清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告.doc

清华紫光 合肥 科技清华紫光 合肥 科技 园及配套房地产开发项园及配套房地产开发项 目目 初步调查报告 紫光集团有限公司紫光集团有限公司 2013 03 01 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 1 70 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 2 70 目目 录录 第一章 第一章 项目概况项目概况 4 1 1项目背景 4 1 2项目概况 4 1 2 1项目地点 5 1 2 2项目总用地面积 5 1 2 3项目用地性质及用地面积分配 5 1 2 4用地规划指标 5 1 2 5建设内容与规模 6 第二章 第二章 实施主体简介实施主体简介 8 第三章 第三章 城市区域分析城市区域分析 10 3 1城市区域简介 10 3 1 1合肥简介 10 3 1 2合肥市城市总体规划 11 3 1 3包河区城市总体规划 12 3 1 4包河工业区总体规划 13 3 1 5包河工业区入驻企业情况介绍及分布图 14 3 2区域分析 14 3 2 1经济社会条件 14 3 2 2交通条件 16 3 2 3市政条件 17 3 3地块分析 18 3 3 1地块区位交通条件 18 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 3 70 3 3 2地块自然条件 18 3 3 3周边市政 公建配套设施条件 19 第四章 第四章 合肥房地产市场分析合肥房地产市场分析 20 4 1区域地产市场总体情况 20 4 2包河区商业地产市场 20 4 3包河区商品住宅市场 21 第五章 第五章 北斗及物联网产业分析北斗及物联网产业分析 23 5 1产业政策导向 23 5 1 1北斗卫星导航产业对于经济社会发展和国家安全至关重要 23 5 1 2物联网产业深入产业经济发展和人民生活作用日益凸显 26 5 1 3卫星导航和物联网产业发展政策环境利好 27 5 2产业市场前景 30 5 2 1北斗产业正站在高速发展的 黄金十年 的起点 30 5 2 2物联网产业将成为下一个万亿级产业 32 5 2 3北斗产业与物联网产业融合具有广阔的发展前景 34 第六章 第六章 项目初步规划项目初步规划 36 6 1项目建设目标 36 6 1 1总体建设目标 36 6 2产业体系构建 38 6 2 1总体定位 38 6 2 2产业发展方向和目标 38 6 2 3产业发展布局 39 6 2 4产业发展战略路径 40 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 4 70 6 3初步建设方案 42 6 3 1建设内容与规模 42 6 3 2建筑选型 47 第七章 第七章 园区运营招商方案园区运营招商方案 57 7 1园区运营方案 57 7 1 1园区运营目标 57 7 1 2园区商业模式 57 7 1 3园区收入来源 57 7 2招商工作方案 58 7 2 1招商对象 58 7 2 2招商方式 59 第八章 第八章 财务效益分析财务效益分析 61 8 1一期住宅商混成本分析 61 8 2一期住宅商混财务效益分析 64 8 3分析总结 66 第九章 第九章 项目综合判断与建议项目综合判断与建议 67 9 1项目投资价值评定表 67 9 2总结及建议 67 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 5 70 第一章 第一章 项目概况项目概况 1 1 项目背景项目背景 紫光集团有限公司与葛洲坝集团电力有限责任公司此前已同合 肥市及包河区相关政府部门进行了多次沟通 当地政府有意愿在合 肥市包河区提供面积约 2000 亩的土地 以清华大学的技术优势和紫 光集团的产业优势为基础 打造长三角区域以北斗产业和物联网产 业为核心的高科技产业园区 双方拟综合利用各自的资源 优势 共同开发 运作前述位于 合肥市包河区的 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目 项目包括占地约 1100 亩的科技产业园区和占地约 900 亩的生活配 套地块 最终面积以当地政府国土规划部门批准划定的为准 1 2 项目概况项目概况 合肥清化紫光科技园总体规划占地面积为 2000 亩 合 133 2 万 平米 总体建面为 279 万平米 一期占地 800 亩 合 53 3 万平米 建设规模为 120 8 万平米 项目总投资 80 亿元 一期总投资为 36 亿元 总建设 招商 运营周期计划为 5 年左右 为清华紫光重点 龙头项目 得到紫光集团及校领导高度重视 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 6 70 1 2 1项目地点项目地点 位于合肥市包河区工业园内 重庆路以东 花园大道以北 最 终位置以当地政府国土规划部门批准划定的为准 1 2 2项目总用地面积项目总用地面积 项目用地总用地面积约为 2000 亩 含产业园区及生活配套区域 其中项目一期包括占地约 440 亩的科技产业园区和占地约 360 亩的 生活配套地块 最终面积以当地政府国土规划部门批准划定的为准 1 2 3项目用地性质及用地面积分配项目用地性质及用地面积分配 项目中清华紫光科技园区用地共分为两部分 其一为工业综合 用地 用地面积约 1100 亩 用于建设科技产业园区 其二为科技产 业园区配套用地 