X年新乡房地产市场研究报告(83页.ppt

新乡房地产市场研究报告 思想就是力量 行动实现价值朗道 中国 整合营销传播机构 以朗道 中国 场研展部为平台以客户需求为导向提供全面 精准 快速的房地产信息综合服务 希望贵司各位领导对我们的工作多给予宝贵意见 建议与支持 以便我们优化完善 并竭诚为贵司提供专业 周到 高附加值的服务 目录 新乡市情概况地产市场分析重点项目监控市场总结预测 宏观市场 Part1 新乡市情概况 新乡 位于河南省北部 中原经济区北部中心 交通优势明显 工业基础雄厚 经济建设和城市发展迅速 城市概况 新乡 中原城市群 十字 核心区城市 新乡市地处河南省北部 南临黄河 与省会郑州 古都开封隔河相望 北依太行 与鹤壁 安阳毗邻 西连煤城焦作 与晋东南接壤 东接油城濮阳 与鲁西相连 豫北的经济和交通中心 是中原城市群重要城市之一 PART 1 新乡市情概况 城市概况 行政规划 新乡市行政总面积8169平方公里 现辖两市 辉县市 卫辉市 六县 新乡县 获嘉县 原阳县 延津县 封丘县 长垣县 四区 卫滨区 红旗区 牧野区 凤泉区 以及高新技术产业开发区 西工区 新乡工业园区 总人口550万 规划到2020年将新乡市建设成为基础设施完善 城市生态环境良好 城市形象获得较大提高 城市功能基本完善 布局合理 适宜创业发展和生活居住的具有较强竞争力的能够带动市域经济发展的中心城市 城市规模为 人口规模 155万人 用地规模 99平方公里 行政区规划图 新乡市区地图 PART 1 新乡市情概况 PART 1 新乡市情概况 交通概况 新乡为国家二级交通枢纽城市 境内有京广 太石 太原 山东石臼所 铁路在此交汇 107国道 106国道 京珠高速公路及正在规划建设的阿 内蒙古阿荣镇 深 深圳 济 济源 东 山东东明 新 新乡 陵 山西陵川 等高速公路穿境而过 沿京珠高速公路南行 距新郑国际机场不足100公里 城市现状 2011年 新乡全市人口共613万人 城镇人口271万人 城镇化率44 新乡市中心城区103万人 卫星城区7万人 按城市人口人均用地90平方米 2011年规划城市建设用地约99平方公里 其中 中心城区89 9平方公里 卫星城区9 1万平方公里 新乡城市发展以工业为主导 拉动城市经济快速增长 城市经济增长率高于全国整体经济增长率 城市居民消费能力逐步提升 同时工业主导城市发展 人均居住面积增长 都为项目后期提供充分购买力 PART 1 新乡市情概况 经济状况 城市建设 城市概况 城市建设 PART 1 新乡市情概况 经济状况 城市发展 城市发展规划 根据推测 2020年 新乡总人口630万 城镇人口365万 城镇化率达到58 城市建设规划 城市向东 是整个新乡城市规划的重点 围绕市政府所在地进行的城市规划 已经规模初现 在开发区的新乡CBD已经动工建设 城市建设 城市概况 评析 从新乡市的城市远景规划可以看出 城市功能定位更加准确 未来新乡市的城市发展将保持较高的发展速度 东区和南区将成为未来主要发展方向 而老城区升值空间有限 PART 1 新乡市情概况 优良的矿产资源和交通禀赋让徐州在解放后被重点规划为 2011年新乡全市生产总值1501 04亿元 同比增长14 6 其中 第一产业增加值187 40亿元 同比增长4 2 第二产业增加值915 36亿元 同比增长19 9 第三产业增加值398 28亿元 同比增长8 9 农业生产总体稳定 2011全年 全市粮食播种面积921 71万亩 同比增长1 5 粮食总产实现 六连创 总产达39 25亿公斤 同比增长2 4 2011年 全市实现社会消费品零售总额461 61亿元 同比增长18 9 总量位居全省第7位 增速位居全省第3位 对外贸易大幅增长 2011年 全市存款余额1306 27亿元 比年初增长14 4 财政一般预算收支快速增加 2011年 全市实现财政一般预算收入90 73亿元 同比增长28 8 完成财政一般预算支出202 13亿元 同比增长26 7 增速位居全省第3位 城乡居民收入稳步增长 