墅的私密性 又兼顾了种植园的业态特点 果园入口设在西侧 别墅入口设在东北侧 为控制资金投入 建设周期按3 4 3的比例滚动开发建设 规划建议 项目风格建议 乡村别墅代表着自然 生态 悠闲乡村风格的别墅即能与本项目周围自然环境协调 同时符合本项目的主题定位 规划建议 物业建议 1 功能保证 建议本项目的物业管理以智能化为根本发展目标 以高科技含量的管理设施 管理技术去实现物业管理的职责 保证满足业主入住后的各项基本需求 包括各种维修 保安和清洁 使业主住得安心 2 服务创新 物业管理应根据项目自身特点 不断进行品种创新和服务创新 建议成立 苹果墅置业会 俱乐部 实施对象是 所有准业主 实施要点是 邀请周边高尔夫球场 十三陵水库 九龙游乐园 各农家度假园联合成为 苹果墅置业会 的连锁店 所有 苹果墅置业会 的业主在连锁店娱乐餐饮 可享受8折优惠 苹果墅置业会 的形式不但可以为住区居民创造一个方便 舒适 快捷的消费通道 更重要的是提升了有欲望购房者对成为 苹果墅置业会 成员的向往和决心 从另一方面刺激了购买者的购买欲望 物业管理的前期导入是完善项目经营发展的重要策略之一 在规划的初期积极引进物业管理观念 让物业管理与规划设计 建筑安装 机电设备 营销推广等不同专业在不同的层面上进行互动 规划建议 配套建议 基本生活配套 洗衣店 便利店 医务室 ATM运动娱乐配套 健身房 乒乓球 篮球 特色餐饮配套 水库鱼 农家饭等地方餐饮休闲餐饮配套 茶餐厅 咖啡店 酒吧农业相关配套 农业技术指导站 农具供应站 果品回收置换处会所配套 苹果交流中心 高尔夫俱乐部 少儿高尔夫培训基地 CLBU 规划建议 营销推广策略营销推广公关活动 营销思考 如何有效整合周边自然资源如何于周边休闲娱乐项目结合如何融合本项目的苹果主题如何增加项目亮点引爆市场 营销思路 本项目作为唯一的苹果主题概念别墅 所有的营销推广均围绕苹果来运行 通过形象策略 推广策略 价格策略 活动策略组合出击 滚动造势 主题 形象设计 LOGO VI的设计体现出苹果的健康 自然 绿色和休闲推广活动的举办以苹果为主线 在客户享受山水风光和休闲娱乐的同时把苹果文化渗入客户的居住理念 营销推广 由于本产品的特殊性 报纸电视等传播渠道无法投放 我们应该针对本项目的特点 不走寻常路 必须采取走出去的方式 即派出销售人员外出到制定地点发放资料 以广告宣传为基本推广方式以公关活动为主要营销手段借助昌平区的旅游资源和周边高尔夫球场来宣传造势 有效利用昌平区的旅游资源 通过户外广告及周边宣传 按渐进式广告战略扩展至全市市场通过一系列推广活动 树立项目的良好品牌 使项目在推广的目标市场上形象鲜明 增强目标市场消费者对项目的好感 营销推广 项目SWOT分析 优势 机会 劣势 威胁 在明确项目的优劣势以后 如何扬长避短就是我们推广的重点 优劣势分析 优势 项目位于十三陵风景区 自然人文环境优越 紧邻水库 吸引力不可抗拒 距市区距离较近 交通便捷 现代生态农业发达 为买家提供不一样的生活情趣与氛围 果园里的别墅 概念独特 为买家提供较强的产品附加值 60 150万元享受别墅生活 超高性价比 优劣势分析 劣势 产权不明晰 买家缺乏安全感 生活配套较少 会加大前期投入 基础设施不完善 如通讯 燃气等 解决方案 一 产权形式 1按旅游度假村报建 以会员加盟的形式与买家签署会员合同 2按种植园配套或研发基地报建 与买家签长期租赁协议 二 配套要求 1在种植园区域设零售店 可满足别墅与种植园两部分客户的需求 2在种植园区域设特色餐饮 餐饮不以盈利为第一目的 主要是提高别墅的产品附加值以及为果园的可持续经营提供动力 3在别墅区设业主小型专属会所 包括台球 乒乓球 健身等小型项目 4由物业公司 经营公司 提供煤气罐置换服务 开发商统一引进网络 电话 有限电视 5独栋产品应由开发商提供取暖设备 1扬长避短 充分利用本项目周边的资源 更合理的农艺种植 更丰富的产品种类 更休闲的度假方式 更轻松的生活乐趣 2丰富本项目的休闲方式 