用地性质细分为商业 住宅 总用地面积约 900 亩 用于建设产业园配套所需商业物业 员工宿舍 专家公寓 住 宅等 1 2 4用地规划指标用地规划指标 建设分建设分 期期 用地属用地属 性性 占地占地 亩亩 占地占地 平米平米 建筑规模建筑规模容积率容积率比重比重 工业用 地 440293 000533000 1 555 一期一期 住宅 商混 360240 000675000 3 045 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 7 70 小计 800800533000533000120800012080002 342 3440 40 工业用 地 720479520719000 1 560 二期二期 住宅 商混 480319680863000 3 040 小计 12001200799200799200158200015820001 981 9860 60 总计总计 2000133350027900002 09100 1 2 5建设内容与规模建设内容与规模 物业物业 类型类型 产品形态产品形态一期一期二期二期总计总计所占比所占比 例例 融智 标杆企 业总部基地 600006000019700025700017 信息产业研究 院 81000810008200016300014 产品中试 研 发基地 17300017300021800039100033 产业集成应用 制造平台 18900018900016300035200029 创智 小微孵 化基地 240002400052000760006 产产 业业 聚聚 集集 区区 公共服务中心 600060007000130001 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 8 70 小计 5330005330007190001252000100 商务酒店 会 议展示中心 12000012000040000160000 商业设施 500005000062000112000 专家公寓 133000133000115000248000 高层专家公寓 楼 3720003720006460001018000 商商 务务 生生 活活 配配 套套 区区 小计小计 6750006750008630001538000 总计总计 12080001208000158200027900002790000 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 9 70 第二章 第二章 实施主体简介实施主体简介 紫光集团隶属于清华大学 前身是成立于 1988 年 7 月的清华 大学科技开发总公司 1993 年 4 月 清华大学科技开发总公司改 组成立清华紫光 集团 总公司 后从全民所有制企业改制为有限责任 公司 即紫光集团有限公司 清华控股有限公司是紫光集团的绝对 控股股东 紫光集团是建立了市场化机制的国有控股企业 是清华 控股有限公司下属的重点企业之一 紫光集团自成立以来 持续保持了稳定发展 长期位居高校科技 企业的第一方阵 是中关村科技园区海淀园首批认定的高技术企业 涵盖信息科技 生物医药 化工材料 教育培训 国际贸易 地产 置业六大业务领域 旗下拥有 紫光股份有限公司 紫光古汉集 团股份有限公司 两家上市公司 以及二十多家非上市公司 连续 多年荣获中关村科技园区 经济二十强 企业 是国家 520 户重点 企业之一 全国 电子百强 企业 国家 863 计划成果产业化基 地 清华紫光 也成为国内著名的企业和产品品牌 特别是在 it 领域内拥有广泛的社会资源及产业资源 清华紫光是紫光集团的统一商号 紫光 既取意于清华大学校 色 紫色 又取意于祥瑞之光 清华紫光 寓意于清华紫光集团源 于清华 属于社会 利于国家 清华科技园是清华大学加速科技成果向生产力转化 促进产 学 研合作 建设世界一流大学的重要基地 紫光集团作为清华大 学旗下重点企业 在清华科技园的整体布局中占有重要地位 近年 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 10 70 来紫光集团还与各地政府合作 在北京 上海 广州 昆山 威海 沈阳 昆山 南昌 南京 珠海 西安 福州等地建立科技园及创 新基地 在科技园开发 经营和管理等方面积累了丰富的经验和资 源 是科技园区建设领域的一面旗帜 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 11 70 第三章 第三章 城市区域分析城市区域分析 3 1 城市区域简介城市区域简介 3 1 1合肥简介合肥简介 合肥 安徽省省会 因淝 施二水交汇而得名 全省政治 经 济 文化 信息 金融和交通中心 中国特大城市之一 合肥位于 安徽正中部 长江淮河之间 巢湖之滨 具有承东启西 贯通南北 的重要区位优势 是国家级皖江城市带承接产业转移示范区核心城 市 长三角城市经济协调会城市 合肥已有两千多年历史 曾为扬 州 合州 南豫州 庐州 德胜军 淮南西路治所 是兵家必争之 地 有 江南唇齿 淮右襟喉 江南之首 中原之喉 之称 历 为江淮地区行政军事首府 拥有三所国家实验室和四座重大科学装 置 数量位居全国第二 仅次于首都北京 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 12 70 3 1 2合肥市城市总体规划合肥市城市总体规划 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 13 70 3 1 