（工商管理专业论文）西安曲江建设集团有限公司发展战略研究.pdf

题目 西安曲江建设集团有限公司发展战略研究 专业 工商管理 学员姓名 纪尚革 导师姓名 郝心华 摘要 学员签名 导师签名 红佝革 新 j 彳 作为国民经济支柱产业 房地产业对我国经济发展起着重要的拉动作用 在 当前房地产市场进入低迷阶段的背景下 房地产企业的发展环境日益严峻 原有 的房地产业发展模式也面临着变革的需要 因此 如何正确地制定和实施发展战 略对于房地产企业强化市场适应能力 培育可持续发展能力具有突出的现实意 义 本文以西安曲江建设集团有限公司为研究对象 运用市场调研法对该集团内 部环境和外部环境展开了系统的分析 综合运用s w o t 分析法对该集团可以采取 的发展战略进行初选 在结合自身实际的前提下 最终为该公司确定了整体发展 战略目标 并将其细化为商业地产开发企业 综合性房地产开发企业和跨区域的 产业运营商三个阶段性战略目标 以此为基础 进一步研究和指出了该集团在总 体发展战略目标下的经营目标 成长目标和管理目标体系 在战略实施方面 本 文提出通过健全法人治理结构 优化组织结构 培育企业文化 强化企业营销管 理 开展资本运作 调整财务管理结构 加强人力资源管理和推进信息化建设等 举措来构建西安曲江建设集团有限公司的战略支撑体系 为推进该集团战略转型 进行统筹安排 关键词 发展战略房地产s w o t 分析西安曲江建设集团有限公司 研究类型 应用研究 t i t l e r e s e a r c h o nt h ed e v e l o p m e n ts t r a t e g y o fx i a n q u j i a n gc o n s t r u c t i o ng r o u p l t d m a j o r b u s i n e s s a d m i n i s t r a t i o n n a m e j is h a n g g e s u p e r v i s o r h a o x i n h u a 吨n a t u r e 丁 s g 耐u 心 扎国 x e a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r y a sap i l l a ri n d u s t r yo f t h en a t i o n a le c o n o m y p l a y sa ni m p o r t a n tr o l ei nd r i v i n g o u rc o u n t r y se c o n o m i cd e v e l o p m e n t i n d o l d r u m sb a c k g r o u n do ft h er e a le s t a t em a r k e tp r e s e n t t h ed e v e l o p m e n t c o n d i t i o n so ft h i si n d u s t r yb e c o m ev e r y 蕾i m a n dh a r dt od e a lw i t h a n d t h i sl e a dt ot h ec h a n g eo fd e v e l o p m e n t m o d e lo ft h ee n t e r p r i s ee x l s t e d s oh o wt oc o r r e c t l yf o r m u l a t ea n di m p l e m e n td e v e l o p m e n ts t r a t e 9 1 e s f o r s t r e n g t h e n i n gt h em a n e ta d a p t a b i l i t y a n da b i l i t yt of o s t e rs u s t a l n a b l e d e v e l o p m e n t h a sh i g h l i g h t e dp r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e i nt h i sp a p e r t h ex i a nq u ji a n gc o n s t r u c t i o ng r o u p l t d a r et a k ea s t h er e s e a r c ho b je c ta n dt h em a n e tr e s e a r c hm e t h o da r e u s e di nt h e g r o u p s i n t e r n a le n v i r o n m e n ta n d e x t e r n a le n v i r o n m e n t t o s t a r ta s v s t e m a t i ca n a l y s i s o n t h i sb a s i s t h ei n t e g r a t e du s eo fs w o t a n a l y s i s a r et a k e nt ot h eg r o u p sd e v e l o p m e n ts t r a