北京实施全国物业管理示范小区实施细则.xls

北北京京市市实实施施全全国国物物业业管管理理示示范范住住宅宅小小区区标标准准评评分分细细则则 检检查查标标准准检检查查内内容容评评分分细细则则 一 基基础础管管理理 3232分分 1 按规划要求建设 住宅及配套设施 投入使用 1 建设用地规划许可证 符合1分 现场与规划不符的发现一处扣0 2分 有批准文件的不扣分 材料中每缺一项扣0 2分 其中第3项中缺4种以上的扣0 2分 第5项无临建房 屋的不扣分 注注 市市优优只只检检查查前前三三项项 若若是是8585年年前前建建成成投投入入使使用用的的 小小区区规规划划图图纸纸只只要要求求有有规规划划总总平平面面图图 市市政政设设施施管管 网网综综合合规规划划图图和和绿绿地地规规划划图图 2 建设工程规划许可证 3 规划图纸 六图二书 即1 1000比例尺的现状图 规 划总平面图 道路规划图 竖向规划图 市政设施管网综 合规划图 绿地规划图 详细规划说明书 环境预评价书 4 与规划部门往来文件 5 临建房屋批准手续 如有临建房屋 备注 所有资料 图纸要有相关批准部门加盖审批章 2 已办理接管验收手续 一 物业公司验收记录及问题处理情况 符合1分 每缺一项扣0 1分 二 物业公司收集资料 1 小区竣工总平面图 2 单体建筑 结构 设备安装竣工图 3 附属公建配套设施 地下管网工程竣工图 4 有关设施 设备安装 使用和维护保养技术资料 5 各单项工程竣工验收证明材料 6 房屋质量保证文件和房屋使用说明文件 7 房屋销售清单和产权资料 8 公共配套设施的产权及收益归属清单 9 供水 供暖的试压报告 3 由一家物业管理企业实施统一专业 化管理 1 企业营业执照符合1分 每缺一项扣0 5分 没有分承包项目的第3 4 5项不扣分 2 物业管理资质证书 3 服务项目分承包方营业执照 4 服务项目分承包方资质证书 5 服务项目分承包合同或协议 4 建设单位在销售房屋前 与选聘的 物业管理企业签订物业管理合同 双 方责权利明确 与开发单位或原产权单位签定的前期物业服务合同 符合1分 有委托合同但内容不完整扣0 5分 没有委 托合同扣1分 5 在房屋销售合同签订时 购房人与 物业管理企业签订前期物业管理服务 协议 双方责权利明确 前期物业管理服务协议或物业管理公约 符合2分 有协议或公约的为基本符合1分 而内容 不符合规定的扣1分 6 建立维修基金 其管理 使用 续 筹符合有关规定 1 建立维修基金交纳单据记录 符合1分 已建立维修基金但管理 使用 续筹不符 合规定的每一项扣0 5分 未发生使用或续筹的不扣 分 未建立扣1分 单一产权的采取其他形式的不 扣分 2 维修基金使用的记录 包括使用申请 批准及使用的各 类票据 7 房屋使用手册 装饰装修管理规定 及业主公约等各项公众制度完善 1 房屋使用手册 完善2分 基本完善1分 第1 3项每缺一项扣0 5分 第4 8项每缺一项扣0 2分 2 装饰装修管理规定 3 业主公约 4 绿化管理制度 5 卫生保洁管理制度 6 保安管理制度 公共秩序维护管理制度 7 车辆管理制度 包括机动车和非机动车停放管理及机动 车停车场管理 8 消防管理制度 8 业主委员会按规定程序成立 并按 章程履行职责 1 成立管委会 业委会 的申请符合2分 每缺一项扣0 5分 2 管委会 业委会 章程或业主大会议事规则 3 管委会 业委会 成立的批复 4 会议记录 9 业主委员会与物业管理企业签订物 业管理合同 双方责权利明确 与管委会 业委会 签订的物业管理委托合同 符合2分 有委托合同但内容不完整为基本符合1分 没有委托合同扣2分 10 物业管理企业制定争创规划和具 体实施方案 并经业主委员会同意 