（民商法学专业论文）论住宅小区中相邻关系主体和类型的新特点.pdf

山东大学硕士学位论文 中文摘要 在现代社会中 住宅小区成为城镇人口主要的居住模式 小区呈现出建筑立体化 人口密度大的特点 相邻关系也变得更加复杂 相邻关系诉讼案件的主体和类型也因 此呈现出新的特征 因此 本文把研究范围限定在住宅小区这一广泛体现城镇居住特 色的框架里 力求使研究内容更具体 更深入 也更有实用价值 文章首先阐述了相邻关系制度的发展概况 认为相邻关系制度古已有之 但到了 资本主义时期才逐步发展完善 尤其是西方民法中建筑物相邻关系的逐渐形成和发展 充实并拓展了相邻关系的内容和领域 在理解相郐关系的概念时 弄清 相邻力的含 义尤为重要 相邻关系不仅仅是不动产之间相邻接或相邻近的关系 现实生活中非毗 邻或邻接的不动产之间亦大量发生相邻关系调整的必要性 文章接着明确住宅小区的概念和权属特点 住宅小区相邻关系的调整范围应包括 土地相邻关系和建筑物相邻关系 因为一个住宅小区内拥有多种不动产物的复杂性 决定了拥有相邻不动产的所有权主体多元化 因此 在现代法律体系下 通过设立业 主公约而明确了区分所有权入之间权利义务关系 论文在分析了大量的实际案例后 认为以往学术界对于相邻关系主体的定义过于 狭隘 仅限于具有相邻关系的不动产的所有人和使用人 本文以实际案例作论据 认 为不仅包括具有相邻关系的不动产的所有人和物权使用人 还应包括债权使用人 如 承租人 借用人等 对不动产具有实际利用关系的无权利人和自主占有人 以及利 用不动产进行收益的其他主体 特别是对小区中的物业管理公司和业主委员会是否具 有相邻关系诉讼的主体资格进行了广泛而深入的论证 物权法 对相邻关系做了比较细致的分类 但随着社会的不断发展和人类生活 的不断进步 在住宅小区又表现出一些新的类型特点 表现在以下几个方面 区分所 有建筑物相邻关系和空间利用关系已成为相邻诉讼的主要类型 通行 通风 采光仍 是相邻诉讼的热点问题 不可量物侵害纠纷在相邻诉讼中的比重不断上升 相邻防险 关系依然不可忽视 对于住宅小区中不断涌现的相邻关系案件的新主体和新类型 在法律还无明确条 文规定的情况下 法官就需根据相关的法律原则运用自由裁量权去判断是非 物权 法 8 4 条中 对处理相邻关系的基本原则作出了原则规定 但其是否妥当 能否真正 山东大学硕士学位论文 体现法律对相邻关系的设立与调整的基本精神 值得讨论 笔者认为在相邻关系的处 理问题上还应该体现下列原则 不动产相邻关系权利人必须接受限制原则 实现对体 现人格利益的相邻权益的优先保护原则 承认习惯在相邻关系中的调整作用 部分承 认约定变更法定相邻关系内容的效力原则 关键词 住宅小区 建筑物区分所有 相邻关系 所有人 使用人 无权利人 2 罗怡 谚 6d 占咖2 油叭 7 山东大学硕士学位论文 a b s t r a c t l nt h em o d e ms o c i e t y t h eh o u s i n gd i s t r i c tb e c o m e su r b a nm a i nm o d e so f i n h a b i t t i n g o f p e o p l e t h ed i s t r i c td e m o n s t r a t e st h eb u i l d i n gt h r e e d i m e n s i o n a lm e l t i n g c h 娥d c t e d s t i c w i t hg r e a td e n s i t yo fp o p u l a t i o n t h en e i g h b o u r i n gr e l a t i o n sb e c o m em o r ec o m p l i c a t e dt o o t h es u b j e c ta n dt y p eo ft h en e i g h b o u r i n gr e l a t i o n sc a s ed e m o n s t r a t et h en e w c h a r a c t e r i s t i c s o t h i st e x tl i m i t sr e s e a r c hr a n g ei nt h ec h a r a c t e r i s t i cf r a m et h a tt h i sr e f l e c t st h ec i t i e sa n d t o w n se x t e n s i v e l yt ol i v ei nt h eh o u s i n gd i s t r i c t m a k ee v e r ye f f o r tt om a k et h er e s e a r c h c o n t e n t sm o r ec o n c r e t e 出犏h a v ep r a c t i c a lv a l u ee v e nm o r et o o d e v e l o p m e n to v e r v i e wo ft h es y s t e mo fn e i g h b o u r i n gr e l a t i o n st h a tt h ea r t i c l eh a s b e e ne