3包河区城市总体规划包河区城市总体规划 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 14 70 3 1 4包河工业区总体规划包河工业区总体规划 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 15 70 3 1 5包河工业区入驻企业情况介绍及分布图包河工业区入驻企业情况介绍及分布图 3 2 区域分析区域分析 3 2 1经济社会条件经济社会条件 3 2 1 1经济实力强大 发展势头强劲经济实力强大 发展势头强劲 近年来 包河区主要经济指标始终在高基数上保持高增长 综 合实力稳居全省城区之首 2011 年 全区全年生产总值达到 485 9 亿元 比上年增长 14 7 三次产业结构由 2010 年的 0 7 39 2 60 1 调整为 1 2 41 7 57 1 以先进制造业强力支撑的工业 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 16 70 经济稳健增长 其中规模以上工业全年实现增加值 101 82 亿元 比上年增长 12 1 全年实现财政收入 25 28 亿元 同比增长 15 6 其中地方财政收入 17 22 亿元 同比增长 17 3 地方经济实力快 速攀升 2011 年包河区统计公报 3 2 1 2规模企业汇聚 开放程度加深规模企业汇聚 开放程度加深 通过营造 合法 高效 阳光 的政务服务环境和 亲商 安 商 富商 的投资创业环境 包河区先后吸引家乐福 麦德龙 沃 尔玛 中国航空工业集团 中国五矿集团等 20 余家世界 500 强 中国 500 强企业落户 成为合肥市的主要开放门户 同时 规模企 业日益集聚 截至 2011 年 全区规模以上 年主营业务收入 2000 万元及以上 工业企业 138 户 全区产值过亿元企业达到 46 户 比上年增加 15 户 累计实现工业总产值 396 41 亿元 同比增长 21 44 占全区工业产值比重的 90 2011 年包河区统计公报 3 2 1 3城市面貌改善 城区功能跃升城市面貌改善 城区功能跃升 根据 包河区国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要 确 定的发展战略与空间布局 包河区按照 错位开发 特色发展 的 原则 优化资源配置 推进功能集聚 以滨湖新区和十五里河高铁 站片区为重点加快开拓城市新空间 十一五 期间累计完成投资近 400 亿元 建成道路 81 公里 市政基础设施覆盖面积 40 平方公 里 建成区面积 10 平方公里 强化老城区的商业和居住功能 以 万达广场 东方广场等城市综合体为主体 积极推进老城重点区域 的开发改造 同时坚持基础设施建设优先 人居环境得到有效改善 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 17 70 城区功能与品质得到显著提升 3 2 1 4文化资源丰富 科教实力雄厚文化资源丰富 科教实力雄厚 包河区拥有丰富的社会文化资源 区内坐落有包公祠 包公墓 等一批名胜古迹 分布了省广播电视中心 省图书馆 省黄梅戏剧 院 省体育馆等众多重要文体机构 科教实力雄厚 合肥一中 合 肥四十六中 合肥师范附小 寿春中学等优质教育资源落户包河 且汇聚有中国科技大学 合肥工业大学 中国科学院合肥分院等蜚 声国际的高等学府和研究机构 拥有多家企业技术研究中心和国家 认定的高新技术企业 是安徽省 教育第一大区 和 全国科技进 步先进区 3 2 1 5民生保障有力 社会和谐安定民生保障有力 社会和谐安定 近年来 包河区的社会事业取得了全面进步 优先实施民生工 程 惠及城乡居民 27 万人 居民收入实现快速增长 2011 年 包 河区城镇居民人均可支配收入 23135 元 增长 17 8 农民人均纯 收入 9878 元 增长 17 9 以就业就学就医 低保养老救助等为 主要内容的民生保障体系不断完善 城镇居民医疗保险基本实现全 覆盖 被征地农民养老保障实现应保尽保 人民安居乐业 社会和 谐安定 应急 信访 综治 安全生产 四位一体 大维稳格局基 本成形 3 2 2交通条件交通条件 包河区位于合肥市中心以南 襟三河而带一湖 包河 十五 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 18 70 里河 南淝河穿流其间 区南紧邻全国五大淡水湖之一的巢湖 区 西紧邻国家级合肥经济技术开发区 是未来合肥市发展的前沿阵地 和核心区域 具有便捷的立体交通优势 铁路 紧邻京九 宁西铁路 合宁 合武高铁建成后 45 分钟 可抵达南京 2 小时可抵达武汉 3 小时可抵达上海 公路 312 国道 合安高速穿区而过 合宁沪高速公路驱车 2 小时可达南京 5 小时可达上海 区域内高等级道路相互交织 徽 州大道 花园大道 淝河路已经竣工通车 骆兴路全线贯通 312 国道 包河大道正在加快拓宽改建 繁华大道东段开始启动 二环 以南的道路主干网基本形成 交通便利 通联快捷 水路 南淝河 黄金水道 直抵巢湖 随着合肥综合码头一期 工程的开港起航 合肥经济圈将拥有直达长三角的集装箱水运通道 合肥港也将成为全国十大经济区内河航运网中心之一 地铁 合肥市城市轨道交通建设规划 已获国务院批准 地 铁一号线贯穿全区南北 包河区将形成地下站场 地上楼宇等多维 联动发展的立体格局 航空 坐落区内的合肥骆岗机场为国家一级大型机场 拥有直 飞曼谷 香港及国内各重要城市的航线 20 多条 3 2 3市政条件市政条件 项目用地市政条件较为成熟 给排水 电力 