地籍调查技术操作.doc

一 宗地权属状况调查宗地权属状况调查指调查人员在接受土地登记人员转来的申请文件后，现场对调查宗地的土地使用者性质、土地权属性质、权属来源情况、宗地使用权情况（含共同使用情况）、他项权利状况、权属来源证明材料上的土地使用者和申请书上的土地使用者一致性、土地实际用途与批准用途及申请书上填写用途一致性等进行调查、核实。核实无误后，调查人员根据调查情况现场填写地籍调查表，并收集相应的权属来源证明材料。在权属调查结束后，审核人对调查结果进行全面审核。核实结果无误，审核人在地籍调查表的意见栏填写合格；否则填写不合格，并指出错误所在及处理意见，审核者签字盖章。一、土地使用者及土地权属性质调查土地使用者的调查是指调查核实土地使用者名称、单位全称或户主姓名、单位性质、土地使用者通讯地址及联系电话、与土地使用者有行政、资产等关系的上级主管部门全称、土地使用者单位法人代表等情况，并将调查结果填写在地籍调查表上。土地使用者名称应与其营业执照或身份证等的记载一致。单位全称应为该单位公章全称。单位性质分为全民单位、集体单位、股份制企业、外资企业、个体企业或个人等。个人用地时，可不调查与土地使用者有行政、资产等关系的上级主管部门全称。土地权属性质调查是指调查核实宗地的权属来源证明材料，确定宗地的土地权属性质，并将调查核实结果填写在地籍调查表上。我国的土地权属性质分为：国有土地所有权、国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权及土地他项权利等。土地权属性质是土地登记的一项重要内容。我国的土地除集体所有的以外，均为国家所有，所以在对所有权性质登记时，我国只对集体土地所有权登记，而不对国有土地所有权进行登记。另外，对土地他项权利的登记，在土地登记簿上一般把它记载在“登记的其他内容及变更登记事项”栏，而不记载在“土地权属性质”栏。因此，城镇地籍调查时土地权属性质调查分三种：国有土地使用权、集体土地所有权及集体土地使用权。集体土地使用权又分为：集体农用土地使用权、集体土地建设用地使用权、集体土地未利用地使用权。集体农用土地使用权主要是指对农业用地的承包经营权，也包括依法取得的“四荒地”使用权。集体土地建设用地使用权可进一步分为农村居民宅基地使用权和乡村企事业建设用地使用权。二、土地权属来源情况、使用权类型调查土地权属来源情况、使用权类型调查是指调查人员现场调查核实宗地的土地权属来源情况、土地使用权类型，初步核实土地权属来源证明材料是否齐全、合法及与实际情况的一致性，将调查核实结果填写在地籍调查表上，并收集各种权属来源证明材料，作为土地登记审查依据。国有土地使用权类型一般有：划拨国有土地使用权、出让国有土地使用权、国家作价出资（入股）国有土地使用权、国家租赁国有土地使用权、国家授权经营国有土地使用权。初始权属调查时，国有土地使用权类型调查一般只涉及划拨国有土地使用权、出让国有土地使用权。1划拨国有土地使用权划拨国有土地使用权是指经县级以上人民政府批准，以划拨方式取得宗地的国有土地使用权。划拨国有土地使用权权属来源证明材料有：建设用地批准书、国有土地划拨决定书、新开工大中型建设项目土地预登记文件、大中型建设项目竣工验收报告、勘测定界图件等。由于种种原因，在初始地籍调查时，有相当一部分划拨国有土地使用权宗地没有上述权属来源证明材料，为此，1995年国家土地管理局颁发的确定土地所有权和使用权的若干规定，该规定制定了各个历史时期及各种情况的划拨国有土地使用权确权规定。初始权属调查人员应认真学习确定土地所有权和使用权的若干规定，必要时，指导申请人准备相应的权属来源证明材料，并初步核实土地权属来源证明材料是否齐全、合法及与实际情况的一致性。2出让国有土地使用权出让国有土地使用权是指经县级以上人民政府批准，以出让方式取得宗地一定年期的国有土地使用权。出让国有土地使用权权属来源证明材料有：建设用地批准书、国有土地使用权出让合同、土地使用权出让金缴纳证明等权属证明材料。