会计学本科毕业论文-新调控下房地产公司融资管理调查分析——以万科为例.doc

河南财经政法大学本科生毕业论文 新调控下房地产公司融资管理调查分析 -以万科为例院系名称会计学院姓名学号专业会计学 指导教师 2011年5月20日摘 要2011年对中国的房地产上市企业来说将会是不平凡和难忘的一年，限购令后市场出现了“退烧”的态势，银行信贷门槛的提高等一系列宏观调控政策考验着企业的生存和发展，面对成交量下滑，银行的金融政策紧缩的情况，如何在资本市场上另谋出路，寻求新的融资渠道就成了房地产行业的重中之重。房地产行业是在波动中前进；企业在赌博中发展；融资是一个永恒的主题。资金链的问题是房地产企业的生命线，与资本市场的互动，选择正确的融资方式，懂得资本市场的规律，投其所好，抓住资本市场的窗口，这些又成为房地产行业致胜的最主要的因素之一。现在的国内地产市场融资比较简单，还是上市、融资，发债，定向增发或者公开增发，包括可转债，包括现在马上要推出的REITS，但是可以预料，随着中国房地产行业的发展，金融运作一定会变得越来越复杂，越成熟。投资银行与房地产开发企业的互动一定也会越来越多，价值挖掘也会越来越充分。一个房地产公司要想更好的利用资本市场的平台，一方面要有自己的融资发展的战略，另外一方面要多渠道的建立的融资品种、或者平台，这个平台上应该有多个品种，可能有银行融资、债权融资，资本市场做股权融资的，还有信托，基金。本文将围绕国家宏观调控的大背景，分析现行金融调控政策与房地产上市企业融资渠道的关系，阐述我国当前房地产企业传统融资渠道存在的弊端及其影响。最后，结合现行较为成功的房地产上市企业融资渠道，进一步提出创新我国房地产融资渠道的意见。关键词：房地产企业，宏观调控，融资 AbstractThe year 2011 will be extraordinary and unforgettable for the real estate enterprises in China. The real estate market has not been blooming as ever. The survival and development of the enterprises are being tested by a series of macro-control policies such as raising the credit threshold. Facing the situation that the volume is falling and the bank is taking policy of deflation. It seems that most important issue for the whole industry is to find another way in the capital market seeking a new capital-financing channel. The market is moving on with fluctuation; the enterprises is developing with gambling; one for all, capital financing is the key. The capital chain means a lot to this industry. Financing of the domestic property market is now relatively simple, no more than the marketing, financing, bonds, private placement or public offerings, including convertible bonds, including the soon to be released REITS, but it can be expected, with the Chinese real estate industry, financial operation will become more complex, more mature. Investment banks and real estate development companies will be more interactive, value will be more fully excavated. This article will focus on the background of national macro-control, analysis