x p l a i n e da tf i r s t t h i n kt h es y s t e mo fn e i g h b o u r i n gr e l a t i o n sa n c i e n t b u td o e sn o t d e v e l o pp r o g r e s s i v e l yu n t i lc a p i t a l i s tp e r i o dp e r f e c t l y t h en e i g h b o u r i n gr e l a t i o n so ft h e b u i l d i n gh a v ef o r m e da n dd e v e l o p e dg r a d 砌l ya n ds u b s t a n t i a t e da n de x p a n d e dt h ec o n t e n t a n df i e l do ft h en d g h h o u r i n gr e l a t i o n s i nt h ee s p e c i a l l yw e s t e r nc i v i ll a w w h i l e u n d e r s t a n d i n gt h ec o n c e p to ft h en e i g h b o u r i n gr e l a t i o n s i ti s a d j o i n t t oc l a r i f ym e a n i n g p a r t i c u l a r l yi m p o r t a n t i tn o tm e r e l yb o r d e r so nn e i g h b o u r i n gr e l a t i o nb e t w e e nr e a le s t a t e n e c e s s i t yt h a ta l s on e i g h b o u r i n gr e l a t i o n sa d j u s t m e n tt a k ep l a c ei nal a r g en u m b e ro f b e t w e e nt h er e a le s t a t et h a ta c t u a ll i f ea d j o i n so fb o r d e r so i lc e n t r a la f r i c a i tb e l o n g st ot h ec h a r a c t e r i s t i ct h a tt h ea r t i c l ec o n t i n u e st h ec o n c e p ta n dr i g h to ft h e d e a rh o n s i n gd i s t r i c t t h ea d j u s t i n gr a n g eo ft h en c i g h b o u r i n gr e l a t i o n si nt h eh o u s i n g d i s t r i c ts h o u l di n c l u d el a n dn e i g h b o u r i n gr e l a t i o n sa n dn e i g h b o u r i n gr e l a t i o n so ft h e b u i l d i n g b e c a u s et h e r ei sc o m p l e x i t yo fm a n yk i n d so fr e a le s t a t et h i n gi nah o u s i n g d i s t r i c t h a v ed e t e r m i n e dt h a tt h e r ei so w n e r s h i ps u b j e c tp l u r a l i s mo fa d j o i n tr e a le s t a t e s o u n d e rt h em o d e r nl e g a ls y s t e m t h r o u g hs e t t i n gu po w n e r sc o n v e n t i o na n dd i s t i n g u i s h i n g t h er e l a t i o nb e l f v l 撇r i g h t sa n do b l i g a t i o n sb e t w e e no w n e 璐c l e a r l y t h et h e s i s a f t e ra n a l y s i n gal a r g en u m b e ro fr e a lc a s e s t h i n kt h ed e f i n i t i o no ft h e n e i g h b o u r i n gr e l a t i o n sm a i nb o d yo ft h ea c a d e m i aw a s t o on a r r o wi nt h ep a s t o n l yl i m i t e d t ot h eo