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分时度假规范之研究 ( 硕士论文摘要) 专业； 研究方向： 作者姓名： 指导教师： 民商法学 民商法 顾春泉 高富平教授 分时度假( t i m e s h a r e ) 作为一种新兴的产业，起源于六十年代的法国，7 0 年代引进美国后得到了迅速的发展，逐步扩展到世界各地，成为全球推崇的休闲 度假方式，并于九十年代后期进入我国，为我国旅游业和房地产业的发展起到一 定的促进作用。 但是，由于分时度假引入我国的时间较短，国内对于分时度假的认识和研究 还仅处于启蒙阶段，缺乏完整的理论体系和具体的立法规范，分时度假在我国面 临众多的问题。这些问题产生的原因也是多方面的，既有市场的不健全，政策的 不配套，也有分时度假企业在经营理念、销售方式、销售方法上的落后等原因。 同时，分时度假横跨旅游和房地产两个行业，各自行业的职责分工有待明确，并 且这一状况短期内还难以改变，这就给监管带来相当大的难度。更为重要的是， 分时度假的信用制度尚未建立，国内目前关于分时度假的法律法规几乎是空白， 分时度假公司的经营行为也缺乏配套的行业规范。这就引发了不少不法经销商的 诈骗行为，搅乱了市场秩序，对分时度假市场的发展提出了挑战。 因此迫切需要对此项制度进行研究，以建立适应我国国情的分时度假制度。 本文对分时度假进行了较为全面的探讨和分析，针对我国实践中的问题，在 借鉴其他国家立法经验的基础上，对建立我国的分时度假制度提出一些建议，希 望能对我国今后的物权法的完善有所贡献。本文共分为四部分，约三万八千字。 第一部分系分时度假的概述。主要介绍分时度假的概念以及分时度假在我国 的现状和存在的问题。这一部分是全文的基础。作者首先论述了分时度假的概念， 接下来从分时度假在我国的现状及实践中存在的问题两个方面梳理了这一制度 在我国产生、发展的过程，并阐述了本文的研究意义。 第二部分为分时度假各国立法模式的比较研究。以欧盟、美国、英国、德国 西班牙等国家及地区为例，从分时度假的各国模式出发，通过各国立法例的比较， 分析其优劣，为我国分时度假制度的建立和完善提供一定的借鉴意义。 第三部分为分时度假时权对传统物权理论的冲突和发展。作者首先分析传统 的物权理论，并结合分时度假的特殊性分析了其对传统物权理论的冲突及发展之 处，提出自己的看法，即分时度假是一种新型的物权形式，在条件成熟的条件下 应在物权法中明确加以规定。在认清分时度假物权性质的基础上，笔者继续 探讨了分时度假采取物权模式的必要性，并得出现代物权的发展趋势是从以“所 有”为中心向“利用”为中心转变的结论。 第四部分系对我国关于分时度假的立法建议，该部分是本文的重点。从分时 度假中双方当事人的权利义务出发，在分析我国分时度假现状的基础上，借鉴其 他国家的立法经验，结合我国的国情及相关法律法规，为我国分时度假规范的完 善、分时度假格式合同的规制以及分时度假信用体系的建立提出了具体的建议。 【关键词】分时度假所有权使用权格式合同 2 r e s e a r c ho nt h e l e g i s l a t i o no f t i m e s h a r e ( a b s t r a c tf o rd i s s e r t a t i o nf o rl l md e g r e e ) m a j o r ： s i ) e c i a l t y ： a u t h o r ： a d v i s o r ： c i v i la n dc o m m e r c i a ll a w c i v i la n dc o m m e r c i a ll a w g u c h u n q u a n p r o f e s s o rg a of up i n g a san 哪t o u r i s mt y p e 9t i m e s h a r ee n j o y sb r o a dm a r k i n gp r o s p e c ta n di th a v ea l l a c t i v ei m p a c t i o no ne c o n o m yo fc h i n 扎h o w e v e r , t i m e s h m r ei nc h i n ai si nas i t u a t i o n o fc o n f u s i o n t h ei n e f f i c a c yo fi t sm a r k e ti sr e l a t e dw j l ht h eg e n e r a ls i t u a t i o no ft h e c o u n t r y , t h es t a g eo f i t sd e v e l o p m e n t , a n dt h es p e c i a lf e a t u r e so f t h ei n d u s t r yi t s e l f i t n e e d sr u l e sa n dr e g u l a t i o n st or e n l o v et h ep r o b l e m t h i sa r t i c l ep a y sa r e n f i o nt o r e l e v a n