全年城镇居民人均可支配收入17988元 增长14 2 农民人均纯收入7533元 增长20 7 经济指数 经济状况 PART 1 新乡市情概况 新飞集团 工业基地 2011年 全市实现规模以上工业增加值735 59亿元 同比增长24 0 增速位居全省第1位 固定资产投资持续保持增长 2011年 全市完成固定资产投资1129 52亿元 总量居全省第4位 同比增长29 3 增速居全省第4位 生物制药 煤化工 PART 1 新乡市情概况 评析 新乡依靠其特有的交通 煤炭 科技等发展优势 经济发展迅速 同时 在政府对促进工业结构优化不断升级 大力发展品牌农业 高端农业 努力扩大消费需求的新形势下 新乡市经济将继续保持较快增长 居民收入稳定增长 2011新乡市GPD在全省排名 2011年 新乡全市城镇居民人均可支配收入17516元 同比增长11 2 农村居民人均纯收入7170元 增长14 9 全年城镇居民人均消费性支出12911 78元 增长14 7 农村居民人均生活消费现金支出5205元 增长13 3 农村居民家庭恩格尔系数为30 7 城镇居民家庭恩格尔系数为30 4 PART 1 新乡市情概况 2011新乡市人均可支配收入省内排名 PART 1 新乡市情概况 中原经济区北部中心 地利优势突出 工业基础雄 城市迅速发展 经济与居民收入水平居中等 增长迅速很快 城区规划向东 南部 该区域发展迅速 小结 宏观市场 Part2 地产市场分析 新乡房地产市场快速发展阶段 房价上涨很快 2011年12月 百城房价监控中 新乡上涨名列前三甲 潜力无限 PART 2 地产市场分析 土地市场 楼市概况 2011年新乡房地产状况 2011年 新乡市城区商品房累计成交面积216 34万平方米 环比降低25 40 同比增长4 80 累计成交套数20384套 环比降低28 49 同比增长7 81 累计成交金额81 2亿元 环比降低13 10 同比增长20 15 其中住宅累计成交面积210 4万平方米 环比降低28 91 同比增长6 34 累计成交套数17509套 环比降低30 35 同比增长4 82 累计成交金额79 2亿元 环比降低18 29 同比增长4 25 搜房网 2011年新乡楼市各月成交状况 评析 从表上看 除了个别月份 基本都维持在1500 2000套之间 起伏不大 二月份因为传统的春节直接导致成交量的下降 十月份成交量低是因为国家调控的加强直接导致 金九银十 变身为 铜九铁十 新乡房地产市场虽然受到国家严厉调控政策的影响 却还是在整体上保持稳定 搜房网 新浪网 2011年12月百城住宅价格环比涨幅前十城市 PART 2 地产市场分析 土地市场 楼市概况 评析 2011年新乡房地产整体均价为3455元 同比增长8 8 在严厉的调控政策下2011年 新乡房地产还是在稳步发展的 全年共成交82 06亿元 1月到8月都是在平稳增长 但是涨幅不大 属于房地产市场正常的价格波动 9月份开始 受政策影响 均价一度下降 受 金九银十 的影响 10月份价格回暖 11月受某单位团购房的影响 整体拉低了均价 12月年底各大楼盘优惠狂潮的出现 总体来看全年来说还是处于较低状态状态 新浪网 PART 2 地产市场分析 土地市场 楼市概况 客户年龄分析 客户年龄分析 2011年 新乡市场成交客户中 年龄在35 45岁购房者人数居于首位 占总量的35 55 其次为25 35岁购房者 占总量比例的33 41 再次为45 55岁购房者 占总量的16 40 豫房网 PART 2 地产市场分析 土地市场 楼市概况 客户区域分析 客户区域分析 从购房者来源来看 新乡市城区个人购房者所占比例最大 占总量的83 八县购房者比例居于次席 占总量的8 外省市的占5 本省其它地市占4 豫房网 PART 2 地产市场分析 土地市场 楼市概况 成交面积分析 成交分析 2011年底 市区房地产可售面积306 19万平方米 共27435套 同比增长分别是47 29 44 31 其中住宅可售面积199 23万平方米 同比增长47 