燃气 电信等基 础设施引入方便 场地建设条件良好 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 19 70 3 3 地块分析地块分析 3 3 1地块区位交通条件地块区位交通条件 1 项目距离市区中心的直线距离约 10 5 公里 最近车程约 13 5 公里 2 距离未来省级政务中心的直线距离约 5 公里 最近车程约 6 7 公里 3 距离马鞍山路商圈距离约 9 公里车程 距离滨湖新区金融服 务区距离约 9 公里车程 4 距离合肥高铁南站约 7 5 公里车程 距离骆岗机场约 7 公里 车程 5 项目用地紧邻城市快速路重庆路 距离城市主干道繁华大道 约 1 4 公里 距离城市主干道包河大道约 4 公里 6 距离合肥实验学校本部约 4 3 公里 距离合肥实验学校包河 花园校区约 3 2 公里 3 3 2地块自然条件地块自然条件 1 地质条件为原生地 无地质灾害危险 2 合肥属亚热带湿润性季风气候 四季分明 气候温和 雨量 适中 春暖多变 秋高气爽 梅雨显著 夏雨集中 春天 冷暖空气活动频繁 常导致天气时晴时雨 乍暖乍寒 复杂 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 20 70 多变 夏季 季节最长 天气炎热 雨量集中 降水强度大 雨量主要集中在 5 6 月的梅雨季节 秋季 季节最短 气温 下降快 晴好天气多 冬季 天气较寒冷 雨雪天气少 晴 朗天气多 3 地上有部分原状植被 4 周边环境状况良好 没有污染源 3 3 3周边市政 公建配套设施条件周边市政 公建配套设施条件 该地块周边 1 5 公里半径内的市政 公建配套设施情况 1 水电气路基础设施已配套 排污进入小仓房污水处理厂 无 垃圾填埋场 无高压线等 2 周边暂无购物设施 3 该地块以西 0 5 公里处有安徽省体育学院 4 周边暂无医疗卫生机构 5 周边暂无金融机构 6 周边暂无邮政设施 7 周边暂无娱乐餐饮设施 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 21 70 第四章 第四章 合肥房地产市场分析合肥房地产市场分析 4 1 区域地产市场总体情况区域地产市场总体情况 1 近三年包河工业区土地工业 2155 亩 均价 25 6 万元 亩 商 住 585 亩 均价 300 万元 亩 2 近三年包河工业区工业开发与竣工面积 52 万平方米 住宅 41 万平方米 商业 26 万平方米 3 近三年包河工业区商品房住宅销售面积 36 万平方米 均价 5500 元 平方米 商业销售面积 21 万平方米 均价 12000 元 平方米 4 包河工业区建成成面积近 200 万平方米的包河苑 包河花园 小区内学校 幼儿园 银行 医院 餐饮 超市等配套设施 完善 4 2 包河区商业地产市场包河区商业地产市场 包河区 2011 年商业地产总供应 48 1 万平方米 实际成交 11 63 万平方米 供求比为 4 14 月均成交 9692 平方米 成交均价 15173 元 平方米 成交价格与合肥市同期持平 2012 年前三季度 包河区商业地产供应量累计 14 8 万平方米 实际成交 5 3 万平方米 供求比 2 79 月均成交面积 5889 平方米 成交均价为 13747 元 平方米 成交价格比合肥市同期价格低 7 月均成交量和成交价格分别比 2011 年下滑 39 2 和 9 4 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 22 70 包河区包河区 2011 年商业地产供求分析年商业地产供求分析 4 3 包河区商品住宅市场包河区商品住宅市场 包河区 2011 年商品住宅总供应面积为 78 14 万平方米 实际成 交 40 22 万平方米 供求比为 1 94 月均成交 3 35 万平方米 成交 均价为 7910 元 平方米 比合肥市同期商品住宅成交均价高出 1056 元 平方米 2012 年前三季度 包河区商品住宅供应面积累计 55 44 万平方 米 实际成交 66 33 万平方米 月均成交 7 37 万平方米 供求比为 0 84 成交均价为 6598 元 平方米 包河区包河区 2011 年商品住宅供求分析年商品住宅供求分析 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 23 70 包河区包河区 2012 年商品住宅月度成交走势年商品住宅月度成交走势 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 24 70 第五章 第五章 北斗及物联网产业分析北斗及物联网产业分析 5 1 产业政策导向产业政策导向 5 1 1北斗卫星导航产业对于经济社会发展和国家安全至关北斗卫星导航产业对于经济社会发展和国家安全至关 重要重要 北斗卫星导航系统作为国家重要的空间信息基础设施 是国家 的战略性新兴产业 对于提高我国国际地位 保障国家安全 转变 经济发展方式 促进国家信息化建设 调整产业结构 提高社会生 产效率 转变人民生活方式 提高大众生活质量 都具有至关重要 的意义 1 建设北斗卫星导航系统 是提高我国国际地位的重要载体 卫星导航系统的建设需要雄厚的经济实力作保障 我国建设 独立的北斗卫星导航系统 展示了综合国力和技术实力 不 仅可以从根本上摆脱受制于人的局面 而且对于提升我国的 国际地位 提升我国的国际影响力具有重大意义 2 建设北斗卫星导航系统 是促进和推动经济社会发展的强大 动力 卫星导航系统服务于交通运输 气象 渔业 林业 电信 