tl e g a li s s u e so ft i m e s h a r e ，s i r r m 碰z e sa n da n a l y z e st h e s ei s s t l e s , i n t r o d u c e s i t sl e g a lc h a r a c t e r i s t i c s a n dt h e n , t h ep a p e r p o i n t so u tp r o b l e m sa n dc o u n t e r m e a s u r e s f o rp r e s e n td o m e s t i ct i m e s h a r e t h ea u t h o ra t t e m p t st oe s t a b f i s hl e g a lr e g u l a t i o n s y s t e mt op r o m o t ef i l l t h e rw e l ld e v e l o p m e n to f t i m e s h a r ei nc h i n a t h i sp a p e ri sd i v i d e di n t of o u rp a r t sa n dh a sa b o u t3 8 0 0 0w o r d sa l t o g e t h e r t h ef i r s tp a r td e f i n e st h et i m e s h a r ea n dt h ep r o b l e m so f t i m e s h a r ei no u rc o u n t r y t h i sp a r ti saf o u n d a t i o no ft h ef u l lp a p e r a u t h o ra n a l y s i st h em e a n i n go ft i m e s h a r e f i r s t , a n dt h e ns e tf o r t ht h es i g n i f i c a n c eo f r e s e a r c h0 1 1t h et i m e s h a r ef r o mt h ec u r r e n c y a n dt h ep r o b l e m so c c u r r e di nt h ep r a c t i c e t h es e c o n dp a r ti st h ec o m p a r a t i v es t u d yo fl e g i s l a t i o nm o d e l so ft i m e s h a r ei n t h ew o r l d t a k et h el e g i s l a t i o no f e u , g e r m a n y , s p a n i s h , e n g l a n d , a m e r i c a na n de t c f o re x a m p l e , a u t h o ra n a l y s i st h ea d v a n t a g ea n dt h ed i s a d v a n t a g ef r o mt h el e g i s l a t i o n m o d e l so ft i m e s h a r ei no t h e rc o u n t r i e s ，i no r d e rt oo f f e ra c a d e m i cf o u n d a t i o nf o rt h e a m e n d m e n ta n dc o n s u m m a t i o no f c h i n a sl e g i s l a t i o n t h et h i r dp a r td i s c u s s e st h ei m p a c ta n dd e v e l o p m e n to ft i m e s h a r et ot h et h e o r y 3 o ft r a d i t i o n a l0 1 1 e 8 f i r s t l ya u t h o rl i s t sav a n e t yo fw a d i t i o n a lt h e o r i e s t h e n , a f t e r a n a l y s i sa l lt h e s et h e o r i e s ，a u t h o rp o i n t so u tt h a tt i m e s h a r ei san e wf o r mo f p r o p e r t y r i g h t sa n ds h o u l db er e g u l a t e di np r o p e r t yl a w o nt h eb a s i so f t c o g a i z i n gt h en a t l e o ft i m e s h a r e , t h ea u t h o re x p l o r e st h en e c e s s i t yo fa d o p t i n