t e g yc h o i c ei nl i n ew i t ha c t u a l p r e m i s eo ft h eg r o u p a n dt h e nt h eo v e r a l ld e v e l o p m e n ts t r a t e 9 1 co f t h e c o m p a n ya r ee v e n t u a l l ys e ta n dr e f i n e m e n t i ta st h r e es t a g e ss t r a t e 9 1 c o b i e c t i v e s t h ec o m m e r c i a lr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s i n t e g r a t e dr e a le s t a t e e n t e r p r i s e s a n dc r o s s r e g i o n a li n d u s t r yo p e r a t o r s a f t e rt h e a b o v e r e s e a r c h t h i sp a p e rf u r t h e rr e s e a r c ha n d n o t e dt h a tt h es u bo b je c f i v ea 8 b u s i n e s so b j e c t i v e s g r o w t hg o a l sa n dm a n a g e m e n to b j e c t i v e ss y s t e mo f t h eg r o u p ss t r a t e g i co b je c t i v e s f o rt h es t r a t e g i ci m p l e m e n t a t i o n t h l s p a p e rp r o p o s e st h ea d o p t i o no fc o r p o r a t eg o v e r n a n c e o p t i m i z a t l o no t o r g a n i z a t i o n a ls t r u c t u r e b u i l d u po fe n t e r p r i s ec u l t u r e s t r e n g t h e n m go f e n t e r p r i s em a r k e t i n gm a n a g e m e n t c a p i t a lo p e r a t i o n a d j u s t t h e f i n a n c i a l m a n a g e m e n ts t r u c t u r e s t r e n g t h e n i n g o fh u m a nr e s o u r c e s m a n a g e m e n ta n dp r o m o t i o no fi n f o r m a t i o nt e c h n o l o g yt o b u i l dt h e g r o u p ss t r a t e g i cs u p p o r ts y s t e m i no r d e rt o p r o m o t es t r a t e g i c r e s t r u c t u r i n go ft h eg r o u pc o o r d i n a t i o na r r a n g e m e n t s k e yw o r d s e n t e r p r i s es t r a t e g y r e a le s t a t es w o tt h ex i 9 1 1q u j i a n g c o n s t r u c t i o ng r o u pl t d t y p e o ft h e s i s a p p l i e df e s e a r c h 西北大学学位论文知识产权声明书 本人完全了解学校有关保护知识产权的规定 即 研究生在校 攻读学位期间论文工作的知识产权单位属于西北大学 学校有权保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版 本人允许 论文被查阅和借阅 学校可以将本学位论文的全部或部分内容编入 有关数据库进行检索 可以采用影印 缩印或扫描等复制手段保存 和汇编本学位论文 同时 本人保证 毕业后结合学位论文研究课 题再撰写的文章一律注明作者单位为西北大学 学位论文作者签名 乡u 岂萍 指导教师签名 p 7 轨 与 7 日 一 似 卜f 咩 i 2 月l 日 西北大学学位论文独创性声明 本人声明 所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果 据我所知 除了文中特别加以标注和致谢 的地方外 本论文不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果 也 不包含为获得西北大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材 