对我国不动产按揭制度的看法.doc

浅谈我对我国当前不动产按揭制度的看法历史文化学院 【摘要】按揭制度是二十世纪九十年代以后在中国兴起的一种新型物权形式，但在大陆当前民事立法当中并没有关于按揭的明确规定，学者们对按揭的法律定位也是众说纷纭、莫衷一是。那么在此我将谈谈我对这个新兴的物权形式做出我的一些小小的看法。【关键词】按揭制度、住房、物权、中国大陆、利益按揭制度源于英美法系的衡平法中物的担保的一种类型，是指债务人(按揭人)将自己财产的所有权转移给债权人以担保债务履行，债务人通常继续占有该财产。当债务履行完毕时，该财产的所有权又转还给债务人。若债务人到期不能偿还债务，则债权人依据其对按揭财产的所有权而支配其交换价值，从而担保债权受偿的一种担保方式。近年来兴起的住房按揭制度是我国的一项重要的不动产按揭制度， 现在在社会上还没有明确的对这项制度有详细的说明，那么按我的理解，以个人住房按揭来看，就是个人贷款购买一座房产，事先先付一部分的资金，接着再分期付清余额的资金，当然往后的资金是带着利息的，然后是在你付清所有资金前，房屋的所有权还是债权人的，当前只有使用权，而当你付清所有的资金后，你就获得了此套房屋的所有权了。而关于这一个法律制度的性质，毕竟我是外行人，并不十分懂，在阅读许多篇文章后发现对其性质的解释有许多种说法，分别是：“所有权保留说”、“抵押说”、“权利质押说”和“让与担保说”。对我国目前的住房按揭制度，我觉得其性质和“抵押说”比较想象，也是比较推崇这一套说法的，引用看到的文章里一段话就是“如此看来，大陆法中按揭确为抵押，如照大陆法的抵押给个人住房按揭贷款作法律定性，不难理解,购房者因贷款买房而与银行发生债权债务关系，为保证银行债权的实现，银行与购房者签订契约，在买卖标的物住房上设定抵押权这是一种浮动状态的权利。 简述我国按揭法律制度，载自中国学术论文网：.”这或许能够对我国当前的按揭制度的性质给我做一个比较满意的答案，但是对社会各界的学者和法律人士，这几种说法或许只是敷衍而已。在商品房 目前我国的住房几乎都为商品房，所以笔者在这里将商品房与住房按揭中的住房挂钩按揭贷款业务中，商品房预售贷款占据主导地位。我国在吸收外来经验的同时，推出了与我国现行法律制度和个人信用制度相适应的个人商品房担保贷款制度。商品房按揭得以发展，在它不断发展扩大的同时，我们可以发现它对于其他住房贷款制度有着一些比较明显的优势，以下为笔者的看法：1. 能够提前使用或者是享受到住房的使用权，间接提高了人们的社会信心以及生活状况。2. 能够适应当前社会的经济状况，为社会经济添加新的经济活力，如果发生经济萧条状况的时候能够为社会保留一些应有的社会资本。3. 比较人性化的一项措施。虽然说住房按揭制度有许多优点，但是我们也发现了它的一些不足：以银行贷款为例，它有以下这些不足：1、业务流程不统一，贷款手续繁琐，服务名目繁多，消费者在不同的城市购房，即使选择同一银行按揭也不能享受相同流程的服务。2、商品房按揭贷款品种单一，银行一般提供商业性贷款、公积金、或组合贷款，但对特殊的商品房如解困房、安居房没有明确的信贷品种。3、商品房按揭贷款的风险防范机制不强，缺乏全社会的信用体系，没有建立个人信用制度，银行完全无法调查个人客户的信用状况。4、银行资金存在短存长贷的矛盾，这是因为其贷款资金主要来源于银行吸收短期储蓄存款，而相对贷款期限却很长，这将可能对金融机构资产的流动性造成较大影响。二级市场欠发达，抵押物处置难。另外还有一个就是其相关法律关联的稀少和难以运用，引用一段话就是“目前我国商品房按揭的有关操作和纠纷解决主要遵循担保法、城市房地产管理法、城市商品房预售管理办法、城市房地产抵押管理办法和中国人民银行个人商品房贷款管理办法以及各专业银行制定的有关规章。考察有关法律规章，可以说我国商品房按揭正朝着法制化、规范化的轨道前进。但是有关立法仍然不够完善:首先，法律调整不充分.由于缺乏明确的法律调整，按揭各主体的权利义务主要由一系列的协议来规定，本来应该由法律统一规范的问题却要靠当事人自己协商。这使整个过程非常繁琐，而且一旦出现协议中未用作约定的纠纷，将造成适用法律的困难。其次，银行过分强调自已的利益。另外合同条款的问题也较为特出，借款合同条款粗糙，借贷双方的权利和义务不平衡，对借款人的利益保护不够。 【住房贷款】我国住房按揭制度存在的题问”由此可见，在相关法律的立法方