gp r o p e r t ym o d e li nt h e l e g i s l a t i o n f i n a l l y , t h ea u t h o rg e t st h ec o n c l u s i o nt h a tm o d e mt r e n do fp r o p e r t yi s c h a n g e d f r o mp o s s e s s i o nt o 懈e t h ef o u r t hp a r ti st h es e l f - c r i t i c i s mt or e g u l a t i o no fo u rc o u n w yp r o p e r t yl a w a b o u tt i m e s h a r e , a n dt h i sp a r ti saf o c a lp o i n to ft h i sp a p e r o nt h ef o u n d a t i o no f a n a l y z i n go ft h ep r o b l e m s0 1 1t i m e s h a r e , a u t h o rp r o p o s 嚣8 0 m es u g g e s t i o n so f p e r f e a i n gt h el e g i s l a t i o n , g o v e r n i n gt h ec o n 仃a c to ft i m e s h a r ea n ds e t t i n gu pt h e s y s t e mo f c r e d i tw i t hf i m e s h a r e 【k e yw o r d s lt i m e s h a r e ；o w n e r s h i p ；t h er i g h to fu s e ；c o n t r a c ti n f i x e df o r m 4 论文独创性声明 应啦! 的学位论文崖! 哑堕! 堕三盟堕 是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。论文中除了特别加以 作者签名：协磊舡 ， 论文使用授权声明 日期 ! z 竺! 本人完全了解华东政法学院有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅并制作光盘，学校可以公布论文 的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存论文，学校同时有 权将本学位论文加入全国优秀博硕士学位论文共建单位数据库。保密的论文在解 密后遵守此规定。 作者签名：邋导师签名 分时度假规范之研究 导言 分时度假( t i m e s h a r e ) 作为一种新兴的产业，起源于六十年代的法国，7 0 年代引进美国后得到了迅速的发展，并扩展到世界各地，逐步成为全球推崇的休 闲度假方式随着中国经济和人民生活水平的提高，消费者对文化与休闲产品的 需求呈迅速增长趋势。特别是由于近年来我国酒店行业的超常规发展，造成大量 酒店资源过剩，开房率总体偏低。国家旅游局的同年统计数字表明，我国酒店、 度假村资源的闲置率在不断上升，酒店开房率里不断下降趋势。在我国目前内需 尚不旺盛、房地产大量空置、旅游业升温的现状下，分时度假无疑是拉动内需、 变现积压房地产和促进旅游业发展的有效途径。 上个世纪9 0 年代初，海南和深圳等地率先在国内引进了分时度假项目，将 房地产的资本经营模式引入酒店业和旅游业，以便尽早收回投资并转移投资风 险，对推动两地房地产业和旅游业起了积极的作用。 然而，由于分时度假引入我国才几年时间，对于分时度假的认识和研究还仅 处于启蒙阶段，缺乏完整的理论体系，分时度假在我国面临众多的问题。这些问 题产生的原因也是多方面的，既有市场的不健全，政策的不配套，也有分时度假 企业在经营理念、销售方式、销售方法上的落后等原因。同时，分时度假横跨旅 游和房地产两个行业，各自行业的职责分工有待明确，并且这一状况短期内还难 以改变，这就给监管带来相当大的难度。更为重要的是，分时度假的信用制度尚 未建立，国内目前关于分时度假的法律法规几乎是空白，分时度假公司的经营行 为也缺乏配套的行业规范。这就引发了不少不法经销商的诈骗行为，搅乱了市场 秩序，给分时度假市场的发展提出了挑战。 可以说，目前分时度假在中国的发展还是步履维艰，因此我国应在借鉴其他 国家法律的基础上，尽快对分时度假进行规范，建立适合我国国情的有关分时度 假的法律法规，对分时度假产品的使用年限，开发商、销售商以及购买者的权利 与义务等具体内容以法律法规的形式予以明确规定，为分时度假市场的健康发展 提供良好的市场环境。 第一章分时度假的概念及其在我国的现状和问题 第一节分时度假的概念 不同的国家和地区，由于对分时度假的认识不同，对分时度假的概念也会有 所区别，比如美国多数地区采取所有权模式，购买者购买度假地房产后，共同享 有房屋产权，而欧洲更多地采取使用权模式，购买者享有的是房屋的使用权，并 非所有权。 