the existing financial-control policies and real estate financing channels for the relationship between listed companies to explain Chinas current real estate businesss drawbacks of traditional financing channels and its impact. Finally, it will carry the more successful the current real estate market financing channels for enterprises, and propose innovative views of the real estate financing. Key Words: Real Estate Enterprises , Macro-control , Capital Financing 目录引言1一、 企业融资的基本理论2（一）融资的基本概念2（二）我国房地产行业的经营现状2（三）当前房地产企业融资存在的问题3二、万科地产融资情况简介4（一）万科的经营特点4（二）房地产行业的融资模式51.债务性融资52权益性融资7（三）万科公司融资行为的介绍7三、案例分析10四、发展我国房地产公司融资渠道的对策和建议12（一）建立多层次房地产融资体系12（二）加紧开发房地产金融投资产品13（ 三）完善房地产金融法律法规13（四） 继续加强房地产信贷监管完善制度建设13（五）鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究14结束语15参考文献16致谢1716 引言近年来中国的房地产业发展迅速,已然成为我国国民经济中的支柱性行业。为拉动中国经济贡献了不少GDP。过去几年,房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上,并贡献10%的就业。作为资金密集型产业，融资是房地产业生存和发展的关键。当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。资金问题历来都是房地产投资者最为关切和颇费心机的问题，任何一个房地产投资者，能否在竞争激烈的房地产市场中获得成功，除了取决于其技术能力、管理经验以及他在以往的房地产投资中赢得的信誉外，还取决于其筹集资金的能力和使用资金的本领。就房地产开发投资而言，即使开发商已经获取了开发建设用地的土地使用权，如果该开发商缺乏筹集资金的实际能力，不能事先把建设资金安排妥当，其结果很可能由于流动资金拮据、周转困难而以失败告终；对于置业投资来说，如果找不到金融机构提供长期抵押贷款，投资者的投资能力就会受到极大的制约。所以，尽管人人都知道房地产投资具有获得高额利润的可能，但这种高额利润对绝大多数人来说，是可望不可及的。从金融机构的角度来说，其拥有的资金如果不能及时融出，就会由于通货膨胀的影响而贬值，如果这些资金是通过吸收储蓄存款而汇集的，则还要垫付资金的利息。所以金融机构只有设法及时地将资金融出，才能避免由于资金闲置而造成的损失。当然，金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和盈利性原则。世界各国的实践表明，房地产业是吸纳金融机构信贷资金最多的行业，房地产开发商和投资者，是金融机构最大的客户群之一，也是金融机构之间的竞争中最重要的争夺对象。如何突破房地产业发展的资金瓶颈,尽快建立健全多渠道的房地产融资体系,是现阶段我国房地产业面临的重要问题。本文将围绕国家宏观调控的大背景，分析现行金融调控政策与房地产上市企业融资渠道的关系，阐述我国当前房地产企业传统融资渠道存在的弊端及其影响。最后，结合现行较为成功的房地产上市企业融资渠道，进一步提出创新我国房地产融资渠道的意见。 一、 企业融资的基本理论（一）融资的基本概念企业融资是指企业从自身生产经营现状及资金运用情况出发，根据企业未来经营与发展策略的需要，通过一定的渠道和方式，利用内部积累或向企业的投资者及债权人筹集生产经营所需资金的一种经济活动。是企业通过各种途径和方式筹措企业生存和发展所必需的资金的活动。资金是企业体内的血液，是企业进行生产经营活动的必要条件，没有足够的资金，企业的生存和发展就没有保障。企业融资一般是指非金融企业的长期资金来源问题，在市场经济条件下，企业的发展主要取决于能否获得稳定的资金来源，企业融资主要是指企业在金融市场上的筹资行为。