房地产项目开发业务流程规范.doc

房地产项目开发业务流程规范项目开发业务规范/M （试行）二七年七月六日提纲一、市场拓展1、土地信息获取（第四条，N天）2、投资意向前期市场调研（第五条，15天）3、意向土地持续跟踪（第六条，37天）4、土地公告及竞买（第七条，21天）二、市场营销1、项目可研前期市场调研（第八条，15天）2、土地购置前期深度市场调研（第九条，15天）3、项目启动前期市场深度研究（第十条，30天）4、项目亮相前准备（第十一条，197天）5、项目亮相（第十二条，60天）6、项目公开期（第十三条，30天）7、项目开盘销售（第十四条，15天）8、项目日常销售（第十五条，N天）9、项目清盘（第十六条，90天）三、工程建设（一）建筑安装工程1、规划方案设计及内部审批（第十七二十一条，107天）2、项目规划方案政府报批（第二十二二十五条，90天）3、单体工程设计（第二十六二十八条，41天）4、单体工程预算与招投标（第二十九三十二条，105天）5、单体工程施工（第三十三三十六条，N天）6、单体工程竣工、验收、备案、交房（第三十七四十五条，127天）（二）市政配套与园林景观工程1、市政配套与园林景观方案设计（第四十六四十九条，197天）2、施工图设计（第五十五十二条，75天）3、市政配套与园林景观工程预算编制与招投标（第五十三五十五条，115天）4、市政配套及园林景观工程施工与竣工验收（第五十六五十八条，122天）四、物业管理1、物业招标（第五十九条，197天）2、单体工程施工（第六十六十一条，N天）3、接管验收、入住准备（第六十二六十三条，112天）4、前期物业管理服务（第六十四六十五条，N天）/M/M 总论第一条制定本办法的目的是为了使公司运营程序化、规范化，在明确项目开发各项业务主体职权的同时，用科学规范的流程和标准来指导工作的进行，以获取高效及时的工作成果。第二条项目开发业务是指以“项目”为单位进行“市场拓展”、“营销策划”、“工程建设”、“物业管理”等工作。项目开发过程中所涉各项业务工作均有开始条件、标准时限、工作成果、所涉单位、工作事项等内容，在公司实际运营中由所涉业务主体参照执行。业务部门如未经设立，应由相关岗位人员或上级主管单位行使其职能。第三条本办法以取得土地、项目启动、项目开工、项目开盘、项目竣工、项目交房为关键工作节点。工作流程及相关时间节点详见荣盛发展项目开发流程时标网络图。本方法及网络图中所指的各项工作的开展时间均为最迟的时间，其标准时限是指在一般情况下完成工作所需的时间。在实际工作中为了科学、合理地节约开发时间，可以根据具体情况提前开展相关工作。第一章 市场拓展第四条土地信息获取一、开始条件：发展部（分子公司开发部）设立。二、标准时限：由公司年度经营计划中土地购置计划所列时限决定。三、工作成果：1、成果内容：符合公司发展战略的地块信息，包括政府出让地块、合作型地块和其他类型土地信息。2、成果移交单位：战略委员会四、所涉单位：1、主办部门：发展部（分子公司开发部）五、工作事项：公司发展部（分子公司开发部）1、信息获取渠道建设加强与政府职能部门（以土地、规划部门为主）的关系建设，特别注重与主管领导关系的建立；加深与业内人士（包括房地产开发企业市场前期人员、中介代理公司、媒体等）沟通，以及巩固其他各种社会资源（产权中心、清算中心、拍卖行等）关系。2、土地信息获取（1）政府职能部门拟出让土地。（2）其他开发商拟转让或寻求合作。（3）其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手续简易且可用于房地产开发的土地）。3、深入了解土地信息、土地项目初步判断和甄选、土地项目上市运作（1）政府计划出让土地。通过土地职能部门详细了解拟出让土地基本情况，包括土地现状图（土地具体位置、四至以及周边情况）、土地规划限制性条件（用地面积、四围退红线、用地属性、容积率、建筑密度、限高等）、土地拟定上市计划（土地上市时间、上市方式、土地起价总款、土地款支付、土地竞买人资格要求、竞买保证金等）以及土地交付使用条件。初步估算土地合理成交价，测算土地开发预计利润、开发周期和项目启动所需资金投入。根据中的初略测算，甄选适合公司发展战略的项目或“短平快”项目（资金投入小、利润相对较好和投资周期短）。当地块项目适合公司发展，迅速地与土地交易部门（特别是主管土地上市工作的相关领导）联系，积极与土地相关部门沟通、运作，重新拟定土地上市计划（使得政府土地上市时间安排最宜于公司资金安排），提高土地竞买人资质要求（国家一级开发资质）和履约保证金等。（2）其他开发商拟转让或寻求合作。与合作方取得联系，达成初步合作意向，并详细了解拟出让土地基本情况，包括土地现状图（土地具体位置、四至以及周边情况）、土地规划条件（用地面积、退红线距离、用地属性、容积率、建筑密度、建筑限高等）、合作方初步拟定土地价（土地转让价或合作开发折价）、以及土地开发转让资金支付方式。通过土地、规划职能部门核实合作方所提供土地所有权、规划条件准确性，以及详细了解地块的其他限制性条件。根据合作方拟定土地价，初步估计地块预期开发利润、项目现金流以及项目启动所需资金投入。根据中的初略测算和公司资金现状及安排，同时结合公司发展战略，初步判断该合作项目是否适合公司开发（含合作开发）。当中的初步判断项目适合公司开发（含合作开发）时，一方面通过各种渠道了解合作方（包括实力、背景、信誉