在实践中，最具有代表性的有两种定义：一是在美国佛罗里达州分时度假 房产法案阳le s t a t et i m e s h a r i n ga c tc h 7 2 1f l o r i d a ) 中对分时度假的定义一 一“所有以会员制、协议、租赁、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或 其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其它设 施在某些特定年度中低于一年的使用权，并且这一协约有效期在三年以上”i ， 即称之为分时度假项目；二是欧盟分时度假指令( e u r o p e a nu n i o nt n n e s h a r ed i r e c t i v e ) 中对分时度假交易合同的定! ；【“所有的有效期在三年以上、规定 消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在一年的某些特定时间段( 这 一期限要在l 周以上) 使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使 用、即将交付使用或即将建成的项目。”2 中国社会科学院旅游研究中心研究报告旅游绿皮书- 2 0 0 0 2 0 0 2 年中国旅 游发展分析与预测一书中，对分时度假的描述为：最初是指人们在度假地购买 房产时，只购买部分时间段的产权，几户人家共同享有一处房产，共同维护、分 时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只享有某一时间段的度假地 房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权实行交换。 分析以上几个定义可以发现，虽然各国对分时度假的界定并不一致，但对于 分时度假的具体内容还是比较接近的：这就是分时度假要求消费者购买一定期限 3 以上的使用某处住宿或其他设施的权利；消费者为了获得未来在该处住宿的权 1 壬婉飞著：分时度假研究，经济科学出版社2 0 0 5 年版，第1 0 1 i 0 2 页 2 参看欧盟分时度假指令第2 条、第3 条 3 一般定义为3 年 2 利就必须按照协议预付款项；同时消费者在该处住宿的时间不能少于一定的天数 ( 如一周) 。 笔者认为：所谓分时度假，确切地说应该包括两方面的内容，一个是分时度 假的概念，“分时”就是按时间进行分割，“度假”则为休闲娱乐之目的。具体 而言，分时度假就把酒店( 或度假村) 的客房( 公寓) ，将其所有权( 或使用权) 按时间进行分割( 以一周为单位) ，在5 年至4 0 年甚至更长的期限内，以较为 优惠的价格一次性出售给若干消费者，消费者在购买该固定阶段的所有权( 或使 用权) 后，就可以获得在该时间段内到酒店( 或度假村) 住宿旅游的一种休闲度 假方式。分时度假的国际惯例是：将一处住所( 如酒店的客房、公寓、别墅等) 每年的使用期分为5 2 周，将5 2 周中的5 l 周分时销售给顾客，顾客享有在约定 的时期内( 一般为2 0 - 4 0 年) 每年在这一住所住宿一周的权利，同时还享有转让、 赠与、继承等一系列权益以及酒店其他设施的优惠使用权。与传统的度假方式相 比，分时度假的“低价”很有诱惑力，相对市场前景也很大。 分时度假最大特色和吸引人之处就是它的另外一个度假交换概念。分时度假 交换是指享有度假房产使用权的消费者，可以将自己的度假房产使用权通过全球 旅游资源交换系统换取同等级但位于其他地区的度假房屋使用权。简单地说，就 是人们可以以优惠的价格购买当地某酒店部分时间段的所有权或者使用权，通过 交换系统与世界各地类似产权或使用权的享有人交换，从而达到前往各地旅游的 目的。正如r a n d a l ls u p c h u r c h 在分时享有给美国消费者带来的利益透视 一文中提到的那样：休闲度假旅游房地产的所有者可以通过交换公司把自己的房 产单元与相似的住宿单元进行交换。4 第二节分时度假在我国的现状 与国外相比，自1 9 9 7 年分时度假进入中国以来，国内企业首先猛炒“概念”， 在交换体系还不成熟时就推出了分时度假产品。面对在产品销售过程中暴露出的 问题又没有及时去补救，从而影响了消费者的购买信心。更雪上加霜的是有不少 不良从业者，抛开诚信进行欺诈，导致整个行业受到了毁灭性的打击，直至消协 发出消费警示，中国分时度假业现今已经跌入低谷。 4 张俐俐：分时度假一旅游住宿业和房地产业结合的新理念载h 蛳；幽堕塾i 塾垒：盥m 曲血嵫蚀型( 访 问日期；2 0 0 7 年3 月1 4 h ) 3 有关学者指出，除了虚假宣传、合同骗签等引起纠纷投诉的问题是阻碍中国 分时度假推广的主要原因之外，真正制约阻碍我国分时度假发展的症结：一是交 换体系的先天不足。消费者和业内人士之所以看好分时度假，关键是它可以通过 庞大、通畅的交换体系给消费者带来便捷和实惠，而建立庞大的交换体系就必须 有大量的产权式酒店( 公寓) 进行支撑，习前国内交换体系依然缺少产权式酒店 ( 公寓) 的加盟和建设。二是法律法规不完善。目前为止，国内关于分时度假的 法律法规几乎为零，消费者权益难以保障。三是信用制度存在问题。由于市场发 展不够成熟，更因为缺少相关的法律法规以及政府有效的管理和监督，使得行业 信用日益恶化。四是市场定位不明确。