1 争创规划 具体实施方案 两份材料分别写 符合1分 无规划或实施方案的扣0 5分 未经书面同 意扣0 5分 2 争创材料经管委会 业委会 签字盖章 11 小区物业管理建立健全各项管理 制度 各岗位工作标准 并制定具体 的落实措施和考核办法 一 各项管理制度 符合2分 1 制度建立健全1分 每缺一项扣0 1分 其中没有管理的不扣分 2 有岗位职责 工作程 序 工作标准 考核办法 考核记录 具体落实措 施 考核办法建立健全1分 每发现一处不符合扣 0 5分 1 房屋管理制度 2 零维修管理制度 3 大中修管理制度 4 回访制度 5 供水管理制度 6 供暖管理制度 7 电梯管理制度 8 消防管理制度 9 收费管理制度 10 保洁管理制度 11 绿化管理制度 12 保安管理制度 13 车辆管理制度 停车场 停车位 非机动车 14 财务管理制度 15 档案管理制度 二 各级 各类人员的岗位职责 工作程序 工作标准 考核办法 考核记录及具体落实措施和考核办法 12 物业管理企业的管理人员和专业 技术人员持证上岗 员工统一着装 佩带明显标志 工作规范 作风严谨 1 物业管理岗位证书 经理 部门经理 管理人员 符合2分 1 管理人员 专业技术人员 每发现1人无 证书扣0 1分 2 着装及标志符合0 5分 发现有1人 不符合扣0 1分 最多不得超过5人 2 各类专业人员的专业上岗证书 电梯司机 电工 会计 等 分包项目操作人员也要求有上岗证书 3 员工统一着装 4 员工佩戴工作牌 13 物业管理企业应用计算机 智能 化设备等现代化管理手段 提高管理 效率 一 计算机应用情况和智能化 对讲 监控等 设备的使 用情况 符合2分 使用计算机 有智能化设备的为基本符合 1分 其中没有智能化设备 在设计中没有监控设备 的除外 的扣0 2分 可查询资料中有一项得0 2 分 注注 市市优优检检查查第第二二项项中中的的1 1 5 5项项内内容容 二 计算机查询资料包括 1 房屋 设备的基数 2 分户档案 3 费用收支情况 4 房屋 设备普查资料 5 房屋 设备修缮资料 14 物业管理企业在收费 财务管理 会计核算 税收等方面执行有关规 定 至少每半年公开一次物业管理服 务费用收支情况 1 各类收费标准 物业管理费收费标准 代收费用收费标 准 便民有偿服务项目及收费标准 要求在明显位置公布 超出或高于文件规定的收费要有物价部门的批准文件 实 行市场调节价的除外 符合2分 1 收费标准公布并符合规定的1分 2 无 凭证或报表的扣0 5分 3 公开无照片或记录的扣 0 5分 酬金制的要求公开 包干制的仅公开公共服 务收费的费用的收支情况 2 有费用收支的凭证和各类财务报表 3 物业管理服务费用公开有记录或照片 15 房屋及其共用设施设备档案资料 齐全 分类成册 管理完善 查阅方 便 一一 房房屋屋及及设设备备基基础础资资料料符合2分 包括房屋总平面图 地下管网图 房屋数 量 种类 用途分类统计成册 房屋及共用设施设 备大中修记录 共用设施设备的设计安装图纸资料 和台帐 每缺一项扣0 1分 最多十处 3 查阅 方便得0 5分 每发现一处不方便扣0 1分 1 房屋总平面图 2 地下管网图 3 规划批准文件 4 竣工和接管验收档案资料 见第2条要求 二二 物物业业管管理理经经营营管管理理资资料料 1 分户管理记录 2 房屋数量 种类 用途分类统计表 3 居住小区情况表 4 房屋安全普查表 上年度和本年度 5 房屋完损等级评定记录 6 大 中 小修和检查记录 7 设施设备运行记录 8 共用设施设备台帐 9 房屋租金缴纳记录或物业管理费收缴和使用记录 三 资料分类成册 有目录并查阅方便 16 建立住用户档案 房屋及其配套 设施权属清册 