因此，企业融资与资金供给制度、金融市场、金融体制和债信文化有着密切的关系。企业融资按照有无金融中介分为两种方式：直接融资和间接融资直接融资是指不经过任何金融中介机构，而由资金短缺的单位直接与资金盈余的单位协商进行借贷，或通过有价证券及合资的方式进行的资金融通。如企业债券、股票、合资合作经营、企业内部融资等。间接融资是指通过金融机构为媒介进行的融资活动，如银行信贷、非银行金融机构信贷、委托贷款、融资租赁、项目融资贷款等。直接融资方式的优点是资金流动比较迅速，成本低，受法律限制少；缺点是对交易双方筹资与投资技能要求高，而且有的要求双方会面才能成交。间接融资相对于直接融资，间接融资则通过金融中介机构，可以充分利用规模经济，降低成本，分散风险，实现多元化负债。但直接融资又是发展现代化大企业、筹措资金必不可少的手段，故两种融资方式不能偏废。（二）我国房地产行业的经营现状1.房地产项目成本高。房地产业是一个高度资金密集性行业，所需成本高。由于土地资源稀缺且不可替代，供给是有限量的，但人类对土地的需求却与日俱增，使房地产的土地价格不断上升。同时，作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，需投入一定的人力、财力和物力进行开发，加之土地的拍卖、招标造成的价格竞争，往往大幅度地抬高市场价格，从而造成房地产投资者的投资金额较高。此外，房屋的建筑、安装需要雇佣大批工程技术人员和施工管理人员，需要使用大量大型施工机械设备，从而造成房屋建筑成本高于一般企业产品成本。 2.房地产项目周转期长。房地产企业投资要受到房地产市场各个组成部分的制约，包括土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场等四个相互联系的市场。一旦将资金投入于房地产市场，需要经过这几个市场的一次完整流通才能获得利润。通常，开发一宗房地产，从选择地块到规划设计、兴建完工，直至出售需3-5年时间，如通过出租获得租金收回投资则时间更长。当企业遇到宏观经济调控等因素导致的房价下跌，则会加剧现金流动缓慢的状况。 3.房地产项目风险性大。由于房地产投资占用资金多，资金周转期长，其投资风险很大。由于房地产不像一般商品、股票那样可以轻易脱手，其资产很难在短期内变现，这样房地产项目就存在变现力风险。房地产市场是一个较为复杂的特殊市场，具有许多可变的不确定性因素，这就需要房地产企业不断提高投资决策及经营管理水平，降低经营性风险。同时，房地产投资效果会受到社会政治、经济发展的影响，存在较大的宏观经济风险。 4.易受国家法规政策影响。房地产行业的发展和房地产项目的建设，事关国民经济和国计民生，国家和地方政府根据现实情况对房地产行业进行宏观调控和政策引导，使得房地产项目从立项开始，各个环节都受到直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，房地产售价受国家有关法规政策调控等政策。（三）当前房地产企业融资存在的问题1.负债比例过高。房地产经营活动具有周期长、耗费大等特点，房地产企业几乎不可能完全依靠自有资金进行发展，由于政府对房地产企业进行IPO和股权再融资的限制较高，企业大多从银行借款进行负债融资，这导致企业资产负债率过高。据统计，当前我国房地产开发资金的70%80%直接或间接来源于银行。房地产企业资金缺口增大，2008年我国房地产商的资金缺口为6730亿元。过高的债务比率使得房地产企业承担较大的财务费用压力和风险。 2.资金沉淀严重房地产企业一方面深受资金不足之苦，另一方面企业对资金的无效占用不断增加，投入的资金未形成有效产出流回企业，而是转化为产品积压。根据国家统计局的数据，以2008年11月底全国商品房空置面积为1.36亿平方米为基础，推测2009年的全国商品房空置面积将超过2亿平方米。按照我国近年来年竣工住房建筑面积6亿平方米计算，2009年全国商品房空置率将达30%以上，这将大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线,全国35个典型城市存量房消化平均需要33.84个月。这些空置商品房无疑大大占用房地产企业的资金，造成企业资金的严重沉淀。3.融资形式单调。由于我国企业债券市场发展进程很慢，企业很难通过发行企业债券筹集资金。同时，我国证监会对企业IPO有较为严格的规定，特别是近两年，监管部门控制房地产企业上市，使得房地产企业，特别是中小企业企图通过发行股票方式筹集资金成为不可能。房地产企业的融资方式往往只能停留在短期和长期银行贷款，这样对房地产企业的资金运作和发展非常不利，使企业的融资风险高、偿债压力大。