分时度假在目前看来仍然属于一种高端消 费产品，并不是国内部分经营商所鼓吹地属于人人可以享有的大众化产品，从一 次性支付几十年的分时度假费用和日常度假设施的维修、保养等都是一笔不小的 开支，普通的消费者很难承受。 分时度假从实质上看，是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。 旅游地产中分时度假酒店公寓，就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。 在分时度假产品中会涉及多方主体：开发商，享有房产产权；销售商，作为开发 商的销售代表向公众销售分时度假产品；度假房产管理公司，管理和维护分时度 假房产；分时度假交换公司，向具有分时度假房产使用权的消费者提供不同地区 之间的分时度假产品交换业务；其他还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间 接与分时度假相关的专业群体。 在我国现阶段，分时度假产品中的各方主体发展不平衡，全国可发展分时 度假的产品有上千处，但专业的销售商不到2 0 家，真正在运作点数制进行交换 的系统更是屈指可数。 第三节我国分时度假在实践中的问题 一、销售环节存在的问题 分时度假目前的主要问题主要集中在销售领域。早在2 0 0 0 年8 月，广东省 消委会就己接到了对分时度假的投诉，近年来随着分时度假产品的不断推出，这 类消费投诉更加频繁。主要包括：分时度假营销模式容易滋生诱购和欺骗行为。 中间商利用“当天购买才有特价优惠”及“最后机会”等字眼引诱消费者即时付 4 款购买或交定金，一旦消费者后悔，想退款或拿回定金则是难上加难；分时度假 中间商无法像广告中宣传的那样，保障消费者顺利办理出国签证，实现全球度假 计划；分时度假合同中对经营者提供了太多的“免责”内容，为经营商应承担的 责任进行开脱；分时度假产品质量参差不齐，鱼龙混杂，甚至部分房地产开发商 将其积压多年、未经改造、或根本不适合用做分时度假的房产用于分时度假销售； 分时度假产品一般使用年限均在1 0 年以上，最长可达4 0 年，而国内企业相对较 短的寿命期大大增加了购买者的风险；更有甚者部分不法分子利用法律漏洞，以 分时度假销售之名行非法集资之实。 二、分时度假产品市场定位不准确 分时度假经营商过分强调适应国情，将原本属于高档消费的分时度假产品作 为大众产品出售，造成目标市场泛化。分时度假产品的特点决定了其并非是针对 普通大众市场的旅游产品。首先，分时度假产品仅解决了购买者度假住宿问题， 而在消费过程中，购买者还需要支付维护费用、交通费用、餐饮费用、娱乐费用 等，总体费用并非一般工薪阶层所能承受。其次，由于我国尚未实行带薪休假制 度，国内旅游集中于春节、“五一”、“十一”三个黄金周，造成这一段时间集 中消费，各项相关产品价格高于平时，加大了消费者的费用支出。 三、法律法规的缺位 目前，我国管理部门对分时度假尚未做出明确界定，特别是对时权概念的界 定。由于相应法律法规缺位，对分时度假经营者和消费者均造成很大障碍，具体 表现为发生纠纷无法可依、消费者时权得不到有效保障、不法分子趁机进入市场 对行业造成负面影响等等。本文也主要是从法律的角度进行分析，借鉴世界各国 对分时度假的相对成熟的规范，并结合中国具体的国情，以期对分时度假产品的 参与主体的权利义务能予以明确规定，将分时度假在中国的发展纳入法制化、规 范化的轨道。 5 第二章分时度假立法比较研究 第一节国外分时度假的立法概况 目前世界上关于分时度假具有代表性的法律规定有：属于英美法系的英国、 美国的佛罗里达州，也有属于大陆法系的德国、西班牙，还包括欧盟的其他成员 和英美法系国家的其他国家。 一、英国的分时度假法案5 。 该法案没有规定分时度假权益必须是哪种法律性质，只是说“分时度假权益” ( t i m e s h a r er i g h t s ) 是指已是或将是分时度假使用者的人享有的权益，该权利 是在一个不少于三年的时期内可操作的权利( 参见该法案第1 条) 。该法案规定 了分时度假的一些适用条件；以及分时度假合同必须遵循的诸多共同规则。 二、美国的佛罗里达州分时度假法( f i o r i d av a c a t i o np l a n a n dt i m e s h a rjn ga c t ) 。 分时度假计划，是指任何安排、计划、方案或相似的设计。除了互易活动外， 无论是通过成员资格、协议、共有财产、买卖、租赁、转让、出租协议、许可、 使用协议还是通过其他方式，买受人在支付费用后，得到于给定的无需连续的年 份中少于整年的期间内，对住宿单位或各种设施的无期物权或使用权。“分时度 假权益”( t i m e s h a r ei n t e r e s t ) 是指“不动产分时度假权益”( at i m e s h a r e e s t a t e ) 、“动产分时度假权益”( ap e r s o n a lp r o p e r t yt i m e s h a r ei n t e r e s t ) 或“分时度假许可”( at i m e s h a r el i c e n s e ) 。“不动产分时度假权益”指占用分 时度假单元( at i m e s h a r eu n i t ) ，而且对分时度假财产或其特定部分享有自由 保有地产权( af r e e h o l de s t a t e ) 或者享有将来的不动产权益。