料 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示谢意 学位论文作者签名 红尚辛 歹讣刖7 日 7 击产 1 导论 房地产业素有永远的朝阳产业之称 是一切经济活动的基础和载体 在产业 链上连接了上游下游的产业 如上游有钢铁 水泥 能源 房子建成了以后又联 系到下游一大堆产业 如家装 家具 电器 汽车等 国内外经济增长的历史和 理论反复证明 房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性 经济高速增 长的过程必然是以房地产业的高速发展为前提和主要内容 同时 房子是商 品 遵守无形的规律 又是公共产品 是人人必须得要解决住的问题 因此 房 地产业被称为一条扁担 一头挑着商品住宅 另外一头挑着公共产品 11 研究背景及意义 2 0 0 6 年春季发生在美国 2 0 0 7 年8 月开始席卷全球的 次贷危机 不仅导 致次级抵押贷款机构破产 投资基金关闭 股市剧烈震荡 同对导致实体经济业 务下滑 因此 必须转变企业发展战略以应对目前这种危机局面 1 在此背景下 2 0 0 8 年中国房地产市场一派萧条 根据国家统计局发布数据 2 0 0 8 年卜1 1 月份 全国商品房住宅销售面积为44 6 亿平方米 成交量同比下滑1 鳊 为近1 0 年来 的首次下跌 绝大部分城市成交量均有不同程度的萎缩 很多大中城市成交量都 被腰斩 图卜1 8 00 0 6 0o 4 0 葶妒带秽擎守 1 销佐m 秘 一 i m i f 枣 梦 图卜1 全国商品住宅市场历年销售面积走势图 费料来源 国家统计局 泓枷 萋 耄惴 础 誊 摹 一 哪 从全国主要城市分析来看 累计成交量同比下滑幅度平均超过了4 0 近1 3 的城市成交量被腰斩 图1 2 其中福州 厦门 武汉 上海等城市成交量下 滑幅度较大 同比降幅均达到或超6 0 市场成交极度萎靡 0 0 0 一l o 0 0 一2 0 0 0 3 0 0 0 4 0 0 0 5 0 0 0 6 0 0 0 7 0 0 0 一8 0 0 0 萨扩 审 妒痧矿 3 夺寺 图卜2 全国重点城市2 0 0 8 年卜1 1 月份商品住宅累计成交量同比降幅 数据来源 c r i c 中国房地产决策咨询系统 2 0 0 8 年1 0 月2 2 日国家救市新政出台之后 特别是1 1 月份各项政策细则基 本明确 大大激发了市场刚性需求的释放 主要城市商品住宅市场成交量在1 1 月份均出现了较大幅度的反弹 其中深圳 南京成交量环比增幅均在7 0 以上 但与去年同期相比 大部分城市依然处于较低水平 南京 北京 天津 成都等 城市1 1 月份成交量同比下滑幅度仍超过了5 0 深圳1 1 月同比大幅上涨 这是 由于深圳市场的回调是从2 0 0 7 年9 月开始 2 0 0 7 年1 1 月成交量已经比平时萎 缩了一半b 1 2 0 0 7 年以来 房地产市场经历了一轮新的调控 国家颁布了一系 列严厉的调控措施 反映了政府通过调控保持房地产市场健康 稳定发展的决心 2 0 0 7 年3 月5 日第十届全国人民代表大会第五次会议 提出 完善消费政策 积极培育旅游 文化 休闲 健身等消费热点 扩大居民消费 阳12 0 0 8 年1 1 月 5 日 温家宝总理主持召开国务院常务会议 研究部署进一步扩大内需促进经济 平稳较快增长的十项措施以减少经济受 次贷危机 的不利影响 其中十项措施 有六项都与建设高度相关 分别为 加快建设保障性安居工程 加快农村基础设 2 施建设 加快铁路 公路和机场等重大基础设施建设 加快医疗卫生 文化教育 事业发展 加强生态环境建设 加快城镇污水 垃圾处理设施建设和重点流域水 污染防治 支持重点节能减排工程建设 加快地震灾区灾后重建各项工作 目前 我国的经济和社会的发展已经到了关键的阶段 房地产的可持续发展 是关系到实现行业自身良好循环的新思路 因此具有极其重要的地位 同时 扩 大内需的十项措施不仅为当前的经济发展提供保障 还为改革开放以来人民生活 水平逐步提高进而实现休闲娱乐生活提供保障 基于以上分析可见 当前是中国 房地产企业处在挑战与机遇并存的时期 挑战源于 次贷危机 的不利影响 而 机遇则是国家对房地产业的宏观调控政策和扩大内需的措施为房地产企业指明 了发展方向 因此 在房地产企业处于挑战与机遇并存的时刻研究企业的发展战 略就显得尤为必要 1 2 研究对象和方法 本文在对房地产企业发展的有关战略理论和不同流派进行分析比较的基础 上 以西安曲江建设集团有限公司 以下简称 曲江建设集团 为研究对象 借助于房地产企业发展战略理论 分析了曲江建设集团发展战略制定的必要性与 必然性 并选择了适合于解决曲江建设集团当前发展需要的s w o t 分析方法和相 关理论 通过详实的数据 分析了曲江建设集团目前所处的内外部环境 在利用 s w o t 分析方法分析曲江建设集团的优势与劣势的基础上 确定了该企业的战略 目标 结合曲江建设集团的实际情况 在法人治理结构 组织结构 企业文化 营销管理 资本运作 财务管理 人力资源管理以及信息化建设等方面提出相应 的战略举措 本文采用理论研究和比较分析相结合的方法 主要包括如下 1 文献分析法 对已掌握的有关战略管理和人力资源管理等文献资料进行 系统分析 比较 对其研究状况进行综述 