地产移交工作指引.docx

地产移交工作指引地产移交工作指引1. 目的明确新开发项目或接管项目向物业公司移交时标准，规范项目的具体移交工作。2. 范围适用于下属项目公司所开发的新项目或接管项目的移交工作。3. 定义物业移交：是指在项目公司与物业公司共同对项目进行了安全、质量和满足使用功能的验收后，向物业公司移交相应物业的资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等的活动，此项工作完成后，即标志着项目公司/商业公司向物业公司办理了交接手续。4. 移交标准4.1. 资料清单4.1.1. 事业发展部、项目公司移交产权、规划及施工管理资料，包括：4.1.1.1. 土地使用权出让证明4.1.1.2. 地界界桩放点报告4.1.1.3. 建设用地规划许可证4.1.1.4. 建设工程规划许可证4.1.1.5. 施工许可证4.1.1.6. 建筑物命名、更名审批资料4.1.1.7. 建筑执照4.1.1.8. 用水、用电、用气指标批文4.1.2. 营销策划部移交产权资料，包括：4.1.2.1. 房屋产权清册4.1.2.2. 配套设施设备、管理用房产权证明4.1.2.3. 房屋查丈报告4.1.2.4. 住宅质量保证书和住宅使用说明书4.1.3. 研发设计部、项目公司移交技术图纸资料，包括：4.1.3.1. 规划图、竣工总平面图4.1.3.2. 单体建筑、结构、设备竣工图4.1.3.3. 电气、给排水竣工图4.1.3.4. 室外地下管网竣工图4.1.3.5. 道路、停车场竣工图4.1.3.6. 绿化平面图、竣工图4.1.3.7. 单体工程竣工验收备案证明4.1.3.8. 弱电系统图、平面图、竣工图4.1.3.9. 消防系统图、平面图、竣工图4.1.3.10. 各户型平面图、水电线路图4.1.4. 项目公司移交技术记录资料，包括：4.1.4.1. 工程规划验收合格证明4.1.4.2. 消防验收合格证明4.1.4.3. 用水、用电指标批文4.1.4.4. 环保达标验收合格证明4.1.4.5. 电梯（扶梯）合格证明和准用文件4.1.4.6. 民防工程竣工验收合格证明4.1.4.7. 燃气工程竣工验收合格证明4.1.4.8. 隐蔽工程等竣工验收合格证明4.1.4.9. 所有设备订货合同、合格证、使用说明书、检验报告4.1.4.10. 所有设施设备安装、测试、验收记录。4.1.4.11. 地质勘探报告，沉降观察记录。4.1.4.12. 电缆铺设记录4.1.4.13. 线路及电力电缆试验记录4.1.4.14. 发电机、电动机检查试运转记录4.1.4.15. 电气设备试验调整记录4.1.4.16. 电气设备绝缘检查4.1.4.17. 电气设备送电验收记录4.1.4.18. 防雷接地电阻检测记录4.1.4.19. 防雷引下线焊接记录4.1.4.20. 水、卫生器具检验合格证4.1.4.21. 通风机风量测量调整记录4.1.4.22. 空调器性能测定调整记录4.1.4.23. 房屋测绘验收资料4.1.4.24. 房屋验收记录4.1.5. 项目营销组移交售楼宣传资料等。4.2. 配套设施移交标准4.2.1. 管理用房4.2.1.1. 管理用房的标准，当地有规定的按规定执行，没有规定的，项目公司应按照项目总建筑面积的2比例向物业公司提供管理用房，不足50平方米的按50平方米计。4.2.1.2. 在向住户发钥匙前15天装修完成（具体装修方案由物业提供）。4.2.1.3. 位置：尽量设置在住宅区中心部位，方便住户。4.2.2. 中控室4.2.2.1. 进行必要的装修、配备值班人员操作台、空调、灭火器、应急灯。4.2.2.2. 配备消防工具：防火服两套、防水强光手电至少两支、消防工具箱一个，内有：消防斧头、铁锹、消防桶、撬棍、安全绳50米、保险绳2条、急救担架1副，2个防毒面具、警戒带、医疗箱及常用医药。4.2.2.3. 接管区域的智能化系统正常启用。