查阅方便 1 住用户档案符合2分 档案 清册各占1分 内容与实际情况不符 的每发现一处扣0 2分 2 房屋及配套设施产权清册 17 建立24小时值班制度 设立服务 电话 接受业主和使用人对物业管理 服务报修 求助 建议 问询 质疑 投诉等各类信息的收集和反馈 并 及时处理 有回访制度和记录 1 执行值班制度情况 值班表和值班记录 符合2分 1 值班制度不符合扣0 5分 2 未设服 务电话扣0 5分 3 发现一处处理不及时扣0 2分 最多不得超过三处 4 回访记录与实际情况不 符的 每处扣0 1分 最多不得超过四次 5 回访 率不符合要求的扣0 3分 无回访记录的扣0 5分 2 设立服务电话并在明显位置公布电话号码 3 来电 接待记录和处理记录 4 回访记录 与派工单内容相符 比例符合要求 30 并按月统计 装订 18 定期向住用户发放物业管理工作 征求意见单 对合理的意见及时整改 满意率达95 以上 1 征询意见单符合2分 每缺一项扣0 5分 2 对征询意见单的满意率统计表 满意率达到95 3 整改措施 4 整改措施落实情况记录 19 建立并落实维修服务承诺制 零 修急修及时率100 返修率不高于1 并有回访记录 1 在明显位置公布对维修服务的承诺 符合2分 1 建立并落实1分 建立但未落实扣0 5分 未建立扣1分 2 及时率符合0 5分 每降低1个百 分点扣0 1分 返修率符合0 3分 不符合0分 2 服务承诺的落实情况 3 派工单和统计表 及时率 返修率 4 回访记录 见第17条要求 二二 房房屋屋管管理理及及维维修修养养护护 1414分分 1 主出入口设有小区平面示意图 主 要路口设有路标 组团及幢 单元 门 户门标号标志明显 1 小区平面图 符合2分 无示意图扣0 5分 无路标扣0 3分 幢 单 元 户号每缺一个扣0 1分 2 路口设路标 3 楼幢号 楼门号 户门号号牌齐全 2 无违反规划私搭乱建 无擅自改变 房屋用途现象 对照规划图现场查看 符合2分 发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均 扣1分 3 房屋外观完好 整洁 外墙面砖 涂料等装饰材料无脱落 无污渍 1 外墙清洁 符合2分 每发现一处不完好 不整洁 脱落 污损 扣0 2分 其其中中市市优优检检查查要要求求污污损损面面积积0 30 3平平方方米米以以 上上扣扣分分 国国优优检检查查从从严严 2 外墙完好 无破损 脱落 3 外墙无张贴物 4 室外招牌 广告牌 霓虹灯按规定 设置 保持整洁统一美观 无安全隐 患或破损 1 经主管部门审批 符合2分 1 未按规定设置 未办理审批 得0分 2 按规定设置 但不整齐 不清洁 或有破损每发现 一处扣0 1分 3 有安全隐患 安装不牢固或不规 范 每处扣0 5分 2 室外广告牌 霓虹灯完好 无破损 3 室外广告牌 霓虹灯保持清洁 4 室外广告牌 霓虹灯安装牢固 规范 无安全隐患 5 封闭阳台统一有序 色调一致 不 超出外墙面 除建筑设计有要求外 不得安装外廊及户外防盗网 晾晒架 遮阳蓬等 1 阳台需统一封闭或不封闭 要求样式 色调 材质统一 符合2分 每发现一处不符合扣0 2分 注注 市市优优检检查查不不要要求求封封闭闭材材质质统统一一 色色调调基基本本一一致致 国国优优检检查查要要求求从从严严 2 除首层外 无安装防盗网现象 3 无伸出户外的安装物 6 空调安装位置统一 冷凝水集中收 集 支架无锈蚀 符合2分 每发现一处不符合扣0 5分 1 统一安装 横平竖直 有冷凝水收集管 2 空调支架无生锈现象 7 房屋装饰装修符合规定 未发生危 及房屋结构安全及拆改管线和损害他 人利益的现象 1 装修协议 符合2分 