从目前研究发展动态 一般规律和趋 势入手 为论文写作提供理论背景 2 理论分析法 在深入剖析房地产行业内外部环境的基础上 选择适合于 西安曲江建设集团 的发展战略理论 试图为企业发展提供理论支撑 3 定性比较与定量计算相结合的方法 以调研数据为基础 得出曲江建设 集团的环境特征及对企业优劣势评价结果 4 通过综合集成 提出曲江建设集团的战略举措及建议 3 1 3 研究思路与框架 为实现既定研究目标 本文综合运用战略管理 人力资源 社会统计学等相 关学科的理论知识进行研究 利用统计比较分析进行企业优 劣势分析 论文框架如图i 3 所示 4 图卜3 论文框架图 1 4 本文主要贡献 本文以曲江建设集团为研究对象 运用市场调研法对该集团内部环境和外部 环境展开了系统的分析 在此基础上 综合运用s w o t 分析法对该集团可以采取 的发展战略进行初选 在结合自身实际的前提下 最终为该公司确定了整体发展 战略目标 并将其细化为商业地产开发企业 综合性房地产开发企业和跨区域的 产业运营商三个阶段性战略目标 以此为基础 进一步研究和指出了该集团在总 体发展战略目标下的经营目标 成长目标和管理目标体系 在战略实施方面 本 文提出通过健全法人治理结构 优化组织结构 培育企业文化 强化企业营销管 理 开展资本运作 调整财务管理结构 加强人力资源管理和推进信息化建设等 举措来构建西安曲江建设集团有限公司的战略支撑体系 为推进该集团战略转型 进行统筹安排 5 2 相关理论综述 企业战略是指企业为了实现长期的全局经营目标 根据环境的变化 本身的 资源和实力选择适合的经营领域和产品 形成自己的核心竞争力 指导整个企业 经营活动的总谋略和总方针 企业战略是设立远景目标并对实现目标的轨迹进行 的总体性 指导性谋划 属宏观管理范畴 具有指导性 全局性 长远性 竞争 性 系统性风险性六大主要特征 2 1 企业发展战略理论 企业战略管理是指将企业日常业务决策同长期计划决策相结合而形成的一 系列经营管理业务 包括早期战略思想阶段 传统战略理论阶段 竞争战略理论 阶段 动态战略理论阶段 创新理论阶段 7 1 0 1 早期战略思想 迈克尔 波特对这个时期的三种观点作了概括酾1 第一种观点认为企业内部的管理活动可划分成六大类 财务活动 会计活动 管理活动 技术活动 商业活动和安全活动 并提出了管理的五项职能 控制 指挥 协调 组织和计划 企业管理的首要职能是计划 第二种观点首次将组织理论从管理理论和战略理论中分离出来 认为管理和 战略主要是与领导者有关的工作 第三种观点将战略分为四个构成要素 即个人价值观和渴望 市场机会 社 会责任及公司实力 其中 公司实力与个人价值观和渴望是企业内部因素 市场 机会和社会责任则是企业外部环境因素 2 传统战略理论 企业战略 一书的出版 为现代企业战略管理理论奠定了基础 在此基础 上 很多专家学者积极地参与企业战略理论的研究 并为之做出了卓越的贡献 也产生了一些不同的理论学派妇 具体可分为 计划学派 设计学派 创意学派 定位学派 学习学派 认知学派 文化学派 权力学派 结构学派和环境学派 其中 设计学派以德鲁斯教授为代表 该学派以 报信观点 和著名的 s w o t 分析法为企业作出战略分析与选择 3 竞争战略理论 随着企业战略管理理论和企业经营实践的发展 竞争战略理论形成了三大主 6 要战略学派 行业结构学派 核心能力学派和战略资源学派 行业结构学派 迈克尔 波特在实现企业竞争战略理论和产业组织理论创新 性兼容的前提下 把战略制定过程 战略实旌过程有机地统一起来 形成了赢得 竞争优势的三种基本战略 即 差异化战略 集中一点战略 总成本领先战略 1 0 3 0 核心能力学派 核心能力影响着其它能力的发挥效果 可以使企业具有一定 程度的竞争优势 并使其进入各种相关市场参与竞争 且不会被竞争对手轻易所 模仿 是所有能力中最核心 最根本的能力 1 1 1 0 该学派认为 现代市场竞争是 基于核心能力的竞争 企业经营的成功与否取决于其行为反应能力 而不再取决 于企业的产品和市场的结构 因此 识别和开发竞争对手难以模仿的核心能力就 成为了企业战略的目标 1 2 1 同时 企业只有在核心产品 最终产品和核心能力 三个层面上参与竞争 才能获得和保持持续的竞争优势 1 战略资源学派 该学派认为如何培育企业较为独特的战略资源 最大限度地 优化配置该战略资源的能力是企业战略的主要内容 因此 企业竞争战略的选择 必须有利于培植企业的战略资源 有利于发展企业的战略资源 而战略管理的主 要内容就是培植和发展企业对自身战略资源的独特运用能力 也就是核心能力 核心能力的提高需要企业长久地积累战略制定所需要的各种资源 需要企业不断 地学习 创新和超越 钉 随着核心能力地不断提高 企业通过一系列组合和整 合 逐渐形成自己独特的不易被人模仿 替代和占有的战略资源 才能获得并保 持持续的竞争优势 尽管行业结构学派 核心能力学派和战略资源学派研究的侧重点不同 但鉴 于它们以谋求建立和维持企业的竞争优势作为战略目标 以市场竞争作为战略研 究的主要内容 我们可统称其为竞争战略 4 动态竞争战略 动态能力论 和 竞争动力学方法 是随着企业发展竞争加剧 面对产业 全球化竞争的愈演愈烈 竞争环境的快速变化 竞争者带有侵略性的竞争行为及 对一些竞争行为作出反应所带来的挑战而提出的新的战略理论 动态能力论 该理论的提出主要基于以下认识 