w n e ra n du p e o p l ew i t hr e a le s t a t eo ft h en e i g h b o u r i n gr e l a t i o n s t h i st e x td o e s a r g u m e n tw i t ht h er e a lc s s e t h i n kn o tm e r e l yi n c l u d i n gt h eo w n e rw i t hr e a le s t a t eo ft h e 山东大学硕士学位论文 n e i g h b o u r i n gr e l a t i o n sa n d r e a lt i g h tu s ep e o p l e s h o u l da l s oi n c l u d ec r e d i t o r sr i g h t sa n d u s ep e o p l e f o ri n s t a n c a el e s s e e u s i n gp e o p l e e r e t h eo n et h a tu t i l i z e dt h er e l a t i o nt ot h e r e a le s t a t ea c t u a n yd i dn o ti n c l u d eo b l i g e e sa n di n d e p e n d e n to c c u p a n t s a n du t i l i z er e a l e s t a t et oc a r r yo no t h e rs u b j e c t so ft h ei n c o m e e s p e c i a l l yt h a tq u a l i f i c a t i o n so fm a i nb o d y w i t hn e i g h b o u r i n gr e l a t i o n sl a w s u i th a v ec a r r i e do ne x t e n s i v ea n dd e 印d e m o n s t r a t i o nt o t h ei n f b s t n 赋u r em a n a g e m e n tc o m p a n yi nt h ed i s t r i c ta n do w n c l sc o m m i t t e e 一r e a lr i 咖l a w 什m a k ec a r e f u lc l a s s i f i c a t i o nt on e i g h b o u r i n gr e l a t i o n s b u tw i t ht h e c o n s t a n td e v e l o p m e n ta n dc o n s t a n tp r o g r e s so fh u m a nl i f eo ft h es o c i e t y d e m o n s t r a t e s o m en e wt y p ec h a r a c t e r i s t i c sa g a i ni nt h eh o u s i n gd i s t r i c t s h o w ni nt h ef o l l o w i n gs e v e r a l a s p e c t s d i s t i n g u i s ht h em a i nt y p et h a tt h en e i g h b o u r i n gr e l a t i o n so fa l lb u i l d i n g sa n d s p a c eu t i l i z et h er e l a t i o nt oa l r e a d yb e c o m et h ea d j o i n tl a w s u i t p a s st h r o u g h v e n t i l a t e t h e d a y l i g h t i n gi ss t i l lt h eh o tq u e s t i o no ft h ea d j o i n tl a w s u i t c a n tq u a n t i t yt h i n ge n c r o a c ho n t h ed i s p u t ep r o p o r t i o no ft h ea d j o i n tl a w s u i tr i s ec o n s t a n t l y d e f e n d i n gt h ed a n g e r o u s r e l a t i o na 内o i n t l yc a n ts t i l lb ei g n o r e d t ot h en e ws u b j e c to fn e i g h b o u r i n gr e l a t i o n sc 勰ea n e 玛i 1 1 9c o n s t a n t l ya n dn e wt y p e i nt h eh o u s i n gd i s t r i c t i nas i t u