XXXX年第一季度天津市房地产报告179381260.ppt

一 一季度政策回顾及分析二 一季度土地市场运行情况三 一季度商品房市场运行情况四 项目成交情况分析五 2012后三季度市场走势 TianjinShenGangLandDevelopmentCo Ltd 目录 一 一季度政策回顾及分析 宏观政策回顾与分析 地方政策回顾与分析 未来下半年政策走势分析与预测 2010年是房地产政策调控年2011年进一步加强房地产市场调控 2012年房地产仍将面临严厉的调控政策 短期内难以放松 1 宏观政策回顾与分析 1 宏观政策回顾与分析 2012年国家对房地产政策一是完善 二是调整 三是继续整顿 国家将进一步理顺房地产政策 纠偏改错 使其房地产业健康发展 1 2 3 4 5 国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策 国家进一步完善房地产土地分类供应政策 一线城市征收房产税将陆续出台 开征房产税之时 就是限购房政策自动取消之日 国家按区域性调整政策性商品房政策 下半年对商品房的金融政策将适度调整 6 下半年对商品房的管理政策会也会适度调整 调整幅度不会太大 1 宏观政策回顾与分析 中央调控决心未受影响 内部 GDP增速仍在较高水平 通胀压力依然较为突出 财政收入增长仍在高位 外部 出口对经济增长贡献不大 欧债危机影响不如2008年 房地产业 投资开工增速仍在高位 房价刚刚出现下调 房地产税费未受显著影响 地方政府态度暧昧贯彻并存 杭州 天津热点城市土地出让金收入下降 海口 三亚等外来需求占比大的城市 受调控影响较大 成交量大幅下挫 上海放宽外地居民二套购房后 旋即叫停 广州禁止外籍人士购买商业地产 政策走势预判 限购等抑制性政策仍将继续 扩大保障房供给不放松近期 温家宝总理 李克强副总理多次表示继续加强房地产调控 媒体也披露 住建部要求限购截止日期为今年年底的城市需尽快明确相关政策 预计限购等抑制性政策放松的可能性很小 另一方面 目前房地产调控政策刚刚产生明显效果 主要城市房价跌幅明显小于2008年下半年 中央不会冒然放松调控 2012年房地产调控政策展望 中央继续加强房地产调控力度和决心不减 地方政府态度暧昧与贯彻并存 1 宏观政策回顾与分析 近期多个地方政策微调 虽然部分叫停 但市场仍然受益并一定程度改善购房者预期 被叫停政策 1 宏观政策回顾与分析 2012年货币政策展望 微调的力度和节奏 将是影响房地产市场走势的关键 近期货币政策出现微调 2012年货币政策将由2011年的稳中偏紧向稳健转变 目前GDP增速仍在较高水平 10月CPI涨幅回落 但仍在5 以上 货币政策预调微调 并未改变总体偏紧的态势 2012年总的信贷规模可能与2011年持平 不会达到2008年四季度 2009年放贷近11万亿元的天量 历史数据显示 货币政策是房地产市场走势的关键因素 2007年以来 房地产市场量价水平与货币政策的周期性密切相关 货币政策对房地产市场的影响有滞后 2011年主要城市房地产市场出现明显调整 限贷的影响大于限购 2011年前三季度新增房地产贷款余额下降超过40 对房地产业尤其是对开发企业影响巨大 另外 限贷政策针对全国全行业 比起限购只针对40 50个重点城市 影响更为深远 房地产业可能因货币政策微调迎来喘息之机 但房地产信贷规模仍将偏紧 2011年11月30日央行公布将下调存款准备金率0 5个百分点 将释放近4千亿元资金 虽然主要用来抵御外汇占款的下降 但也可能为已经枯竭的房地产信贷市场注入稍许活力 目前信贷投放也在进行结构性微调 如侧重铁路等基础建设 地方债等 尽管可能有部分信贷流入房地产业 但房地产信贷规模仍将偏紧 1 宏观政策回顾与分析 萧规曹随 天津市场在延续上一年度的限购政策 贷款政策 土地政策 未有任何松动 因循 坚守 天津市场蓝印户口取消谣言 不攻自破 天津继续大规模吸引外来人口 疑云 天津是否加入房产税试点城市行列 没有迹象 要等北广深杭等城市动作后 再待观察 2 两会地产言论与分析 房价调整尚未结束 政策微调应突出鼓励消费 抑制投机 官方媒体呼吁楼市政策微调两会微调提案频现 文中专家认为 在坚持调控不动摇的大前提下 