过去的战略理论对企业如何 和为什么要在不断变化的环境中建立竞争优势的研究较少 大多数研究是基于企 业战略的角度对企业怎样保持竞争优势进行分析的 铂 其核心内容强调了在过 7 去的战略理论中未能受到重视的两个方面 第一 动态 能力 当技术变化的 速度不断加快 未来竞争和市场实质捉摸不定 市场的速度和时间效应成为关键 时 就需要企业有特定的对创新的反应 第二 能力 适当地使用 整合和再 造 使企业内外部的能力和资源满足环境不断变化地需要 1 竞争动力学方法 竞争动力学以企业能力理论 企业资源理论和竞争力模式 理论为基础 通过对影响企业内外部经营绩效主要因素间的相互作用 参与竞争 的企业质量 企业竞争速度和灵活性 分析在动态竞争环境下 企业应如何制定 和实施战略管理决策 才能获得超过平均水平收益的竞争优势 5 创新理论阶段 2 0 世纪9 0 年代以来 企业逐渐认识到竞争是促使企业为了生存和健康发展 必须超越以竞争对手为中心的战略逻辑 1 在此基础下 通过创造和创新来超 越竞争对手逐渐成为企业战略管理研究领域的一个新焦点 1 9 1 为此 也出现了 一些新的理论 顾客价值中心理论 菲利普 科特勒在 营销管理 一书中把顾客价值 c v 称为顾客让渡价值 c u s t o m e rd e m i s a b l ev a l u e 认为顾客价值是顾客总价值 t o t a lc u s t o m e rv a l u e 与顾客总成本 t o t a lc u s t o m e rc o s t 之问的差额 b d o d d s 乜叮认为公司的第一要务是 创造顾客 在此基础上 博诺 2 认为传 统竞争战略逻辑是一场零和博弈 s u m z e r o 以顾客价值为中心的战略逻辑逐步 超越了传统战略理论的内容 此时的顾客价值便成了企业与企业间的竞争规则 遵守规则者拥有的资源和知道的信息比制定规则者要少得多 胜负就由战略逻辑 起点所决定 商业生态系统理论 穆尔 j a m e sf m o o r e 2 2 2 3 1 以生物学中的生态系 统这一独特视角来描述当今市场中的企业活动 但又不同于将生物学的原理运用 于商业研究的狭隘观念 此后许多学者都持有这样一种观点 在市场经济中 达 尔文的自然选择似乎仅仅表现为最合适的公司或产品才能生存 经济运行的过程 就是驱逐弱者 2 4 1 晒 应用社会网络分析 组织生态学等方法研究企业战略理论 组织生态学 o r g a n i z a t i o n a le c o n o m y 的代表人物是h a n n a h 和f r e e m a n 啪1 是在生物进化 论的观点与思路被引入到组织演进与进化的研究中时产生的 主要研究组织进化 8 过程和组织种群的变化与环境选择的结果 w i n t e r 7 1 主要是从经济学研究的角 度对组织的演进与进化进行探讨 近年来 随着理论界对组织成长的特别关注 对组织生态学的研究将成为战略管理领域一个日趋成长的方向 2 2 房地产业发展战略研究 房地产是房产和地产的总称 它包括土地和土地上的附着物 即土地和土地 上永久性建筑物及其衍生的权利和义务的总和 具体而言 房地产业是指从事房 地产投资 开发 建设 经营 租赁 抵押 信托 维修以及装饰等经济活动的 产业部门 是具有生产 经营和服务职能的独立行业 具有流通与服务两种功能 房地产行业包括房地产开发 经营 消费等各个领域的经济组织和经纪人以及各 类专业人员 这些经济组织 专业人员和经纪人是一个相互依存 相互联系 相 互提供服务的有机整体 房地产业发展战略包括两方面的含义 一是指房地产业 的发展既要满足当代人对各种房地产品的要求 又要满足子孙后代未来发展的需 要 二是既要保持产业自身不断增长 又要与社会以及国民经济其他产业协调发 展 主要包括社会的公平性 资源丌发利用的可持续性 2 明呦 同时在项目开发 过程中要处理好城乡规划节约能源的基础上 解决好眼前利益和长远利益的关 系 局部利益与整体利益的关系 经济利益和社会利益的关系 可持续发展与可 持续增长的关系咖1 要把房屋 业主和环境三要素作为一个整体 重视对自然 资源的使用和保护 争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡1 3 1 达 到房地产建筑的规划形态 住宅功能 环境效益 人文特色的可持续发展 对房地产业发展战略的研究属于房地产业经营管理决策 具体的说就是房地 产业决策层在面对行业发展及市场竞争条件下 从组织内部出发 结合自身的优 势资源而制定出的 具有可持续性发展的方向性 长远性 全局性的纲要 房地 产业同样适应于一般经典的战略选择方案 即成本领先战略1 3 2 差异化战略n 3 与专一战略 3 43 0 要选择什么样的战略 取决于房地产业自身的现有项目属性 土地储备 经营特点以及现有的其他人力 社会 政府等资源优势 也就是说房 地产业采用什么样的发展战略 不是完全以决策层意志所决定的 很大程度上是 由房地产业现有情况决定 战略选择是房地产业对自身资源的一次检查与评估 通过自我检查 发现自己自身的资源优势 并通过战略执行对优势资源进行放大 从而在市场上形成房地产业具有可持续存在的市场竞争力 从房地产业发展的角 9 度来讲 房地产业战略不仅涉及所有的关键活动 确定房地产业发展的方向和使 命 并且需要根据环境的变化加以调整并有助于战略变革的实现 