4.2.2.4. 监控点可覆盖园区全部区域，无死角。4.2.3. 垃圾中转站4.2.3.1. 垃圾中转站通风良好、面向园区部分应封闭，开口应面向园区外部，排水通畅。4.2.3.2. 预留清洁水源及电源插座。4.2.3.3. 适应项目所在地政府垃圾经压缩后焚烧的垃圾处理要求。4.2.3.4. 垃圾房应引入照明设施，保证正常作业所需要的照明。4.2.3.5. 垃圾房、污水处理站透气孔等臭味源位置尽量远离住宅，处于夏季盛行风下方。4.2.4. 天面、天台4.2.4.1. 预留清洁取水口及排水管。4.2.4.2. 通透女儿墙或开窗处符合建筑安全要求，低于建筑安全高度的窗安装防护栏。4.2.4.3. 天台应设置实施外墙清洗或维修用的固定保险绳的装置，荷载能力不小于500KG。4.2.5. 员工宿舍4.2.5.1. 属于管理用房面积。4.2.5.2. 装修标准：墙面油ICI，地面地砖、有冲凉设施。4.2.5.3. 在向住户发钥匙15天前竣工完成。4.2.6. 员工食堂，按下列面积进行配备：建筑面积5万10万 - 80平方米；建筑面积10万20万 - 150平方米；建筑面积20万30万 - 200平方米；建筑面积30万40万 - 250平方米；建筑面积40万50万 - 300平方米；建筑面积50万以上 - 350平方米。4.2.7. 楼道4.2.7.1. 楼道内配置的照明启动开关宜为感应式。4.2.7.2. 中、高层消防楼道至少每隔3层预留清洁取水口及排水管。4.2.8. 垃圾桶/果皮箱4.2.8.1. 中、高层消防走道根据业户比例配垃圾桶，每层配备一个（款式及位置可由物业提供参考方案）。4.2.8.2. 电梯厅配备果皮箱（款式及位置可由物业提供参考方案）。4.2.8.3. 园区公共区域配备垃圾桶、果皮箱，垃圾桶的配备考虑有分类收集垃圾的需求（具体位置、款式可由物业提供方案）。4.2.8.4. 垃圾桶摆放位置地面及墙壁贴瓷片。4.2.9. 水、电、气配套4.2.9.1. 入伙前必须确保水、电、气开通。4.2.9.2. 入伙前，生活水箱须清洗后水质送检合格，检测报告可由物业服务中心归档。4.2.9.3. 水、电、气每户独立装表，满足抄表到户要求。4.2.9.4. 电表箱门、弱电箱门、水表箱门采用通锁。4.2.9.5. 泳池、水景有水、电表单独计量，集中设备房用水电独立计量。4.2.10. 围（护）栏（墙）4.2.10.1. 偏僻或墙外是树林、山的围墙位置有防攀爬设施。4.2.10.2. 配备周界防越系统及触发照明，围墙内毗邻路段监控系统联动。4.2.11. 道路、交通4.2.11.1. 减速坡设置合理，位置主要考虑人流量多、主干道交汇口前端、车场出入口及直线车道超过100米的路段（具体位置可由物业提供方案）。4.2.11.2. 交通指示标识完备、清晰。4.2.11.3. 道路排水符合设计和施工要求，无积水、倒坡现象。4.2.11.4. 路面平整，且符合允许误差，3M直尺检查允许偏差小于5mm。4.2.12. 停车场4.2.12.1. 车场道闸系统使用同一品牌，出入口道闸系统正常启用。4.2.12.2. 车辆行驶、停放、警示标识完备、清晰。4.2.12.3. 符合消防安全管理规定。4.2.12.4. 室内停车库照明双路控制，宜采用节能灯源。4.2.12.5. 地下停车库配备清洁取水口，下设接水池，该位置墙面铺普通瓷片。4.2.12.6. 集水井配潜水泵（备用泵），宜设超高水位报警系统，可将报警信号连至指挥中心或其它易发现位置。4.2.12.7. 地下车库出入口设防洪闸。4.2.12.8. 地下车库墙面、顶棚平整，地面不起砂。4.2.12.9. 道闸系统供电使用双电源，并加有UPS电源。4.2.12.10. 各出入口车场管理系统数据实行联网，数据实时备份，可供随时查询。4.2.12.11. 出入口读卡器处应设置高于路面的安全岛，其前侧安装地桩，防止车辆意外失控冲撞。