邹城项目住宅定价.doc

邹城项目价格预估 新领地房地产营销策划有限公司2011年5月一、邹城楼市概述本案城东新区3800-4200元/物流贸易集中区均价：3300-3600元/商业中心4500-5000元/老城区1、城市结构：邹城市区发展主要依托于两纵两横这一交通脉络进行的，分别为以平阳西路为核心的老城区及城市老商圈；太平西路和岗山北路为核心的城市商业集中区；峄山路以东的城东新区；峄山南路和104国道为交叉口为中轴的物流贸易集中区。而本案地块位于物流贸易集中区。2、邹城未来发展将坚持东扩西进，北优南控这一方针。城东新区、钢山以及护驾山风景区是城市未来发展的主要方向。而本案所处的物流商贸集中区将立足于现实基础，更多的依托于旧城改造来实现整体区域的提升和发展，并没有足够的空间用于南扩。3、城东新区房地产特征：城东新区作为新生力量，除了在供应体量领先各大板块之外，其项目档次和销售价格也正不断凸显。受益于城市规划所带来的发展预期，城东新区成为邹城房产开发的集中地，目前已经明确的项目近十余个，体量近150万平米，占到市区供应体量的80%以上；而同时，各项目在规划、施工建设、景观绿化、营销模式等方面都取得了长足的进步，根据市场了解，随着世纪国宏、爱家豪庭以及雍景苑等项目的开盘，区域均价将会取得进一步提升，一改目前板块参差不齐的局面。4、商业核心区楼盘优势短期之内不可动摇，但受限于开发空间，该板块项目将不断成为绝版。以太平西路和岗山北路为核心的邹城商业中心，目前在售的项目有鑫源国际城，该楼盘整体呈现以下特点：建筑地标性、区位绝版性、规划凸显性以及价格领先性，目前在售产品均价在4800元/平米左右，预计其二期销售均价将突破5000元/平米。该区域凭借完善的配套、便捷的交通、浓厚的居住氛围都是其他区域不可比拟的，在未来较长一段时间内，其他板块在价格上都不可能撼动它。5、物流商贸集中区。该区域扼守城市南大门，区域发展依托汽车站、完善的交通网络所带来的强大的区域外延性，同时义乌商贸城、钢材市场和即将面世的五金机电城都加重了本板块的商贸性。该区域住宅项目相对稀缺，目前在售的有两个项目，分别是田园小区和五金机电城的配套住宅，其中田园小区小高层销售均价在3400元/平米（带简装），五金机电城住宅将于月底开盘，销售价格预计在3500元/平米。不管从楼盘规模和楼盘影响力而言，该区域对邹城整体住宅市场起不到大的影响。总结：1、邹城房产起步晚，近两年呈现突飞猛进的发展，随着城市结构的不断调整，房地产供应在两年内将达到峰值。2、受限于邹城城市结构、城区规模和人口分布特点，邹城城市内聚力不足，更多的呈现散点的局面，这对于房地产的发展不能很好的做到集中突破，这使得区域房地产价格将保持温和上涨态势，阶段内大跨度上涨情况出现可能性弱。3、邹城房地产项目在规划理念以及项目的后续服务等环节都需要极大的提升。特别是现在小高层、高层成为主流形态，项目体量基本达到中等规模，以及销售价格的不断上涨，对于项目配套的营造以及物业服务等环节的提升显得极为迫切。4、区域房地产开发在整体上并没有很好的呈现科学有序的局面，众多楼盘开盘存在很大的盲目性，项目整体规划、户型设计等都存在很强的同质化倾向，这对于行业市场的健康发展都是不利的。5、本案所处的物流商贸集中区，商业气氛浓，生活氛围受到较大影响，住宅项目的开发需要从整体入手，再需要在某些细节进行深化，方能很好凸显出项目的独特性，才能让客户摆脱区域印象。二、市场类比法分析根据房地产评估法则，我们把消费者最为关心的购房因素作为衡量数值标准，结合在售的重点个案进行打分（把数值100分作为等同数值）。本案综合因素优于它案，数值高于100分；本案劣于它案的，数值则低于100分，根据市场比较法得出本案预估价格。