房地产业发展战略作为确定组织使命的手段 要明确组织的长期目标 活动 程序和资源分配的优先级这种观念是有关产业战略最早和最经典的概念 在这 里 房地产业发展战略被作为确定组织长期目标 安排主要活动程序和调配资源 的具体方法 保持长期目标的稳定性是战略制定中的关键 但是 保持长期目标 的稳定并不意味着不能对房地产业的活动做出必要而连续的调整 其发展战略所 处的环境是在不断变化的 为了让发展战略的执行适应环境的变化 以增进工作 的可行性 对战略进行调整是必要的 当然 这种调整是短期导向的 并应与长 期目标保持一致 此外 作为最重要的战略目标的实现过程 具体的活动项目与 资源配置 人力 财力 技术和设备等 都要符合战略需要 基于我国房地产业起 步晚 基础差 又面临人口资源的巨大制约 因此必须认清我国房地产发展可能 面临的四种压力因素 3 钉和三种不确定性 6 1 其中四种压力因素分别为 消费需 求的压力 投机需求的压力 环境和资源压力和国际竞争压力 三种不确性因素 为 土地资源和劳动力资源的不可持续性 房地产价格的不可持续性 房地产业 自身的不可持续发展 长期以来 人们已认识到房地产业发展战略的中心议题之 一就是强调和关注房地产业的成长和多样化等问题 虽然限定或明确房地产业的 竞争范围是一件困难的工作 但其对房地产业的影响却是显而易见的 现实中房 地产业因业务范围过宽而形不成自己的竞争优势 同样也有因业务范围过窄而失 去发展壮大的绝好机会 因此 明确竞争范围仍然是房地产业管理中的 项重要 工作 刘伟等 7 3 认为 有四个主要问题是房地产发展必须要解决的 首先是 资源的浪费与流失 由于开发失控和无序发展 导致土地资源的大量浪费和国有 资产的大量流失 然后是商品房空置量增加 而且正在进一步扩大 第三是房地 产开发中的短期行为 对生态环境造成破坏 开发单位片面追求经济效益 致使 建筑密度过高 容积率过高 缺少绿色空间 一些房地产开发建设忽视对生态环 境的保护与建设 最后为房地产业发展与金融业关系尚未理顺 房地产开发缺乏 稳定的资金来源 房地产业发展战略是为获得持久竞争优势 而对外部机会和威胁以及内部优 势和劣势的积极反应 制定房地产业发展战略的主要目的是获得超过竞争对手的 1 0 持久的竞争优势 即努力寻求有利的竞争地位 为此 房地产业需要对影响组织 的内外部环境因素作全面的了解和分析 它是建立竞争优势的基础 制定房地产 业战略的目的在于使其内部能力与外部环境相匹配 但战略不应该是对外部环境 及其带来的机会与威胁的被动反应 而应该使房地产业积极主动地适应环境的变 化和要求 为了获得持久的竞争优势 房地产业尤其需要深入分析业务单位的特 点和内部实力 它们决定了产业能够采取怎样的战略 此外 还需密切关注外部 环境因素的变化趋势和所在行业的结构 这些因素一定程度上决定了未来的市场 潜力和产业的获利能力 总之 房地产业发展战略强调从内部环境分析入手来考 虑房地产业的生存发展问题 强调组织对环境的适应性 因此 可以将房地产业 当前面临的问题归纳为三个方面 第一个方面是对资源的浪费和对环境的破坏 为了获得现有的利益 开发商的行为造成了社会成本的增加 第二方面是市场供 求结构 大量的空置商品房造成了供求失衡 第三方面是市场政策环境 其中就 包括对丌发商的政策和房地产金融市场政策 这些问题使得我国房地产市场化程 度很低 结构失衡与服务滞后造成销售呆滞 二 三级市场不活跃 房地产市场 秩序仍然混乱 政府调控监管乏力 市场逐渐失去理性 形成了房地产市场快速 发展与市场失范并存的局面汹1 钟京淘等 3 钉 们提出要大力推进房地产市场建设 的系统工程 加强房地产市场的管理 要优化土地配置的市场取向 使土地价值 得到充分实现 从客观上规范房地产市场的发展 董藩等 认为 推动房地产 业发展需从三方面着手 一是内化外部性 激励市场主体 解决存在的外部性问 题 一个比较有效的方法就是通过对相关金融和税收政策的设计 将可能产生的 外部性内化为经济成本或者收益 以此来激励市场主体投入到可持续开发的模式 中来 二是建立规范市场 呼唤长期经济 三是引导过度需求 推动健康发展 杨秀娟等哺1 2 4 认为 要加大国家的宏观调控力度 通过财政政策调控 行政 调控 产业政策调控和金融政策调控等政策提高土地资源利用效率 通过经济适 用房控制房价和完善有关立法来解决存在的问题 刘伟等 3 3 认为 首先 应 正视对泡沫的科学调控 防止经济过热 政府要实行强有力的宏观调控 再者 就是规范土地市场 坚持十分珍惜 合理利用土地和切实保护耕地的基本国策 他认为房地产发展还要依靠不断的创新 第三 调整房地产产品结构防止新的空 置出现 第四 重视环境保护 维护生态平衡 第五 提高房屋设计水平 加大 高新技术含量 在明确了问题并有了指导策略后 尹子民等 钉根据全面性 实用性 相关 性和前瞻性相结合的原则 创建了城市房地产业发展评价指标体系 包括经济评 价因子 人口评价因子 社会评价因子 资源评价因子和环境评价因子5 个方面 刘宇晓等 阳将循环经济的思想引入房地产行业 构建基于房地产业的循环经济 指标体系 认为房地产行业也有自己的减量化 r e d u c e 再使用 r e u s e 再 循环 r e c y c l e 等3 r 原则 并将能源 资源指标 土地使用指标 环境指标的 具体内容用3 r 原则进行分析 郑应亨n 钉通过对经济 资源 环境 人1 