____年楼市新政之下绵阳楼市宏观环境_18P_尺度.ppt

2011年中国楼市新政之下绵阳楼市宏观环境简析 尺度地产绵阳市场中心 2011 2 11 一边是房地产政策一边是中国货币政策影响中国房价的2大重要因素正在2011年初重拳出击 2011年中国楼市 三板斧 虽然2011年来临不久 但在过去的2个月中 中国楼市连续经历了政府新一轮的 楼市三板斧 第一板斧 2011年1月26日国务院公布八条最新楼市调控政策 新国八条 使得第三次调控最终浮出水面 其中房贷方面 二套房贷首付提至六成 限购令也推向了全国执行 可谓最严厉房地产调控政策 第二板斧 一天后 1月27日晚间 重庆 上海同时启动房产税试点方案 两地方案各有侧重 前者主要针对高档住房 而后者瞄准市场增量 多位接受 财经国家周刊 采访的业内人士表示 沪 渝两地 恰为一 二线城市的代表 若房产税试点成功 很可能在多个重点城市推广 第三板斧 中国人民银行决定 自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率 金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0 25个百分点 以首套房贷款100万元20年期限为例 在此次加息前月供为7396 98元 此次加息后为7514 72元 相差117元 贷款总利息由775275元增加至803533元 增加了28258元 尺度观察2011楼市三板斧 新国八条 政策关键点 1 进一步落实地方政府责任 1季度落实房价控制目标 2 加大保障性安居工程建设力度 3 调整完善相关税收政策 加强税收征管 4 强化差别化住房信贷政策 2套首付6成 贷款利率1 1倍 5 严格住房用地供应管理 6 合理引导住房需求 全国性限购令 7 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 8 坚持和强化舆论引导 第一板斧 尺度认为 在新一轮新国八条中 关于政府问责 继续提高2套首付及全国性的限购令3条政策 最可能在后续对楼市造成影响 尺度观察2011楼市三板斧 第一板斧 新国八条 政策关键点 1 进一步落实地方政府责任 1季度落实房价控制目标 关键解读 尺度认为 首次提及房价调控目标化 在新8条中明确要求在一季度落实年度各地区的价格控制目标 首次将责任落实到各地方政府 调控已经严格至政治任务 虽然各地政府在具体执行本政策时可能存在一定差异 但无疑这是中央政府对各地政府第一次明确提及 其中更应重视的本条政策的信号价值 为政府下一步对局部过高地区房价更严厉的控制埋下伏笔 进一步落实地方政府责任 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任 2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标 人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标 并于一季度向社会公布 尺度观察2011楼市三板斧 第一板斧 关键解读 新国八条 政策关键点 4 强化差别化住房信贷政策 2套首付6成 贷款利率1 1倍 尺度认为 目前继续提高的2套房首付比例与贷款利率 表面上是为了继续打击房产投机行为 实际在一定程度是对中国50年历史福利分房制度形成的大量改善型住房需求的更进一步打击 真正以房产为投资主要工具的客户 对多1成的首付并不敏感 真正敏感的是那些居住面积在90平米以下 因家庭人口增多 迫切需要改善的改善型客户 尺度观察2011楼市三板斧 第一板斧 关键解读 新国八条 政策关键点 6 合理引导住房需求 全国性限购令 京 津 沪 渝4个直辖市 大连 宁波 厦门 青岛 深圳5个计划单列市 再加上27个省会城市 明确将要实行限购的城市就已经达到了36个 根据 国八条 要求 限购令将覆盖全国 有望直接阻断部分不合理购房需求 目前 明确提出将实行限购的城市已达36个 按照新一轮调控政策要求 实行限购政策的城市预计还要翻一番 尺度认为 限购并不是楼市良药 或许在短时间内对楼市有急速刹车的作用 实际将是下一轮成交高潮的累积 随后可能出现更大面积的反弹 对于市场来讲 限购令可能更多意义是为政府争取房价调控时间 尺度观察2011楼市三板斧 第二板斧 关键解读 一天后 1月27日晚间 重庆 上海同时启动房产税试点方案 尺度认为 虽然呼唤多年的房产税政策最终在2011年落地执行 但从实际政策来看 重庆的房产税更多只针对高房价的类似于高消费的特别消费税 