每发现一处不符合扣0 5分 2 装修验收记录 三三 共共用用设设施施设设备备管管理理 1515分分 1 共用配套设施完好 无随意改变用 途 现场查看 符合1分 每发现一处不符合扣0 5分 2 共用设施设备运行 使用及维护按 规定要求有记录 无事故隐患 专业 技术人员和维护人员严格遵守操作规 程与保养规范 1 值班人员考勤表 值班人员要求在岗 符合2分 1 设施设备运行按规定 维修 巡视和运 行 记录0 5分 每发现一处不符合扣0 1分 2 无事 故隐患 考勤表 上岗情况及现场周围环境检查等 0 5分 每发现一处不符合扣0 1分 3 遵守操作 规程 操作情况检查记录 0 6分 每发现一处不符合 扣0 2分 4 遵守保养规范 计划和普查记录 0 4 分 每发现一处不符合扣0 1分 2 定期保养记录 3 维修记录 4 巡视记录 5 运行记录 6 对操作情况的检查记录 7 设备 安全 普查记录 8 设备维修保养计划 3 室外共用管线统一入地或入公共管 道 无架空管线 无碍观瞻 现场无外露 架空管线 符合2分 发现一处不符合扣0 1分 4 排水 排污管道通畅 无堵塞外溢 现象 排水管道 雨水井 化粪池定期清掏记录 符合1分 发现一处堵塞或外溢扣0 5分 5 道路通畅 路面平整 井盖无缺损 无丢失 路面井盖不影响车辆和行 人通行 1 道路无堆积物 路面无破损 符合2分 通畅 平整1分 发现一处不通畅 不平整 积水扣0 2分 发现井盖缺损或丢失扣0 6分 路面 井盖不影响通行0 4分 发现一处不符合扣0 2分 2 井盖完好 无丢失 3 井盖与路面保持平齐 无晃动 6 供水设备运行正常 设施完好 无 渗漏 无污染 二次生活用水有严格 的保障措施 水质符合卫生标准 制 定停水及事故处理方案 1 设备运行正常 设施完好 水箱无锈蚀 水箱间保持清 洁 符合2分 设备运行正常 设施正常使用 无渗漏 无 污染0 6分 发现一处不符合扣0 2分 保障措施严格 0 4分 无措施或措施不严0分 水质符合卫生标准0 5 分 没有卫生防疫部门水质化验合格证明扣0 5分 有 处理预案0 5分 无处理预案0分 2 保障措施严格 水箱封闭上锁 及落实情况 水箱防腐 记录 水箱清洗记录 水箱消杀记录 3 水质符合标准 卫生防疫部门水质化验合格证明 4 供水紧急情况处理预案 7 制订供电系统管理措施并严格执行 记录完整 供电设备运行正常 配 电室管理符合规定 路灯 楼道灯等 公共照明设备完好 1 供电管理措施 含超负荷用电管理的内容 符合2分 1 供电系统正常得0 6分 现场检查 2 无处理预案的扣分 3 其他项发现一处不符合扣 0 2分 2 设备定期保养记录 3 设备维修记录 4 设备运行记录 5 有紧急情况处理预案 6 日常巡视记录 7 有防 灭鼠及防火措施 防鼠板高60公分以上 防鼠 药 8 电梯按规定或约定时间运行 安全 设施齐全 无安全事故 轿厢 井道 保持清洁 电梯机房通风 照明良好 制定出现故障后的应急处理方案 1 电梯年检证明符合2分 1 电梯正常运行得1分 现场检查 2 无应急预案的扣0 3分 3 其他项每发现一处不符 合扣0 1分 2 电梯运行记录 3 电梯保养记录 4 电梯机房 轿厢清洁 5 电梯井道清洁 6 轿厢内公布运行时间 高档住宅除外 7 安全事故记录 8 轿厢内照明良好 9 电梯故障应急方案 措施到位 10 设备层配备灭火器等安全设备和防灭鼠措施 9 三北地区 冬季供暖室内温度不低 于16摄氏度 测温记录 要求提供去年的供暖季测温连续记录 符合1分 有上一年的测温记录但填写不完整的扣0 5 分 四四 保保安安 消消防防 车车辆辆管管理理 1010分分 1 小区基本实行封闭式管理 1 小区基本封闭 