3 与社会 等的分析 从宏观角度分析了这些因素对房地产业的影响 创建了房地产业评价 指标体系 为房地产业发展提供了评价依据 在利用评价体系的基础上学者们运 用各种数学模型分析房地产市场的供需以预测房地产市场 如屠梅曾等 7 1 运用 国际上通用的模型 房价收人比预测上海市房地产市场总量和结构需求 袁海 林等 钉提出了层次分析模型在市场定位决策中的基本思路和操作方法 这不仅 能够对房地产开发商及投资决策者有一定的参考价值 对于规范房地产市场的开 发建设有一定的建设性意义 此外 学者通过建立回归模型 影响因素分析模型 灰色聚类决策模型 可变参数模型和类比分析方法和模糊聚类分析模型对房地产 市场需求 供给进行了动态的定量分析 测等提供更为科学 可靠的依据 同时 居高不下的因素之一 盯 5 0 1 为房地产市场的投资 决策 销售 预 也指出货币贬值可能是造成房地产价格 综上所述 房地产业和组织应该明确自身在所处环境中的地位 以制定合理 的战略规划 使自身的行动与外部环境相匹配和融合 房地产业应该通过对行业 结构 竞争对手和消费者的分析 明确自己在所从事行业中的相对位置 制定一 个与自身的能力 外部环境相匹配的活动规划 把房地产业的重要资源集中到自 己最能发挥优势的产品和市场上 形成一个有利的生存环境 当房地产业拥有的 资源和能力用于发展其核心能力 并且房地产业的竞争对手不能替代或模仿这些 能力时 房地产业就能维持自己的竞争优势 房地产业核心能力的获得与树立 关键来自于房地产业自身发展战略 2 3 本文应用理论选择 虽然目前国内外企业发展战略理论已经发展到以战略管理理论为依据的动 1 2 态企业战略管理阶段 但开始的时间不是很长 目前正处于研究发展阶段 实际 应用不多 而s w o t 分析方法则发展成熟 应用相对广泛 适合目前国内企业发 展的现状 结合本文所研究的企业实际现状和行业特点 s w o t 理论十分适合本 文的研究思路和方向 对制定企业发展战略具有较强的指导性和适用性 作为理 论基础 本文研究方法和战略的制定均基于s w o t 分析 3 曲江建设集团战略环境分析 曲江建设集团成立于2 0 0 5 年9 月 注册资本3 亿元人民币 由西安曲江文 化产业投资 集团 有限公司出资2 4 亿人民币和西安长江物业有限公司出资 6 0 0 0 万元人民币共同组建 经营范围为基础设施 旅游景区的建设 开发 经 营 房地产开发经营 物业管理和国内商贸 西安作为大唐古都 唐文化已经深入人心 该公司以盛唐文化为重要背景 相继开发了一批文化旅游及商业项目 是曲江唐文化中唯一一个具有兼具文化 商业 经营 建设特点的实体公司 具有基础设施建设 大型公共设施建设 房 地产开发 建设与运营的丰富经验 经过广泛的市场宣传 已经拥有比较高的社 会知名度和品牌知名度 特别是随着大唐不夜城各地块项目全面启动 必将确立 公司在文化商业领域的优势地位 公司资金 技术实力较强 随着大唐不夜城a 地块销售工作的完成 资本运营进入了持续健康发展的阶段 公司秉承 创新进取 追求卓越 的发展理念 拥有一支素质高 技术强 经验丰富的管理团队 在西安曲江新区的开发建设中取得过许多辉煌的业绩 由 公司原班人马建设的 亚洲最大矩阵水景喷泉广场 大雁塔北广场 被誉为西安 的城市 会客厅 公司还相继建成了陕西民俗大观园 陕西戏曲大观园项目 为曲江新区 西安市乃至陕西省旅游休闲增加了新的亮点 公司在区内的建设中 树立了 曲江速度 曲江精神 曲江质量 成为曲江的一面旗帜 为曲江新区 在陕西省 西安市树立了典范 目前 公司主要承担着省 市重点项目 大唐不夜城 的建设 开发和经营 任务 该项目以盛唐文化为背景 以历史文化 旅游资源为依托 集旅游观光 休闲娱乐 餐饮购物 文化鉴赏为一体 着力打造中国西部第一文化品牌 随着 建设西部强省 构建和谐陕西 战略的深入实施 公司必将成为陕西 文化强 省 的排头兵 成为中国文化商业领域一颗璀璨的明珠 公司2 0 0 7 年主要经营 建设以代建为主 实现主营业务收入1 1 1 9 8 5 1 万元 利润总额1 2 3 2 7 万元 2 0 0 8 年随着资产充实 大唐不夜城a 地块项目由代建转为自建 同年a 地块商铺开盘 销售 全年公司实现自营与代建收入1 4 2 3 6 3 万元 利润总额8 8 4 5 4 万元 3 1 曲江建设集团外部环境分析 企业外部环境分析主要包括宏观环境分析和微观环境分析两个方面 一般认 1 4 为 企业的宏观环境因素有政治法律环境 经济环境 社会文化与自然环境以及 技术环境等四类 企业的微观环境主要包括产业环境和市场环境两个方面 产品 生命周期 产业五种竞争力 产业内的战略群体 成功关键因素等分析方法是微 观环境分析的重要内容 由于篇幅所限 本文仅对其中的经济环境 社会文化环 境 技术环境 产业政策 市场环境等展开叙述 3 1 1 经济环境分析 2 0 0 7 年全国g d p 增长11 4 实现了连续5 年增速达到或超过1 0 如图3 1 2 0 0 9 年2 月2 7 同国家统计局发布了2 0 0 8 年中国国民经济和社会发展统计公报 2 0 0 8 年国内生产总值超过3 0 万亿元 达到3 0 0 6 7 0 亿元 比上年增长9 0 这 个速度不仅大大高于世界经济的平均增速 也明显超过世界主要国家和地区的增 长速度 图3 12 0 0 1 2 0 0 7 年我国g d p 增k 