a t i o nt h a tt h el a wd o e sn o ts t i l lh a v ea c l e a rc l a u s et h a t s t i p u l a t e t h ej u d g en d s t ou s et h er i g h to f j u d g i n ga m o u n to ff r e e d o mt oj u d g et h er i g h t a n dw r o n ga c c o r d i n gt or e l e v a n tl e g a lp r i n c i p l e s i n8 4a r t i c l e so f 竹l a wo fr e a lr i 咖 h a v e m a d et h ec l e a rr e g u l a t i o na b o u tt h eb a s i cp r i n c i p l eo ft h en e i g h b o u r i n gr e l a t i o u s b u t a p p r o p r i a t e r e a l l yr e f l e c tt h el a we s t a b l i s h m e n ta n db a s i cs p i r i t o fa d j u s t m e n tt ot h e n e i g h b o u r i n gr e l a t i o n s o k it h i n kin e e dt oc a r r yo ne s s e n t i a lc o u s i d e r a t i o na g a i n a n d s h o u l dr e f l e c tt h ef o l l o w i n gp r i n c i p l e s t h en e i g h b o u r i n gr e l a t i o n so b l i g e eo ft h er e a l e s t a t em u s ta c c e p tt h ep r i n c i p l eo fl i m i t i n g r e a l i z et ot h ep r e f e r e n t i a lp r o t e c t i o np r i n c i p l e r e f l e c t i n gt h ea d j o i n tr i g h t sa n di n t e r e s t s o fp e r s o n a l i t yi n t e r e s t s a c k n o w l e d g et h e a d j u s t m e n tf u n c t i o nt h a ti su s e dt ot h en e i g h b o u r i n gr e l a t i o u s a c k n o w l e d g ea g r e e i n go n a n da l t e r i n gt h ee f f e c tp r i n c i p l eo ft h el e g a ln e i g h b o u r i n gr e l a t i o n sc o n t e n tp a r t l y k e y w o r d h o u s i n gd i s t r i c t t h eb u i l d i n gd i s t i n g u i s h e sa l l n e i g h b o u r i n gr e l a t i o n s o w n e r u s ep e o p l e t h e r ea r en oo b l i g e e s 罗i 皂 呖6 出师2 弓 珈兮 l 原创性声明 本人郑重声明 所呈交的学位论文 是本人在导师的指导下 独立进 行研究所取得的成果 除文中已经注明引用的内容外 本论文不包含任何 其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果 对本文的研究作出重要贡 献的个人和集体 均已在文中以明确方式标明 本声明的法律责任由本人 承担 论文作者签名 翌生坌 e t期 堕 三 关于学位论文使用授权的声明 本人同意学校保留或向国家有关部门或机构送交论文的印刷件和电子 版 允许论文被查阅和借阅 本人授权山东大学可以将本学位论文的全部 或部分内容编入有关数据库进行检索 可以采用影印 缩印或其他复制手 段保存论文和汇编本学位论文 保密论文在解密后应遵守此规定 论文作者签名 受监导师签名 到堡垒 日 期 丝金 12 山东大学硕士学位论文 前言 在现实生活中 相邻关系广泛存在 种类繁多 在以住宅小区为居住模式的城镇 里 公寓化大楼日益增多 人们生存的物理空间日益狭窄 同时又随着不动产使用人的 维权意识的高涨 有关相邻关系的法律纠纷也日益增多起来 传统民法对于相邻关系 主体和类型的认识过于狭隘 不利于法律纠纷的解决 2 0 0 7 年 物权法 出台 其规 定更为详细全面 为相邻关系纠纷的解决提供了坚实的法律依据 但具体到实际案例 上 还有许多法律问题有待商榷 本文从一些真实案例出发 探讨一下住宅小区中相 