央企应彻底推出房地产.doc

央企应该彻底退出商业房地产市场 囤地风、炒作风在向二三线城市蔓延。 房地产市场仍处于高烧状态。2月11日国家统计局公布的最新数据，2010年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比去年12月份扩大1.7个百分点；环比上涨1.3%，涨幅比去年12月份降低0.2个百分点。 央企是中国房地产市场的泡沫制造机。挟低廉资金之利，招商地产、中海地产、中信地产、华润置地等央企从去年下半年开始在房地产市场攻城掠地。根据中国指数研究院日前发布的统计数据，2009年成交总价排在前10位的地块中，国有企业占据8席，成交楼面地价前10位的企业中，国有企业同样占据8席。今年1月，全国土地成交总价前10的地块中，有7宗是被国有企业或具有国资背景的企业拿下。民营企业仅有绿城、上海宝华、北京和裕三家。而绿城等企业与国企有千丝万缕的合作关系。国土部日前公布囤地数据:从2006年到2008年，全国至少有3.3亿平方米的已购置土地尚未被开发，市场存量一直未被消化，其中有一部分土地归在央企名下。按照央视的调查，从去年年末开始一波二三线城市圈地运动，主角是大家熟悉的央企地产商。 央企进入房地产市场，有百害而无一利：既推高了房地产市场的价格，让中国的资产品价格节节上升，向泡沫市场急行军；又使央企无心主业，以投资赢利遮掩主营业务的萎靡不振，如当初的日本大企业关联持股、以土地作价抬高赢利指数如出一撤。一旦泡沫崩溃，日本经济就无翻身之日。 央企的边界早有明确界定有关国计民生的重要领域，与自然垄断、国家安全相关的行业房地产市场是竞争不充分？还是自然垄断？房地产市场确实关乎国计民生，但央企与国企为国计民生作了什么？在房地产市场推波助澜，让高房价成为社会情绪的宣泄口，央企与房地产市场一起成为暴利的象征。而在政府亟需解决的保障性住房，央企到底有多大的贡献？恐怕他们是无颜拿出数据见人的。 房地产泡沫从一线城市向二三线城市蔓延，是房地产市场的板块轮动效应所致。一线城市囤地目标大，价格过高导致风险过高，而二三线城市价格相对较低，成为开发商所说的“估值洼地”，炒作有了基本面的支撑。 炒作二三线城市，还有几个不足为外人道的大好处，地方政府鼎力支持，对大开商土地半卖半送，以忽悠后来的开发商与投资者。在二三线城市购买土地还可以搭上城市化进程的快车，既占据支持中国城市化发展的道德至高点，又能在税收等领域享受优惠、在水泥等原材料方面享受农村价格。另一个大好处是，随着中国高速轨道交通建设的全面铺开，在轨道交通沿线的二三线城市布局可以在未来获得土地增值溢价。在轨道交通沿线、与大城市处于一小时城市圈的二三线城市或以稳获未来的级差地租。对此，开发商心知肚明。以无锡为例，2月8日，在江苏无锡市2010年首场土地拍卖会上，总面积261万多平方米的23幅地块以14291亿元成交，总体溢价率达47%以上。 举个远期的案例可以证明交通设施与级差地租的关系。19世纪50年代，美国为了筹集修建铁路的资金，一个重要的办法是以铁路沿线的土地产权作为建设铁路的资金来源。近在眼前的案例则是，由于上海地铁11号线通往江苏昆山，导致昆山房价均价从去年下半年开始从稳定的每平方米5000上涨到近万元，涨幅惊人。 我国城市化进程最缺的就是资金，最多的就是缺乏资金的农村居民。所有的土地收益与级差地租应该用于城市化进程、用于补偿农村居民使他们成为拥有恒产的城市人口。但我们却对土地收益与投资收益不征税、或者只征很少的税，坐视级差地租被央企开发商、投机者们瓜分。 中国城市化尚未发轫，土地级差地租已经被开发商与投资者囊括而去，剩下当地居民的生活仍然一地鸡毛。而高速轨道所经之处本是发展工商业的大好时机，现在却因为房价大涨，而成这无本之木。更危险的是，央企、银行与房地产的密切联系，使中国经济与房地产的关系越来越固化，政府屡屡投鼠忌器，经济泡沫化越来越严重。中国经济固本培源，重要的是让央企回归原位，彻底退出商品性与投资性的房地产市场，让泡沫经济失去依托。