水利 测绘等众多国民经济领域 是带来巨大经济利 益的 助推器 此外 卫星导航产业已成为继移动通信和 互联网之后 全球第三个发展最快的电子信息产业 正在带 来巨大的经济价值 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 25 70 3 建设北斗卫星导航系统 是推动我国信息化建设的重要保证 建设空间信息基础设施 是推动国家信息化建设的基础 随 着社会和经济的发展 卫星导航系统越来越渗透到社会和人 们的生活之中 如果没有自主可控的卫星导航系统 国家信 息安全将缺少可靠的保障 4 建设北斗卫星导航系统 是应对重大自然灾害的生命保障 卫星导航系统可以在遭受重大地震灾害或者遭遇海啸 台风 等突发灾害时 在所有的有线系统陷入瘫痪的时候不受影响 既可以及时地进行灾害位置报告 又可以进行通信 发送位 置和与位置有关的信息 从而为抢先救援赢得时间 最大限 度地减少损失 保证人民群众的生命安全 5 建设北斗卫星导航系统 是增强武器效能 维护国家安全的 根本命脉 卫星导航系统的研发建设的初始动机都在于军事 用途 随着武器装备现代化程度的提高 原本被地理空间割 裂的不同战区被连通为一个全球战场 如果没有统一 可靠 的导航体系 就无法实现诸兵种 跨地域协同作战 如果我 们没有自己的导航卫星系统 在紧急情况下 一旦拥有导航 定位卫星系统的国家关闭系统 性能再高的武器装备也无法 发挥效能 毫无疑问 建立独立的卫星导航系统 是避免在 突发战争中受制于人 保证国家安全的根本命脉 6 建设北斗卫星导航系统 是抢占有利轨道位置资源的重要举 措 按照联合国国际电信联盟的规则 卫星频率的使用权属 于先发射的一方 尽早发射导航卫星 不仅是技术积累的需 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 26 70 要 也是 占位 的需要 同时 占有合适的通讯频率还可 以节约系统建设过程中的许多投资 所以 卫星导航系统的 发展越快越好 否则 将错失良机 北斗卫星导航系统作为 国家重大专项工程 对于维护和拓展我国空间轨道和频率资 源 争取主动 具有重大意义 7 建设北斗卫星导航系统 是我国履行航天国家国际责任的需 要 北斗卫星导航系统不仅是中国的 也是世界的 北斗导 航系统的建设不仅对中国 对世界也将具有重大贡献 首先 北斗卫星导航系统的建设 新开发增加了导航频率资源 为 人类社会开辟了新的发展空间 其次 北斗卫星导航系统的 建设 促进了全球航天领域的竞争与合作 推动了系统共同 发展 8 建设北斗卫星导航系统 对提升中国航天的能力 推动航天 强国建设意义重大 在现代社会 航天技术的重要作用是其 他技术所无法替代的 航天产业对于维护国家安全 推动经 济社会发展意义重大 发展北斗卫星导航系统 将进一步推 动航天强国建设 也为中国航天的后续发展提供相应的技术 储备 基于卫星导航产业的战略意义 我国高度重视卫星导航系统的 建设 一直在努力探索和发展拥有自主知识产权的卫星导航系统 随着 2012 年 10 月 25 日 长征三号丙 运载火箭划破夜空 我 国成功将中国第 16 颗北斗导航卫星发射升空并送入预定转移轨道 它标志着我国北斗卫星导航系统亚太区域组网结束 北斗卫星导航 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 27 70 系统建设总体规划第二步全部完成 北斗卫星导航系统自正式宣布提供试运行服务以来 系统运行 稳定 并且下游已经逐步拓展到交通运输 气象 渔业 林业 电 信 水利 测绘等应用领域 北斗卫星导航系统已经开始向亚太大 部分地区提供正式服务 5 1 2物联网产业深入产业经济发展和人民生活作用日益凸物联网产业深入产业经济发展和人民生活作用日益凸 显显 物联网是继计算机 互联网和移动通信之后的又一次信息产业 的革命性发展 物联网产业具有产业链长 涉及多个产业群的特点 其应用范围几乎覆盖了各行各业 如安防 电力 交通 物流 医 疗 环保等领域 深入了百姓生活的方方面面 应用模式正日趋成 熟 重要地位日渐凸显 物联网已成为当前世界新一轮经济和科技 发展的战略制高点之一 发展物联网对于促进经济发展和社会进步 具有重要的现实意义 1 发展物联网 是实现技术自主可控 保障国家安全的迫切需 要 物联网在智能信息化网络中处于关键地位 承担核心数 据采集 传输和处理 过分依赖国外技术将对我国国家安全 带来重大隐患 大力发展自主可控的物联网技术 积极推动 产业自主发展 将有力保障我国国防安全 经济安全和社会 安全 2 发展物联网 是促进产业结构调整 推进两化融合的迫切需 要 物联网是信息技术改造提升传统产业最关键 最重要的 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 28 70 手段 努力把握各行各业对物联网技术的应用需求 大力推 动物联网技术在传统产业中的应用 能够有效促进产业结构 调整 实现两化深度融合 3 发展物联网 是发展战略新兴产业 带动经济增长的迫切需 要 物联网产业是后金融危机时代经济发展的接续产业和战 略性新兴产业 潜力大 成长快 带动力强 附加值高 因 此 加快实现物联网技术突破和产业发展 增强经济可持续 发展能力和可持续竞争力 对进一步提升我国国际经济地位 具有重要意义 4 发展物联网 是提升整体创新能力 建设创新型国家的迫切 需要 物联网涵盖计算机技术 现代通讯技术 新材料技术 智能控制技术等前沿尖端技术 技术关联度高 辐射力强 对带动相关学科和技术创新具有举足轻重的作用 因此 全 面增强物联网自主创新能力 抢占技术和人才制高点 