二、万科地产融资情况简介 （一）万科的经营特点第一，万科地产自起步始，就选择参加土地拍卖、高价得地的办法，以突破经营范围的限制，进入房地产市场。由于高地价带来高建设成本，万科地产只有坚持“高来高走”的原则，即建高档房，高售价，才能有利润回报，使新拓展的房地产业继续下去，并使公司在房地产业务的支撑下开展其他业务。房地产业务能否按预期发展，是万科完成股份制改造之后的最关键问题，只能成功不能失败。与此同时，我们也希望以建造高档次、高品位的物业，向社会奉献高尚的居住空间为己任，在高起点上树立万科地产的企业形象。 第二，万科抓住机遇，率先大规模拓展跨地域地产业务。尽管万科在深圳房地产业起步较晚，但是在跨地域经营上却后来居上，1992年后公司实施了东南沿海开发计划，已经取得多幅土地的开发权。在深圳，万科尚未被承认是“正宗”的房地产公司，但在全国许多大城市，已经形成了规模影响力。 第三，万科地产从单体住宅和小区开发走向规模经营，增长迅速。万科地产开发初期，地域限于深圳，发展的物业规模有限，“天景花园”、“威登别墅”均属小面积住宅区，万科地产的影响力受到限制。随着公司地产业务形成规模经营的态势，万科地产已开发和即将开发的物业面积达数十万平方米。仅以上海城市花园项目为例，其占地面积约30万平方米，建筑面积约42万平方米，总投资额8亿多人民币，整个项目预计用2.53年时间完成，年营业额约3亿元人民币。考虑到万科公司1992年全年营业额为4亿4.5亿元，可以预见万科地产的经营规模在未来几年将成几何级数增长，其占万科集团经营额的比重及回报都将举足轻重（二）房地产行业的融资模式 目前如果从我国内地房地产的资本结构看来，融资渠道是相对比较单一的，除了银行贷款就是自筹基金，而大多数企业的自筹基金模式是民间借贷，其融资产本要高达20%以上，当前房价的下挫使得高额的融资成本成为了房地产商手中的一块巨大的鸡肋，所以房企必须在融资渠道上有所创新和拓宽，寻找与自身相适应的融资模式。目前我国房地产上市公司具有可行性的融资模式主要是债务性融资和权益性融资1.债务性融资债务性融资主要是到期偿还本息的模式，其渠道有银行贷款，债务融资，和债务式信托。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。而我国房地产过于依赖银行借贷，这使得其借贷比例远远超过房地产总投资40%的国际标准。再加上国家出台的商业银行对房地产企业贷款量的限制，使得房企想轻易获得银行贷款基本上是不可能的。因此，对于那些资金吃紧，而小规模的民间融资又无法满足庞大的资本累计和资本需求的时候，房地产企业可以考虑债券融资和信托融资。房地产债券融资是房地产利用资本市场直接融资的重要工具,也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高;与股票相比,又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性,又具有一定的流动性,因此,在国外成熟的证券市场,企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式,债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。 房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动。这两种方式有其独特的优势。一是可以引入海外资金来完成项目的前期工程，使其符合银行贷款的条件，这对融资渠道的整合包装具有推动的作用，二是结算灵活，可以采取固定回报的方式，用股权投资的方式进入项目公司，等待条件成熟时包装上市。例如2011年一些在香港上市的内地地产开发商纷纷发行海外证券，票据，信托及基金。但是这两种方法更多是适合大型的地产企业，原因有三：一是债券和信托融资所要求的门槛较高，公司法规定国有独资公司，上市公司，两个国有投资主体设立的有限责任公司才有债券发行资格，而且其对企业的资产负债率，资本金，还有担保都有着严格的限制。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段,债券融资额总量方面,远远不及股票融资额。目前,我国房地产债券的发行规模很小,债券流通市场不健全,债券发行程序不规范,债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。而且，此外，二是债券与信托融资成本较高，以恒大地产为例，今年1月14日发行的5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，在2010年1月14日恒大先后发行两次共13.5亿美元债券时的利率竟高达13%。