三、他项权利调查土地他项权利是指其他土地使用者在本宗地拥有的权利。他项权利又分为用益物权和担保物权。用益物权是指以物的使用收益为标的的他物权，主要包括：通行权、地上权、地下权等。其中通行权是指民事权利人以他人土地供自己土地通行之用的权利；地上权（地下权）是指在他人土地指定的地表上下有建筑物、其他构筑物，或以种植竹木为目的而使用其土地的独立物权。担保物权是指以确保债务清偿为目的而在债务人的特定物或权利上设定的定限物权，主要包括：抵押权、质权、留置权等。土地抵押权是指债务人或第三人（抵押人）将其土地作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人（抵押权人）享有的依法从该土地处理后所得的价款中优先受偿的权利。初始权属调查时，他项权利调查是指调查其申请内容是否与实际情况一致，并将调查情况填写到地籍调查表上。四、土地用途、座落及共有使用权情况调查土地用途的调查是指调查人员依照全国土地分类（试行）规定，调查宗地的实际使用用途，调查至三级类，并将调查情况填写到地籍调查表上。调查时，如果申请书填写的土地类别与实地一致，则调查人员将申请书上的土地类别抄录到地籍调查表上。如果申请书填写的土地类别或批准用途与实地调查不一致时，则调查人员须注明原因，并将调查的实际使用用途填写到地籍调表上。如果宗地的建设用地批准用途（如综合用地）与全国土地分类（试行）规定的土地分类不对应的宗地，调查人员可将批准用途和实际使用用途填写到地籍调表上，并在说明栏内按全国土地分类（试行）规定的三级类，说明该宗地的主要使用用途、其他使用用途。土地座落调查是指调查人员根据工作用图，现场核对宗地座落的道路名称、门牌号码与申请书是否一致，同时还应调查宗地四至具体情况，并将调查结果填写到地籍调查表上。共用宗地是指几个使用者共同使用一块地，并且相互之间界线难以划清的宗地。共有使用权情况调查是指调查人员现场调查共用宗地使用情况、共有使用者各自使用的土地面积和建筑面积、共有使用者共同使用的土地面积和建筑面积等情况，将调查结果及确定的每个使用者的共用分摊面积填写到地籍调查表上。二 界址调查界址调查是权属调查的核心，也是地籍调查的核心工作。实践证明，土地纠纷中，大多数是界址纠纷，土地使用者最关心的是权属界址认定。界址调查是指对相邻双方的界址状况进行实地调查，经邻界双方认可，经各有关部门审核后，作为土地登记的依据。经过土地登记的地籍成果，具有法律效力,受法律保护。一、界址调查的程序步骤1本宗地、相邻宗地使用者及调查人员共同到现场，由本宗地及相邻宗地使用者指界、认定界址点及界址线。本宗地及相邻宗地的使用者同时到现场指界、认定有困难的，在初始地籍调查时，可分别到现场指界、认定。2界址认定后，调查人员会同双方指界人，对认定的界址点现场设界标，绘制宗地草图，勘丈界址边长及关系边长，并将界标种类、现场界址调查勘丈成果填写到地籍调查表上。二、界址认定的要求1相邻宗地界址线间距小于0.5M时，宗地界址必须由本宗地及相邻宗地的使用者亲自到现场指界、认定。宗地界址临街、临巷、相邻宗地界址线间距大于0.5M或土地使用者已有建设用地批准文件且用地图上的界线与实地界线吻合时，可只由本宗地指界人指界。2单位使用的土地，必须由法人代表出席指界，并出具法人代表身份证明书及本人身份证明。个人使用的土地，须由户主出席指界，并出具户口簿及其身份证明。法人代表或户主不能亲自出席指界的,可由委托代理人指界，委托代理人指界时应出具法人代表身份证明书、指界委托书及本人身份证明（见表2-1、表2-2）。3 两个以上土地使用者共同使用的宗地，应共同委托代表指界，委托代理人指界时应出具指界委托书及本人身份证明。4经双方认定的界址，必须由双方指界人共同在地籍调查表上签字盖章；只由本宗地指界人指界的，本宗地指界人在地籍调查表上签字盖章即可。如果户主不识字，可由调查人员代签，户主按手印或户主盖章并按手印。