奥园海景城商业定位及租赁价格.ppt

奥园海景城商业定位及租赁价格 2011 5 31 纲要 一 项目商业定位及业态组合二 市场分析三 租金收益测算四 租赁政策 奥园海景城 南沙时尚生活城南沙首个20万平方米超大规模综合购物 生活中心城中央商核圈 特色建筑情景街区 现代主体MALL 一 项目商业定位 大型超市 百货零售 餐饮 影院等娱乐 成熟区域型购物中心主要业态构成 项目业态定位 本项目主要消费群体和档次品类 家庭日常生活性购物为主体 中档或性价比高 休闲或流行时尚类 常住人口 为此 项目业态应以家庭日常生活购物 休闲为主体 服饰 餐饮 配套为基础 与商业街互补形成体验性 情景风情商业街 功能定位 大型生活超市 电影电动娱乐 零售商家集群 休闲特色餐饮 体验 特色 情景风情商业街 目标商家组合 超市主力店 卜蜂莲花 嘉荣SPAR 人人乐等零售类 化妆品 珠宝首饰 皮鞋皮具 生活家居 男女休闲装 男女内衣 男女潮服 钟表眼镜 配套类 银行 7 11便利店 屈臣氏餐饮类 稻香 春满园 百胜集团 麦当劳 泰国餐厅 巴西风情自助烤肉 大渔日本料理 禾绿寿司 韩国烧烤 千味涮 西餐酒吧 面包糕点 生活类 家电数码 家居 儿童教育娱乐 美容美发 美甲 茶叶专卖 红酒雪茄 滋补品 休闲娱乐 影院 KTV 茶馆 休闲沐足 美容纤体 业态规划与品牌落位 业态规划与品牌落位 大卖场业态楼层整体布局 大卖场 四楼 三楼 二楼 一楼 负一楼 餐饮 零售 影院娱乐 主力店 停车场 项目业态规划建议 业态规划与目标商家说明 大卖场商业 业态定位及品牌落位说明 业态规划与品牌落位 首层 品牌时尚品牌 药店 手机数码 珠宝饰品 童装及内衣 休闲运动装 鞋皮具箱包 品牌休闲服装 移动营业厅 银行分理处 茶馆 美容美发厅 休闲饮品 大卖场业态定位 业态规划与目标商家说明 大卖场商业 业态定位及品牌落位说明 首层 大卖场商业二 三层平面规划 二 三层 二 三层面积均为 7030平方米 业态规划与品牌落位说明 二 三层 项目业态定位 业态规划与品牌落位 四层 电影院区域3200平方 量贩式KTV 动漫娱乐2346平方 公共区域约600平方 公寓商业部份约1483平方茶馆 餐饮等 大卖场业态定位 业态规划与品牌落位说明 四层 大卖场业态定位 备注 KTV 餐饮 动漫 沐足 茶馆任选1 2中业态作为四楼可租面积的补充 业态规划统计分析 项目主要以大型规模超市 影院及娱乐业态带动整个大卖场的人气餐饮作为大卖场内的配套 在一楼位置 引进一家知名品牌的商家 例如 肯德基 将会带动一楼百货区域的商业人流及招商租金单价 大卖场业态定位 大卖场及商业街商业首层平面规划 零售 品牌零售 服饰 精品 休闲饮品 干洗店 数码手机 药店 花店 美容美发 面包店 地产中介 休闲酒吧 休闲咖啡美食 休闲酒吧 休闲咖啡美食 品牌餐饮 潮流服饰 手机数码 品牌餐饮 潮流服饰 手机数码 休闲轻便餐饮 精品 饰品店 潮流服饰 皮包皮具 银行 移动营业厅 美容美发 茶馆 商业街二层商业街平面规划 大型餐饮 特色餐饮 动漫游艺 网吧 桌球室 美容SPA 特色餐饮 商业街西侧 商业街南侧 商业街 业态楼层整体布局 平面规划建议 随着广州南拓规划的实施和华南板块的成熟 未来3 5年番禺将成为广州商业项目开发最密集的区域 金洲商业街今洲广场海景城进港大道沿街商业华汇国际广场 商家资源的争夺 租金价格的博弈 后期经营的比拼 二 市场分析 区域商圈情况 政府 行政 商务 商业核心区 目前传统商圈 旅游休闲餐饮商圈 黄阁组团 今洲广场 金洲商业街 南沙商圈主要由三大组团组成 并成点状分布 金洲商业街区域为目前南沙最为集中 品类最齐全 商业氛围 租金最高的商圈 东城商圈则主要由景点带动所形成的特色休闲 餐饮构成 项目所处位置既位于商业商务核心区 又与传统商圈相距约500米 若未来树立标杆将有非常有利条件 约500米 三 区域商业发展情况 典型商业项目分析 金洲商业街 金洲商业街主要由多栋住宅底商构成 以满足居民和厂区职工日常生活必需品和休闲 消费为主 除进港大道临街商业外整体档次较低 经营环境较差 三 区域商业发展情况 今洲广场 典型商业项目分析 今洲广场地理位置优越 昭示性强 集中商业具有一定规模 商业形象与商家档次略高于金洲商业街 以满足区域内家庭基本需求为主 但受商业规划格局区域人口规模影响 难以吸引大型商家进驻 