有统计表明，在2010年全年，共有18家房地产企业在香港进行融资，这一份额占了在港主要地产股的半壁江山，集资的总额达到了765亿，比2009年的375.4亿增加了惊人的104%。但海外融资成本一路走高，有的房企的融资成本高达15%，所以这一方式更适合实力雄厚的大型地产优质企业，对于那些中小型房企则有些望尘莫及。三是宏观调控政策吃紧，国家其次的房价调控不仅限制了商业银行对房地产企业的贷款数量，这在一定程度上刺激了和银行发放贷款成跷跷板状态的信托行业，截止到2010年11月19日，全国信托公司共发行地产信托1601亿人民币，而在2009年，这一总量只有400亿。国家要控制房贷风险，不仅要关注银行，也要注意信托，继去年7月银监会向各信托公司发出了房地产投资压力测试的通知之后，11月又下发了信托公司房地产信托业务风险提示的通知，要求各信托公司对房地产信托产品“逐笔”开展核查工作。据透露，在这之后银监会召集了几家近期房地产信托产品发行量较大的信托公司开会、再次提示风险之后，几家与会信托公司都纷纷暂停了房地产信托业务。按照此前监管规定的条件，在房地产信托贷款的发放上，信托公司和银行已经完全一致，即项目必须“四证”齐全，开发商必须具备二级以上资 质 ， 自 有 项 目 资 本 金 必 须 达 到30%至35%以上。而信托公司的资金成本更高，项目管理的成本也会更高。如今显然监管规定更加苛刻了。房地产项目对各家信托公司来说都是重要业务，数量上大约占到集合信托计划的三成，但利润则占了半壁江山。如果监管部门对房地产信托融资的缰绳真正勒紧，市场上的房地产信托融资产品将锐减，在银行开发贷款仍被严控的情况下，开发商将被迫通过典当行、私募基金、民间高利贷等地下渠道进行融资。而信托公司如果要想继续进入不符合监管层条件的房地产项目，只有采用信托PE的模式，但这样的投资方式，不仅需要三年到五年的投资期限，并且收益完全浮动，风险较大。2权益性融资权益性融资是地产企业在资本吃紧的情况下，通过扩大企业的所有者权益来吸引新的投资者，投资者以入股的形式注入开发资金获取相应的开发收益，包括企业合作开发，权益式信托和房地产基金。而对中小型房地产企业来说，如果资本到了无法周转的地步，可以考虑权益性融资。以资金或土地使用权作价人股的合作开发模式，也是筹措资本金、分散资本金筹措压力的有效方式。通过充分发挥合作伙伴的各自优势，并由各合作伙伴分别承担或筹集各自需要投入的资本金，可以有效提高房地产企业的投资能力。目前，国内许多房地产开发项目采用了合作开发的模式，使有房地产开发投资管理能力但短缺资金的开发商和拥有资本金投资能力但没有房地产投资管理经验的企业优势互补，收到了很好的效果。合作开发还包括与当前的土地使用者合作，通过将土地开发费用（拆迁、安置、补偿）的部分或全部作价入股，就可以大大减少资本金投入和开发前期的财务压力。目前国内很多房地产企业已经开始了项目合作开发与股权合作开发模式，这中间有中小型房企，也不乏许多大型优质地产企业，如绿城在09年37个土地项目中，有24个是通过合作开发运营的。房地产企业通过项目合作来解决资金压力和规避市场风险必将成为一种趋势。而之一趋势将在城市综合体开发和大型商业项目上尤为突出。 （三）万科公司融资行为的介绍 作为“调控年”下第一家年销售额达到千亿级的房企。万科之前的几次融都很成功。下面是近几年万科融资情况的图表。 图2-1：万科融资规模分析 万科的历次融资规模相对于总资产规模在早期略有上升，但整体呈现逐步下降趋势，并且该比例一般在20%以内。融资规模相对于市值呈现明显下降趋势，在近几年已经下降到10%以内。2006年以来的两次股权融资，发行股数占融资前股本总数比例均低于10%。 图2-2：万科加权平均净资产收益率(%) 静态来看，虽然此次公开增发在短期内对现有股东有一定的摊薄效应，将使公司的净资产收益率(ROE)降低8%左右，但募投项目销售净利率和投资收益率均处于较高水平，经济效益前景良好。根据经验规律，除2008年受全球金融危机波及外，历史上万科历次权益融资均对公司股东回报率带来了显著的正面影响。 图2-3：万科历次融资后业绩表现 图2-4：万科历次融资后业绩表现万科在历次融资行为的次年，净资产收益率和每股收益基本都会呈现迅速回升的态势，且在其后几年中保持一定程度的上涨。 万科的发展得到资本市场的有效推动，资本市场为万科发展的关键阶段提供了更大的动力。 三、案例分析万科3月8日发布2010年年报，实现营业收入507.14亿元，较2009年微增3.75%；归属上市公司股东的净利润为72.8亿元，同比增长36.65%，基本每股收益0.66元。万科还推出每10股派送人民币1.0元（含税）现金股息的分红方案。