以 鼓励消费 抑制投机 为目标 住房调控的方式和手段也可做适度调整 如择机调整限购政策范围 重点限制境外和非居住的外地投资者投机性购房 适度调整首套普通商品房首付比例 住房贷款利率等 2 两会地产言论与分析 继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设 严格执行并逐步完善抑制投机 投资性需求的政策措施 进一步巩固调控成果 促进房价合理回归 继续推进保障性安居工程建设 在确保质量的前提下 基本建成500万套 新开工700万套以上 抓紧完善保障性住房建设 分配 管理 退出等制度 采取有效措施 增加普通商品住房供给 加快建设城镇住房信息系统 改革房地产税收制度 促进房地产市场长期平稳健康发展 2012年政府工作报告中提到2012年工作部署 完善抑制投机 投资性需求的政策措施房价合理回归 增加普通商品住房供给建设城镇住房信息系统 改革税收制度 KEYWORDS 2 两会地产言论与分析 温家宝 房地产调控已见成效将继续推进 我们坚定不移地加强房地产市场调控 确保调控政策落到实处 见到实效 投机 投资性需求得到明显抑制 多数城市房价环比下降 调控效果正在显现 李克强 坚持搞好房地产市场调控 要继续采取有效措施 增加普通商品住房供应 要继续坚持搞好房地产市场调控 巩固调控成果 2 两会地产言论与分析 住建部重申房地产调控不松动 地方玩小动作露头就打 住建部重申房地产调控政策绝不会松动 地方玩小动作露头就打 地方政府绝不能为局部利益动摇中央政府房地产调控的大局 发改委 正研究建立房地产宏观调控长效机制 从近期调控目标来说 希望房价能有合理回归 从发改委的角度来说 要坚决贯彻好党中央 国务院的决策部署 配合 会同有关部门 抓紧研究促进房地产业长期健康发展的长效机制 努力增加普通商品房的供给能力 特别是增加中小户型 中低价位住房的供给 坚决抓好保障性住房的建设 促进房地产业能够长期健康稳定发展 绝不松动 严格执行 地方政府 救市行为 难以实施 2 两会地产言论与分析 周小川 保障居民首套房贷款 今年将全面落实差别化的住房信贷政策 各银行对符合条件的个人首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证 鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间 根据借款人的财务状况权衡定价 刚性需求在政策上相对较为宽松 2 两会地产言论与分析 民众普遍认为调控程度不够 希望加大调控力度 人民网在两会期间做了关于 房价调控 的调研 接近83 的人认为2011年房地产调控力度不够 接近51 的人认为2012年房地产应继续调控 且必须增加保障房和中小型户 接近51 的人认为2012年房地产应继续调控 且必须增加保障房和中小型户型商品供应型商品供应 2 两会地产言论与分析 购房者观望情绪持续加重 等待房价继续下调 接近86 的人认为限购令应继续实施 接近73 的人采取继续观望的措施 市场对房价下降的期待心里十分普遍 3 未来下半年政策走势分析与预测 政府组合拳形势的调控政策 客户观望情绪的持续 市场整体走势并不乐观 楼市进入博弈期 不排除进入二次探底 面临 灰五黑六 的市场状况 中央 保民生 抑通胀 调控不放松 各部门 紧跟中央 但也不愿承担过多的责任 央行 适时调整金融政策 地方政府 两难 胳膊扭不过大腿 购房者 价格预期下降 3 未来下半年政策走势分析与预测 下半年受政治局势影响 稳定压倒一切 政策不会放松 第三季度十八大大召开 政府换届拉开序幕 根据惯例 参考2007年 市场政策不会出现正负极调整 会延续之前的调控政策 并且地方政府也不会做出激励性质的政策 2012年下半年依然是延续2011年的政策 二 一季度土地市场运行情况 土地市场综述 土地公告分析 土地成交分析 未来土地走势预判 1 土地市场综述 一季度天津市共挂牌土地236宗 推出面积1612万 其中住宅用地推出29宗 115 7万 商业用地推出31宗 99 9万 一季度环比新增供应81 9万 涨幅为6 同比减少159万 减少10 住宅用地供应环比减少285万 减少65 