有点类似国外的奢侈品税 要想全国推广 各地房价认证标准过于复杂 很难全国执行 而上海的房产税 只针对市场增量房 且人均面积在60平米以上 同样直指市场极少量项目 也类似 高消费税 两种增税方式的执行 都不具备在短期全国推广的可能性 对目前楼市房价的影响更是微乎其微 当然房产税的执行 更利于多套房的持有者会拿出持有的部分房子到市场上销售 从而增加市场供应量 从供需关系影响房价 尺度观察2011楼市三板斧 第三板斧 关键解读 中国人民银行决定 自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率 金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0 25个百分点 尺度认为 基于近期一月中国经济CPI几乎接近5 4 完全超越2010年5 1的水平 并结合央行近期各媒体表态 2011年中国经济进入加息周期的信息越发清晰 2011年全年即将有3 4次加息 以对抗目前高通胀的经济环境 央行连续加息 一定程度减弱楼市的购房需求 最终会影响到房地产市场的供需关系和房价走势 而房价下调至少要经历三个阶段 即 量跌价挺 量跌价调 量价齐跌 其中成交量下跌是开发商主动降价的前提 而成交量下跌一般要持续一定时间 2010开发商获利巨大 才会导致价格调整 2011年中国楼市 三板斧 之后的市场反映 1 限购之后 禁购 北京等地迎来更进一步调控细则 部分北京开发商开始促销 2 春节期间全国各地 零成交 现象明显 而成都春节却销售火爆异常 其背后是首套住房即将全面取消85折利率背景 在上海 工 农 中 建 交五大行基本已取消首套房 85折 利率 自2月起一律执行基准利率 在成都 从2月1日起 成都建行所有个贷中心 均收紧了首套房贷款利率优惠政策 目前对首套房贷款利率一律实行基准利率 一旦全面取消利率优惠 贷50万20年将增7万利息 因此成都2011年春节楼市末班车热销现象 完全可以理解 综述 在2011年中国楼市 三板斧 的政策之下 从传统销售淡季全国各地销售业绩并不理想单点 并不太能看出2011年全国楼市走向 但从北京等地陆续出台的细则 与中国经济即将进入加息周期看来 2011年中国楼市从严从紧的趋势明显 但真正触及中国楼市产生大波动必须满足几大前提 第一 销售量的持续走低必须保持一定时间 才可能导致价跌 第二 从目前2010年全国楼市销售数据表明 各大开发商基本取得2010满堂红 资金链条良好 有能力支撑一定时间 第三 最终影响楼市价格还要看供需关系 通过房产税等政策的执行 逐渐进一步扩大供应量最终在多方面因素的促进下 影响房价 虽然2011年中国楼市将继续迎来调控的一年 且力度肯定强于2010年 但中国政府调控的目标是保持房价合理逐步上涨 短期内楼市全面大跌不太可能出现 影响绵阳楼市2011年关键要素 观察中国楼市宏观环境 目的是把脉绵阳楼市发展趋势 1 消费者心态特征 1 目前仍有很多人对房价下调并无信心 对房价报复性反弹却非常担心 而且普遍关心调控政策的执行力度究竟有多大 2 去年政策最严 最早 很多人想着 这些政策太猛了 房价肯定会降的 实际上形成了反向刺激 3 目前绵阳传统中产家庭仍然把房产投资作为家庭投资第一选择 2 城市发展机遇 影响绵阳楼市2011年关键要素 1 按照2015规划 绵阳市域人口规模将达545万人 城镇化水平达50 城镇总人口272 5万人 绵阳城市常住人口达到120万人 将在目前基础上翻上一番 城市消费力将大大提高 2 目前绵阳重点打通城市5桥交通动脉 为城市脉络状发展打下基础 3 成德绵经济一体化 城际铁路计划2012年开通 都是对城市发展的刺激 4 灾后重建机遇 也在刺激城市大踏步发展 3 2010年绵阳楼市存量 影响绵阳楼市2011年关键要素 1 2010年绵阳楼市存量巨大 2010年 绵阳城区共发放商品房预售证184个 较2009年增加83个 投放预售商品房面积480 07万平方米 较2009年增长91 9 至2010年10月17日 绵阳城区商品房成交合同备案量为209 13万平方米 较2009全年增长36 2 2011年恰逢绵阳主城区城市建设关键一年 主城区楼市存量巨大 消费者可选面较大 供需关系开始失衡 3 从尺度监控项目看 2011年春节绵阳楼市销售并不理想 目前存在 上不去下不来 的尴尬局面 综述 根据目前中国楼市宏观环境及绵阳城市特征看 目前暂无法判断绵阳楼市走向 楼市政策的执行力度 往往需要2个月左右的消化期 在后续观察第一季度的绵阳楼市整体销售状况 才可能对2011年绵阳楼市走向作出比较