我国房价飙升背后的经济形势分析.pdf

doi 10 3969 j issn 1673 6060 2010 05 003 我国房价飙升背后的经济形势分析 陈春阳 郑州旅游职业学院 河南 郑州450008 摘要 近年来 各大城市房价飙升已是不争的事实 据有关统计显示 全国有 70 多个大中城市房屋销售价格同比 上涨9 5 而另一方面的统计则显示 我国空置商品住宅也同比增长19 7 面对变幻莫测的房地产市场 如何 扬长避短 回避风险 促使楼市的健康发展是我们面临的新课题 关键词 价格飙升 调控 房地产泡沫 中图分类号 F293文献标识码 A 文章编号 1673 6060 2010 05 0010 03 收稿日期 2010 02 13 作者简介 陈春阳 1975 男 河南南阳人 助教 主要从事市场营销教学与研究 一 房价飙升牵动人心 在全国各大网站的两会民意调查中 住房问 题 位居前列 今年 1 月份全国 70 个大中城市房屋 销售价格连续八个月出现上涨 同比上涨 9 5 进 一步加剧了房地产市场的泡沫 房地产泡沫已成为 电视访谈 网络聊天及报纸 杂志等的热门话题 衍 生出 房奴 一类流行用语 国家统计局披露 2009 年 70 个大中城市房价上涨 1 5 全国人大财经副 主任尹中卿表示 老百姓感觉要远远高于这个结果 实际上部分城市的价格几近翻番 例如 约 4 000 亿投机性资本涌向海南 目的只有一个 投机 这场 致使房价飙升的投机运动 起源于国务院公布的 关 于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见 该意 见的效果是惊人的 短短 5 日内 整个海南商品房的 销售量就达到了 2008 年全年的销售量 此次加入 战团的 不仅有温州富商 山西煤矿主 还有上海 深 圳以及东北大款等 这次有备而来的圈地行为 致 使房价飚涨 海口 三亚等地的房价一日一价 海口 个别楼盘单价甚至一天上涨 5 000 元 创造了我国 房地产市场的神话 价格远远地违背了价值体系 表明楼市出现泡沫已是不争的事实 股票的暴跌 暴涨也说明 正是资产价格的泡沫导致了股市缺乏 坚实的依托 所以 资产价格的上涨是造成通货膨 胀的重要推动力 房地产市场价格飙升 不仅仅是资 产泡沫泛起 更重要的是造成大批自住购房需求出现 停滞 形成不稳定因素 一旦房地产市场泡沫破灭 必然带来严重后果 因此 房价飙升令人担忧 二 针对房市变动顾客心理进入调整期 房地产行业即使再火爆 也应遵循经济发展的 客观规律 因为房地产行业是一个受国家政策 法律 法规 资金 环境等因素影响非常大的行业 它的一 举一动 一波一折 都会对一个地方的国民经济产生 相当大影响 即使政府再看重其现实利益 再想促 进当地财力集聚 也应把眼光放远一点 理清房地产 行业健康发展与整个经济社会可持续发展的关系 在这方面 政府的引导作用非常关键 对此 住房和 城乡建设部研究室主任冯俊指出 近日不少城市的 房价上涨势头放缓 说明中央的调控措施开始见效 他表示 从必需品角度看 住房直接关系到人民群众 的日常生活 因此 防止房价过快上涨 保持房地产 市场平稳健康发展 有利于满足居民住房消费需求 有利于推动经济平稳较快发展 有利于促进社会和 谐与稳定 是政府取信于民的必然要求 我们应当看到 导致房价过快上涨的需求因素 始终发挥着主导作用 自住也好 投资也罢 总的来 说 有需求就有市场 首先 从供给角度分析 近年 来经济适用房等保障性住房虽在增加 但相对于需 求来讲还是较少 大部分居民的住房消费需求需要 01 第 5 期 No 5 河 南 科 技 学 院 学 报 Journal of Henan Institute of Science and Technology 2010 年 5 月 May 2010 依靠市场满足 而商品房的开发要受土地资源及供 求关系等因素影响 未来一定时期内城镇房价上涨 的压力依然很大 其次 未来 20 年是我国城镇化 工业化的快速发展时期 而土地供应有限 房价上涨 的压力依然很大 