央企涉足于房地产业，其背后有政府的身影和银行强大的资金支持，这导致房地产市场的垄断特征再次显现，使央企、国企与民企的不平等地位进一步拉大。原来，民营房地产企业就与央企和国企相比处于不太平等的竞争地位，但以前民企还可以利用体制灵活性和市场适应性强等优势来制衡。现在市场环境恶化以及市场效应和机制的功能弱化，使得房地产民企的生存空间大为缩窄，以致出现了“国进民退”的现象。老牌开发商不得已退守二线城市。以万科为例，今年万科共拿下7块土地，其中1块位于广州，其他6块位于无锡、厦门、青岛等二、三线城市。对此，有专业人士担忧：国企房地产开发商垄断地位会给房地产行业带来冲击。而中国民（私）营经济研究会会长保育钧则把它称为“去民营化现象”。 在央企争当“地王”的风光背后，砸碎的可能是普通民众的买房梦，甚至有可能会削弱或减少保障性住房建设和供应的数量。这是因为，昂贵的土地成交价带动了周边房价的上涨。例如，“新地王”周边的北京通州，原来数个向中等或偏下收入人群提供的楼盘，每平方米房价都上涨了2000元左右。据媒体披露，在中央拉动经济的4万亿投资中，有8000亿进入了房地产市场。果真如此，影响就更为严重了。因为按国家“保增长、扩内需”计划，相当一部分资金是专门投向廉租住房、棚户区改造、牧民危旧房改造的。而“新地王”天价地盖出的天价房，显然无法让那些普通民众特别是低收入人群受用。可以说，这次央企的疯狂拿地，不仅有意无意地藐视了住房公平，还使开发商利益同盟又多了一位重要成员。而对于普通百姓来说，也只能有望楼兴叹的份了。 央企是中国经济中的重要力量，如果不能在主业上保持好稳健经营的发展，而在辅业如地产、证券投资等领域大面积介入将面临巨大的风险，同时对房地产市场健康发展和房价理性回归产生负面影响。对此，国资委领导仅仅希望央企“更加清醒、更加稳健、更加扎实地做好自己的工作”是不够的，作为代表国家的最大股东，应当拿出具体监控措施。（侯文学）央企只要切割了与房地产业务的直接联系，就算完成了任务，而这也是国资委所能接受的全国两会结束的第二天，北京就诞生了3个新“地王”，仅土地拍卖的楼板价就达3万元/平方米！谁有这么大的气魄，在两会刚结束就制造出“地王”？始作俑者都是中央企业。值得注意的是，中国兵器装备集团、中国烟草总公司这样的非房地产主业的央企，也开始杀入地产领域。这无疑表明房地产市场中有越来越多的国有资本进入。全国两会对房地产价格太高的声讨还余音未落，温家宝总理“有信心在任期内维持合理房价”的表态还掷地有声，央企就用实际行动回击了温总理和两会委员们。市场惊叹，总理管不住总经理！在中国的政经生态中，这种对中央政府和民意焦点的直接“冒犯”是犯忌的，因此很快引发了国资委要求央企退出房地产业务的禁令。对许多央企来说，他们不太在意的一个事实是：房地产在当前中国已远不是一个市场问题，而是一个关系到社会稳定的政治问题。因此，中央对房地产的态度变化和调整措施，首先必须讲政治。国资委3月18日的禁令称，除16家以房地产为主业的中央企业外，78户不以房地产为主业的央企，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。保留的这16家以房地产为主业的央企，占2009年所有央企房地产业务85%的销售额。其实，央企占全国房地产业务的比例并不算太高。官方数据称，2009年，中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3%。但央企进入房地产的增速很快，而且由于资金实力雄厚，资金成本又很低，再加上不是自己的钱，央企在房地产领域往往都是大手笔，颇受地方政府的欢迎。对于这一有利可图的市场领域，国资委一纸禁令就能完全退出吗？在笔者看来，难度很大。原因也很简单，这是利益所在。国资委自2003年成立之后，就不断在推进主业改革，改革房地产业也喊了多年，但进展一直不佳，因为很多央企并不愿意出让这一块利益。曾经有央企老总抱怨，“凭什么一纸令下就拿走我的房地产业务？