同比减少196万 减少56 商业用地供应环比及同比分别减少47万 64万 环比跌幅33 同比跌幅40 一季度天津市共成交土地185宗 成交面积1477万平方米 其中住宅用地成交29宗 201 2万平方米 商业用地成交31宗 110 8万平方米 整体市场中 郊县成交最为活跃 住宅用地市场中 郊县成交占到90 其次是市内六区 占到6 商服用地中 新四区成交居首 占58 郊县占33 次之 一季度天津市土地成交较去年四季度多成交138万 涨幅为11 同比增加69万 涨幅为5 本季度天津住宅用地成交环比减少324万 锐减76 同比上年一季度减少230万 减少69 商业用地成交较去年四季度减少20万 跌幅为16 同比上年一季度减少56 7万 减少35 一月受市内六区住宅用地成交活跃 住宅楼面均价上扬 而受远郊区县土地成交放量影响 整体市场成交楼面价正呈下降趋势 商业 住宅用地供应减少 工业用地供应增加 郊县市场活跃 新四区商服土地成交放量 住宅 商服用地成交锐减 工业用地成交活跃 土地成交价呈下降趋势 1 土地市场综述 未来潜在新建住房用地供应1542万 预计供应成交高峰将出现在2012年年中 环城四区 远郊区县将成为供应热点区域 通过对近期流拍情况的分析不难看出开发商拿地开始趋向谨慎 在调控压力下 预计整体土地供应量会随着开发商拿地热情的降低而缓慢减少 整体流拍率及住宅用地流拍率将突破上年均值 溢价方面 土地市场自去年7月以来各月份一直保持0溢价或极低的平均溢价率 未来1年内恐较难出现大幅溢价土地 平均溢价率也将保持0溢价或趋于0 土地预计未来成交高峰将出现在年中 开发商拿地将更谨慎 新建住房用地待上市面积预计达1542万 2 土地公告分析 一季度天津市共挂牌土地236宗 推出面积1612万 其中住宅用地推出29宗 115 7万 商业用地推出31宗 99 9万 一季度环比新增供应81 9万 涨幅为6 同比减少159万 减少10 住宅用地供应环比减少285万 减少65 同比减少196万 减少56 商业用地供应环比及同比分别减少47万 64万 环比跌幅33 同比跌幅40 单位 万 数据来源 富思博得数据平台 数据来源 中指CREIS 商业 住宅用地供应减少 工业用地供应增加 3 土地成交分析 一季度天津市共成交土地185宗 成交面积1477万平方米 其中住宅用地成交29宗 201 2万平方米 商业用地成交31宗 110 8万平方米 整体市场中 郊县成交最为活跃 住宅用地市场中 郊县成交占到90 其次是市内六区 占到6 商服用地中 新四区成交居首 占58 郊县占33 次之 单位 万 数据来源 富思博得数据平台 郊县市场活跃 新四区商服土地成交放量 3 土地成交分析 一季度天津市土地成交较去年四季度多成交138万 涨幅为11 同比增加69万 涨幅为5 本季度天津住宅用地成交环比减少324万 锐减76 同比上年一季度减少230万 减少69 商业用地成交较去年四季度减少20万 跌幅为16 同比上年一季度减少56 7万 减少35 一月受市内六区住宅用地成交活跃 住宅楼面均价上扬 而受远郊区县土地成交放量影响 整体市场成交楼面价正呈下降趋势 数据来源 中指CREIS 住宅 商服用地成交锐减 工业用地成交活跃 土地成交价呈下降趋势 4 未来土地走势预判 天津市国土房管局召开专题会议 研究继续坚持并深入贯彻房地产市场的调控政策 促进我市房地产市场平稳健康发展的措施 按照 国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知 国土资发 2012 26号 和我市与国家保障性安居工程协调小组签订的 2012年住房保障工作目标责任书 加强保障性住房和中小套型普通住房用地供应计划管理 优化住房用地供应结构 在新增建设用地年度计划中 单列保障性住房用地 保障性住房和中小套型普通住房供地占住房建设用地年度供应总量的70 以上 新建住房用地的供应量不低于前5年平均实际供应量 全年新建住房用地计划供应1658公顷 其中保障性住房用地495公顷 单位 万 数据来源 天津国土局网站 流拍率 流拍宗地数 供应宗地数 100 数据来源 中指CREIS 未来潜在新建住房用地供应1542万 