关于房价及住房问题调查报告.doc

关于房价及住房问题调查报告分析作者:吴晗 作者单位： 合肥师范学院 安徽 合肥 230061 内容提要:房子作为一种必需品和高消费品现在社会上掀起一片热潮,显然房价也逐渐成为了人们茶余饭后必不可少的话题,那根据我对小部分人的调查发现了什么问题呢?关键词:房价 购房者 政府制度众所周知，近几年房价可谓是“芝麻开花节节高”渐渐的刮起了好一阵子买房风暴，房子炒的是热火朝天，人们为买一套地理位置一般的房子不惜花上百万，而这时购房者还会觉得自己赚了，因为购房者认为房价是只涨不跌,并且随着社会的趋势人们对住房质量要求日益升高，购房者认为，卖了必赚无疑！从我家的实例分析，我家于2007年上半年末购置的121m2的新房价位为1230元每平方米，然而至2010年时每平方米的价格已升至2900元，仅不到三年的时间价格已翻了两番，所以很多人都有这种思想，就是要早买房，宁愿按揭贷款买，对大多数人来说，因为你一年赚的钱根本就比不上它涨的速度，而且建材这些互补商品的价格也令我们望而生畏，因此很多人愿意把钱投资到房子上。所以大部分人买房不是因为没房住，通过我的观察，只要在晚上6点和晚上九点半经过这几年新建成已入住一年以上的小区比如颐和观邸、绿地滨江壹号、紫薇轩等等中、大型小区你就会发现一个个现象：这两个家里最应该有人的高峰期，大多数住户家里却是漆黑一片，而且长时间无人入住，买房一种投资，投资者买到房子的第一天起，就会在心里琢磨，我这套房子何时以什么价格卖出能赚多少钱？他们最关心的就是卖。中国大部分的投资者属于趋势投资者，没有很强的专业知识，看见到房价节节攀升，在广大媒体和地产商的专业知识的言语鼓动下大胆投资，抱有房价不会降的理想信念，或者说是房价不会砸在自己手里的侥幸心理。而这时房地产商不愿意了，为什么投资者能以高价卖出？我们就不能提价卖而要让利投资者呢？就这样房价越来越高，高的让人觉得发虚，让人觉得房价不会再下跌，逐渐形成了买涨不买跌的经济规律,因而出现了房子要涨价赶快买，或者房价要下跌了暂时不买这样的现象。可是现如今为什么会卖不出去呢？难道没有人需要住房嘛？或者说大家都不再想投资了嘛？其实这时候大家的心理预期已经发生了微妙的变化，不管投资者也好，开发商也好，最终的目的是要将商品卖给真正的自住需求者，如果投资者不转手卖房那也就不叫投资者了，开发商铁定的是房子卖的越快越好。这个市场卖方变多了，买方却变少了。因为能买的起房子的自住需求者，已经在“买涨不买跌”的经济规律作用下买了房子了。还没有买房的自住需求者已经被远远的抛在房价的后边。这时候他们已经变得不再那么挑剔了，什么位置啊，朝向啊，有房子住即便位置偏一些也可以啊！原来价格低的时候买不起，这时候更买不起了，或者原来那么低的价格都没有买，现在买合适吗？价格总会回落吧？于是大家就会观察，这一观察可不就造成短期内，需求自然也会下降。问题已经出来了，就得想办法解决，挽救这一僵局的人叫做政府。到底是促使开发商降价呢？还是提高消费者收入呢？采取什么办法呢？政府处于两难的境地。政府的办法会不会适得其反呢？根据我查的相关文献，政府的收入每年大约有12%来自房地产，而且房地产业带动上下游产业效用非常之大。楼市政府不会不救。但同时政府也绝不会不顾及居民的疾苦，让大家无家可归。现在我们已经看的相当明白了，政府在处理这个问题上时采用的方法十分巧妙。去年温总理从新加坡、香港一路考察，已经确立了方案。而这一政策的实际用意一旦被揭穿，效果将大打折扣。首先、政府要的是成交量，这样地产企业不至于倒闭，政府不至于破产。而这成交量怎么来呢？金融调控手段，降低首付比例，降低贷款利率。刺激有能力买房的人先买房。这样政府下一招才可以使用。政府财务稳健就可以划拨资金修建各种保障用房。保障用房的一旦入市，将会分流一部分消费者。消费者减少势必促使开发商降价。使得本来成交量下降的房地产业雪上加霜，不得不降价。