5土地使用者已有建设用地批准文件，对少批多用的，宗地界线按批准用地界线确定，多用部分在调查表中注明，待后处理。对批多用少的，原则上按实际使用范围定界。代征的市政建设用地的宗地，按规定扣除代征地后，确定该宗地的界址。6历史用地、没有权属文件的宗地，经审核后，一般按土地使用现状确定界址。7宗地界址有争议的，调查人员应在现场调解处理。现场调解不了时，在调查记事栏上写明双方争议的原因，并标出有争议的地段,呈报地籍调查、土地登记领导小组裁决处理。 8一宗地有两个以上土地使用者时，能查清各自的使用部分和共同使用部分界线的，要查清。9所有宗地界址点，都要按规定设置界标。表2-1 地籍调查法人代表身份证明书同志，在我单位任 职务，系我单位法人代表，特此证明。单位全称(盖章) 年 月 日附注：该代表人办公地点： 联系电话：企事业单位，机关、团体的主要负责人为本单位的法定代表人。表2-2 指 界 委 托 书县（市、区）国土资源局：今委托 同志(性别： 年龄： 职务： )全权代表本人出席 区 街 号土地权属界线现场指界。委托人(盖章)单位（盖章）委托代理人（盖章） 委托日期： 年 月 日三、对指界人缺席或不签字的处理权属调查时，对指界人缺席或不在地籍调查表上签字的，可按下面规定处理。1如一方缺席，其宗地界线以另一方所指界线确定。2如双方缺席，其宗地界线由调查人员根据现状及地方习惯确定。3将现场调查结果及违约缺席指界通知书（见表2-3）送达违约缺席者。违约缺席者对调查结果如有异议，须在收到调查结果之日起，15日内重新提出划界申请，并负责重新划界的全部费用。逾期不申请者，则1、2两条确定的界线自动生效。表2-3 违约缺席指界通知书现寄去地籍调查表一份（复印件）,内有定界结果。如有异议,必须在通知收到后15日内提出划界申请,并负责重新划界的全部费用。逾期不申请,则以地籍调查表上定界结果为准。市（县）国土资源局年 月 日4指界人认界后，无任何正当理由，不在地籍调查表上签字盖章的，可参照缺席指界的有关规定处理。四、界址标志的设定1界址认定后，双方指界人均在场的情况下，调查人员应对所认定的界址点在实地现场按照城镇地籍调查规程的要求设置界标。2必须对所有界址点设置标志。设置标志要注意因地制宜，保持市容美观,便于保存。3设置界标的主要作用是：a 防止权属调查、勘丈绘制宗地草图与地籍测量对界址点的判别差错；b 保障准确勘丈、绘制宗地草图、地籍测量；c 界标是实地的法律凭证，是处理土地权属纠纷的依据；d 便于对地籍调查的测量成果进行实地检查；e 便于土地使用者依法使用土地,减少违法占地和土地纠纷；f 有利于地籍的日常管理工作。4 界标种类和适用范围，见表2-4。表2-4 界标的种类和适用范围：界标种类适用范围混凝土界址标桩石灰界址标桩在较为空旷地区的界址点和占地面积较大的机关、团体、企业、事业的界址点，应埋设或现场浇筑混凝土界址桩；泥土地面也可埋设石灰界址标桩。带铝帽的钢钉界址标桩 在坚硬的路面或地面上的界址点，应钻孔浇筑或钉设带铝帽的钢钉界址标桩。带塑料套的钢混界址标桩、喷漆界址标志 在坚固的房墙（角）或围墙（角）等永久性建筑物处的界址点，应钻孔浇筑带塑料套的钢混界址桩，也可设置喷漆界址标志。 三 绘制宗地草图土地使用者往往关心的是界址点相对于相邻界址点和相邻地物的关系，同时对界址线的直角、平角几何条件也是敏感的。在恢复界址点或解决权属纠纷时，除利用界址点解析坐标外，还常常利用界址边长、界址点与邻近重要地物之间距离数据、界址点的几何条件作为依据。因此，地籍测量中很重要的是界址点的相邻精度和几何条件。界址点的相邻精度是指在界址点之间、界址点与邻近重要地物之间距离数据的相关精度。界址点的几何条件是指能确定界址点位置、界址线走向的直角和平角等条件，例如：几个界址点是否在一条直线上(平角)，界址线与界址线是否垂直(直角) 等。宗地草图是描述宗地的位置、界址点、线和相邻宗地关系的实地记录。权属调查时，调查人员应现场绘制宗地草图，用来表示宗地现状、界址点与邻近重要地物之间距离数据、界址点的几何条件。