该术语可以是 指对共有公寓单元的权益( a ni n t e r e s ti nac o n d o m i n i u mu n i t ) 、对合作制单 参见t i m e s h a r ea c t1 9 9 2 ，c h a p t e r3 5 ，( e n g ) 参见c h a p t e r7 2 1 v a c a t i o na n dt i m e s h a r ep l a n s 转引自黄健雄：分时度假法律模式之研究 。载 塾l 地；曼塑：g ! g 牲：鲤臣n 缝i i ! 墅型：璺2 2 堑! 址! ! ! 照2 z i ( 访问时间：2 0 0 7 年2 月1 5 日) 6 元的权益( a ni n t e r e s ti nac o o p e r a t i v eu n i t ) 信托受益权( a ni n t e r e s ti n at r u s t ) 。“动产分时度假权益”( p e r s o n a lp r o p e r t yt i m e s h a r ei n t e r e s t ) 指 占用位于动产之上或之中或由动产组成的住宿单位，该动产不是永远固定于不动 产，可以有也可没有对住宿单位或动产的有受益权或所有权( ab e n e f i c i a lo r o w n e r s h i pi n t e r e s t ) 。“分时度假许可”( t i m e s h a r el i c e n s e ) 指除以上两种方 式外，占用某一分时度假单位的权利。 三、欧盟分时度假指令 欧盟分时度假指令7 给分时度假作了一个比较权威的定义。该指令第2 条规定：“直接或间接涉及一处或更多处不动产的分时使用权的买卖合同” ( c o n t r a c t sr e l a t i n gt ot h ep u r c h a s eo ft h er i g h tt ou s ei m m o v a b l e p r o p e r t i e so nat i m e s h a r eb a s i s ) ，是指期限在3 年以上、在支付总价后、所 直接或间接取得的对一处或多处不动产，只于1 年中的l 星期以上的特定时间段 内，享有物权或者其他使用权利的任何合同或合同群。该指令指出，各成员国对 该指令所调整的合同标的的权利的法律性质的截然不同，无需在共同体内部对有 关权利的法律性质进行协调；因此并没有规定不动产分时使用权( t h er i g h tt o u s eo n eo rm o r ei m m o v a b l ep r o p e r t i e so nat i m e s h a r eb a s i s ) 必须是何种 法律性质的权利，而是规定只要是不动产分时使用权买卖合同就必须遵循的诸多 共同规则。 四、德国民法典 德国民法典。( 2 0 0 2 年新公布修订版) 于其第二编“债务关系法”中( 第 4 8 1 条第4 8 7 条) 规定了一种新有名合同，即“部分时间居住权”。法典首先 在第4 8 1 条规定，“部分时间居住权是指这样的合同：根据该合同，经营者凭着 消费者支付总价而在最短为三年的持续时间里，使消费者取得或许诺使消费者取 7 d i r e c t i v e9 4 4 7 e co ft h ee u r o p e a np l i ta n d t h ec o u n c i lo f2 6d c t o b e r1 9 9 4 该指令要 求欧盟各国必须在各自国内法中作出相关规定，以使该指令的内容得以执行，最后期限为1 9 9 7 年4 月2 9 日。欧盟中有英周等英美法系国家，也有德国等大陆法系国家。 陈卫佐译：德厚民法典( 2 0 0 2 年1 月2 日公布的新修订民法典) ，法律出版社2 0 0 4 年第1 版，第2 3 4 页 7 得在一年之中特定的或者待定的时间段里为休假或者居住的目的而使用供人居 住的建筑物的权利。该项权利可以是物权或者其他权利，尤其也可以因社团成员 资格或者合伙或者公司份额而授予。”第4 8 1 条之后主要规定，部分时间居住权 合同所应当遵守的许多共同规则。在2 0 0 2 年的德国债法改革中，旧有的德国 部分时间居住权法中的大部分规定都被整合到了德国民法典之内，具体位 置为第4 8 1 条至4 8 7 条，而其中关于企业主资讯义务的规定则被订入到了 德国 资讯义务规程。 五、西班牙分时度假19 9 8 法案 西班牙分时度假1 9 9 8 法案为分时度假创造了一个新的法律模式。分时 度假时权人，当其购买来的权利的期间届满时，不再时权利。这种新形式的有限 权利，被界定为特定的权利。该权利赋予享有者于每年的特定期间内，排他性地 使用某一独立住宿单位( 有自己进出的门和固定的家具) 的权利和享受补充性服 务的权利。在该法律生效之后，任何其他模式在西班牙都不被允许。西班牙关于 分时度假的规定，比欧洲其他任何国家走的都远，使分时度假的概念有了重要的 改变。该法律最重要的一个方面是，在法律规定中不采用欧洲用来描述分时度假 通常采用的“t i m e s h a r e ”和“p r o p e r t y ”的字眼，而是称其为“为旅游目的轮 换享用不动产的权利”( r i g h to fr o t a t i o n a le n j o y m e n to fi m m o v a b l ep r o p e r t y f o rt o u r i s t i cu s e ) ”。 