情况 数据来源 国家统计局 国内经济的持续增长 对增加国民的可支配收入和提高国民的市场购买能力 和消费能力提供了基础 为商业繁荣和商业房地产的发展提供了有利条件 对房 地产的经营发展比较有利 从2 0 0 0 年到2 0 0 7 年 西安市经济已经连续7 年保持 了1 2 及以上的增长速度 如图3 2 从2 0 0 3 年开始生产总值年增加额均在1 0 0 亿元以上 2 0 0 6 年增加额超过2 0 0 亿元 2 0 0 7 年房屋销售价格比上年上涨6 4 1 1 月份涨幅达1 2 8 比全国高出2 3 个百分点 图3 22 0 0 1 2 0 0 7 年西安市g d p 增长情况 数据来源 西安市统计局 西安市6 d p 近几年以保持两位数的速度增长 对西安市的经济和商业的繁 荣起到了极大的推动作用 同时 西安市发展的多中心化和住宅郊区化为西安 市商业房地产业的发展提供了很好的发展机遇 3 1 2 社会文化 技术环境分析 a 城市化对房地产业发展的影响 房地产投资与城市发展密切相关 我国改革开放三十年来 城市化的进程不 可遏制 因为 城市化与房地产投资是并驾齐驱的 目前 我国的城市发展速度 很快 房地产投资也不可避免地继续上涨 所以 只要城市化运动不停止 房地 产投资增速就不会减少 过去几年 中国城市化水平不断提高 2 0 0 6 年达到 4 3 9 如图3 3 所示 按照 中国十一五发展规划纲要 与 中国人口 环境 白皮书 提出 到2 0 1 0 年 中国的城镇人口占总人口的比例4 7 到2 0 5 0 年中 国的城镇人口比例将达到7 0 各地经济发展不平衡 城市化发展的不同阶段并 存也使我国房地产市场需求结构呈现多元化 1 6 4 5 0 0 4 0 0 0 3 5 0 0 3 0 0 0 2 0 01 年 2 0 0 2 年2 0 0 3 年2 0 0 4 年2 0 0 5 年 2 0 0 6 年 图3 32 0 0 1 2 0 0 6 年我国城市化水平增k 情况 数据米源 国家统计局 b 人口结构变化对房地产业的影响 我国正在步入人口老龄化国家行列 2 0 0 5 年全国6 0 岁以上人口为1 4 4 亿 人 占总人口比重1 1 0 3 据国家统计局预测 1 0 年后中国高龄老人将由现在 的1 1 0 0 多万增加到1 7 0 0 多万 2 0 2 0 年达到2 7 0 8 万 2 0 5 0 年达到1 亿人 2 0 0 9 年 中国2 5 3 4 岁年龄段人 口的数量会骤降3 0 左右 其原因就是中国在2 0 世 纪8 0 年代初期开始采取了严厉的计划生育政策 导致了8 0 年代的低生育率 而 6 0 7 0 年代人口的快速增长使得在9 0 年代2 0 3 0 岁之间的人口非常多 大量适 育人群导致了9 0 年代较多的新生儿 基于人口结构的变化 可对房产市场走势 判断如下 1 短期判断 3 5 年 房价继续上涨的可能性较大 短期内 2 5 3 4 岁年龄段人口的比重仍然较大 这种短期内相对静态的人 口分布仍然有利于房地产的真实性需求 在居民惧怕房价继续上涨的情况下 真 实性需求反而会提前释放 进一步增加了房价上涨的幅度 资金的逐利性 追逐 短期的回报 也会刺激企业扩大房地产的供给 这都会促使短期内房价涨势依旧 投资依然不减 因此 可以判断 短期房产经济仍然将运行在高涨的轨迹之中 只不过其增速是可能在下降 2 中期判断 5 1 0 投资性需求放缓 房价下跌的可能性较大 一个国家或地区如果恰好处于人口年龄结构最富生产性的阶段上 并且能够 对这种人口红利加以充分利用 经济增长就可以获得一个额外的源泉 创造经济 增长奇迹 中国人口年龄结构的变化情况是 2 0 0 8 年左右 2 5 3 4 年龄段的人 口会出现骤降 4 0 4 9 岁的人口会一直稳步增长 如果从需求角度上把人口红 利分为投资红利和消费红利 那么这意味着 2 0 0 8 年前 中国经济是充分享受 到投资红利与消费红利的 经济保持较快的增长速度 3 远期判断 1 0 年以上 投资性需求卷土重来 2 0 1 5 年左右 9 0 年代大量的新增人口步入2 5 3 4 岁年龄段 房产真实需求 的增速将重拾升势 人口红利 的效应将再度显现 理论上 房产经济将迎来 又一个黄金周期 意味着房价将会上涨 而同时由于主力消费层 4 0 4 9 岁 年龄段人口比例的下降 会致使 消费红利 的负面作用 必然会影响房产经济 所以 与现阶段相比 房产价格的上涨是肯定的 但幅度会是相当温和的 1 7 c 国民消费结构转变对房地产业的影响 房地产商品是一种既重要 昂贵又十分耐用的消费品 直接反映物质消费生 活的丰裕程度和居民生活质量 人均g d p 突破 0 0 0 美元后 根据我国消费现状 结合我国国情和国际经验 我国中期在住宅方面消费的主要趋势是 以住宅及家 具 汽车 通讯和旅游为代表的新兴消费增长点比重继续上升 约占居民消费的 1 3 左右 随着城市住房分配货币化和住房消费商品化改革逐步到位 未来城镇 居民住房支出比重在市场化消费体制下将稳步提高 预计到20 l o 年住房支出比 重将达到1 2 到2 0 2 0 年将达到1 4 在满足了基本生活需要后 居民普遍开始追求更高的生活质量 对旅游 休 闲娱乐 购物等产生了巨大的需求 顾客消费习惯的变化对商业形态的影响如图 3 4 所示 以旅游业为例 近年来国内旅游收入高速增长 如图35 这