4.2.13. 娱乐设施4.2.13.1. 安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有必要的安全防护措施和使用说明。4.2.13.2. 儿童设施场地应设计为软质地面并应配置使用说明的警示牌，与水景、采光井、配电设施、燃气调压器等设施保持一定安全距离。4.2.13.3. 木制健身娱乐设施与地面接触部分（埋地的上下300mm）需做防腐处理。4.2.13.4. 如有规划指标，健身设施按规划指标设置，应满足业户康乐活动所需（例如：羽毛球场、篮球场、网球场等）。4.2.14. 信息传递设施4.2.14.1. 设室外宣传栏，方便业户进出看到，具体位置可由物业提供参考方案。4.2.14.2. 多层住宅单元楼道一层，中、高层一楼大堂配置室内信息栏。4.2.14.3. 中、高层建筑高档住宅大堂可考虑电子显示屏或液晶屏显示。4.2.14.4. 配备园区导示系统，物业可提供参考方案。4.2.14.5. 各类信息传递栏，屏等安装于室外时要考虑防雨措施。4.2.15. 自行车、摩托车棚4.2.15.1. 园区设自行车、摩托车停放处，并具备防雨措施（雨棚）。4.2.15.2. 停车架、标识牌配置齐备。4.2.16. 绿化4.2.16.1. 预留室外绿化取水口。4.2.16.2. 绿化用水可单独计量。4.2.17. 空调位4.2.17.1. 预留空调室外机安装位置，空调位大小应符合实际需要。4.2.17.2. 采取集中排水，并确保连接口容易找到。4.2.17.3. 空调排水管要安装牢固、无渗漏。4.2.17.4. 空调孔洞应内高外低，防止雨水倒灌到住户内。4.2.18. 电缆4.2.18.1. 电缆标识清晰，有引至和接出等规范内容。4.2.18.2. 进入设备房、配电柜暂未使用的电缆孔需作临时封堵。4.2.18.3. 每条电缆必须全部放置电缆槽，无架空。4.2.18.4. 配电间电缆沟应具备排水地漏。4.2.19. 休闲椅4.2.19.1. 建筑围合内（全封闭住宅区域）宜配备木制休闲桌椅。4.2.19.2. 开放区域宜配置款式相对简单且牢固的金属桌椅或石桌椅。4.2.19.3. 绿化带内尽量使用石质桌椅。4.2.20. 岗亭4.2.20.1. 车行和主要人行出入口配备适用岗位岗亭4.2.20.2. 岗亭配备双回路电源4.2.20.3. 岗亭内配备空调、办公台、卫生间等。4.2.21. 公共照明4.2.21.1. 地下停车库照明设计应考虑节能要求，合理划分车库照明区域，分区域控制，控制方式为交叉多路、分级控制。4.2.21.2. 庭院灯、景观灯等室外公共照明、泳池照明电源均须配备漏电保护器，漏电动作电流不能超过30mA。4.2.21.3. 楼栋及主要出入口适当位置应设计预留节日装饰用电源接口，电源接口应使用防水插座并可上锁管理。4.2.21.4. 消防楼道照明应采取声控、感应或触摸式控制，大堂设计的装饰灯具分路控制。4.2.21.5. 高层电梯厅照明应考虑钟控与声控、感应或触摸式控制相结合的方式。4.3. 设备部分4.3.1. 设备房环境4.3.1.1. 发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。4.3.1.2. 各设备机房配备应急灯、灭火器及干湿计。4.3.1.3. 电系统设备房配置防鼠板及接地带。4.3.2. 发电机4.3.2.1. 配置EPS电源系统及发电机系统。4.3.2.2. 各系统在入伙前可正常投入使用。4.3.2.3. 发电机燃油箱的进油口宜设置在装卸位置，方便加油，油箱有油位标识，可以清晰看到油位。4.3.2.4. 配备移动式消防灭火器材，配备发电机房专用灭火系统。4.3.2.5. 随机配备一套专用维修工具。4.3.2.6. 油箱房应设置防爆灯，通风良好。4.3.2.7. 配置备用蓄电池组。4.3.2.8. 发电机房必须加装隔音棉。