这是几个亿的资产！虽然不是主业，但它是赚钱的业务。”因此，国资委能否有效推动央企退出房地产领域，还要拭目以待。一方面难度很大，一方面又是形势不等人，会有什么样的结果呢？笔者看来，很可能出现一种情况，央企只要切割了与房地产业务的直接联系，就应该算完成了任务，而这也是国资委所能接受的。在国资委发出退出令后，迄今只有中远集团总裁魏家福公开表示，中远集团下属二级子公司中远香港集团将在半年内退出其间接持有的远洋地产约8%的股权，成为国资委退出市的积极响应者。而中远这种卖掉少数持股的思路，可能会被多家央企效仿。要理解的是，从国资委的角度看，并不是要消灭掉央企的房地产业务，也不可能把这些房地产公司关张，更不可能迫使国有资本放弃房地产领域的利益，它所需要的，是切割房地产领域的社会与政治问题所引发的责任，以后出现问题时不再引火烧身。正是因为如此，市场不要对央企退出房地产领域抱太大的希望，并不会有一大块市场被释放出来，让其余的民营房地产公司去分享，更不会因此而影响房价，使得房地产价格向温总理所期望的方向发展。专家：央企退出房地产市场不会影响房价去年12月6日，监管机构发出通知，要求多家银行只能对中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司等16家房地产央企提供新增房地产开发贷款，对16家之外的非房地产主业央企不得提供新增房地产开发贷款，而此前下发的存量贷款也要及时回收，做好资产保全工作。东方财富通手机炒股软件 揭秘手中股票不涨怎么办？小心上涨途中突然杀跌 好消息！千足金条免费赠送这是国资委在发布“清退令”后的第一次比较明确的督促行为，但在业内人士看来，力度仍然很弱。在全国房地产经理人联盟副秘书长姜炜看来：“没有较大力度的惩罚措施，是央企退出迟缓的原因之一。”对于今年国资委提出的“20家央企退出房地产市场”的时间表，姜炜则表示“有信心”：“去年3月的时间表太过仓促，不太现实。今年提出要退20家，或许距离真实情况更靠近一些。”但央企究竟是否能够完成清退，外人很难核实。经济学博士马光远曾指出“央企必须退出房地产市场”，并提出了央企插手市场的四点弊端：带头拿地王，使房价进一步畸形，影响社会稳定和经济发展；央企的资金来源于纳税人，一旦房价回调，买单者将是全体人民；银行大量的信贷资源可能继续流向房地产领域，这会进一步推高房地产蕴含的金融风险；中央企业应在全社会倡导投资实业的风尚，而不是靠短期投资获取暴利。马光远的观点很能代表普通人的逻辑：央企凭借雄厚的实力角逐地王，不仅损害了市场经济的公平性，还会直接导致房价的进一步攀升。但有时候，这样的问题却难以用“应不应该”来解释。正如SOHO中国的董事长潘石屹所说，限制什么样的公司不能拿地，很难。“有些央企虽不在这16家的范围内，但它们与别人合资了，甚至有些上市了，在海外上市了，它们也要为自己的股东负责，怎么去限制它们不抢地王呢？”在复旦大学太平洋金融学院院长张晖明看来，央企拿地王，是一件无可厚非的事。“中央投放了4万亿元信贷，大多被央企拿走。而许多搞实体经济的央企其实是产能过剩的，因此在这种状况下，不应该扩大生产，而应该科学囤积资源。而囤积资源最简单的方式便是拿土地。事实上，进军房地产业对央企而言是最合理的企业行为，强制退出反倒是不合理的。”张晖明认为，“清退令”要求央企退出房地产市场并不会给房价带来明显改变：“地王是整个体制和内需综合作用下的产物。央企借助和政府沟通的便利，对房价起到了一定的推波助澜作用。但目前房价高企的最主要原因，不是央企拿地王，而是供求矛盾和土地腐败问题。”北京一日三地王后的18号下午，国资委召开新闻发布会，公布了央企地产业务的具体情况。国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。同时列出据初步统计数据称，2009年，中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3%。