47 可售套数17074套 同比增长51 37 2011年1 12月住宅供销比为1 28 1 说明新乡市房地产市场已由卖方市场转变为买方市场 新浪网 PART 2 地产市场分析 土地市场 楼市概况 成交面积分析 成交面积分析 新乡商品住房销售套均面积为125 24 其中120 144 成交量最高 占住宅销售总量的38 83 其次为90 120 占住宅销售总量的26 41 再次为144 180 的户型 占住宅销售总量的13 28 朗道数据平台 PART 2 地产市场分析 土地市场 楼市概况 付款方式分析 付款方式分析 按揭贷款是新乡市购买商品房主要的支付手段 占总量的54 其次为一次性付款 占总量的27 分期付款占13 公积金贷款占1 其它方式占5 新乡地区按揭和一次性是主要的付款方式 朗道数据平台 PART 2 地产市场分析 土地市场 楼市概况 土地市场状况 PART 2 地产市场分析 土地市场 楼市概况 根据中国指数研究院最新发布的统计 2月 全国133个城市共成交土地面积5500万平方米 环比 较上月 减少40 同比 较上年同期 减少37 其中 住宅类用地成交面积2004万平方米 环比减少37 同比减少45 三季度来全国重点城市经营性用地供应量明显增加 预计未来两个月地方政府仍将大规模推地 在这种情况下 随着调控持续 10月来房屋销售持续低迷 开发商陷入集体观望 即使土地供应放量 但在回款 融资等压力下 仍旧缺乏拿地动力 土地流拍频现的局面也就并不让人意外 中指院称 时至年底 开发商开始着眼回笼资金 结算贷款及各种开发成本的还款压力 将使其对于土地市场热情继续减退 另一方面 大量保障房的建设和上市将对商品住宅市场带来一定冲击 间接影响开发商推迟拿地 高周转仍然是大企业未来的出路 对手里土地不多的富力以及一线城市土地储备不足的万科而言 在四季度不能延缓拿地 而土地储备丰厚的企业 如中海 恒大等 则不需急着拿地 而且 四季度将可能是低价地块集中出现的时间段 是拿地的好时机 在全国市场萎靡的市场状况下 作为三线城市的新乡市场土地成交两依然高涨 2012年1月新乡土地成交明细 PART 2 地产市场分析 土地市场 楼市概况 PART 2 地产市场分析 土地市场 楼市概况 PART 2 地产市场分析 土地市场 楼市概况 PART 2 地产市场分析 土地市场 楼市概况 PART 2 地产市场分析 土地市场 楼市概况 PART 2 地产市场分析 房地产价格依然保持快速增长 成交量增速变缓慢 但整体成交量较高 购房者以刚需和改善型居住为主 按揭是付款的主要方式 开发商拿地热情降低 土地成交量降低 小结 宏观市场 Part3 重点项目监控 新乡项目主要分布在内城板块和东区板块 其中 东区房价最高 均价达到3500 4300元 平米之间 其中伟业中央公园房价最高达到5600元 平米 PART 3 重点项目监控 为便于统计分析 根据新乡市场特点 奖安阳市场划分为内城区 东区和南部高新区三大板块 呈现出三足鼎立的局面 内城区板块 凭借着成熟的配套设施 优越的地理位置和良好的景观资源 市场需求旺盛 代表项目 星海假日王府 博远龙郡 绿都塞纳春天 维多利亚城 以高层为主 主要集中在和平大道和金穗大道沿线 东区板块 市政府的迁入和大学城的投放使用 良好的道路条件及高规格的基础配套设施 成为了房地产开发的热点区域 代表项目 有世纪村 大景城 伟业中央公园 远大理想城 牧野新城 主要集中在新中大道和平原路沿线 以小高层和高层为主 规模在100 350亩之间 南区高新区板块 作为新乡 东移南扩 的重点区域 近年来大盘林立 代表项目 建业森林半岛 金谷阳光地带 亚华 桂竹花园 青青家园 海域 迪亚庄园等 集中在道清路两侧及至南三环的区域 多层别墅和小高层为主 规模为300 650亩之间的大盘 重点项目监控 范围 指新飞大道以西 向阳路以北 北环路以南广大区域 概况 区域为城市较早的建成区 土地资源相对紧张 多为城市遗漏地块开发或老厂区改造项目 区域在售楼盘26个以和平大道 平原路 