在进行权属调查时，调查人员在地籍调查表上填写并核实所需要的各项内容及实地确定界址点的位置后，应根据需要现场及时丈量界址边长及界址点与邻近重要地物之间的距离数据，将丈量的界址边长填写到地籍调查表相应的位置上，利用工作底图或申请人提供的图件，并结合实地现状及实地丈量数据绘制宗地草图，在宗地草图上注明界址点的几何条件，标注界址边长及界址点与邻近重要地物之间的距离数据。宗地草图是宗地的原始描述。宗地草图特点是：图形现场绘制、图形是近似不依比例尺、实地丈量注记的边长等。一、宗地草图的作用宗地草图是地籍资料中的原始记录，在地籍调查中发挥重要的作用。宗地草图为界址点的维护、恢复和解决权属纠纷提供依据；宗地草图可配合地籍调查表，为测定界址点坐标和制作宗地图提供重要信息；宗地草图是检核地籍图中各宗地的几何关系、保证地籍图质量的重要图件。二、宗地草图的内容宗地草图的内容有：本宗地号和门牌号、相邻宗地的宗地号和门牌号；本宗地使用者名称、相邻宗地使用者名称；本宗地界址点、界址点编号及界址线；宗地内及宗地外紧靠界址点（线）的主要建筑物和构筑物；界址边边长、界址点与相邻地物的关系距离及建筑物边长；界址点的几何条件；指北线、丈量者、丈量日期等。宗地草图样图注：本宗地相邻界址点间距数据注记在界址线外，界址点与相邻地物的关系距离及建筑物边长注记在界址线内或相应的位置上。1、2、3为宗地号，（1）、（2）、（3）为门牌号。、为界址点号。图2-1 三、宗地草图绘制的要求 绘制宗地草图时一定要认真，一丝不苟，宗地草图实地测绘之前，作业人员需搜集本宗地的大比例尺地形图、平面位置图、竣工图等大比例尺平面图中的一种，作为绘制宗地草图的参考图，也可以用参考图作为草图的底图。勘丈数据一定要精确，要顾及墙厚的影响，量到点位，绘图要清楚、数字书写要清楚。应选用质量好、能长期保存的图纸绘制宗地草图。宗地草图的规格为32开、16开或8开，对特大宗地可分幅绘制。宗地草图以概略比例尺，用2H-4H的铅笔绘制，线条、字迹要清楚，数字、注记、字头要向北、向西书写，斜线字头垂直斜线书写。宗地使用者名称注记在宗地内，字头一律向北书写，本宗地相邻界址点之间的距离及界址点与相邻地物的关系距离等所有勘丈数据、几何条件都要进行注记。界址边长注记在界址线外，建筑边长注记在界址线内，界址点与相邻地物的关系距离注记在相应的位置。注记过密的部位可移位放大绘出。宗地草图必须实地绘制，一切注记应实地丈量记录（边长较长的界址边允许用坐标反算）,不得涂改，不得复制。四、绘制宗地草图时丈量边长的要求绘制宗地草图时，视地籍细部测量的方法、宗地面积的大小、已有的图件资料情况，确定如何丈量边长。地籍细部测量有解析法、部分解析法、图解勘丈法三种，不同的情况对宗地草图要求不同,所需勘丈的数据也不同。解析法地籍测量时：对于较大宗地界址边长较长的，不需丈量相邻界址点间距，界址边长可以采用坐标反算；对小宗地相邻界址点间距必须丈量；记录界址边的直角和平角条件；界址点与相邻地物的关系距离、建筑物周边长等可选择性地丈量。部分解析法地籍测量时：对于采用解析法测定坐标的界址点的大宗地，且界址边长较长的，不需丈量相邻界址点间距，界址边长可以采用坐标反算；对于小宗地相邻界址点间距必须丈量；记录界址边的直角和平角条件；对于不是用解析法测定坐标的界址点都必须勘丈相邻界址点间距；界址点与相邻地物的关系距离及建筑物周边长等可选择性地丈量。图解勘丈法地籍测量时：相邻界址点间距、几何条件、界址点与相邻地物的关系距离必须丈量，建筑物周边长等可选择性地丈量。第六节 地籍调查表宗地权属调查完成后，调查人员现场应将权属调查的结果填写在地籍调查表上（参考样式附后）。地籍调查表上填写的宗地内容有:土地使用者名称和性质、上级主管部门名称；土地的座落；法人代表或户主的姓名、身份证号码及电话号码；委托代理人的姓名、身份证号码及电话号码；土地权属性质、权属来源情况；预编地籍号、地籍号及宗地所在图幅号；宗地的四至；宗地的批准用途及实际用途；宗地的使用期限；宗地共有使用权情况及他项权利状况；权属来源证明材料的情况说明；界址点号、界标的种类、界址间距、界址线类别及位置；本宗地和邻宗地指界人对其指定的界址线签字盖章；界址调查员姓名、权属调查记事及调查员意见、地籍勘丈记事、地籍调查结果审核意见等。