通过我假期对黄山市及其周边地区房价的调查目前房价基本情况是:市中心的新房：45005000元/平米，外环的新房：33004800元/米，二手房：32004800/米下面是我对杭州市部分地区房价的调查的基本情况是:市中心的新房:15000-20000/平米,下沙经济开发区:8000-12000/平米,二手房:6000-10000/平米通过两个城市的比较,一方面体现了城市的消费水平对房价的影响,另一方面也折射出了住房的地理位置也是很重要的.与此同时我们应该再换个角度，虽然09年房价看上去有所下跌，但是大城市住房问题仍为突显，而中低收入人群住房困难更加突出。大城市较强的吸引力引致大量的外来人口的住房需求，住房价格上涨较快。所以不仅要促进中小城镇发展，是缓解大城市住房紧张的重要突破口 ，还要依托大城市，增加中小城镇集聚力，化解大城市住房难题 中小城镇发展，有助于大城市住房压力的缓解。房地产业发展与城镇化进程呈现出同步发展的规律。城镇化的起步期，房地产市场需求和房地产投资规模较小，房地产业处于一个缓慢的形成阶段；城镇化的加速期，在需求的引导下，房地产投资规模也迅速扩大，房地产业进入高速发展的成长期，与此同时，集中型城镇化是其基本空间演变规律，房地产资金向大城市和中心城区迅速集中，表现为大城市和中心城区的房地产投资规模迅速增长，房地产供需总量急剧扩大，房价上涨较快；城镇化的减速期，房地产市场需求增长速度也开始回落，房地产投资规模增长速度开始下降，从发展空间上看，城市的扩散效应逐渐超过集聚效应占据主要地位，房地产开发与扩散型城市化相适应，主要向城市郊区和卫星城发展，房地产业进入成熟阶段；在城镇化平稳期，由于可转移的农村剩余劳动力已基本被城市吸收，城镇化发展速度进入平稳阶段，相对应房地产市场需求日趋饱和，房地产投资规模呈下降趋势，房地产业进入衰退期。目前，我国正处于城镇化的加速阶段，房地产业也快速发展，大城市住房供需矛盾更加突出，由于价格高涨，住房开发向城市郊区及卫星城发展的态势明显。随着大城市扩散效应的增强及国家城镇化战略的实施，中小城镇加快发展，大城市住房压力将得有效缓解.发挥大城市的辐射带动作用，吸引人口向中小城镇转移，将城市群作为推进城镇化的主体形态，走上大小城市和小城镇协调发展的道路。随着大城市的辐射吸引与扩散能力的增强，与周边地区城镇各种联系越来越紧密，特大城市和大中小城市与小城镇密切结合的新型城市区域已在全国涌现出来。国家“十一五”规划已经明确提出要“促进城镇化健康发展”，指出要“坚持大中小城市和小城镇协调发展，提高城镇综合承载能力，按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则，积极稳妥地推进城镇化，逐步改变城乡二元结构”。城市群的形成和发展是城镇化的高级形态。在资源环境的约束下，有利于大城市人口资源环境的协调发展，搞好城乡统筹，构建和谐社会，必须要加强统筹规划，以特大城市和大城市为龙头，发挥中心城市作用，建立强有力的二级经济中心和一批小城镇和农村乡镇为主的三、四级中心，不断完善城市群的层次结构，共同组成规模性质不同的，相辅相承的，有机联系的城市群，使整个城市群区域协调、健康、持续发展。大城市应依靠优越的经济发展水平、科技力量、文化魅力，通过多种渠道，不断地向周围地区扩散人口、产业、资金、信息、技术，在中心城市组织生产、流通、生活、生态、旅游及其为周边综合服务的过程中，把中小城市、城镇以及广大农村地区的各种经济社会活动有序化、群落化，构成一个有机的统一整体。进一步加强龙头城市对周围地区的扩散作用，通过科技、资金、信息的流入，带动周围中心城镇、农村乡镇和广大农村腹地的发展，这样促使人口向中小城镇转移，者观上也缓解了大城市住房压力。面对房价的跌涨，面对大城市中存在的住房问题，党和国家为了让人民群众在经济危机中尽可能的减少经济损失，为了改善城市中低收入人群和农村人口的住房条件，为使我们的社会，我们的国家更加和谐，不断出台相关政策，例如2010年末安徽省合肥市政府出台的“限购令”,也从一定程度上控制了房价