田园小区细化因素权重本案打分本案得分备注外部因素60自然景观6%905.4本案临近十字路口，较为杂乱环境污染5%904.5区域印象8%1008.0生活气氛7%1107.7周边众多的安置小区助于生活氛围提升人文环境2%1002.0升值潜力6%1106.6受益于周边几大市场，提升空间较大公共交通3%1103.3临近十字路口，公交路线较多顺畅情况3%1103.3峄山路、104国道为城市主干道教育配套8%1108.8实验中学、市五中生活配套7%1107.7义乌商贸城、项目内蔬菜市场商业配套5%1105.5中低端商业存在优势，零售略显不足自身因素40规模10%11011.0项目在规模上将引领邹城建筑品质12%10512.6项目形象10%11011.0大盘形象优势开发商实力8%1008合计100%105.4项目销售价格起价3200元/平米左右，层差30-40元/平米，均价3400元/平米左右，另送简装。一次性付款98折，按揭99折本案比较价格3580元/平米机电五金城配套住宅细化因素权重本案打分本案得分备注外部因素60自然景观6%1056.3环境污染5%1005.0区域印象8%1008.0生活气氛7%1057.35人文环境2%1002.0升值潜力6%1056.3公共交通3%1003.0顺畅情况3%1003.0教育配套8%1008.8生活配套7%1107.7商业配套5%1105.5自身因素40规模12%10512.6建筑品质12%10013.2项目形象8%1209.6开发商实力8%1008合计100%106.35项目销售价格目前尚未开盘，预计于月底推出，推出均价在3500元/平米左右，扣除开盘优惠，其均价预计在3400元/平米本案比较价格3615元/平米 鑫琦福邸细化因素权重本案打分本案得分备注外部因素60自然景观6%905.4环境污染5%904.5区域印象8%907.2生活气氛7%1007.0人文环境2%901.8升值潜力6%905.4公共交通3%1003.0顺畅情况3%1003.0教育配套8%1008.0生活配套7%1107.7商业配套5%1105.5自身因素40规模12%10012.0建筑品质12%100120项目形象8%1008.0开发商实力8%1008.0合计100%98.5合同签约价该项目即将推出二期高层住宅，该部门产品根据业务员口述以及市场行情预估，销售均价预计在3800元/平米左右，开盘之后一段时间，均价可达4000元/平米本案比较价格3743元/平米【小结】：经过甄选，对3个具有参考价值的个案进行市场比较，得出本案均价为：市场比较法结果参考项目田园小区机电五金城配套住宅鑫琦福邸销售均价340034003800比较价格358036153743比较权重30%50%20%加权平均3630权重说明机电五金城位于项目东面，同属一个区域，同时物业形态也存在一定类似，参考价值最大，故取50%的权重；田园小区位于铁道西侧，位于104沿线，相隔较近，故取30%的权重；而鑫琦福邸，在未来可与本案匹敌的大盘，建筑形态多样，小区配套完善，整体开发具有参考价值，但因不属于一个区域，故取20%的权重。（二）价格异动 邹城楼市处于快速发展期，开发量，开发水平以及需求等环节都呈现迸发态势，接下去几年邹城房价会保持稳步增长态势。 本案处于物流商贸集中区，区域住宅项目整体上涨会比较缓慢，但由于城东新区的价格爬升态势迅猛，对于城市整体房价促动明显，而本案也将受益于城东新区房价上涨。 根据目前周边价格比较，本案目前住宅销售价格可达3600元/平米，而考虑到本案的推出时间，以及届时城东爱家豪庭等“相对高价”楼盘的推出，会带动周边区域的价格上涨，对于本案是一大利好。如果本案年底推出，