邻关系案件的主体和类型出现的薪特点 在写作过程中 既大量阅读了一些理论书籍 如 民法 物权法 民法物权 争议问题研究 适用物权法重大疑难问题研究 等基础理论书籍 使我在研究相邻 关系问题时能保持一种全面而完整的视角 同时又参考了诸如 物权法百问通 小 区物权 相邻关系纠纷 相邻关系纠纷案将审判要旨 中国物权法要义与案例 释解 等涉及丰富案例并且通俗易懂的书籍 为论文写作提供了生动而翔实的案例 互联网上亦有大量的资料 很多作者对相邻关系的相关争议问题有自己独到而深刻的 见解 本文在写作过程中有汲取也有创新 把研究范围限制在更能反映现代居住特色 的住宅小区中 并从诸多涉及相邻关系的法律问题中提取主体和类型两方面做细致而 深入的研究 山东大学硕士学位论文 一 相邻关系制度发展及概念辨析 一 相邻关系制度的发展 相邻关系的民法调整起源于古代罗马法 但真正确立相邻关系理论是在资本主义 时期 回最初的古罗马时期 相邻关系仅涉及地界划分 排水 土地通行等这些民生 的基本问题 资本主义时期法国制定的 法国民法典 就将相邻关系调整范围扩展到 某些建筑物应当留有的距离和中间设施 日本民法典 则增加了堰的设置 利用劝 界标设置权 围障设置权 共有墙壁的增建权等 后来日本的判例和学说创设了 日 照妨害一制度 即噪音 煤烟 振动 臭气 尘埃 放射性等不可量物质侵入邻地造 成的干扰性妨害或损害 圆 由此可以看出 相邻关系制度的发展经历了一个从无到有 从简单到复杂的积累 过程 尤其是西方民法中建筑物相邻关系的逐渐形成 发展和完善 充实并拓展了相 邻关系的内容和领域 建筑物相邻关系现已成长为与土地相邻关系并驾齐驱的重要相 邻关系制度 其内容较土地相邻关系更为复杂 它不仅极大地扩展了民法不动产相邻 关系的内容 另一方面也向传统的相邻关系理论提出了严峻的挑战 尽管新出台的 物 权法 进一步完善了相邻关系制度的体系 但相对于西方国家仍显单薄 很多法律实 务仍需要法官充分发挥主观能动性 运用自由裁量权加以解决 二 相邻关系的概念辨析 1 相部关系的概念 相邻关系的民法调整起源于古代罗马法 但真正确立相邻关系的理论是在资本主 义时期 目前 学者就相邻关系的概念主要有以下几种观点 史尚宽认为 不动产相邻关系是指相邻近的不动产所有人或利用人之间 一方 所有人或利用人的支配力与他方所有人或利用人的排他力相互冲突时 为调和其冲突 以谋共同利益 而由法律直接规定的权利义务关系 国另有说法是 相邻各方在对各 自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时 因相互间依法应当给与对方方便或接 受限制而发生的权利义务关系 即是不动产相邻关系 o 西江平等编 民法教程 中国政法大学出版社1 9 8 6 年版 第1 7 8 页 o 王俊主编 相邻关系纠纷案件审判要旨 人民法院出版社2 0 0 5 年版 1 9 5 页 江平等编 民法教程 中国政法大学出版社1 9 8 6 年版 第1 7 8 页 史尚宽著 物权法论 中国政法大学出版社2 0 0 0 年版 第7 9 页 彭万林主编 民法学 中国政法大学出版社2 0 0 1 年版 第3 0 3 页 2 山东大学硕士学位论文 相邻关系的实质是所有权社会化的体现 其目的在于调节行使相邻不动产物权 时的冲突 以实现相邻各方当事人之间利益关系的平衡 上述两个概念意思大同小 异 都揭示出相邻关系的基本法律特征 但在对相邻关系主体的认定方面 用语上稍 有不同 下文在阐述相邻关系主体的概念时再加以详细分析论证 根据其概念 相邻关系是发生在相互毗邻的不动产的所有人或使用人之间的权 利义务关系 实质上是法律对权利人权利延伸的保护 由此可归纳出相邻关系的以下 三个特点 第一 相邻关系是发生在两个民事主体之间的一种双方法律关系 法律在 对一方主体的权利延伸进行保护的同时对另一方主体的权利必然加以限制 因此只有 一方主体不可能发生相邻关系 作为相邻关系主体的范围也十分广泛 包括自然人 法人 个体工商户 承包经营户 个体私营企业等 第二 相邻关系的客体须为相互 毗邻的不动产 动产不可能作为相邻关系的客体 第三 相邻关系属于物权范畴 是 由物权派生的权利 依法律规定的事实发生 因客观条件的存在而存在 不因时效而 消失 2 对住宅小区 相邻一范围的理解 住宅小区中的相邻关系呈现出错综复杂的局面 在住宅小区相邻关系纠纷的案件 中 对子 相邻一二字的理解产生许多争论 此次的 物权法 也没有对 相邻 做 出法律上的严格界定 综合当代一些学者观点 住宅小区的 相邻一应包含以下特点 1 相邻接 物权法 颁布之前的 城市异产毗连房屋管理规定 对异产毗连 房屋做出了界定 即结构相连或具有共有 共有设备和附属建筑 一一 2 相邻近 相邻一的概念不以搿相邻接一为限 而越来越多取 邻近一之意 现在住宅小区中区分所有建筑物的相邻关系呈现出一种平面和立体相互交错的相邻 关系 同一建筑物的各专有部分相互邻接 彼此之间互为支撑 且专有部分与共有部 分彼此交叉 故各区分所有人之间的相邻关系既包括邻近的前后左右以及上下专有部 分所有人之问发生的平面相邻关系 如楼上与楼下业主之间的相邻 还表现为区分所 有人对邻近共有部分享有的扩张或限制使用而与专有部分所有人之问形成的立体相 邻关系 如底层业主与楼外空地的相邻 这种立体相邻关系相对于平面相邻关系更为 复杂 居住于同一栋建筑物上的各区分所有人 