六、美国路易斯安那州分时度假法案 美国的路易斯安那州分时度假法案“规定了两大类型的分时度假权益 ( t i m e s h a r ei n t e r e s t ) 。第一种类型是“享有型的分时度假权益”( o w n e r s h i p t i m e s h a r ei n t e r e s t ) ，是指期限在三年以上，于一年内的特定期间内，享有可 以占有或使用不动产的权利，同时享有对不动产的时权。该类型又可以分为两类， 一是“分时度假无期物权”( t i m e s h a r ee s t a t e ) ，是指占有分时度假财产的权利， 。v 9 1 b e g r u e n d u n g ，b t - d r u c k s 1 4 6 0 4 0 ，s 2 5 0 f 见转引自杜景林，卢谌：德国新债法研究 ，中国 政法大学出版社2 0 0 4 年版，第2 9 5 页。 ”魏小安等：旅游分时度假产品销售的法律规制，载饭店世界) ，2 0 0 0 年版第1 期。 ”参见l o u i s i a n at i m e s h a r i n ga c t ，c h a p t e r4 5 8 而且对分时度假财产或其特定部分现在或将来都享有物权；二是“分时度假有期 物权”( t i m e s h a r eu s e ) ( 该有期的期限大于分时度假合同的有效期) ，是指占有 分时度假财产的权利，但是不包含对分时度假财产或其特定部分现在或将来都享 有物权。第二种类型是“租赁型的分时度假时权”( 1 e a s et i m e s h a r ei n t e r e s t ) ， 是指期限在三年以上，于一年内的特定期间内，仅享有可以占有或使用不动产的 权利。在分时度假计划终止时，在支付联合会所接受的与在分时度假计划中的享 有者权益的价格或其他部署有关的相关费用后，任何剩余利益将被分给享有者。 在“享有者型的分时度假权益”中，为“分时度假无期物权”的，按照享有者对 分时度假财产的无期物权比例分配；为“分时度假有期物权”的，按照享有者对 分时度假应当承担的费用比例分配；在“租赁型的分时度假权益”中，按照他们 承担的分时度假费用比例分配。 第二节各国分时度假模式的比较、评析 从上述的法律规定可以看出，各国采取的分时度假的法律模式各不相同，大 陆法系和英美法系的国家采取的模式也大为不同。如果以分时度假购买者享有权 利的性质为区分标准，英美法系的分时度假在实践中多通过其独特的信托制度来 实现，购买者享有的是信托受益权；而大陆法系关于分时度假的法律模式则有多 种类型，包括多种所有权模式、他物权模式、债权模式等，购买者相应地享有所 有权、他物权或是债权。 一、所有权模式 首先分析所有权模式。该种模式涉及的法律主体一般有：开发商、买受人、 买受人联合会和管理机构。他们之间的法律关系主要体现在以下几个方面：( 1 ) 首先买受人向开发商支付购买费用，( 2 ) 开发商将标的物的所有权转让给买受人， 此时买受人即成为分时度假产品享有者。( 3 ) 买受人可以组成一个买受人联合会。 通过管理协议，买受人联合会向管理机构支付管理费用，管理机构负责对度假设 施进行管理。管理机构可以是开发商或其他组织。( 4 ) 可以通过交换公司或点数 俱乐部，分时度假产品享有者交换到其他的分时度假产品。 在所有权模式下，分时所有人享有的所有权是具有排他性的支配权利，消费 9 者( 或买受人) 的权益能够得到较好的保障。第一，开发商在将分时度假产品所 有权转让于消费者后，就不再享有所有权，开发商至多享有他物权( 主要为事实 上的处分权) 。开发商发生支付不能时，其债权人至多只能取得经营者原有的他 物权，不影响消费者所取得的所有权的各项权能。第二，消费者取得所有权( 一 般不包括事实上的处分权) 后，享有排他性的支配性，能够有效地排除他人的不 法干涉和妨碍。但若消费者自己发生支付不能时，其债权人还是可以就标的物主 张相应的权利。 具体所有权的形式，又可以分为以下几种： ( 一) 分时所有权 分时度假消费者只购买对某标的物某一时间段的所有权，该时间段结束后， 不再享有所有权。但是创设这种有期所有权实际上并没有必要。采用传统的他物 权形式，就足以容纳采用分时所有权形式所能达到的功能。 ( - - ) 按份共同所有权 分时度假消费者，可以共同购买某个标的物( 如度假设施) ，取得对该标的 物的按份共同所有权。这些共同所有人在通过自己的内部协议，分别享有各自在 特定期间上的使用权，可以同时将该约定作为按份共同所有权的内容，进行房屋 登记和土地登记。在分时度假产生的初期，此种模式较为常见。 但是，该模式有一个明显的不足，即其交换功能受到很大的限制；然而，许 多消费者却正是冲着交换功能来购买分时度假产品。“其困难存在于，如何在住 宅所有权人大会中，由统一的利益代表行使表决权，以及如何行使共有关系废止 请求权。”1 2 享有者可以按约定的时间去度假，但若要改变时间，就要与其他共 有人达成协议，要么与其他共有人交换，要么改变原共同所有人之间的内部协议。 