在这种情况下 房价过高主要问 题是供给 需求与管理的问题 政府目前统一协调 加大力度 通过增加经济适用房 限价房 公共租赁 房的建设 打压投机性需求 加强管理 增加土地供 应等遏制高房价 长期以来 价格泡沫内因之所以 长期没有发挥出作用 是因为调控政策与投机蔓延 两个因素的影响作用 就以 2008 年到 2009 年两年 的房价走势看 房价本来在 2008 年已出现自发调整 的端倪 但由于金融危机的恶化 调控政策为了 保 增长 的政策目标而不得不力挺房地产市场 再加 上投机资金的恶意炒作 房价居然创出了历史新高 但正所谓从来没有只涨不跌的市场 房地产市场也 绝不会例外 在持续了 11 年之久的牛市行情以及 在金融危机中上演了 不跌反涨 的怪相之后 所有 能够助涨房价的因素都已经发挥到了极致 房价必 然会不可避免地盛极而衰 更为重要的是 货币政 策收紧的态势将会发挥出釜底抽薪的作用 事实 上 从去年年中房价飙升的后半期观察 房地产市场 已经完全沦为一个资金推动的投机市场 其特征就 是高度依赖资金供给 只有维持源源不断的增量资 金供给 才能让房价保持快速飙涨 而畸高的房价 已经透支了资金的供给量 任何经济体的发展 必 须符合事物发展的客观规律 房地产行业的发展也 不例外 目前 房价已经高于合理的价格水平 在这 种情况下 首先房价会依据市场规律自发进入调整 其次政府出台相关调控政策 平抑房价 两者结合 促 使房价进入盘整期 在这种情况下 购房者一般会权 衡利弊 进入心理调整期 大部分消费者会持币待购 三 房价飙升背后的经济形势分析 房价的调控关系到千家万户 是重要的民生问 题 从宏观角度来看 大涨必有大落 美国与日本房 价的大起大落就是典型的案例 因此要防止经济陷 入严重危机 尤其是房地产行业 几年前 在极度宽 松的货币政策下 美国的房地产价格迅速攀升 但 当时的美联储主席格林斯潘还在沾沾自喜 因为宽 松的货币政策并没有造成美国的通货膨胀 对房价 上升的忽视使他得出了宽松的货币政策并无风险的 错误结论 终于酿成了大祸 这次世界金融危机给 各国政府的一个重大教训就是宏观政策不能只盯着 就业 只盯着通胀 以房地产价格为主的资产价格 也应该是宏观调控的重要指标 为什么房价不算在 CPI 中呢 传统经济学的解释是 因为房地产是投 资 而投资品的价格不应该算在 CPI 中 但对房地 产来说 特别是对居民的住房来说 是居民的最终消 费 这个价格最终是反映不到 CPI 中的 因此要与 其他的投资品区别对待 更重要的是房价的膨胀与 房地产的崩盘对经济造成的危害 与通货膨胀一样 可以严重影响老百姓的基本生活方式 一样会置一 国的经济 甚至全世界的经济于极大的危险之中 资本在世界范围内快速流动的背景下 资产泡沫的 危害越来越大 出现得越来越频繁 房价不断攀升 加之炒房火上加油 导致普通买房入住的居民望楼 兴叹 直接损害了普通消费者利益 随之而来的是 由于普通消费者投资财富购房 不利于启动消费 抑 制了社会有效需求 同时 高房价的真正消化者即受 害者基本是本地中低收入者 加上住房社会保障机 制不完善 加剧社会贫富分化 不利于社会的长远发 展 大城市房价过高极大地提高了这些城市的企业 商务成本及居民的居住成本 间接地削弱了城市的综 合竞争力 房地产产业膨胀发展对其他产业融资具 有挤出效应 不利于其他产业的发展 更为可怕的是 大城市房价过高 尤其是炒房引发房产大量空置 形 成资产泡沫 不利于城市繁荣 甚至会导致经济衰退 产生的房地产泡沫也相应增加了银行风险的系数 地价和房价的高涨并不是好事 最终都会转嫁 到消费者身上 弄得不好就是泡沫 房价飙升 受损 的无疑是那些购买商品房的广大消费者 受益的可 就不止是开发商了 银行以及炒房者都会从房价疯 涨的饕餮大餐中分得一杯羹 房价越是上涨 开发 商 银行 炒房者越是获利多多 房价一路坚挺上 扬 如脱缰野马 然而我们不能为眼前房地产业暂时 的虚假繁荣所迷惑 凡事物极必反 泡沫迟早要破灭 的 极少数人的巧取豪夺 将使全社会为此付出沉 重代价 拖累经济整体陷入危机 房价飞速上涨的 