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房屋买卖协议书未过户 房屋买卖协议书未过户【1】 买卖房屋未过户合同是否有效 【案情】 xx年10月1日，刘江与韩涛签订了一份为期3年的房屋租赁合同，由韩涛承租。 11月初，刘江对韩涛说，因急需用钱决定把该房卖掉，韩涛表示愿意买下，双方签订了书面协议，约定房屋价格为18万元、在年底前交清房款等内容。 其后不久，韩涛将18万元交给了刘江，但双方未办理过户手续。 今年2月，由于该市将该房地段划为开发区，致使该房价格涨至约31万元，刘江遂要求韩涛再付13万元，韩涛不从。 刘江认为尚未办理房屋过户手续，双方买卖行为未成立，即使成立也无效，遂诉至法院，要求韩涛将房屋退回。 【分歧】 买卖房屋未过户合同是否有效? 一种意见认为，当事人进行房地产转让，应当依照房地产管理法的规定办理权属登记，但该法并没有规定办理权属登记是买卖房屋合同本身的生效要件，此种情况下依合同法的规定，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，故双方所签合同合法有效。 另一种意见认为，另一种意见认为，房屋未办过户，应无效。 【评析】 笔者同意第一种意见。 理由为： 刘江与韩涛经过要约、承诺后，对房屋买卖的主要条款如房价、交款时间等达成了合意，该房屋买卖合同即告成立。 合同成立后，一般来说合同自成立时生效，但合同法第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 ”对房屋买卖而言，城市房地产管理法仅有第三十五条作了如下规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”。 从中可知，该法并没有规定办理权属登记是买卖房屋合同本身的生效要件。 最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)第9条进一步规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，本案的买卖房屋合同自成立时起，已经生效，虽未办过户登记手续，但该合同对双方均具有约束力，所以刘江的诉讼请求是得不到支持。 房屋买卖协议书未过户【2】 房屋未过户不影响买卖合同效力 不动产物权未登记，与买卖合同没啥关系 买房、卖房，自然少不了签合同，签合同就是为了保证买卖的顺利进行。 可就是有些意外签了合同，一方后悔找出种种理由、借口拒绝履行合同。 本期借案说理，就说说“毁约”这点事儿。 案例：以未登记房产证为由“毁约” xx年12月份，经朋友介绍李某将自己的房屋卖给了张某，该房屋为李某从某房地产公司购买的期房，交房日期为xx年10月1日。 李某和张某双方签订了书面的房屋买卖合同，合同约定房屋总价款为30万元，交房日期xx年10月1日，同时约定李某配合张某办理房屋产权登记手续。 xx年10月1日，房地产公司按约定将房屋交付给了李某，但李某却以签订合同时没登记房产证，买卖合同应属无效为由拒绝交付房屋。 面对李某“理直气壮”地拒绝交房，张某一纸诉状将其告到法院，请求法院判令李某收付房款并交付房屋。 律师：不动产物权未登记不影响合同 法院最终判决李某继续履行合同，将房屋交付张某并协助办理房屋产权登记手续。 对此，房地产管理法第38条第6款规定，“未依法登记领取权属证书房地产不得转让”。 法院在遇到类似纠纷时，过去往往判决房屋买卖合同无效。 但随着时间的推移尤其是xx年10月1日物权法施行后，法院认为房地产管理法第38条第6款的规定非禁止性规范，不应导致买卖合同无效，因此判决合同有效，双方应继续履行合同。 物权法第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”该项规定将债权行为与物权行为区分开来，对于导致不动产物权变动的原因行为，即设立、变更、转让不动产物权的合同是否生效，应当严格依照合同法规定来进行判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。 不动产物权登记与否不是合同签订的必要条件，亦非能够影响合同效力的因素。 房屋买卖协议书未过户【3】 房屋未过户，买卖协议是否有效? 案情介绍：父亲卖房为母亲治病两个女儿却称不知情 为给妻子治病，丈夫蔡先生将一家四口所有的动迁房出售给周先生夫妇。 为了符合政策的规定，双方约定五年后再将房产过户给周先生夫妇。 可是，五年期满后，蔡先生的两个女儿却拒绝将房屋过户周先生夫妇的名下，声称父亲瞒着她们将房子卖掉，房屋买卖合同买卖合同，是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同是无效的。 为此，周先生夫妇将父女三人告上了法庭，要求三被告将房屋过户至他们的名下。 结果：房屋买卖协议被判有效判决对方协助过户 法院经审理后认为，蔡先生的妻子已去世，其在房屋转让协议中的权利义务由三被告继承继承，是指财产所有人死亡或者被宣告死亡之时起，按照法律规定将死者遗留下来的财产转移给他人所有的一种法律制度;协议为蔡先生一人所签，该案的争议焦点在于蔡先生代其他权利人与原告签订的协议是否有效;房屋买卖系家庭重大财产交易，且蔡先生出售房屋系为家人筹集医疗费用，其女儿对于其母亲治疗费用的应当知晓;蔡先生称妻子不同意出售房屋，但其妻子在协议签订及履行过程中从未向两原告提出异议，应视为对该协议的认可，其女儿在随后这几年的时间内也未提出异议，应视为对协议的认可;协议约定的房屋价款在签订时并无明显不合理，价格方面亦未侵害房屋权利人的合法权益。 据此，法院认为系争房屋转让协议应为有效，被告父女三人应协助将系争房屋产权登记过户至原告名下。 律师讲法： 一般情况下，签订完买卖合同未办理房产过户登记的，购房人不拥有房屋的产权。 但是，根据本案的案情分析，法院之所以判决房屋买卖协议有效且要求蔡先生一家协助周先生夫妇将房产过户，是因为双方的房屋买卖协议是有效的，且房屋产权还是在卖方蔡先生及其女儿名下。 所以，蔡先生及其女儿必须履行合同的约定。 故，法院的判决是合法合情合理的。 根据我国关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定：审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示意思表示，是指行为人追求民事法律后果(民事法律关系的设立、变更或者消灭)的内心意思用一定的方式表示于外部的活动。 只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规行政法规，是指国务院依据宪法和法律制定的有关国家行政管理活动的规范性文件规定办理登记备案备案，是指将处罚决定书报所属公安机关存