前期规划设计书.doc

霍林河项目前期规划设计意见根据项目前期的整体规划指标，结合政府相关设计和规划要求，充分考虑市场状况及项目销售回款等因素，现提出前期规划设计意见。一、整体规划要求项目前期设计主要以项目的公寓式住宅部分为主，在整体设计上，主要考虑如下的几个因素和指标：A. 第一：整体设计面积指标，不低于21000平方米（不包含裙楼商业部分），在设计中要基本满足公寓部分面积达到该指标B. 保持现有整体规划布局条件，即裙楼+三栋小高层，其中两栋11层半，骑在裙楼商业最北侧一栋8层C. 处于成本和工期考虑，公寓部分不建议设计地下二层，地下一层即可，在地下一层解决相关设备及尽量出停车位（停车位不低于120个，如能考虑向外开挖，可适当增加停车位数量）D. 设计中，满足当地基本设计规范，同时满足政府对于本项目的特殊硬性要求二、整体定位根据市场调查及项目整体的规模、位置等自身条件，现确定项目整体定位方向如下，在前期设计中，充分考虑建筑物与项目整体定位的关系，并通过设计，体现项目档次、形象等，保证项目品质。1、 项目整体定位根据项目整体的环境、位置等条件，同时结合项目目前已经确定的规划和物业类型，项目整体定位如下：高档城市综合体 滨河景观建筑群2、 项目未来物业组成部分a) 滨河景观居住-高档居住小区（公寓式住宅）b) 滨河特色商业街区-裙楼商业c) 新型商业中心（高塔底座及连带裙楼）d) 商务中心（写字楼）e) 酒店式公寓（小公寓、投资型公寓）f) 酒店整体设计中，要表现如下的特点，满足如下要求：a) 体现项目的规模优势，能够突出城市综合体的概念和形象b) 突出项目档次，要求具有在当地较高档次的形象表现c) 各种物业，尽量保持或接近产品自身形态d) 突出特色，实现差异化三、基本户型设计要求1、基本特点和要求在户型设计中，除了考虑自身项目的指标和规划要求外，要充分结合霍林河当地市场的情况进行设计，主要须注意的内容如下：a) 霍林河对大户型产品需求不旺盛，即使是二次置业换房客户需求面积也不是很大b) 当地对“西山”产品抗性较大c) 当地对南北通透要求较高，尽量出南北通透户型d) 当地对“宽厅”有一定喜好，因此在客厅设计上，尽量满足当地要求e) 尽量控制公摊面积，提高项目整体使用率f) 对于占比较大的户型，建议多样化设计，规避单一户型g) 层高，控制在2.8-3米之间2、 户型比例及相应数据基于上述当地特点，本项目公寓部分户型配比大致如下：套型套型面积套数所占套数配比1单元A2室1厅70-752713.6%41%B2室1厅80-852713.6%C2室1厅65-702713.6%2单元D2室2厅85-952713.6%27%E2室2厅85-952713.6%3单元F2室2厅90-1002713.6%25%G3室2厅125-1352711.6%跃层H跃层100-180147%7%合计-199100%100%四、立面在不违背政府提出的“区域形象保持整体统一协调”的要求，建议立面设计通过运用局部造型处理、色彩处理、细节设计等手段，最大化契合并满足公寓（住宅）的整体定位诉求；建议外立面选材采用面砖，以提升产品形象。l 建议使用面砖，体现档次l 立面颜色厚重，体现沉稳、厚重的质感l 入户大堂应设计出品质和特色，建议采用调控大堂五、园林霍林河销售商品住宅项目普遍缺少社区景观规划设计，极大的影响了各项目的品质与居住舒适度，同时随着城市房地产的逐步发展，客户购买需求的不断升级，对于社区品质要求也正在逐步提高，因此社区内部具有良好的景观环境将逐渐成为客户选择是否购买的重要关注因素；结合本案无法实现规划大面积集中绿地的地块条件，建议充分利用楼间空地作小型中心景观，同时引入旱溪、小品、微地形坡地等精细化、低成本、情趣型园林规划手段，是项目真正实现“外有远景（河景），内有近景”的双重景观优势，成为城市生态居住的引领者，让霍林河人真正体验到高品质舒适生活，也为项目销售速度、销售价格的提升起到有效的拉动作用。 园林设计基本要求：l 在现有地块情况下，园林最大化l 园林设计在面积不大的情况下，要求精细化、高品质化，精细园林设计l 建议采用微地形坡地景观l 主体化，建议融入主题元素（法式园林），利于营销六、商业裙楼商业裙楼设计建议如下：a) 商业面积尽量控制，不建议出过多的商业面积b) 沿河部分，做裙楼商业，住宅底座全部为商铺，不考虑住宅c) 2层商业d) 底座部分的商铺，按照整体设计要求，尽量保证室内空间好用，减小墙体对户型的