4.3.2.9. 发电机组必须固定牢固并有减震垫。4.3.3. 给水系统4.3.3.1. 各类泵在入伙前可投入正常使用、进户水压保证家用热水器能正常点火。4.3.3.2. 生活水箱加盖上锁，设水位指示管，可清晰看到水位。4.3.3.3. 水箱溢流口、通气孔设防虫网。4.3.3.4. 生活水箱设高、低水位报警，集水坑设高水位报警，信号连至监控中心。4.3.3.5. 地面设置排水沟，且排水状况良好。4.3.3.6. 配备灭火器材。4.3.4. 高压配电4.3.4.1. 配备高压操作相关工具。4.3.4.2. 配电柜前配绝缘胶垫、绝缘手套、绝缘鞋。4.3.4.3. 配备灭火器材。4.3.4.4. 有供配电系统图。4.3.4.5. 通风系统完好，无返潮。4.3.4.6. 变压器顶端不能安装任何吊坠物，变压器单独在房间安装的，需有门且可上锁。4.3.4.7. 电缆沟应有防水设计，特别是进地下设备房，建议采用从高于地面处进入设备房的反U型设计。4.3.5. 低压配电4.3.5.1. 配备相关的操作工具。4.3.5.2. 配电柜前配绝缘胶垫。4.3.5.3. 配备灭火器材（干粉式）。4.3.5.4. 有供配电系统图。4.3.5.5. 通风系统完好，无返潮。4.3.5.6. 与水泵房同一位置布设或地理位置较低的供配电房应设计防水台阶（高度高于水泵房防水台阶），以防止配电房被淹。4.3.5.7. 高低压配电室、变压器房、发电机房地坪应高于周边排水位，正上方及周围没有浸水、渗水、滴漏可能，无给排水管道穿行，所有设备房上方不应设置排水管、排污管、伸缩缝等。4.3.6. 电梯4.3.6.1. 电梯机房应设置通风、降温设备。4.3.6.2. 电梯机房应配备应急灯及二氧化碳灭火器材。4.3.6.3. 电梯机房门选用通锁，钥匙通用。4.3.6.4. 入伙前取得电梯准用证和年检合格证。4.3.6.5. 电梯电源应专用，机房照明、井道照明、轿厢照明应与电梯电源分开。4.3.6.6. 电梯电源必须使用双电源。4.3.6.7. 通风风机必须为轴流风机。4.3.6.8. 电梯机房、轿箱、底坑、轿顶、控制中心应安装电梯对讲，并具备五方通话。4.3.6.9. 电梯内安装的闭路监控镜头，能够识别进入电梯人员的面孔及楼层号。4.3.6.10. 电梯随行电缆应配置摄像机专用的电缆。4.3.6.11. 电梯机房与顶层住户间应有降噪及减震设计。4.3.7. 可视对讲4.3.7.1. 可视对讲屏幕图像清晰，通话质量优良，电控锁开启灵活。4.3.7.2. 个别可视对讲需具备夜视功能。4.3.7.3. 确保入伙时可正常投入使用。4.3.7.4. 系统安装使用时必须能达到单机故障不影响系统使用。4.3.7.5. 系统主机端必须安装有防雷设施设备。4.3.7.6. 现场必需留1%-3%备用件。4.3.8. 背景音乐4.3.8.1. 确保入伙时可正常投入使用，紧急情况可代替消防广播。4.3.8.2. 背景音乐必须是独立操作的系统，控制中心配有监听设备。4.3.9. 闭路电视监控系统4.3.9.1. 监控探头需具备红外线功能。4.3.9.2. 监视画面可进行正常切换，且图像清晰。4.3.9.3. 监控探头可与周界报警进行联动录像。4.3.9.4. 硬盘录像，内存容量可保证影像资料储存1个月以上。4.3.9.5. 系统需具备防雷击功能。4.3.9.6. 监控系统录像机必须预留扩容端口。4.3.9.7. 监控系统必须配备已注册的控制软件光盘，并附有注册码。4.3.9.8. 保证入伙时全部能正常投入使用。4.3.10. 周界红外报警4.3.10.1. 入伙时全部能正常投入使用。4.3.10.2. 设灯光联动及监控镜头联动。4.3.10.3. 系统需具备防雷击功能。4.3.10.4. 在控制中心内必须配置周界电子地图。4.3.11. 电子巡更4.3.11.1. 信息采集点布置合理，贴放牢固，防水不锈。4.3.11.2. 确保入伙时全部能