提高 科技对经济发展的贡献率 对建设创新型国家作用深远 意 义重大 5 1 3卫星导航和物联网产业发展政策环境利好卫星导航和物联网产业发展政策环境利好 5 1 3 1卫星导航和物联网产业纳入战略新兴产业范畴卫星导航和物联网产业纳入战略新兴产业范畴 在 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲 要 和 国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定 中 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 29 70 将卫星导航产业和物联网产业都纳入到了战略新兴产业的范畴 2007 年 国家发改委和国防科工委联合发布了 关于促进卫星 应用产业发展的若干意见 此外 国家发改委的 卫星导航应用产 业化 专项和国防科工委 北斗民用市场开发与产业化 专项的实 施 科技部的中欧伽利略合作计划和 863 对地观测和卫星导航 主题的启动和实施 以及总装 发改委等多部门联手开展的中国北 斗卫星导航系统重大项目 都成为中国北斗卫星导航产业发展的重 要里程碑 目前 国家发改委正在牵头制订卫星导航产业中长期规 划 工信部制订了 物联网 十二五 发展规划 国家发改委 工 信部已会同相关部门建立了物联网发展促进联席会议制度 并成立 了物联网专家咨询委员会 近期相关部委已研究制定了关于推进我 国物联网发展的指导意见 并已报送国务院 5 1 3 2国家到地方扶持卫星导航产业格局全面铺开国家到地方扶持卫星导航产业格局全面铺开 除了国家出台规划及政策之外 相关部门也在着手推进具有自 主知识产权的芯片和模块的研发 推广示范工程以及筹建全国性的 北斗导航标准化技术委员会 对卫星导航标准实行统一 与此同时 各地政府加大对北斗产业应用的扶持 目前 北京 天津 上海 深圳等地均制定出台扶持政策 协调推动示范应用 从国家到地方 扶持卫星导航和物联网产业格局全面铺开 包括交通运输部和农业部在内的 8 个部委和 6 个地方政府出 台了强制或鼓励发展卫星导航 北斗系统的 十二五 规划细则 农 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 30 70 林部渔业局的 十二五 规划细则指出 要为 90 以上渔船配备必 要的安全通信 避碰设备 各地政府提供 70 90 的补贴采购 北 斗 接收机 系统平台运营费用由地方各级政府承担 目前 交通部在九个省市试点推广 要求 2013 年 1 月 1 号 以后新上牌的 两客一危 重载普货等车辆必须加装北斗双模定位 终端 即北斗 gps 双模定位终端 同时 通过一些优惠措施鼓励农 村客运班线加装北斗的终端 交通 气象 电力 林业 渔业等领 域有北斗应用推广示范项目 安徽省的 十二五 规划纲要中 将北斗卫星导航产业作为战 略新兴产业 纳入 861 行动计划中 合肥市提出将要建设以微波 通信 北斗导航等产品研发生产为重点的通信设备制造基地与技术 服务基地的目标 5 1 3 3安徽省 合肥市物联网产业发展初见成效安徽省 合肥市物联网产业发展初见成效 安徽作为农业大省 中国农村改革的发源地 率先探索 顶层 设计 整体推进 典型示范 的农业物联网应用发展模式 2012 年 安徽省被列为全国农业物联网试点省 在全国率先启动了首批 13 个试验示范县和 50 个示范点建设 而在建设资金方面 在 2011 年省级财政安排的 2000 万元专项资金基础上 从 2012 年起 每 年新增农业物联网工程项目资金 500 万元 面对先发地区纷纷加快发展物联网的局面 合肥市制定政策规 划 包括 合肥市 十二五 电子信息产业发展规划 合肥市 十二五 公共安全产业发展规划 和 合肥市 十二五 信息化 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 31 70 发展规划 着力推进物联网产业发展 力争在技术研发 产业化 应用示范与推广 标准研制与公共服务四个方面有所突破 合肥市在电子信息 公共安全 信息化发展规划中组织申报了 22 个物联网发展重点项目 该市政府相关部门集中组织 13 家企业 申报了 2011 年国家物联网发展专项资金项目 项目总投资 5 亿元 申请资金 8000 万元支持物联网产业发展 他们还积极联系相关科 技风险投资公司和物联网企业对接 引导社会资本投资物联网产业 力争形成多元化 多渠道物联网产业投融资体系 未来 合肥市重点在智能交通 家电 电网 物流 水利 环 保 能源 食品 安防等领域优先示范应用 启动智能交通 食品 安全等公共物联网应用示范项目 并进行大力扶植和推广 同时鼓 励 支持各科研院所 企业联合产业各方共同开展物联网技术的研 究 积极参与物联网标准化工作 5 2 产业市场前景产业市场前景 5 2 1北斗产业正站在高速发展的北斗产业正站在高速发展的 黄金十年黄金十年 的起点的起点 北斗产业链包括空间卫星 地面系统 终端设备以及运营服务 经过多年发展 北斗产业链上下游产品的研发和产业化逐渐趋于成 熟 2010 年 面向北斗一代系列的芯片 终端 系统集成和运营服 务领域市场规模达到 15 亿元水平 2012 年北斗二代系统完成了亚太区域覆盖开始试运营 随着北 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 32 70 斗二代系统组网逐渐完成 及其产业化进程不断加快和市场化程度 的深入 行业快速增长将长期持续 借鉴美国 gps 发展的经验和历 程 预计待北斗二代系统正式运营后 