不仅仅是北京 广州 深圳等地 全国多个地方都出 现了房价急速上升的势头 另外 与飞速上涨的房 价一齐 跑步前进 的还有商品住宅空置率 另一 组让人担忧的数字则是房租的价格 北京市的高档 住宅租赁市场出现了平均租金下滑 空置率继续上 升的情况 空置率与房价一起上升 而租金却没有 明显增长 房地产市场已有泡沫出现 四 房价理性回归的对策分析 在全国政协的各项提案中 关于房地产市场的 11 陈春阳 我国房价飙升背后的经济形势分析第 5 期 提案列首位 几乎占据半壁江山 其中对保障性住 房 物业税征收以及房地产信贷调控成为关注焦点 温家宝总理在两会报告中也提出四项措施 遏制房 价过快上涨 一是继续大规模实施保障性安居工程 中央财政拟安排保障性住房专项补助资金 632 亿 元 比上年增加 81 亿元 建设保障性住房 300 万 套 各类棚户区改造住房 280 万套 二是继续支持 居民自住性住房消费 增加中低价位 中小套型普 通商品房用地供应 加快普通商品房项目审批和建 设进度 规范发展二手房市场 倡导住房租赁消费 盘活住房租赁市场 三是抑制投机性购房 加大差 别化信贷 税收政策执行力度 完善商品房预售制 度 四是大力整顿和规范房地产市场秩序 完善土 地收入管理使用办法 抑制土地价格过快上涨 加 大对圈地不建 捂盘惜售 哄抬房价等违法违规行为 的查处力度 两会 后的 3 月 18 日 78 家央企被 国资委禁止今后再次从事房地产行业 缘于央企一 日三夺 地王 引起不满 国资委不得不有所动作 信息时报 报道央行 16 日发布的问卷调查报 告显示 居民对当前物价满意度有所下降 认为当前 物价 房价偏高 其中 七成以上居民认为房价 过 高 难以接受 在目前这种情况下 1 房价飙升 已经阻碍了居民的购房意愿 许多消费者持币待购 2 站在战略角度来看待这个问题 经济快速增长 时代的高房价政策具有破坏性 消费者一旦觉悟 不 会盲目追随 3 目前计划生育仍是基本国策 独 生子女政策继续维持 生育高峰期已过 人口的快 速增长已不复存在 各大城市丁克家族大量出现 10 15 年左右 一旦老龄化袭来 潜在消费者匮乏 现在 国人仍热衷于房地产 但不久的将来 楼市的 繁荣将不复存在 经济发展的客观规律以及房地产 市场的周期性 决定了楼市自发调节不容忽视 经济危机的起源一般来看是由资产泡沫引起 的 因而 楼市泡沫的管理将具有挑战性 房价飙升 值得深思 目前 政府入市宏观调控与市场自发调 控相辅相成 楼市理性回归必将给房地产市场带来 新的气息 参考文献 1 施建刚 房地产开发与管理 M 上海 同济大学出版社 2007 2 兰峰 房地产开发与经营 M 西安 西安建筑科技大 学出版社 2008 3 任宏 房地产开发经营与管理 M 北京 中国电力出 版社 2008 4 陈佳佳 北京房价飙升现象的思考 J 才智 2010 1 193 5 刘海霞 我国房地产市场现状及价格影响因素分析 J 今日南国 理论创新版 2008 4 100 102 责任编辑 刘爱琴 An analysis on the economic situation behind the room rate surge in China Chen Chunyang Tourism College of Zhengzhou Zhengzhou 450008 China Abstract In recent years it is true that the room rate surges in every big city It shows in the statistics that selling price of house increases 9 5 than before in more than 70 large cities The other statistics shows that the unoccu pied commercially residential tenement increases 19 7 than before