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论房地产市场的供需失衡 摘要：本文以房地产市场约束供需双方的制度环境、供需双方的处境及其动机作为逻辑依据，通过建立房地产市场的供需模型，剖析了房地产市场的特殊供需构成及其形成机理，并从高房价背后供需失衡方面考虑，推出政策建议。关键词: 房地产调控；分税制；住房供需 一、引言 对于中国近十年来的经济飞速发展，房地产业是国民经济的重要组成部分。一个国家或地区的经济景气与否，往往表现在房地产业的景气与否上。它是国家财政收入的一个主要方面，也是地方政府政绩表现的一个重要方面。在当代中国，房地产既是一种产业，又是各类利益集团角逐的载体，即是政府官员打造政绩的政治工具，又是重新分配社会财富的非正常方式。没有哪个行业比房地产业更能反映当代中国的社会结构和社会状况。然而，近几年来，中国房地产业出现明显下滑状况，供需失衡的问题不可避免的出现。长期以来，中国房地产市场发展存在诸多矛盾，其中，商品房有效供给和有效需求失衡，是各级政府和广大人民十分关注的重大问题之一。如果这一问题长期得不到有效解决，就必然产生房地产市场效益损失和社会整体福利的下降，对于我国房地产市场的健康稳定发展，乃至整个国民经济的发展，都会带来严重的不良后果。房地产市场供求机制不敏感。供求机制是市场经济运行的普遍机制，其作用在于调节供给和需求之间的关系。房地产供求机制的作用过程表现为:房地产供大于求时，价格下降，企业利润减少，生产萎缩，供求趋于均衡；当房地产供不应求时，价格上升，利润增加，生产扩大，供求趋于均衡。由于我国房地产市场发育晚，房地产市场供求机制还不敏感，不能很好地反映房地产价格和供求关系的内在联系，因而其自动调节市场的能力较弱。房地产市场价格机制调节欠灵活。价格机制是调节土地、房地产资源优化配置最重要的市场机制。价格机制的表现形式是供求关系的变化引起价格的上下波动，价格的波动又会引起供求的变化。房地产市场的价格机制，不仅调节市场供求的变化，还调节着房地产买卖市场和租赁市场的结构。购房和租房是房地产消费的两种形式，两者具有一定的替代性。如果房价过高，消费者就会选择租房。如果租金过高，消费者就会选择买房。价格机制起着调节租价比的作用，使租金和房价维持在一个合理的范围内。另外，政府还可以通过价格机制调节和优化土地资源的配置。长期以来，由于我国市场体系不健全，市场结构不完善，市场主体不规范，致使房地产价格机制欠灵活，不能很好地起到调节市场供求的均衡关系。二、中国房地产市场特征1、房地产的使用特征，所谓“衣食住行”四者，其中住房就是四特征之一的“住”，住房不像其它生活必需品需要用完后继续得购买，它的使用寿命是很长的，因此其购买的频率是相当的低。 2、房地产的价值特征，一般对于一套房子而言，它的价值是很高的，可以住十年、几十年，甚至，一个家庭的存在可能就只购买一套住房。 3、房地产供给的稀缺性，房地产市场是一个供给稀缺的市场，一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。 4、房地产的不完全开发性，由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。 5、房地产的市场特征，在房地产市场整体中，住房就相当于商品而言了，它也符合市场的运行规律，受市场供求规律的控制。然而，从这几年来看，中国房地产已然处在了市场饱和的状态，其供求已失衡。三、高房价背后的税收制度和供需现状1分税制改革。分税制改革将与房地产业相关的房产税和土地税归人地方税种，主要包括城镇土地使用税、土地增值税耕地占用税、契税等，把土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有。在这种情况下，房地产税收已经成为地方政府财政收入的主力。2供需双方现状。住房供给方面，根据原始提供主体，可以分为两大部分:政府提供的保障性住房，如廉租房;市场机制下房地产开发商提供的商品房。现在阶段，廉租房、经济适用房和限价房(下文统称为保障性住房)的供给十分有限，申请该类住房时往往有相关政策限制，远未能够满足市场需求，住房供给仍然以利润很大的商品房为主。对于商品房的供给，在土地出让市场和房地产交易市场出现了开发商不同程度的垄断。另外，由于房价上涨，市场中介市场不发达等原因，房地产消费者之间的房地产交易市场的供给也不发达。