首先应用在军用领域 随后 将在行业应用领域遍地开花 最后逐步实现大众消费的规模应用 5 2 1 1北斗产业迎来爆发式增长的关键时期北斗产业迎来爆发式增长的关键时期 2010 年 中国卫星导航定位市场产值规模高达 750 亿 但其 中绝大部分为 gps 产品 北斗产值仅约 15 亿元 预计 2011 年到 2020 年 我国卫星导航产业由 750 亿增长到 4000 亿 10 年增长 5 倍 年均复合增长率达到 20 其中北斗导航产业由 2011 年的 15 亿增长到 2020 年的 1000 亿左右 年均复合增长达到 55 终端年 销售量将从 2 万部提高到 1000 万部 10 年增长 500 倍 到 2020 年核心产品基本国产化 未来 5 10 年将是北斗产业呈现爆发 式增长并形成规模化市场和国家级骨干企业的关键时期 5 2 1 2终端设备在北斗导航产业链中处于承上启下的关键地位终端设备在北斗导航产业链中处于承上启下的关键地位 终端设备在整个北斗产业链中承上启下 对上拉动上游元器件 和导航软件的需求 对下开启应用市场的需求 北斗一代终端截至 2010 年总销售量约 10 万部 产品齐全 应用于国民经济的诸多领 域 从应用领域看 主要用于国防 及电力 交通运输 公共安全 通信 水利等专业性较强的行业应用领域 从应用的主要功能上区 分 主要包括导航 定位 授时 通信等 从设备类型角度 目前 北斗一代终端则包含手持型 车载型 船载型 指挥型 授时型 海上救生型等产品 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 33 70 5 2 1 3系统集成和运营服务在北斗产业链中迎来广阔的发展前景系统集成和运营服务在北斗产业链中迎来广阔的发展前景 北斗系统最终的功能实现是以行业应用软件为基础 将导航定 位产品 技术与用户的业务流程有机串联结合 基于所提供的导航 定位 授时和通信服务功能 为客户提供系统性解决方案 目前北斗卫星导航应用系统已在国防信息化建设 车辆管理 水文测报 电力调度 海洋渔业 管道监测 气象监测等领域得到 较多应用 成熟卫星导航定位产业国家的总产值中 大部分由卫星 导航服务业所创造 根据发达国家的经验 在卫星导航定位产业总 产值中 卫星导航服务业能够占到 70 规模 目前我国北斗卫星导 航应用系统和运营服务仍处于起步阶段 发展空间巨大 一旦实现 规模化还将拉动中上游的北斗终端 北斗元器件等产品的需求 综上预测 2012 年起到 十三五 期间 随着国防安全领域 行业领域 大众消费领域应用领域的层层拓展 对北斗终端的需求 规模将依次达到几十万台 套 百万台 套以及千万甚至上亿台 套的 终端需求规模 北斗应用将不断深入 需求逐步进入爆发期 5 2 2物联网产业将成为下一个万亿级产业 物联网产业将成为下一个万亿级产业 2012 年 我国物联网产业市场规模达到 3650 亿元 比上年增 长 38 6 从智能安防到智能电网 从二维码普及到 智慧城市 落地 作为被寄予厚望的新兴产业 物联网正四处开花 悄然影响 着人们的生活 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 34 70 5 2 2 1物联网产业是当今世界经济和科技发展的战略制高点之一物联网产业是当今世界经济和科技发展的战略制高点之一 物联网拥有业界最完整的专业物联产品系列 覆盖从传感器 控制器到云计算的各种应用 产品服务智能家居 交通物流 环境 保护 公共安全 智能消防 工业监测 个人健康等各种领域 构 建了 质量好 技术优 专业性强 成本低 满足客户需求 的综 合优势 持续为客户提供有竞争力的产品和服务 5 2 2 2物联网产业成为国家五大新兴战略性产业之一物联网产业成为国家五大新兴战略性产业之一 物联网是继计算机 互联网与移动通信网之后的信息产业第三 次浪潮 开发应用前景巨大 目前已被列为国家五大新兴战略性产 业之一 据美国研究机构 forrester 预测 物联网所带来的产业价值 要比互联网大 30 倍 将会形成下一个万亿元级别的通信业务 5 2 2 3物联网产业将成为影响国民经济发展的重点产业 物联网产业将成为影响国民经济发展的重点产业 未来 3 年内中国物联网产业将在智能电网 智能家居 数字城 市 智能医疗 车用传感器等领域率先普及 预计将实现约 3 万亿 的总产值 并且如今发展物联网已提到国家的战略高度 它不但是 信息技术发展到一定阶段的升级需要 同时也是实现国家产业结构 调整 推动产业转型升级的一次重要契机 未来 10 几年内 物联网将会像现在互联网一样高度普及 预 测到 2020 年 世界上物物互联的业务 跟人与人通信的业务相比 将达到 30 1 因此 物联网被称为下一个万亿元级的通信业务 物 联网孕育着巨大的商机和市场空间 预计到 2015 年物联网产业产 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 35 70 值将达 7500 亿元 到 2020 年 物联网规模将是传统互联网的 30 倍 物联网将成长为万亿级产业 5 2 3北斗产业与物联网产业融合具有广阔的发展前景北斗产业与物联网产业融合具有广阔的发展前景 随着物联网热潮的广泛应用 物联网及其技术开始在人类生活 的各个领域发挥着越来越重要的作用 北斗卫星导航定位系统和传 感器网络及移动通信网 互联网相结合 集各家之长 可以方便建立 起集数据采集 传输 处理和业务管理于一体的综合网络服务方案 5 2 3 1北斗产业与通信网络高度融合尤为重要北斗产业与通信网络高度融合尤为重要 短报文通信是北斗卫星导航定位系统最具特色的功能 