享有者可以每年都到该地方度假，但是若要到其他地方度假，其可能的选择有： 一是与第三人直接交换，但一般在按份共同所有中，部分共有人转让自己的份额， 其他共有人有优先购买权，此时部分共有人想与第三人进行交换，可能就不能顺 利实现；二是直接将自己份额卖出，再通过与他人订立合同而获得其他的度假时 2 【德】鲍尔，施蒂尔纳著：德国物权法( 上册) ，张双根译，法律出版社2 0 0 4 年版，第6 7 6 页 1 0 权，但卖出同样受其他买受人的优先购买权的限制；三是将其出租或不用，再通 过与他人订立合同而获得其他的度假时权，但能否出租要共同所有人的事先同意 或事后追认。 ( 三) 单独所有权 开发商可将整个分时度假产品分割成各个住宿单位的所有权分别转移给各 个买受人，其他相关的设施则由所有买受人共同所有，此时买受人成为真正的业 主或所有权人。由业主组成的业主委员会将整个分时度假产品交给某专门成立的 管理机构进行经营，业主除了可以按期从管理机构取得经营收入的分红外，还可 以取得一定期限的对住宿单位及其相关设施的免费使用权；在与管理机构的合同 约定的有效期过后，此时对住宿单位和相关设施的所有权仍然属于业主。当然， 在与管理机构的合同约定的有效期过后，若不想再享有该住宿单位及其相关设 施，可以将其转让，收回成本。在我国，有些人将该种模式称为“产权酒店”， 并区别于分时度假。1 3 这种模式同样存在着交换功能受到限制的缺点。买受人一般只能在每年的一 定期间对同一住宿单位及其相关设施行使使用权。享有者可以按约定的时间去度 假，但若要改变时间，就要与管理机构达成协议。享有者可以每年都到该地方度 假，但是若要到其他地方度假，要么与他人交换，要么将自己的所有权卖出，要 么不用而转化为分红，要么出租，但是都必须得到管理机构的事先或事后同意。 二、他物权模式 该种模式涉及的法律主体一般有：开发商、买受人、买受人联合会和管理机 构。他们之间的法律关系主要体现在以下几个方面：( 1 ) 首先买受人向开发商支 付购买费用，( 2 ) 开发商在标的物上为买受人设立他物权，此时买受人即成为分 时度假产品享有者。( 3 ) 买受人可以组成一个买受人联合会。通过管理协议，买 受人联合会向管理机构支付管理费用，管理机构负责对度假设施进行管理。管理 机构可以是开发商或其他组织。( 4 ) 可以通过交换公司或点数俱乐部，分时度假 产品享有者交换到其他的分时度假产品。 1 3 刘赵平著：产权酒店一饭店业和房地产业的创新发展之路，中国旅游出版社，2 0 0 2 年版，第4 3 页 在他物权模式下，分时所有人享有的他物权也是具有排他性的支配权，消费 者( 或买受人) 的权益能够得到较好的保障。第一，开发商享有的所有权或其他 权利受到他物权的限制，不能随意干涉他物权人。当开发商发生支付不能时，其 债权人至多只能取得经营者原有的所有权或其他权利，不影响消费者他物权的各 项权能。第二，消费者取得他物权( 一般不享有事实上的处分权) 后，享有排他 性的支配性，能够比较有效地排除他人的不法干涉。但若消费者自己发生支付不 能时，其债权人还是可以就标的物主张相应的权利。 具体的他物权形式，有以下几种： ( 一) 居住权 从对罗马法与其他国家的立法例的梳理中可以看出，法国、意大利、瑞士和 英美法系国家关于居住权的规定( 包括德国的传统居住权) ，大多是用于调整婚 姻家庭领域的法律关系，此种可以称为“社会性”居住权；而德国的长期居住权 和美国的终生地产权，常被用作为一种地产投资和收益的技术，可以称为“投资 性”居住权。在德国民法上，有两类居住权( w o h n r e c h t ) ， 德国民法典规定 了传统居住权( w o h n u n g s r e c h t ) ，德国特别民法住宅所有权法规定了长期居 住权( d i n g l i c h e sd a u c r w o l m r e c h t ) 。传统居住权为一种限制的人役权，是不可转 让不可继承的，长期居住权则为一项独立的用益物权可以独立地转让和继承。1 4 “为了对度假公寓的投资人给予充分的保护，德国学者和司法判例倾向于赋 予购买者以物权法律地位，并且在物权性地位中，承认购买度假公寓者获得的使 长期居住权的观念已经为德国联邦最高法院所接受”。适用长期居住权，可能造 成地登记混乱；但是，假若这种琐碎的分化登记，完全符合当事人之经济需求， 那么这种担忧也是不值得考虑的。1 5 但德国民法典( 2 0 0 2 年新公布的) 采用 了比较宽泛的规定，即该项权利可以是物权或者其他权利，尤其也可以因社团成 员资格或者合伙或者公司份额而授予。 对于分时度假而言，采用类似德国传统居住权的模式，不利于实现其交换功 能；但采用类是德国长期居住权的模式，就可以比较顺利地实现其交换功能。 崔建远主编；我国物权立法难点问题研究 ，清华大学出版社2 0 0 5 年版。第2 1 6 - - 2 1 8 页 ”v 9 1 b 孤r 时哪肯s a c l l 即删i t 。c h b 。c k ，枷1 7 ，1 9 9 9 ，s 3 5 2 3 5 4 转引自崔建远主编：我 国物权立法难点问题研究，j 清华大学出版社2 0 0 5 年版，第2 1 8 页 1 2 ( 二) 规定为一种新的他物权 在分时度假中，对住宿单位时权利可以是为了暂时居住，但也有不存在居住 权的情形，如对一些公共设施时权利的目的就多不是为了居住，甚至可能该分时 度假的产品就没有包含住宿的内容。例如，买