3科技种植果树 营造市场亮点4产品置换 分享绿色的收获喜悦 现在网络媒体上农家院 农艺园承包 转让的信息众多 如何让本项目从中脱颖而出是一个问题 1扬长避短营造差异产品 项目的差异化 在我们的项目开发理念中得到完美的解读和释放 农家乐的低档 农家菜园的缺乏内涵 采摘庄园的单一性等等在本项目中被全部的颠覆 我们紧紧的抓住了市场的需求关系和消费者心理 在项目的开发理念里 把项目的差异化提升到极端 打造一个全方位的集休闲 娱乐 旅游 采摘 观光 度假 居住为一体的综合乡村别墅社区 每栋别墅送玻璃温室一个 50 100平 业主可以自由安排用途 种植蔬菜 水果 花房 盆栽等 社区内建设大型温室 种植果树和蔬菜 为客户冬季采摘游玩提供资源 为苹果主题公园增加观光项目 少量的农业养殖 鸡鸭或牛羊等的养殖能增加乡村的自然气息 体现怡然自得的生态度 增加社区的动态景观 还可以为业主提供最新鲜的牛奶 2丰富本项目的休闲方式 做大棚会降低本产品的品质 与本项目的用地规划不相符 所以本司建议做成玻璃温室 即能弥补冬季景观的不足 也能体现本项目的品质 鸡鸭或牛羊等的养殖能增加乡村的自然气息 增加社区的动态景观 让客户从繁华的都市来到原汁农庄将产生心里的突然落差和视觉震撼 3科技种果树 轻松做果农 业主平时上班或出差可发送手机短信遥控种植果树 比如浇水 施肥 除草等维护工作 让城市中坚阶层在工作之余轻松做 果农 4成果互换 分享绿色果蔬 收获的季节业主的成果可以相互交换 如苹果 草莓 西瓜 蔬菜等都可以自由置换 业主不用担心自己的苹果吃不完 不用担心仅种植苹果吃不到其他的水果 我们除了回购水果的方式还给大家提供一个相互交流的平台 让大家相互交换 互相交流 分享成功的喜悦 广告宣传方式 用各种展会 推介会发放资料到重点相关项目发放资料周边高尔夫球场做宣传吸纳度假村 果园客户 达到口碑传播的目的数据库营销 手机短信 在昌平旅游区域的重要交通节点设置路牌广告 营销推广 公关活动 果树种植 客户亲自种植果树 感受生长 开花 结果的乐趣 结婚纪念 10周年纪念 生子纪念 成长计划 联系高端幼儿园邀请全家来项目植树 让果树见证孩子的成长果树下的烧烤 体验盛夏的凉爽 山水的惬意苹果文化交流 业主交流种植的经验乐趣 比较自己的成果 体验苹果文化苹果王选拔 在本项目举行果王争霸赛 营造声势 扩大知名度认养苹果树 购房客户可免费获得2棵苹果树 自己种植经营 所得果品可馈赠亲朋好友 与其他品种蔬果置换 苹果采摘 本项目自身资源举办活动 果树种植 客户亲自种植果树 感受生长 开花 结果的乐趣 结婚纪念 10周年纪念 生子纪念 成长计划 联系高端幼儿园邀请全家来项目植树 让果树见证孩子的成长 spring 果树下的烧烤 体验盛夏的凉爽 山水的惬意 summer 公关活动 autumn 苹果文化交流 业主交流种植的经验乐趣 比较自己的成果 体验苹果文化苹果王选拔 在本项目举行果王争霸赛 营造声势 扩大知名度苹果采摘 自己动手 其乐无穷 公关活动 活动营销 高尔夫比赛 邀请客户参加比赛 体验昌平优美的山水环境 获胜者可获得本项目别墅的一个月免费使用权 或提供的果树认养权 高尔夫会员卡 与周边高尔夫球场联合互动 购房客户可得到高尔夫球场的会员优惠少儿高尔夫培训 设立少儿高尔夫培训基地 提高项目的关注力钓鱼比赛 十三陵书库垂钓大赛 结束后来本项目烹制自己的战果 享受原始的美味冠名比赛 由本项目冠名在昌平举行铁人三项赛 自行车赛等活动 利用项目周边资源举办活动 公关活动 情迷高尔夫 公关活动 少儿高尔夫趋势明显 公关活动 钓鱼 铁人三项比赛 山水资源丰富 适合各种户外运动 销售预期定价原则推盘节奏销售目标 定价原则 本产品的价值核心在6000 7000元之间 考虑到现今市场情况及销售回款的需要 建议采用底价入市 低开高走的定价原则 为降低供应量 考虑分三步放盘 09年8月A组团以5000元的价格入市 以每10栋上涨5 的节奏涨价 A组团最终价格约为5500元 均价约为5300