预计供应成交高峰将出现在2012年年中 环城四区 远郊区县将成为供应热点区域 通过对近期流拍情况的分析不难看出开发商拿地开始趋向谨慎 在调控压力下 预计整体土地供应量会随着开发商拿地热情的降低而缓慢减少 整体流拍率及住宅用地流拍率将突破上年均值 溢价方面 土地市场自去年7月以来各月份一直保持0溢价或极低的平均溢价率 未来1年内恐较难出现大幅溢价土地 平均溢价率也将保持0溢价或趋于0 土地预计未来成交高峰将出现在年中 开发商拿地将更谨慎 三 一季度商品房市场运行情况 商品房市场综述 商品住宅市场分析 分物业类型市场分析 1 商品房市场综述 一季度商品房供应量环比减少 同比小幅增加 呈先抑后扬态势 一季度新增商品房供应24675套 300万 套数环比减少55 同比增加14 面积环比减少42 同比增加8 供应单套面积同比下降 环比明显上涨 一季度整体供应呈先抑后扬之势 与上年一季度走势相同 但仍少于上年平均月供应水平 1 商品房市场综述 一季度商品房成交量同比环比双降 单套面积同时双降 但三月成交情况超去年月均水平 一季度商品房共计成交16765套 173万 成交套数环比减少13 同比减少43 面积环比减少24 同比减少45 成交单套面积环比同比双降 一季度整体成交走势与供应相似 呈先抑后扬 在三月达到一个小高峰并超过去年月均成交水平 1 商品房市场综述 一季度商品房成交价格环比下降13 同比上涨9 一季度商品房共计成交173万 成交均价10110元 成交均价环比下降13 同比上涨9 整体低于去年全年成交均价 3月超去年成交均价1 8 一季度整体价格走势受春节影响一样呈先抑后扬 1 商品房市场综述 一季度商品房整体批售比为1 73 市场供大于求 较上季度2 27下降明显 但较上年同期的0 89几乎翻了一番 春节当月 商品房批售比更是创11年来最高 但2 3月逐月走低 截至一季度末商品房存量继续扩大 达3053万 环比上涨20 同比上涨96 去化周期为53个月 批售比 当期供应量 当期成交量 下同 去化周期 当月存量 前三月均去化面积 单位 月 下同 一季度商品房供大于求 批售比环比下降 市场存量环比上涨20 去化周期达53个月 2 商品住宅市场分析 一季度商品住宅供应环比下降近5成 单套面积上涨 供应量于三月止跌 一季度商品住宅上市16902套 194万 供应套数环比减少53 同比减少1 面积环比减少45 同比小涨2 上市单套面积环比同比均出现了上涨 商品住宅供应2月前延续自上年9月开始的下滑态势 3月开始恢复正常供应水平 2 商品住宅市场分析 一季度商品住宅成交环比同比下降 成交量在三月恢复到去年较高水平 一季度商品住宅成交13314套 142万 成交套数环比减少13 同比减少46 面积环比减少16 同比减少47 成交单套面积环比下降 同比微降 受春节影响 一季度商品住宅成交于一月达到冰点 于三月恢复到去年新政后最高水平附近 2 商品住宅市场分析 一季度天津市商品住宅成交区域分布情况 一季度市内六区外三大区域商品住宅成交量平分秋色 各行政区县中 塘沽 武清 西青领跑全市成交量 津南 宝坻成交也超过百万平米 2 商品住宅市场分析 一季度全市成交量环比上涨的有南开区 北辰区 生态城 宝坻区 同比上涨的有南开区 红桥区 2 商品住宅市场分析 一季度宁河县 红桥区 汉沽区成交价格出现环比大涨 和平区 河西区 静海县同比涨幅较为明显 生态城 北辰区同比跌幅较为明显 2 商品住宅市场分析 一季度商品住宅成交价格环比下降9 同比上涨8 一季度商品住宅共计成交142万 成交均价9494元 成交均价环比下降9 同比上涨8 整体低于去年全年成交均价 3月超去年成交均价4 8 一季度整体价格走势受春节影响仍呈先抑后扬走势 2 商品住宅市场分析 一季度商品住宅整体批售比为1 37 市场供大于求 较上季度2 11下降明显 但明显大于上年同期的0 71 春节当月 商品住宅批售比创2011年来最高 但2 3月逐月走低 截至一季度末商品住宅存量继续扩大 达1841万 环比上涨13 同比大涨100 去化周期为39个月 一季度商品住宅供大于求 批售比环比下降 市场存量环比上涨13 去化周期达39个月 3 分物业类型市场分析 