应对住房公积金流动性紧张的方案比较研究.doc

应对住房公积金流动性紧张的方案比较研究 文/卢海许珂 【摘要】本文分析比较了化解住房公积金流动性紧张的可行措施，并探讨了建立应对住房公积金流动性紧张的组合方案。 关键词住房公积金；流动性；比较研究 【作者简介】卢海，江苏省常州市公积金管理中心高级经济师；许珂，江苏省常州工学院讲师。 住房公积金贷款资金需求量由房地产市场形势决定，贷款资金供给量主要由归集资金量决定，当持续出现月度贷款资金需求量大于月度资金供给量的情况，供求关系失衡将导致住房公积金个贷率快速增长，形成住房公积金流动性不足的风险。在防范和化解住房公积金流动性不足的风险方面，目前各地住房公积金中心采用的主要调控方案有公转商补息贷款和住房公积金信贷资产证券化。两种方案孰优孰劣，如何取舍需要先做一个比较分析。 一、化解住房公积金流动性紧张的两种方案比较 公转商补息贷款和公积金信贷资产证券化都是化解住房公积金流动性紧张的可选方案。 （一）公转商补息贷款的优缺点 1.公转商补息贷款的重要优点是短期资金使用杠杆率高。公转商补息贷款贴息资金成本是分摊至整个还贷周期中按年支付，短期来看，同样的资金成本支出撬动的贷款资金规模公转商贷款更大。以某银行提供的住房公积金贷款证券化方案为例（表1），假设当期资金缺口6.19亿元，未来正常情况下贷款归集和回收资金满足当期贷款资金需求。由于资产证券化融资期内17个月每期证券化偿还资金不可用于还款期放贷，那么按照假设条件，就会造成新的资金缺口。根据表1累计支付证券化还贷资金贴现处理，约6.23亿元，扣除证券化融资放贷同期回收本金贴现额1800万元后，约新产生当期资金缺口6.08亿元。如果假设的情况一直存在，就需要反复通过证券化融资来弥补当期资金缺口，相当于用1.95%的名义成本重复融资6亿元左右，那么证券化的实际资金成本率将呈叠加递增的情况。经反复叠加后的实际成本也可能会高于公转商资金总成本。只有融资后，当期贷款资金需求降低，扣除证券化还贷支出后可贷款资金量依然能够应对当期贷款资金需求，证券化过程才能中止，证券化的实际成本才能得到控制。表1显示，7个月期的产品融资规模6.19亿元，经贴现处理后的融资成本支出为1204.12万元，同样的成本支出当年公转商贷款规模可做到7.43亿元（公转商补息贷款贴息成本测算见表2）。 2.公转商补息贷款有两个缺点：一个是业务发展受银行信贷政策、资金规模影响，中心操作的主动性较弱；另一个是整个还贷周期较长，受刚性支付的约束，资金使用总成本高。按xx年5月11日最新利率标准，公转商贷款融资6.19亿元，经贴现处理后整个还贷周期累计贴息资金额达到7895.68万元，融资成本率为12.76%。 （二）住房公积金贷款资产证券化的优缺点 1.住房公积金贷款证券化的重要优点是资金使用总成本低。仍以某银行提供的住房公积金贷款证券化方案为例（表1），按xx年5月11日最新利率标准，住房公积金贷款证券化方案融资成本率约为1.95%。 2.住房公积金贷款证券化有两个缺点：一个是目前处于试点状况，操作便捷性差，且规模受到存量贷款资金池规模限制难以做大；另一个是存在误判的风险。对未来一段时期住房公积金贷款资金供给缺口的判断是实施资产证券化的前提，如果误判形势，待证券化产品发行后住房市场形势迅速发生逆转，那么证券化产品的融资成本将无法通过发放贷款收益消化。或者资金缺口长期存在，住房公积金贷款证券化成本将快速叠加上升。 （三）比较的结论 通过比较我们发现，两种方案各有优缺点，甚至一种方案的缺点恰恰是另一种方案的优点。两种方案是相辅相成而不是互相替代的关系，住房公积金个人住房贷款证券化可以与公转商补息贷款成为一个互为补充的政策组合，以丰富和完善住房公积金管理中心调整应对公积金流动性紧张的工具选择。 二、应对住房公积金流动性紧张的组合方案应对住房公积金流动性紧张的组合方案，需要对公转商补息贷款和住房公积金贷款证券化综合考虑，在规模、成本两方面做出平衡。 （一）确定流动性缺口 首先需要预测未来一段时期内中心流动性缺口，确定公转商补息贷款和住房公积金贷款证券化的总规模。假设某地住房公积金管理中心xx年14月累计受理住房公积金贷款申请（含公转商）24亿元，月均6亿元，按此估计全年贷款申请总量约72亿元。预计xx年归集资金（含结息）约为78亿元，按目前提取率69%计算，可供贷款资金约为24亿元，全年贷款回收约27亿元。归集可贷款资金和贷款回收资金总和约为51亿元，在保持贷款轮候资金量不大幅度增多的情况下，住房公积金流动性缺口约21亿元。 （二）规模和成本的平衡测算 依据xx年5月11日利率标准，以表1为参照，按照公转商和住房公积金贷款证券化组合测算规模和成本，见表3。从表3分析可以看出，第一，纯公转商第一年成本支出较低，但是从第二年开始成本支出明显高于证券化加公转商的组合成本支出。第二，证券化加公转商的组合中证券化占比越高，第一年成本支出越高，但是时间越长成本增幅越低。可见，在确定未来一段时期住房公积金流动性缺