因其专有部分如火柴盒一样相互邻 接 彼此之间的用役面紧密地堆砌于同一栋建筑物上 所以他们之间除发生前后左右 李丽茹 不动产相邻关系的立法初探 华北电业 2 0 0 2 5 山东大学硕士学位论文 的平面相邻关系外 还发生立体的相邻关系 o 3 既不连接也不邻近的不动产之间发生的相邻关系 既然现代相邻关系不以 相互毗邻为限 那么 将 邻近 界定到什么范围方为合适 有学者说 所谓邻地 凡因土地所有人使用权利可遭受损害之土地 均包括在内 一圆另有说法 在物理上 纵未连接 只要是建筑物维护或修缮之必要范围内 亦得对之行使 疗 如在住宅小 区中 住在某单元l 楼的业主因装修而损坏承重墙 住在另一单元5 楼的业主能否以住 房安全为由提起相邻之诉呢 根据以上学者的理解 房屋虽不直接毗邻 也不邻近 但一家住户损坏承重墙的行为可能会危及包括楼上住户在内的整幢大楼的安全 是在 建筑维护与修缮的必要范围内 因此可以提起相邻关系之诉 但是 这样是否会无限 制地扩大 相邻 的范围呢 假设某住宅小区的果实被大风刮落到几千米之外的某地 或者山东某市某工厂机器的噪音影响到另一所城市某小区 是否也可以认为是相邻 关系呢 其实 现实生活中非毗邻或邻接的不动产之间亦大量发生相邻关系调整的必 要性 如相分离的不动产之间的管道安设 不可量物侵入 公共河道流向 流量等问 题 均不以不动产毗邻为限 有学者提出对于 相邻 的理解应进行扩展 不再仅仅 指相毗邻 而是包含了毗邻和邻近以及通过某种媒介而产生相邻这三种含义 所谓媒 介是指流水 空气等物 一固据此理论 即便相距甚远 互不相识 互不往来 但由于 一定的物质媒介如空气的流通 雨带的迁移 水流的延续等均可能使原本不相关联的 不动产之间发生相邻关系 在法律实务中 只要不可量物的主体具有特定性 且侵害 具有恒常性 继续性 即可作为相邻关系处理 在住宅小区中 高楼林立 不可量 物侵害案件发生率逐年上升 因此 对 相邻一认定范围的扩展不仅在法律上 而且 在实际生活中都有其现实意义 温丰文 区分所有建筑物法律关系之构造 载 法令月刊 第4 3 期 王泽鉴著 民法物权 第一册 台湾地区三民书局1 9 9 2 年版 第1 9 3 页 温丰文 论区分所有建筑物之专有部分 载于 法令月刊 第4 2 卷 第7 期 章礼强 相邻权 薪探 法制与经济 1 9 9 8 年第3 期 王俊主编 相邻关系纠纷案件审判要旨 人民法院出版社2 0 0 5 年版 第2 4 页 山东大学硕士学位论文 二 住宅小区的权属特点 住宅小区一般称 居住小区 是被居住区级道路或自然分界线所围合 并与居 住人口规模7 0 0 0 1 5 0 0 0 人相对应 配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生 活所需的公共服务设施的居住生活聚居地 是一个集居住 服务 经济 社会功能于 一体的社会的缩影 一 住宅小区相邻关系的调整范围应包括土地相邻关系和建筑物 相关系 城市化进程的加快使相邻关系由传统的土地相邻关系向建筑物相邻关系演变 具体到住宅小区的相邻关系 则包括建筑物内的相邻关系 建筑物间的相邻关系 建 筑物与邻近土地的相邻关系及毗邻土地的相邻关系 其中 建筑物内的相邻关系即可 由区分建筑物所有制度予以调整 而毗邻土地的相邻关系可由传统相邻关系理论予以 调整 即土地相邻关系 多层 高层建筑物内相邻关系的性质不同于 般平面相邻关系 平面相邻关系 是各所有 使用 人在行使各自专有的所有权 使用权 的占有 使用 收益和处分 权时 相互给予便利与接受限制的关系 而住宅小区内的高层多层建筑物内的区分所 有建筑物相邻关系不但包括各相邻主体在行使专有的所有权 使用权 时相互给予 便利和接受限制的关系 还包括对建筑物内的共用部位行使权利时相互给予便利和接 受限制的关系 面对这种日益复杂的区分所有建筑物相邻关系 除了利用 物权法 中的相关规定进行处理外 小区住户之间也可以充分发挥民事主体意思自治的权利相 互之问约定更为细致的区分所有建筑物相邻关系内容 二 拥有相邻不动产的所有权主体多元化 一个住宅小区内会有各种不动产物 它们之间会形成各种相邻关系 既然相邻 关系是对不动产所有权内容的当然扩张或限制 因此 首先要弄清小区内各不动产物 的所有权 在我国 自上世纪8 0 年代后期以来 随着住宅商品化制度的推行 因居民 购买商品房导致一栋建筑物被实际分割为多人所有 使产权主体多元化 事实上形成 了建筑物区分所有权的现象 物权法 第七十条规定了建筑物区分所有权 业主对建筑物内的住宅 经营性 深圳阔 住宅小区的概念 h t i p 小w w s z 5 c i l l r j e l 硼湖 i 酮砬4 7 4 3 h u n l 5 山东大学硕士学位论文 用房等专有部分享有所有权 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权 利 物权法 第七十一条规定了小区业主的专有权 业主对其建筑物专有部分享有 占有 使用 收益和处分的权利 业主行使权利不得危及建筑物的安全 不得损害其 他业主的合法权益 一专有权既是区分所有权的 单独性灵魂 也是区分所有权结构 中的单独所有权要素 其含义是指 专有权人即业主享有对其建筑物之专有部分进 行占有 使用 收益和处分的权利 由于建筑物的特殊性 各专有人之专有部分相毗 邻连接 各自依赖共存 