非普通住宅及别墅 一季度中非普宅及别墅供应环比下降 同比大涨 一季度非普宅及别墅上市16021套 177 6万 供应套数环比减少55 同比大增1880 面积环比减少43 同比大涨713 非普宅及别墅供应走势基本与商品住宅市场保持同步 3 分物业类型市场分析 非普通住宅及别墅 一季度非普宅及别墅成交环比同比下降 成交在三月恢复到去年较高水平 一季度非普宅及别墅成交8733套 93 2万 成交套数环比减少10 同比上涨660 面积环比减少16 同比增加199 一季度非普宅及别墅成交同样在三月恢复到去年新政后最高水平附近 套数方面甚至达到11年来最高 3 分物业类型市场分析 非普通住宅及别墅 一季度非普宅及别墅成交价格环比下降14 同比下降20 一季度非普宅及别墅共计成交93 2万 成交均价9020元 成交均价环比下降14 同比下降20 一季度整体价格走势疲软 远未达到去年水平 三月以价换量效果明显 3 分物业类型市场分析 非普通住宅及别墅 一季度非普宅及别墅整体批售比为1 91 市场供大于求 较上季度2 84下降明显 但明显大于上年同期的0 70 但整体而言 供需情况仍是去年新政来最好的一个季度 截至一季度末非普宅及别墅存量扩大 达1841万 占住宅总存量的57 环比上涨9 同比大涨724 去化周期为34个月 去化周期上涨势头开始有所缓和 一季度非普宅及别墅供大于求 批售比为去年新政来最低 市场存量环比上涨9 去化周期为34个月 3 分物业类型市场分析 普通住宅及居住型公寓 一季度普宅及居住公寓供应环比明显下降 但比去年同期明显上涨 一季度普宅及居住公寓上市4075套 28 9万 供应套数环比减少76 同比大增190 面积环比减少54 同比大涨205 普宅及居住公寓供应走势在二月跌至半年来最低后开始恢复 3 分物业类型市场分析 普通住宅及居住型公寓 一季度普宅及居住公寓成交环比同比双双下降 但成交量逐月回升 一季度普宅及居住公寓成交4506套 47 2万 成交套数环比减少19 同比减少81 面积环比减少20 同比减少80 一季度普宅及居住公寓成交春节当月跌至最低点后 逐月回升 涨幅明显 3 分物业类型市场分析 普通住宅及居住型公寓 一季度普宅及居住公寓成交价格环比上涨4 同比上涨24 在3月创下2011年来最高 一季度普宅及居住公寓共计成交47 2万 成交均价10442元 成交均价环比上涨4 同比上涨24 一季度普宅及居住公寓成交价格虽在2月跌破9000元 但在3月创下2011年来最高 3 分物业类型市场分析 普通住宅及居住型公寓 一季度普宅及居住公寓整体批售比为0 61 市场供不应求 较上季度1 06下降明显 截至一季度末普宅及居住公寓存量下降 为793万 环比下降2 同比下降19 去化周期为50个月 一季度普宅及居住公寓供不应求 市场存量环比同比下降 去化周期为50个月 3 分物业类型市场分析 酒店式公寓 一季度酒店式公寓供应环比下降 同比大涨 一季度酒店式公寓上市4075套 28 9万 供应套数环比减少76 同比大增190 面积环比减少54 同比大涨205 酒店式公寓供应量在去年年末达到高峰 在一二月调整后 于三月恢复正常供应水平 3 分物业类型市场分析 酒店式公寓 一季度酒店式公寓成交受水岸银座成交影响明显 套数同比环比上涨 面积反降 一季度酒店式公寓成交1891套 7万 成交套数环比上涨52 同比上涨34 面积环比减少19 同比减少24 本季度的成交套数上涨 单套面积下降 主要受水岸银座大量成交影响 一季度酒店式公寓成交保持逐步回升 一月主要以水岸银座项目支撑 2 3月其他项目逐渐恢复销售量 3 分物业类型市场分析 酒店式公寓 一季度酒店式公寓成交价跌量涨 均价环比上涨14 同比下降13 一季度酒店式公寓共计成交7万 成交均价13353元 成交均价环比上涨14 同比下降13 一季度整体呈价跌量涨态势 1月水岸银座成交 成为影响价格主要因素 3 分物业类型市场分析 酒店式公寓 一季度酒店式公寓整体批售比为4 12 市场供远大于求 较上季度7 33下降明显 但明显大于上年同期的1 02 截至一季度末酒店式公寓存量继续扩大 达170万 环比上涨15 同比大涨146 去化周期为73个月 