符合1分 小区已封闭但各出入口无人值守扣0 5分 2 各出入口有人员值守 2 有专业保安队伍 实行24小时值班 及巡逻制度 保安人员熟悉小区的环 境 文明值勤 训练有素 言语规范 认真负责 1 专业保安队伍或组建内保队伍 符合2分 无专业保安队伍扣0 1分 已组建内保队伍 的除外 其它每发现一处不符合扣0 2分 2 实行24小时值班记录 交接班记录 3 保安人员名单 排班及岗位分工 4 巡逻路线图及巡逻记录 5 保安人员培训及考核记录 6 各种突发事件处理预案 3 危及人身安全处有明显标识和具体 的防范措施 1 变配电等设备 施工现场处有明显警示标识 符合1分 有标识但无防护措施的扣0 5分 无标识清单 的扣0 5分 2 现场有防护措施 4 消防设备设施完好无损 可随时起 用 消防通道畅通 制定消防应急方 案 1 消防器材及其标志完好 有效符合2分 设施设备正常使用0 4分 无预案扣0 3分 其他项每发现一处不符合规定扣0 2分 2 消防设备分布图 3 消防设备保养记录 4 消防设备维修记录 5 消防通道通畅 6 消防人员培训记录 7 义务消防员名单 8 消防安全预案 5 机动车停车场管理制度完善 管理 责任明确 车辆进出有登记 1 停车管理服务协议符合2分 制度完善0 5分 基本完善0 3分 不完善0 分 因管理责任造成车辆丢失扣0 5分 管理单位公开 承诺赔偿的不扣 每发现一台车辆乱停乱放扣0 1分 出入无记录扣0 2分 注注 市市优优只只检检查查第第1 1 3 3 5 5项项 2 固定车辆登记表 3 固定车辆出入证发放记录 4 临时出入车辆登记 5 小区内交通安全预案 6 非机动车车辆管理制度完善 按规 定位置停放 管理有序 1 车辆登记符合2分 制度不全或不落实的扣1分 乱停放每辆车扣 0 2分 无预案扣0 3分 注注 市市优优只只检检查查第第2 3 4项项 2 车辆在停车区域内摆放整齐 3 管理区域内无随意停放车辆 4 非机动车管理制度 五五 环环境境卫卫生生管管理理 1414分分 1 环卫设施完备 设有垃圾箱 果皮 箱 垃圾中转站 1 设施齐全 垃圾箱 果皮箱 垃圾中转站 垃圾分类收 集 符合1分 垃圾未分类收集扣0 2分 其他项发现一处 不符合扣0 2分 2 设施保持清洁 2 清洁卫生实行责任制 有专职清洁 人员和明确的责任范围 实行标准化 清洁保洁 1 保洁员名单符合2分 1 实行责任制的得1分 其中无专职清洁 人员 名单 和责任范围 区域 的每缺一项扣0 5 分 2 实行标准化保洁的得0 5分 其中工作标准 和时间安排的每缺一项扣0 5分 3 有巡查记录得 0 5分 每发现一处不符合扣0 1分 2 保洁员保洁区域实行责任制 分工责任明确 3 保洁工作标准 时间安排 4 保洁检查巡查记录 3 垃圾日产日清 定期进行卫生消毒 灭杀 1 垃圾按规定时间清运符合2分 1 每发现一处垃圾扣0 2分 2 未达到 垃圾日产日清 无规定时间 的扣0 5分 3 未定 期 无计划和记录 的进行卫生消毒灭杀扣0 5分 2 消杀计划定时喷洒灭鼠 除虫消毒药剂 3 消杀记录 4 房屋共用部位共用设施设备无蚁害 现场符合要求 符合1分 每发现一处不符合扣0 2分 5 小区内道路等共用场地无纸屑 烟 头等废弃物 现场符合要求 符合2分 每发现一处不符合扣0 2分 6 房屋共用部位保持清洁 无乱贴 乱画 无擅自占用和堆放杂物现象 楼梯扶栏 天台 公共玻璃窗等保持 洁净 现场符合要求 符合2分 每发现一处不符合扣0 2分 7 商业网点管理有序 符合卫生标准 无乱设摊点 广告牌和乱贴 乱画 现象 现场符合要求 符合2分 每发现一处不符合扣0 2分 8 无违反规定饲养宠物 家禽 家畜 1 宠物牌 鸽子证 符合1