因而专有人对其专有部分的用益必须以符合建筑物的整体安 全需要以及相邻专有权入之权利不受侵犯为限度 物权法 第七十三条规定了小区建筑区划内的共有部分 建筑区划内的道路 属于业主共有 但属于城镇公共道路的除外 建筑区划内的绿地 属于业主共有 但 属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外 建筑区划内的其他公共场所 公用设施 和物业服务用房 属于业主共有 第七十四条规定了车库 车位的权属 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库的归属 由当事人通过出售 附赠或者出租等方式约 定 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的出位 属于业主共有 根据以上所述 公共门厅 楼梯 走廊等建筑物共用部分的所有权应归小区全体 业主共有 因为业主对自己的专有权利的行使必须通过对共有部分的使用来实现 如 不经走廊就无法进入自己专有的房间 但现实中小区配套设施却有特殊之处 它们虽 是为全体业主而设 但业主对它们的使用却是选择性的 即它们并不是实现对专有部 分的利用所必需的 比如对停车场的使用 有机动车辆的业主就会使用停车场 而没 有机动车辆的业主就没有必要使用停车场 再比如会所 是否去会所进行消费则取决 于业主的意愿 由此可见 小区配套设施并不必然是共有权的客体而为全体业主共有 因此它的所有权归属问题并不是传统的建筑物区分所有权理论所能解决的 至于如何 解决 可以在业主公约中进行规定 三 业主公约在我国住宅小区相邻关系中的作用 在我国 随着现代人自主意识增强 团体自治现象应运而生 一定居住区域内的业 主基于共同环境 共同利益 而共同制定规约 章程 共同决定对建筑的管理 利用 以此约束建筑内各成员的行为 因此 在现代法律体系下 根据区分所有权法 设立区 分所有权人管理团体 通过设立业主公约而形成了区分所有权人之间权利义务关系 梁慧星 陈华彬编著 物权法 法律出版社2 0 0 3 年舨 第1 6 l 页 6 山东大学硕士学位论文 是实现住宅小区有效管理的重要途径 业主公约是物业管理的基础和准则 是全体业 主对物业的使用 维修 管理等关系 以书面形式订立的自治规范 其实 区分所有的建筑物中各区分所有人或使用人之间就是一种立体式的相邻关 系 因此 业主公约的内容也是区分所有权或使用权的内容之一 应该适用民法中有关 相邻关系的规定 但是 基于这种相邻关系的复杂性和重要性 在实践中有必要进行登 记 一经登记就产生了公示效力 昭示了业主公约已成为区分所有权的内容之一 也便 于登记机关监督业主公约的合法性 最后应当明确 以书面形式设定的业主公约 是依 据私法自治原则衍生出来的规约自治原则而制定的 只要不违反公序良俗原则 不变 更或排除区分所有权的本质 均可产生法律上的效力 7 山东大学硕士学位论文 三 住宅小区相邻关系的主体的概念和新特征 一 相邻关系主体的传统定义的局限和扩展 究竟哪些人可以成为相邻关系的权利主体 我国法律尚未作出详细规定 在新出 台的 物权法 中 也只是用 不动产权利人玎来概括性地表述 近现代各国民法 最初是以不动产所有权为模型来设计相邻关系制度的 而维护所有权的绝对性是传统 物权理论的核心使命 因此 传统物权在效力上表现为所有权被彻底优化 利用权被 彻底弱化的现象 但自2 0 世纪以来 社会财富大量流入可使财富得到最大限度增值的 利用人之手 物的所有权表现为所谓 空虚的所有权 关系 所有物已非如往昔那样 全由所有人独占 使用 收益 而是变迁为所有人将所有物交由他人占有 使用 收 益 而自己仅收取对价 国因此 物权理论已不可逆转地从以所有人为中心向以利用 人为中心转变 在这样的背景下 不仅邻近的不动产所有人之间发生了大量的相邻关 系 就连邻近的不动产利用人之间 不动产利用人与不动产所有人间也同样发生了大 量的相邻关系 法律不是僵化的 而是随着社会的发展不断补充完善 如今 在大多 数国家 相邻关系的主体己被扩展为相邻不动产的所有人或使用人 圆而根据前文所 述史尚宽对相邻关系的定义 则把相邻关系的主体归纳为 邻近的不动产的所有人或 利用人 两个概念仅一字之差 由此产生疑问 使用人和利用人完全是同一主体吗 如果不是 用哪一个概念更为准确呢 我国 物权法 第3 9 条规定 所有权人对自己的不动产或动产依法享有占有 使 用 收益和处分的权力 根据逻辑关系推知 占有一 使用一 收益一 处分一几项权 能是可以并列使用的 所谓 使用修 是指依物的性能和用途对物加以利用 按照经 济学理论 物之有使用权能乃在于物之有使用价值 该权能的行使以对物的占有为前 提 就此丽论 享有物的使用权必同时享有物的占有权能 2 0 0 7 年 物权法 出台 后 梁慧星对物权法的意义进行阐述时 从法律术语上对 利用 进行了解释 他认 为物权法是关于财产归属和利用的法律规则 其功能在于明确财产所有 充分发挥财 产的效用 归属修就是指所有权 所谓利用是指利用他人的财产 物权法上的利用 是指所有权人之外的人利用他人的财产 分为用益物权和担保物权 用益物权是利用 王俊主编 相邻关系纠纷案件审判要旨 人民法院出版社2 0 0 5 年版 第1 6 页 雪剃保玉编著 人民法院出版社2 0 0 7 年版 第9 l 页 山东大学硕士学位论文 的所有权立法大多明文规定管理委员会和管理人具有当事人能力 