住房需求方面，根据买房者持有目的，可以分为自住房和投资性住房。自住房的需求者当中，刚成长起来的中产阶级是购买商品房的主力，而低收入者因无力支付高价商品房，更多地对保障性住房有需求。投资性住房的需求者则集中于高收入阶层，出于资产保值增值和追逐更多利润的目的，把住房当成投资品看待。我国的贫富差距严重，高收入者只占少数。在城市化进程当中，占绝大多数的中低收入者对住房的需要(不是需求)十分巨大，对非商品房的有效需求也日益增加。四、高房价形成的供需分析 1供需模型分析。对住房的总需求由中低收入者和高收入者的组成，对住房的供给由保障性住房和商品房组成。整个住房市场的最终均衡点为B点，而商品房市场的均衡点为A点。在很小的情况下，A、B两点将十分靠近;相反，若很大，甚至大于，则B点将在A点的更右方，整个住房市场的均衡价格将更低。所以政府大力增加保障性住房是十分有利于房价下降的。类似地，若下降，即左移，也会左移，这时B点所对应的房价会下跌。由于这里的需求是有效需求，在当下的供给状况下，比大很多，所以，若能大力抑制投资性需求，也有利于房价的下降。但是，现实中增不上去，降不下来，造成房价难以降下来。产生这样特殊的供需构成有着我国的特殊原因，这是在现行制度安排下，各利益相关方博弈的结果，这就需要分析各利益方的动机。2供需双方的动机。住房供给方中政府的动机，受到分税制与GDP政绩激励的冲突的影响。国内经济长期主要由政府投资和出口拉动，其中政府投资的主导性更强。政府投资需要大量财政收入，在地方政府发债融资受限、招商引资有限的情况下，便理所当然地考虑到增加财政收入。但是，在现行的分税制下，地方税收的占重明显小于中央;只是，与房地产业相关的房产税和土地税归人地方税种，土地出让金也归地方所有，且成为地方财政收入的重要构成部分。政府的考核指标更多是短期的衡量;于是，出让土地，发展房地产业(商品房)，推动地方经济发展，拉动GDP，地方政府在财政约束下，自然地顺应了激励机制。供给方中开发商的动机，则是出于自身利润最大化，对政府要拉动GDP的意愿顺水推舟。可见，房地产业共同承载着政府和开发商各自的动机。从这个角度来看，政府和开发商是有着很大的共同利益的。这种共同利益，使地方政府和开发商都不愿见到房价大幅下跌。住房需求方中投资者的动机，受到投资渠道的影响。为了让消费剩余的那部分资金保值增值，高收入者会寻找投资渠道。但是，我国的资本市场尚未成熟，投资渠道严重不足，而且，相对于回报期长的实业投资，在房价上涨的预期下，他们更青睐见效快的股市或楼市。于是，大部分资金“游荡”于股市和楼市。住房需求方中，中低收入者的动机，则是为了满足自己的住房需要。只是，在现有的供给环境下，他们与高收入者在商品房市场上“狭路相逢”。可见，高房价只是在现行制度安排下，各利益相关方博弈的结果。高房价是表现出来的“标”，背后的制度安排是“本”，制度下的各方动机及行为则是使“本”生出“标”。五、房地产供求失衡的相关对策1、在中国房地产这一方面，有一个很大的特征就是，政府极大有决定权，但也存在很大的漏洞。因此，政府应加强对房地产的宏观调控。主要应表现在，政府的土地管理不能再直接与房地产开发商直接打交道，而更应注重与居民委员会沟通。先让居委会了解居民对住房的要求与购买需要，然后，居委会直接像政府报告，接着政府协商后将土地管理权划给居委会，居委会再组织房地产开发商进行竞拍。这样，就充分了解了居民购房的动态需求，不至于像原来体制下盲目开发。2、现今中国房地产供求失衡的主要结果导致者，其实就是那些房地产开发商，他们不注重市场信息的把握与利用。因此，房地产开发商应该多做市场信息方面的工作，多做市场调查，多分析市场信息，这样就能很好的把握供求方面的情况，这样就能在新建住房方面有很好的把握了。 3、现在在房地产方面，供求失衡已是无法改变的事实，那些过剩的商品房总不能让它就这么存在着不住人吧。所以，那些房地产开发商，应该将价格适当的往下调整。而对于那些还不具购房能力的中低收入阶层，可以给予一定的政策支持，刺激他们也能购房。4、由于国外在房地产这一块的管理还是比较先进的，因此，应该学习国外先进的房地产市场运作方式，加速国内中介市场、物业管理市场的培育与成熟，促进我国房地产设计水平的提高及其相关产业产品科技含量的加强。参 考 文 献1邓志锋房价，地方政府与经济人行为逻辑J城市发展研究，2009，(11)2林依标“漏出”现象推高房价J中国土地，2009，(11)3张义凤我国房价高涨的寻找因素分析及防范J现代经济探讨，2009