进港大道是南沙经济开发区的主干道 从金沙路至珠电路的交汇路段是进港大道最繁华的路段 沿街共约58间商铺 三 区域商业发展情况 进港大道沿街商业 典型商业项目分析 进港大道沿街商业整体档次和形象较好 昭示性强 租金为区内最高 聚集区内餐饮 休闲 服装 配套等业态 但受区内消费结构限制 整体规模较小 三 区域商业发展情况 华汇国际广场 典型商业项目分析 项目处于南沙传统商业中心 人流与人口集中 昭示性极强 定位为小型购物中心形态 辐射整个南沙区域 主要竞争性项目分析 要想和对手竞争 必须先了解对手 租金收益测算的依据与标准 主力店 行业承租能力和南沙的实际情况综合考虑 如超市在15 18元 平方米 月左右 餐饮 行业承租能力和南沙的实际情况综合考虑 与南沙同类型租金水平一致 次主力店 行业承租水平 普通零售商家 用预测其月营业额的20 除其租赁面积 得出租金单价 管理费 配套类商家 行业承租能力和南沙的实际情况综合考虑 与南沙同类型租金水平一致 二 租金收益测算 南沙现阶段商业正处于萌芽期 商业价值还未体现出来 对大型主力店吸引力不足 结合南沙市场普遍情况 建议租金为 具体情况详见 海景城购物中心租金价格测算 报告 结论 大卖场整体租金水平 27 87元 平方 九年租金收益测算统计 纯租赁模式 九年租金均价测算统计 纯租赁模式 九年租金收益测算统计 首层销售模式 九年租金均价测算统计 首层销售模式 阶段性招商成果 2010年8月初 10月底 围绕着大型超市与电影院二大业态进行洽谈2010年10月23日顺利签下横店电影院 为项目的销售打下了良好基础 大型超市洽谈过程及进展1 因前期项目本身存在着设计缺陷 对商业未来的发展估算不足 至使物业的硬件条件无法满足大型超市进驻的基本需求 主要表现在 现存在问题为 荷载 对方要求最低荷载600kg 生鲜及仓储区为1000kg 而我方工程上只能达到500kg 改造及加固在技术上是可行的 但是因涉及到的改造费用太大 有可能涉及到桩基础 主力超市方全部承担加固工程施及工费用 结论 物业存在工程缺陷以及周边市场的不成熟 招商难度很大 三 招商策略与招商总控计划 招商目标与工作计划 1 因项目工程原因 2011年10月31日前完成大型超市签约工作 客户持续拓展 3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 现场考察 进驻意向洽谈 工程条件洽谈 合同签定 2 因项目工程原因 2012年8月31日前完成一楼品牌商家及四楼部份其他行业的招商工作 品牌餐饮 量贩式KTV及其他业态等 拓展品牌商家资料 5月6月7月8月910月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月 工程条件洽谈 合同签定 2000平方 现场考察 进驻意向洽谈 2011年 2012年 招商策略与措施 招商步骤 先主力店 配套 后零售主力店与一般商家 有计划有系统有层次的逐步开展招商工作 招商团队 资产公司负责主力店商家接洽 项目公司安排或招聘招商人员进行现场接待 招商方式 资产公司整合内外部资源 招商人员拓展和利用积累的商家资源 项目公司完成外围广告宣传及推广活动三种方式并举进行 招商地域 以广东区域现有经营较好 品牌和实力较强具备连锁经营的商家为主 其次为当地有知名品牌的商家 四 租赁政策 租赁策略 海景城项目的租赁策略 要符合不同业态和品类商家的市场行规 要满足商场租金收益和后期增长的需要 也要考虑到商场后期经营的成本 1 租金策略 根据不同品类商家的租金承受能力结合南沙地区的实际情况 在租金策略上是拔高配套类商家和小零售商家的租金 较低租金培育零售超市类及次主力店商家 这样既有利于招商的顺利进行又能使商场的整体租金收益达到合理的水平 同时还能保证主体业态租金的增长 为商场整体租金的长期稳定增长打下坚实的基础 配套类商家的租金在前期大概与市场平均租金的水平处于一致 有利于商大卖场的快速招商 带动商业街的招商进度 主力店超市商家的较低租金也是相对于成熟商场租金水平的概念 同时也是商场招商成功必须的策略 在有些特殊品牌商家的招商上 我们要有给予非常优惠租赁条件的思想准备 具体租金价格见收益测算表 2 管理费和推广费用 管理费和推广费用的收取主要是保证后期营运和营销推广的成本 所以基本上是市场的平均水平 对于一些面积要求较大的商家或者特殊品牌商