可独立充任原告或 被告 例如 日本建筑物区分所有权法 第五十七条规定 管理人或于集会被指 定的区分所有权人 得依集会决议为其他全体区分所有权人提起诉讼 舅 我国台湾 地区 公寓大厦管理条例 第三十五条规定 管理委员会有当事人能力 管理委员 会为原告或被告时应将诉讼事件要旨速告区分所有权人 规定中的管理委员会即 相当子我国内陆住宅小区的业主委员会 由业主的代表机构统一进行诉讼 更有利于 保护业主的合法权益 在程序上也更有效率 另一种是否定说 认为业主的代表机构无权代表业主进行诉讼 其本身也不具有 诉讼主体资格 在 物权法 制定过程中的各个草案中 第三次 第四次审议稿都规 定了业主大会和业主委员会的诉讼主体资格 但正式颁布的 物权法 则删除了这一 规定 这一立法变化的主要原因在于 立法部门经调查研究认为 业主大会是业主 的自治性组织 业主委员会是业主大会的执行机构 业主大会或者业主委员会享有的 权利 承担的义务都要落在业主身上 目前 许多小区没有成立业主大会或者业主委 员会 对业主大会或者业主委员会提起诉讼 申请仲裁的权利以暂不规定为妥 对侵 害业主共同利益的纠纷 可以通过民事诉讼法规定 推选代表人进行诉讼 在司法实务中 对业主大会和业主委员会不得作为诉讼主体的规定还有着变通的 做法 一些法院只允许业主大会或业主委员会作为诉讼原告 而不得作为被告 一般 均认可当业主的公共利益遭受不法侵害时 业主委员会经业主大会授权 可以代表小 区全体业主提起诉讼 如济南市中级人民法院认为 业主委员会满足一定条件可以做 原告 即经过有关行政管理部门备案 经过业主大会授权 并涉及侵害业主共同利益 的事项等 那么业主委员会能否成为相邻关系的适格被告呢 看下面一个案例 简称案例 2 济南数码港小区业主诉物业管理公司侵犯相邻权 原告于2 0 0 3 年1 1 月2 5 日入住该 小区内4 h 1 号房屋 2 0 0 4 年初 该小区内设立停车场 其中原告的北窗外设立了c 2 1 c 2 2 c 2 5 停车位 该车位距离原告住宅的北外窗不n s o c m 车辆的噪音 尾气严重 侵扰了原告的正常起居生活 被告称数码港小区内的停车位不是被告设立的 该车位 属于小区内的公共设施 归全体业主所有 被告只是为保证该车位的正常使用而进行 函吴伯涛主编 适用物权法重大疑难问题研究 人民法院出版社2 0 0 7 年版 第9 i 页 圆吴伯涛阜编t 适用物权法重犬疑难问题研究 人民法院出版杜2 0 0 7 年版t 第9 l 页 国胡康生主编 释义 法律出版社2 0 0 7 年版 第1 9 2 页 回齐鲁晚撤c 0 5 版 2 0 0 8 年2 月2 5 臼星期一 零济南市中级人民法院民事判决书 2 0 0 6 济民一终字第3 7 1 号 1 2 山东大学硕士学位论文 管理 但被告未提供该车位合法设立的有关证据 被告管理该停车位是按照物价部门 的有关规定 收取车辆管理费 一审法院认为 本案的标的物是停车位与原告的房屋相邻 属于相邻关系 该车 位是固定不变的 其所有权虽不归被告所有 但由被告管理 收益 所以被告适格 原 被告都符合相邻关系对主体的要求 二审法院认为 原告受侵害之权利为不动产相邻权 该权利系基于当事人对不动 产由合法的所有权或使用权产生 根据相关的法律规定 城市居民小区内共同土地的 使用权及其小区共有的设备 设施等的所有权归全体业主 因此 物业公司管理范围 内的c 2 1 c 2 2 c 2 5 停车位亦当然归全体业主所有 被告即物业公司在原告北窗前 没有与原告相邻或相近的不动产 因此 双方之间不存在法律意义上的相邻关系 亦 即不存在相邻侵权的问题 一审和二审法院因为对相邻关系的主体认识不同而得出完全不同的结论 进而作 出完全不同的判决 由这个案件就引发我们的思考 谁是小区停车场的所有人 业主 委员会能否成为诉讼被告 根据 物权法 第7 4 条的规定 案例l 中的停车场是占有小区业主共有的道路和 场地 应属于全体业主共有 既然车位的所有人是全体业主 那么全体业主应为这场 相邻关系之诉的主体 全体业主往往因共同利益的需求作为原告参加共同诉讼 但无 法成为诉讼的被告 那么 业主委员会能否成为被告呢 我国 民事诉讼法 第4 9 条规定 可以成为诉讼主体的只能是 公民 法人 其 他组织 很显然 业主委员会只有可能是其他组织 最高人民法院在 关于适用 若干问题的意见 中明确指出 搿所谓其他组织 是指合 法成立 有一定的组织机构和财产 但又不具备法人资格的组织 但结合 物权法 物业管理条例 的相关规定 业主委员会虽然也是一个组织 但却是一种非常特殊 的组织 它既没有自己独立的财产 又不能独立承担责任 因此 业主委员会不属于 民事诉讼法中所提及的其他组织 也因此不享有民诉法中的独立诉讼主体资格 所以 在涉及诉讼纠纷事务时 法院往往以业主委员会不具备独立诉讼主体资格而驳回起 诉 这样判决其实是不利于解决矛盾纠纷的 反而因为法院的不作为导致矛盾双方私 下解决问题 容易导致矛盾更加激化 笔者认为以业主委员会无独立财产为由 绝对 否认其诉讼主体资格也是不合时宜的 随着社会发展和司法实践的需要 法学理论也 需要不断创新 在实际生活中 业主委员会可以对外签订合同 具有一定的民事行为 1 3 山东大学硕士学位论文 能力 但因其不具有独立的财产 其行为能力受到限制 诉讼风险和诉讼后果可以由 业主委员会和全体业主共同承担 涉及财产支付责任时