营销策划部2014年度营销计划(改).doc

双府.新天地2014年工作计划(巴音合营销策划)计 划 大 纲一、市场背景二、销售计划部署三、目标客户分析总结四、推广整合计划一、市场背景1、宏观运行背景：被称为史上最严的“新国五条”自2013年9月29日出台以来，限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责等“五大利器”在楼市调控中发挥了积极作用，在楼市政策调控不断升级，金融市场持续收紧，膨胀压力不断增大、房地产信贷持续收紧、但在如今严厉的调控背景下，楼市观望氛围愈显浓重。2、西安房地产市场 3季度西安商品房销售面积为2856363.64平方米，环比上季度上涨10.41%，同比下降14.06%。其中住宅销售面积为2395647.62平方米，环比上涨14.88%，同比上年下滑15.81%。11年前3个季度西安商品房市场销售情况来看，受政策调控及其他间接因素的影响，2、3季度的销量均低于去年同期，在今年房地产市场调控力度不断加大，金融市场持续紧绷，通胀压力日益增强的情况下，西安楼市低迷的颓势依旧在存在。二、 销售计划及部署2.1 2014年部门整体部署：1）关于公司二府庄项目、于接到资料完善后，于5日内完成项目的前期市场调研、并提交调研报告，方案在得到公司确认后随即展开项目的营销策划工作计划部署。2）关于部门的构建计划：由于明年公司项目的陆续展开，现在有部门构架和人员不能满足公司项目发展的需要，我部门拟增加部分人员。2.2、2014年度销售任务结合2013年西安楼市近况与2013行业的市场走势来看，楼市低迷的局势至少将延续到明年一二季度，项目周边项目的群雄并起也的决定汉城湖一号在2013年度面临残酷的市场竞和环境洗礼，依照公司的整体计划，2014年销售任务的完成将变得更加艰巨， 因此项目在2014年度的销售任务定量为700套。于2014年初项目调性和形象主题出街，因项目无工程形象、以及证件办理情况不明朗，因此根据项目现状和市场情况，统筹安排销售计划共分为四个阶段:营销周期起止时间销售目标累计套数完成销售额启动期2014年1月-2014年4月15开盘期2014年6月2014年7月 2535017500万RBM成熟期2012年8月2012年10月 4020010000万RBM巩固期2014年11月2014年12月 201507500万RBM累计一年100%700300000万RBM注：以上仅为静态预测计算，仅作为参考，不代表最终数据。销售计划管理预警指标：月度销售计划完成程度指标，可以用完成程度预警，也可以用连续不能完成计划的月份数预警。连续两个月没有完成月度计划可作为低度预警；连续三个月没有完成月度计划作为中度预警；连续四个月没有完成月度计划作为高度预警。相应对策：进一步检讨计划目标和相应的措施，加强对销售计划执行的监督力度。连续两个月没有完成月度销售计划，需要具体分析没有完成计划的外部和内部原因，解决影响销售计划完成的内部问题以适应外部环境的变化。2.3营销监控l 对每月阶段销售量进行监控l 消费者群的跟踪分析：定位是否准确、变化l 对广告效果，包括创意、认知率、来访客户量进行监控l 对广告创意、广告题材的反映进行监控l 对价格进行监控，分析消费者价格评价反映l 对市场走势进行分析