2009年，这16家中央企业房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85%；销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86%；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94%。这些数据表明，中央企业的房地产业务主要集中在16家以房地产为主业的企业。这16家央企分别为，中国建筑国际国际工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、外加四家境外企业，港中旅游集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司。从09年总价地王和楼面单价地王看，前10块地王中，各有8块已经落入这十几家房企手中，也就是说推动09年地价上涨的就是这十几家央企，而国资委宣布保留的也正是此前一直在制造地价房价互推的主导者，因此仅推出其余78家央企对房地产来讲，并未起到稳定作用，相反这十几家央企依旧会继续推动地王。从此看房地产的主要问题是央企抢地，从这个现象看是土地供给不足，正是土地供给不足导致的央企民企抢地现象，推动地王。但是事实上并非如此，从市场角度看，地价房价互推取决于房价预期，主要原因在于房价预期尚在市场可承受范围，因此，在市场需求旺盛的情况下，无论房价预期多高都会有人接盘，在房价的带动下推升地价效果。而产生这种现象的真实原因在于投资需求泛滥，从09年各房产经纪公司和销售代理公司反馈的年终数据中分析中可见，09年全国二手房与新房销售数据中，有7成购房者属于投资需求，而这种投资需求从其房屋持有年限看，仅为投机需求，因此房价预期的生成就是投机需求作祟。从经济政策角度看投机需求成因，就是流动性和经济结构失衡，众所周知，09年房地产销售额达4.6万亿，带动全国完成房地产开发投资36232亿元，比2008年增长16.1%，对GDP贡献率达到10%，成为拉动经济的主要引擎，而09年房地产之所以过热，决定性因素就是国家向市场投放了过多货币，流动性增强，过多资本没有正常投资渠道，房地产投资需求比例就会增加，同时通胀预期与货币稀释作用导致的货币贬值现象又会推高资产与大宗商品价格，因此，从几个数据和规律对比中可见，房地产热是国家政策拉动，因此地王的真正制造者也不仅是央企因素这样简单。实际上央企之所以会抢地王，主要原因还是在于钱太多，改革开放以来，每年的银行信贷中有60%以上流入央企就是主因。从头至尾不用多说，已经证明国资委所保留的几个央企，今后还会推升地王，而这个趋势的主要成因依旧是经济政策与货币政策过于宽松，也就是流动性过剩，另外一个辅助原因就是投机需求没有遏制，将这两个没有任何制约的因素加在一起，无论用类似于“国19条”一样的任何其它政策来调控、遏制，对新地王的产生预期都不会有任何影响，房价地价互推的游戏也将继续。当然有人说房价涨、地价涨，国家财政有收入就可以多建保障房，事实上保障房的效果是什么所有人都应该明白，包括限价房与经济适用房在内，限价的高价，经济适用的不经济也不适用，剩下最后一块廉租房花落谁家暂且不提，从财政投资规模看，每年能落实的数量依旧远远不及需求，因此这轮调控的最终结果也依旧未变，是几乎所有人的购房支出又要大幅增加，那么这样的房地产政策受益者是谁？在国资委惺惺作态宣布只保留16家央企继续从事房地产业后，对房地产的发展趋势真的会有改变吗？各位还是别作梦了，不该买房的还是去该干嘛干嘛吧 78家央企退出楼市的双刃剑中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司。国资委行动的实际效果还有待观察。资产重组后会不会造成更大的房企“巨无霸”？从本质上说，到底是退出还是转移？插图/侯东梅从某种意义上说，国资委“78家中央企业将退出房地产业务”的回应，更像是一次民意的胜利面对倍受诟病的央企地王，沉默多时的国资委终于做出正面回应。