年报还显示，截至2010年末万科持有货币资金约378.2亿，较年初增加64%，超过了合计167.8亿元的一年内到期借款。2010年万科的总资产负债率上升至74.69%，不过期末账面总负债中46%是预收账款，约744亿元。扣除预收账款后，负债约占总资产的40.2%。2010年末万科净负债率下降至17.5%，为2007年以来的最低水平。万科连续第三年位居全球住宅企业销售冠军，同时以1081.6亿元成为国内首家年销售金额突破1000亿的房地产企业。万科总裁郁亮表示，万科2010年增加了普通住宅供应量，这一经营模式顺应了市场需求和政策方向。千亿销售业绩的背后，是万科以领军者的心态选择了合作开发模式，这不仅让参与合作的其他地产商和投资方感到同分一杯羹的欣慰，更让万科能以整合资源、低成本、分散风险、减少金融依赖的方式实现扩张。有此四途，万科的“坐大”亦是必然。“千亿”万科并非政策调控失灵，而是王石、郁亮等人对地产行业资源整合的成功。毕竟，这“千亿”不是万科一家的销售业绩，它的背后还有数百家只求利不求名的合作方。当然，合作模式并非没有隐忧。合作方的资金状况、人为因素等都会对在建、在售项目构成不确定的影响。当然，合作模式并非没有隐忧。合作方的资金状况、人为因素等都会对在建、在售项目构成不确定的影响。随着宏观调控的持续，那些和万科合作的中小地产商们、那些合作项目本身的银行贷款才真正值得关注。 笕桥板块融资五步曲笕桥板块草庄25号地块是浙江万科南都房地产有限公司（下称万科南都，万科全资子公司）二季度竞拍的地块。该地块背后的资金腾挪之道颇见万科系合作开发的范式。第一步是低价拿地。2010年5月20日，万科南都以12.9亿元低价竞得杭州笕桥板块草庄25号地块，次月10日以2000万元注册资本成立了项目开发 公司杭州东尚置业有限公司(下称东尚置业)。 第二步是成立信托计划，扩大融资渠道。万科南都随即与联华国际信托签订股权信托合同，将东尚置业50%股权设立为信托财产，并将股权过户至后者名下。 第三步则是合作地产公司进入。7月20日，堪为当地“地产大鳄”的杭州滨江房产集团股份有限公司以1000万元价格受让联华国际信托前述信托项下100%信托委托权和受益权，并以此曲线拥有东尚置业50%股权，形成了和万科南都对半合作开发态势。 短短两个月内，从单方拿地到合作开发，被业界指为万科南都和滨江集团的一场密谋。这是因为，面对杭州城东新城开发，被注入主城概念的笕桥板块，数年来一度是万科南都和滨江集团的争夺之地，自然也会将地价抬得很高。而此次，滨江集团放弃竞标，让万科南都轻松以竞拍底价+100万元的总价获得，随后两家又联手开发，这不能不引起市场猜疑。有业界人士称，万科向来标榜的“阳光拿地”在此打了折扣，而两家合作开发在赚足低价地的同时，也让业界对万科的合作模式产生了质疑。竞争者变成合作者，相逢一笑泯恩仇，无非为利。第四步是交付地价款问题。也就是在曲线成为东尚置业股东的次日，7月21日，滨江集团公告以财务资助方式向东尚置业借款7.5亿元，万科南都亦有约7亿余元款项投入。 随后，两家开发商达成了开发分工，即由滨江集团主要负责项目工程和销售，万科负责前期企划、财务和后期物业管理。如此分工，让万科在草庄25号地块上成为典型的品牌输出者、财务投资者。 当然，最大的关键有两点，一是拿到了一块超低价地块，二是共同出资开发不仅减少了万科的成本支出，也分散了万科的后续风险。调控期间，如此合作，被视为地产商的妙门。 第五步是交付地价款后的开发资金问题，这在滨江集团的公告中也已言明：“东尚置业在具备向金融机构贷款条件前，需支付地价款等费用。”这也就是说，后续开发资金主要来自银行贷款。 如此一来，草庄25号地块从竞标到开发的资金链条全部成型，这就是万科的资金腾挪逻辑。 而万科南都，它的诞生也是合作抑或并购的产物。这场发生五年前一度沸沸扬扬的“万科并购南都事件”，最终在波澜不惊中成交。 2005年3月5日，万科公告称，以总计约18.6亿元受让浙江南都集团骨干公司上海中桥基建公司持有的上海南都房地产公司70%股权、苏州南都房地产公司49%股权和浙江南都房地产公司20%股权。万科以此一举完成了对长三角的市场布局，而万科此前在长三角鲜有作为。 此役被视为万科总经理郁亮在2004年9月立下“10年做到1000亿”豪言后的非常规揭幕战。万科南都的网站简介上，清晰地标注了这样一句话，万科南都“同时拥有万科这一中国房地产行业首个全国驰名商标”。万科在这里成了一个地道的商标输出者。 与之相比，笕桥板块则是万科即将冲顶千亿销售业绩前的合作模式嬗变曲万科的千亿目标，抑或是王石所言的“结果”，比当前的十年之期足足提前四年。而提前的一大原因，即是笕桥板块这种合作模式的各类区域版本。