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房地产价格授课教师 郑晓俐 房地产价格 成交价格 市场价格 评估价格 2 补地价 6 价值 使用价值和交换价值 问题 房地产估价评估的是使用价值是交换价值 使用价值 效用 交换价值 货币 成交价格 市场价格和评估价格 问题 甲以8000元 m2的价格全付购买了一套90m2的住房 近期房地产管理部门公布的该市房价为7500元 m2 甲购买房子后不久以房子做抵押担保品向银行进行贷款申请 评估公司评估结果为单价8200元 m2 以上三个价格是否都为合理的价格 成交价格 市场价格和评估价格 成交价格 已经完成的个别价格 最高买价 成交价格 最低卖价市场价格 大量成交价的平均水平 评估价格 某一时点的价格 现房价格 期房价格 问题 现房价格和期房价格哪个更高 为什么 现房价格 期房价格 公式 期房价格 现房价格 预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值 风险补偿例题 某期房尚有1年才可投入使用 与其类似的现房价格为3300元 m2 出租的年末净收益为330元 m2 假设折现率为10 风险补偿为现房价格的2 试计算该期房目前的价格 现房价格 期房价格 答案 V 3300 330 1 10 3300 2 2934元 m2原因 现房购买后可直接用于出租 买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入 且期房容易出现不能按期完工甚至 烂尾 的可能 或者实际交付的比预售时约定的差 因而期房价格低于现房价格 总价 单位价格和楼面地价 问题 1 甲买了套房子总价120万 乙买了套房子总价160万 请问甲的房价高还是乙的房价高 2 假如甲的房子面积为80平米 乙的房子面积为130平米 请问甲的房价高还是乙的房价高 3 总价和单位价格哪个更能反映房地产的价格高低 总价 单位价格和楼面地价 4 甲开发公司竞拍取得一块面积为1万平米的土地 总价为2000万 乙开发公司竞拍的土地为8000平米 总价也为2000万 请问甲乙两公司的土地价格哪个高 5 假如甲公司的开发容积率为3 而乙公司的开发容积率为5 请问甲乙两公司的土地价格哪个高 6 单位地价和楼面地价哪个更能反映土地价格水平的高低 总价 单位价格和楼面地价 公式 楼面地价 建筑面积均摊的土地价格 楼面地价 土地总价 建筑总面积容积率 建筑总面积 土地总面积楼面地价 土地单价 容积率单位价格更能反映房价高低 楼面地价更能反映土地价格高低 实际价格 名义价格 问题 一套建筑面积为100m2的 单价为3000元 m2 总价为30万的住房 在实际交易中的价款支付方式可能有以下几种方式 1 成交日期时一次付清 2 成交日期时一次付清则予以折扣 优惠5 3 一年后一次性付清 4 首付10万 余款在未来一年内分两次付清 每隔半年支付10万 请问 不同支付方式下的实际支付金额一样吗 实际价格 名义价格 答案 1 实际价格30万 2 实际价格 30万 95 28 5万 名义价格30万 3 实际总价 30 1 5 28 57万 名义总价为30万 4 实际总价 10 10 1 5 0 5 10 1 5 29 28万 名义总价30万 实际价格 名义价格 实际价格 实际支付的价格 名义价格 成交时讲明的价格 若非一次付清 通常情况下实际价格低于名义价格 思考 按揭贷款方式支付实际价格和名义价格哪个高哪个低呢 补地价 问题 地价补给谁 什么情况下需要补地价 1 更改原出让使用权时规定的用途 2 增加原出让土地使用权时规定的容积率 3 转让 出租 抵押划拨土地使用权 4 出让的土地使用权期满后续期 补地价 公式 1 更改用途补地价 改变用途后地价 改变用途前地价2 更改容积率补地价 单价 增加后容积率 原容积率 原容积率 原容积率下的地价补地价 单价 增加后容积率 原容积率 原楼面地价3 用途和容积率均更改补地价 单价 现楼面地价 现容积率 原楼面地价 原容积率 补地价 例题 一宗2000m2的工业用地 容积率为0 8 楼面地价为690元 m2 现按规划拟改为商业用地 容积率为5 1 楼面地价为950元 m2 请问应补地价多少元 m2 补地价 答案 公式 补地价 单价 现楼面地价 现容积率 原楼面地价 原容积率补地价 单价 950 5 1 690 0 8 4293元 m2 房地产价格 课堂复习题 1 某房地产的现房价格为4000元 m2 预计从期房达到现房的两年时间内现房出租年末租金收入为280元 m2 出租成本为50元 m2 风险补偿为150元 m2 假设折现率为10 该房地产的期房价格为多少 2 某宗房地产的土地总价为5000万元 建筑层数14层 1 4层建筑面积相等 5 14层为标准层 平面布置相同的住宅楼层 每层建筑面积为1240m2 建筑覆盖率为60 容积率为5 5 则该宗房地产的楼面地价为多少 房地产价格 3 某宗地面积为5000m2 容积率为0 8 土地市场价值为4000元 m2 拟进行改造 批准的规划容积率为5 楼面地价为1500元 m2 请问应补地价总价多少 房地产价格 答案 1 期房价格 4000 280 50 1 10 280 50 1 10 2 150 3450 83元 m22 建筑基地面积的计算 5 5