当3月15日央企地王制造者们一再以令人瞠目的价格频频刷新“地王”记录，试探政策底线的那个时刻，或许没有人想到，官方的明确限令，会如此迅速。仅仅72小时，国资委公开宣称，78家不以房地产为主业的中央企业正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。这似乎是个好消息。正如一位央企湖南公司总经理所言，“这已经上升为一个政治问题”，在舆论和官方的双重挤压下，央企的高价拿地问题或能得到缓解。但更多的观察家们却表示了另一种忧虑，非主业央企的退出，是否意味着一波更大的重组浪潮将在央企上演？78家“被退出”的央企房地产资产，是否会缔造更大的16家央企房地产巨无霸？退出，或许意味着更高密度的集中。本报记者文洁 长沙报道“是不是总理说了不算，总经理说了才算”房地产市场究竟是总理说了算，还是总经理说了算。在两会当中，大家都记着总理的工作报告当中说要遏制部分城市房价过快上涨这样一种趋势。但是一天就给总理的报告上眼药，三个地王接连创出高价，而且还没盖楼，价格就已经高出了附近的二手房，甚至旁边的商品房，有的时候你在想，是不是总理说了不算，总经理说了才算。央视“新闻1+1”解读北京新诞生的三“地王”，白岩松发出感叹。行动 78家央企被令退出房地产国资委昨日的这次公开表态，迅速占据了各大网络媒体门户头条。事实上，这更像是一出关于央企地王的戏剧化结尾“两会”闭幕仅仅一天就前赴后继上演“地王央企制造”，显然已经令相关部门忍无可忍。“万科观摩。SOHO无奈。华远激愤”这是3月15日北京六块土地出让之后，时代周报的评价。用参与竞拍的SOHO中国董事长潘石屹来说，除了“中”字头企业，其他人是“花钱买丢人，不是花钱买地”。当天的北京， 还没有融化“两会”闭幕的那场大雪，空气依旧清冷。各界对高房价的讨伐声还意犹未尽，北京市土地市场就给了期望房价下跌的中国公众当头一棒当天北京成交6块土地，总金额达143.5亿，且全部为“央企制造”，甚至包括主业与房地产完全不沾边的中国兵器装备集团。仅仅过了一天，3月17日，同样为中央企业的保利地产，再次以50.4亿元的高价拿下大望京4、5号地块，一时间舆论哗然到达顶峰。这，或许正是压垮骆驼的最后一根稻草对于频频出现的央企“地王”最大的诟病在于，财大气粗的央企客观上是在为高房价“推波助澜”。就在3月18日，国资委紧急召开新闻发布会，明确表示，国资委确定了以地产为主业的央企共有16家，包括中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司等。而其他未获批准的78家央企旗下的房地产业务将面临退出。尽管尚无法得出未来是否可以抑制央企“地王”产生的结论，“但国资委的举动已经体现其对央企屡屡高价拿地行为的重视程度，”国土部土地勘测规划院副总工程师邹晓云说，就在3月16日，这位直言不讳的官员表示，“应严令央企全部退出商品房市场”。影响 退出，或许带来更大的重组潮表面上看，国资委关于78家央企退出房地产业务的说法，传达的是政府关注央企拿地行为的重视信号。而从深层次看，意味则更加深远，78家央企房地产业务的注入，有可能制造16个房地产央企“巨无霸”。一个数字是，2008年，这78家企业所属三级以上房地产子企业共227户，约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%，但销售收入仅占到15%，利润只占7%。这意味着，在具有“央企开发牌照”的16家主业为房地产的央企，实际占据的是绝大多数份额，而78家非房地产主业的央企退出房地产业务，不能排除将房地产业务剥离给这16家拥有“开发牌照”的中央企业的可能。“从清退的数目上来看，央企退出的数目是巨大的。但从实际结构上，央企的这种退出更多的是一种姿态，更多的是应对巨大民众情绪的姿态。”财经评论人易鹏尖锐的说，接下来他的担心是，未来78家央企的部分资产注入到其余的16家后，“还会催生更大的房地