能够在固 网及移动网络不能提供服务的情况下 保证通信的畅通 但是由于 系统工作原理的限制 北斗系统在并发用户数量上受到制约 即使在 将来全球导航定位系统建成之后 也仅能满足部分重要用户的通信服 务需求 这就要求将北斗系统和现有通信网络融合 各取所长 最大限 度地保持物联网接入网络的畅通 5 2 3 2北斗产业与物联网产业的融合将使北斗集群服务功能得到有北斗产业与物联网产业的融合将使北斗集群服务功能得到有 效扩展效扩展 北斗系统通过指挥型用户机可提供最简便的集群服务功能 指 挥型用户机可对所属用户定位 通信信息兼收 并具有对其进行通 播指挥管理 定位查询功能 以及其他相关的功能 在实际应用中 这种集群服务为指挥调度提供了非常简便的解决方案 也是各应用 系统最为倚重的功能之一 目前指挥型用户设备下属用户数还不够 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 36 70 多 随着今后终端设备及系统能力的扩充 在不久的将来 下属扩 容和普通型用户机兼收也非难事 这无疑为北斗系统在物联网时代 的大发展提供了有利筹码 5 2 3 3北斗产业与物联网产业的融合将提高系统安全保密性能北斗产业与物联网产业的融合将提高系统安全保密性能 目前北斗卫星导航定位系统可传输机密级信息 在未来的物联 网应用中 鉴于接入网络物品的安全性不同要求 可能要求更高级 别的信息传输保密性能 这就要求进一步优化系统的加密算法 目前已有很多双模用户设备可同时接收北斗及其他卫星导航系 统信号 采用多系统的组合方式可以满足不同应用领域的需求 提 高定位精度和可用性 在未来的运用中 这种使用多系统信号的接 收机仍是一种必然的方向 应当进一步加强 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 37 70 第六章 第六章 项目初步规划项目初步规划 6 1 项目建设目标项目建设目标 6 1 1总体建设目标总体建设目标 6 1 1 1项目总体定位项目总体定位 长三角区域以空天技术和物联网技术为引领的信息产业高地 6 1 1 2项目功能定位项目功能定位 两个平台 两个基地 清华大学空天技术与物联网技术科研成果转化平台 北斗与物联网技术研发 中试 制造一体化产业承载平台 小微信息技术企业孵化基地 区域性信息技术企业总部基地 6 1 1 3阶段性目标阶段性目标 1 近期 2013 2015 发展目标 以快速形成空天技术和物联网技术产业动力引擎为 目标 吸引北斗和物联网核心龙头企业入驻 形成在全省有重要影 响的 集区域性企业总部功能和研发中心功能于一体的信息产业新 兴增长极核 同时配套基本的生活与商务服务功能 满足企业发展 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 38 70 环境需求 构建完整的研发 中试 生产一体化产业链 加快上下游关 联企业的集聚发展 形成在长江中游地区具有重要影响 具备核心 技术创新能力和产业配套能力的信息产业先导基地 并形成完善的 商务与生活配套功能 根本改善区域投资环境 入驻企业总数 20 家以上 新增建筑面积 30 万平方米 期末建成区总面积 800 亩 工业 440 亩 生活 360 亩 新增投资规模 36 亿元 期末园区年工业产值 10 亿元以上 2 远期 2015 2018 发展目标 以加强空天技术和物联网技术的产业集成应用为目 标 依托核心技术与核心产品组件 加快拓展智能交通 智能家居 仓储物流 国防安全等应用型产品领域 形成全国重要的空天技术 与物联网技术研发中试及产业集成应用基地 与信息产业密切关联 的生产性服务业获得长足发展 园区配套人居环境和生活品质大幅 提升 构建基于空天技术和物联网技术特征 体系完备 层次有序 的现代信息产业集群 形成全国一流的现代信息产业高地 生产性 服务业高度繁荣 生活配套完善成熟 入驻企业总数 150 家以上 新增建设面积 120 万平方米 新增投资规模 44 亿元 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 39 70 期末建成区总面积 2000 亩 工业 1100 亩 生活 900 亩 期末园区年工业产值 50 亿元以上 6 2 产业体系构建产业体系构建 6 2 1总体定位总体定位 以低碳环保的高科技产业园区为载体 致力于打造以完整产业 链为特色的北斗 物联网产业集群 6 2 2产业发展方向和目标产业发展方向和目标 6 2 2 1 产业方向产业方向 主要产业发展方向 北斗产业 物联网产业 辅助产业发展方向 设备制造 软件研发 培训 服务等产业 6 2 2 2产业发展目标产业发展目标 紧紧抓住北斗 物联网产业爆发性增长的有利时机 不断加大 相关产业集群的培育力度 形成以北斗产业 物联网产业为核心 以设备制造 软件研发及培训为支撑的四大支柱产业的新型产业体 系 在五年内 引进 30 家以上北斗 物联网骨干企业入驻园区 实 现产值 100 亿元 年均增长在 30 以上 引进高端人才 1000 名 提 清华紫光 合肥 科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 40 70 供本地就业岗位超过 50000 个 实现清华大学及合肥本地大学的技 术成果产业化转移项目 5 个以上 园区企业申请专利 10 个以上 培 育 孵化园区内产业创新性公司 50 个以上 年工业产值突破 20 亿 元 6 2 3产业发展布局产业发展布局 以北斗产业 物联网产业为核心 以软件研发 设备制造为 支撑 实现四大重点支柱产业的园区产