2010年万科75%的销售收入来自合作项目。这或许表明，万科不再是单纯的地产开发公司，而是一个地产资源整合商。2010年1至9月，在万科60个新增项目中，有34个为部分权益。并购与合作，是万科降低土地成本、增加资金腾挪的不二法门。而万科今年对商业地产的近200亿元投资中，亦是沿用了合作开发模式。 目前万科有更多更广泛的合作，央企、民营、个人、国内外、大小公司都有，股权1/2可以，1/3、1/4都可以。 万科不担心做大，一方面源于合作方的央企、国企和地方政府可以提供各类资源，而其自身也因为拥有“红帽子”和行业地位，也让其他中小地产商和民企敢于和它合作。另一方面，从国企深特发退出到主动选择央企华润集团，以及华润集团不参与公司经营的承诺，让万科拥有了极大的市场张力和腾挪空间。 有了这种合作开发，自然让万科减少了对金融的依赖，并可以彰显其庞大现金流。也因为此，万科的千亿销售业绩似乎不应该全部记在万科名下，那些大大小小的合营、联营合作方，在获得实利的同时，也让渡了本来应该同时属于自己名下的销售业绩。当然，万科的合作模式并非毫无风险。合作方的品牌信誉、资金状况、策略变动、人为因素都可能成为项目的不确定因素。 四、发展我国房地产公司融资渠道的对策和建议（一）建立多层次房地产融资体系 当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系,满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行,缺少专业信贷机构,目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高,中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下,银行缩紧信贷,房地产企业深感资金压力。因此,迫切需要建立多层次的融资体系,为不同类型企业提供不同的融资场所,才能真正减少对银行的依赖。（二）加紧开发房地产金融投资产品 房地产融资渠道的多元化发展,关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品,从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前,我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中,我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样,只不过银行是吸收存款来的,地产开发资金是通过批发的,本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产,取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行,包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。 （ 三）完善房地产金融法律法规 国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全,规定不具体。从整体上看,严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中,新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范,就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系,对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等作出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。（四） 继续加强房地产信贷监管完善制度建设 加强房地产贷款监管，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。同时，要加强房地产开发贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。要进一步加快建立个人征信系统建设，继续完善房地产抵押登记制度，探索符合国情的房地产保险制度，构建房地产抵押登记网上信息网络。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险。（五）鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究要积极鼓励和倡