一季度酒店式公寓供远大于求 批售比环比下降 市场存量环比上涨15 去化周期达73个月 商品房市场一季度商品房供应量环比减少 同比小幅增加 呈先抑后扬态势 成交量同比环比双降 单套面积同时双降 但三月成交情况超去年月均水平 商品房成交价格环比下降13 同比上涨9 一季度商品房供大于求 批售比环比下降 季度末市场存量环比上涨20 去化周期达53个月 住宅市场一季度商品住宅供应环比下降近5成 单套面积上涨 供应量于三月止跌 商品住宅成交环比同比下降 成交量在三月恢复到去年较高水平 商品住宅成交价格环比下降9 同比上涨8 商品住宅供大于求 批售比环比下降 季度末市场存量环比上涨13 去化周期达39个月 一季度市内六区外三大区域商品住宅成交量平分秋色 各行政区县中 塘沽 武清 西青领跑全市成交量 津南 宝坻成交也超过百万平米 全市成交量环比上涨的有南开区 北辰区 生态城 宝坻区 同比上涨的有南开区 红桥区 宁河县 红桥区 汉沽区成交价格出现环比大涨 和平区 河西区 静海县同比涨幅较为明显 生态城 北辰区同比跌幅较为明显 4 商品房市场小结 各物业类别市场一季度中非普宅及别墅供应环比下降 同比大涨 非普宅及别墅成交环比同比下降 成交在三月恢复到去年较高水平 非普宅及别墅本季度成交价格环比下降14 同比下降20 非普宅及别墅供大于求 批售比为去年新政来最低 季度末市场存量环比上涨9 去化周期为34个月 一季度普宅及居住公寓供应环比明显下降 但比去年同期明显上涨 普宅及居住公寓成交环比同比双双下降 但成交量逐月回升 本季度普宅及居住公寓成交价格环比上涨4 同比上涨24 在3月创下2011年来最高 市场供不应求 季度末市场存量环比同比下降 去化周期为50个月 一季度酒店式公寓供应环比下降 同比大涨 成交受水岸银座成交影响明显 套数同比环比上涨 面积反降 成交呈价跌量涨 均价环比上涨14 同比下降13 酒店式公寓本季度供远大于求 批售比环比下降 季度末市场存量环比上涨15 去化周期达73个月 4 商品房市场小结 四 项目成交情况分析 一季度全市商品房成交排行状况 各区域成交冠军 各企业成交面积排行 项目推广情况 1 一季度全市商品房成交排行状况 按套数排名水岸银座 富力津门湖 南益名士华庭分列三甲 按面积排名富力津门湖 南益名士华庭 首创国际城分列三甲 1 一季度全市商品房成交排行状况 按金额排名富力津门湖 天津大都会 招商钻石山分列三甲 按均价排名泰安道五大院 水岸银座 卓越浅水湾分列三甲 2 各区成交冠军 按成交面积筛选 按销售金额筛选 3 一季度全市开发企业成交龙虎榜 一季度 富力地产以8 35亿元的成交额夺得龙虎榜首位 万科 首创分别以8 18及6 63的成绩屈居2 3名 3 一季度全市开发企业成交龙虎榜 3 一季度全市开发企业成交龙虎榜 3 一季度全市开发企业成交龙虎榜 3 一季度全市开发企业成交龙虎榜 4 项目推广情况 天津第一季度报广频次TOP10项目 天津第一季度报广频次分月统计 天津第一季度主流纸媒统计频次分析 简析 广告占比前列项目分为三种 热销楼盘 新盘 尾盘酒店式公寓项目报广较高 投资型产品津南区项目报广较多成交面积 金额三甲项目水岸银座 富力津门湖报广频次分列冠 殿军 五 2012后三季度市场走势 房地产整体走势研判 市场供求关系及价格分析 客户需求结构分析 政策压力 资金压力 库存压力 预降压力 1 房地产整体走势研判 房地产市场四大压力贯穿全年 虽然政策不会加码 但限购 限贷等影响持续深化 对于高端需求的抑制作用明显 形成中央严控与地方政府想松绑的政策博弈环境 信贷放松度有限 地产依然不是定向支持行业 房企融资手段 渠道受制约 融资成本提高 房企保持业绩 资金链的销售压力加大 各大城市交投萎缩 多次购房和投资需求无法释放 低水平成交将对市场 房企构成压力 去库存 2012年后三季度的主要营销课题 消费者对楼价下行的预期被政策调控与复杂经济形势强化 基本确定 对楼价的影响作用明显 买方市场下 市场会积极应对消费者预降心态 找到楼盘价格 价值与购房者预期的平衡点 提供优质 合理价格的产品 激活购买力和抄底意欲 估计成为2012年后三季度的主题 1 房地产整体走势研判 市场低温调整 限购 限贷