调查人员绘制的宗地草图应附在地籍调查表上。经双方认可的无争议的界址，须由双方指界人在地籍调查表上签字盖章。有争议的界址，调查现场处理不了的，也可填写土地纠纷原由书，说明有争议土地的位置和双方意见及调查员意见，并草绘界址纠纷示意图，送登记办公室处理。表2-5编号：09-08-12地 籍 调 查 表风南 区（县）光明 街道12 号 2002 年 03月 15 日初始、变更土 地使用者名 称科华工贸公司性 质个体企业上级主管部门土 地 坐 落XX市风南区光明路12号法 人 代 表 或 户 主代 理 人姓 名身 份 证 号 码电 话 号 码姓 名身 份 证 号 码电 话 号 码李宝华xxxxxxxxxxx6582145土 地 权 属 性 质国有土地使用权预 编 地 籍 号地 籍 号09-08-1209-08-12所在图幅号43-40-50.50宗 地 四 至东至光明小学 南至光明路 西至光明路派出所 北至求学路批 准 用 途实 际 用 途使 用 期 限工业工业(30)终止日期：2032年6月12日止共有使用权情况说 明界 址 标 示界址点号界 标 种 类界 址间 距（m）界 址 线 类 别界址线位置备注钢钉水泥桩石灰桩喷涂围墙墙壁内中外J132.50J221.50J326.00J463.52J552.10J643.21J1界 址 线邻 宗 地本 宗 地日期起 点 号终 点 号地籍号指界人姓名签 章指界人姓名签 章J1J209-08-13李春江李宝华2002年2月10日J2J309-08-11刘强李宝华2002年2月10日J3J409-08-11刘强李宝华2002年2月10日J4J509-08-25李春江李宝华2002年2月10日J5J609-08-09王刚李宝华2002年2月10日J6J109-08-09王刚李宝华2002年2月10日界址调查员姓名刘伟 权属调查记事及调查员意见：经现场核实，申请书上有关栏目填写正确；本宗地及相临宗地指界人到现场指界，调查员对6个界址点均设置界址标志，实地丈量了6条界址边长，建筑物边长及界址点的相关距离等。经核查该宗地可进行细部测量。 调查员签名 刘伟 日期 2002.2.10地籍勘丈记事：经检查，界址清楚。本宗地采用PTS-V2型全站仪，配合E500、NF电子手簿极坐标法测定界址点坐标。 勘丈员签名 王山 日期2002.2.14地籍调查结果审核意见：合 格 审核人签章 刘书明 审核日期2002.2.18地籍调查表填写说明 权属调查时，应在现场填写地籍调查表，地籍调查表填写说明如下：（一）封面1编号这是宗地的正式地籍号，但区（县）编号可省去括号，如9-08-12。2 区(县) 街道 号该宗地使用者的通讯地址。3年 月 日 现场权属调查时间。（二）地籍调查表1初始、变更若初始地籍调查时，在“变更”二字上划一从左上至右下的斜杠，反之则在“初始”二字上划斜杠。2土地使用者（1）名称一单位全称（即该单位公章全称）、个人用地则填户主姓名；（2）性质一全民单位、集体单位、股份制企业、外资企业、个体企业或个人等。3上级主管部门与单位有行政、资产等关系的上级主管部门；个人用地时，此栏可以不填。4土地座落此宗地的座落。5法人代表或户主单位主要负责人（与“地籍调查法人代表身份证明书”一致）或户口薄上的户主。6土地权属性质国有土地使用权或集体土地建设用地使用权或集体土地所有权。国有土地使用权又分：划拨国有土地使用权、出让国有土地使用权、国家作价出资（入股）国有土地使用权、国家租赁国有土地使用权、国家授权经营国有土地使用权。7预编地籍号、地籍号预编地籍号是指在工作用图上预编此宗地的地籍号。地籍号是指通过调查正式确定的地籍号。8所在图幅号（1）未破宗时,即为此宗