人民中路 金穗大道展开分布 竞争较为激烈 设施 新乡火车站 平原路繁华商圈 人民公园 滨河景观等城市稀缺资源 本区域交通便利 购物 生活 教育 休闲等配套齐全 购房消费表现为原住居民自住改善需求居多 物业类型 本区域个别项目由于占据较多公共资源 发展商借势开发综合性商业 酒店公寓 投资需求占有一定比例 内城区板块 PART 3 重点项目监控 PART 3 重点项目监控 目前老城区楼盘较多 市场投放量较大 物业类型以30层左右高层较多 高层的客户接受度较高 楼盘住宅均价在3700元 平方米 老城区为新乡传统商业中心 商务办公区 投资投资客户较多 产品形态也比较丰富 有写字楼 商业 精装酒店公寓 高层住宅等 主力户型为两室 三室 主力户型面积区间80 130平方米 区域内也有部分一房做办公和投资用 四房 五房相对较少 随着竞争加剧 竞争也逐步的由单纯价格竞争转变提升产品综合性的品质楼盘 如上海公馆 塞纳春天等 区域特点 PART 3 重点项目监控 绿都 塞纳春天 PART 3 重点项目监控 项目动态 项目1期已交房 主推的是2期的10号楼 13号楼和11号楼东单元 10号楼于2010年11月10开盘 主推大户型 2期均价为3900元 平方米 目前没有两房户型 4月份开始认筹 共十八层 两个单元 一单元两梯3户 二单元两梯4户 共132户 开盘均价4000以上 之前推出的房源目前所剩的户型都是以三房为主 两房剩下一套 面积100平方左右 价格3900多 顶楼18层 送有露台 塞纳春天目前看房客户较多 老带新占大部分比例 买房理由位置临卫河 环境优雅 不吵杂适合居住 绿都塞纳春天项目以后绝对是天鹅第一城比较有竞争的一个项目 盘大 临河位置好 开发商品牌占优势 小区配套齐全等 PART 3 重点项目监控 宣传物料 PART 3 重点项目监控 润华 翡翠城 PART 3 重点项目监控 项目配套 学校 和平路小学 外国语学校 一中 四中 十中 电大 老商场 沃尔玛超级市场 胖东来百货 百货大楼 平原商场 银行 中行 农行 建行 工行 邮政 商业银行幼儿园 实验幼儿园 智能开发幼儿园医院 红旗医院 三院分院 第一人民医院 妇幼保健院 项目动态 1月10日 岁末温暖全城感恩传递 润华 翡翠城的业主前来参与此次活动的都可以领取润华 翡翠城专门准备的礼品一份 法国皮尔卡丹高档毛毯 润华 翡翠城项目目前一期已完美收官 二期风云再起 即将推出的二期6号楼户型多样 面积约在143 275平方米 价格未定 PART 3 重点项目监控 户型展示 范围 新飞大道以东 向阳路以北 新中大道以西广大城市建成区 概况 本板块由于新规划 原有拆迁等诸多因素 人气明显不足 生活配套设施缺 本板块为新规划区域 用地规模大 基本无拆迁 项目启动速度快 设施 市委 市政府办公大楼及和谐公园投入使用 交通 热力市政配套发展迅速 高起点规划 行政中心 物业类型 楼盘开发较多 其开发体量呈现一定规模 百亩以上开发楼盘较多 域内楼盘配置相对较高 大多配置有会所 广场 部分有幼儿园 小学 网球场 蓝球场等 东区板块 PART 3 重点项目监控 PART 3 重点项目监控 属新乡行政中心 市政配套比较完善 规划超前 是城市发展方向 楼盘较多 体量多在百亩以上 东区楼盘房价水平较高 均价在3500 4300元 平米之间 其中伟业中央公园房价最高达到5600元 平米 主力户型为60 90平米两房 100 130平米三房 户型设计呈现小型化趋势 区域内楼盘配置相对较高 大多配置有会所 广场 部分有幼儿园 小学 网球场 蓝球场等 区域内政府和单位建房较多 相对拉低了整个区域的房价 也使整个东区的城市形象受到一定的影响 区域特点 PART 3 重点项目监控 上海公馆 PART 3 重点项目监控 项目配套 目前已经完成1 2 3 5 楼地下二层及A区车库的施工 年底将完成4 6 7 楼地下车库施工及1 2 3 5 楼10 15层结构施工 明年将完成主体结构施工及水电配套工程 上海公馆每栋单元住宅均设置五星级入户大堂 设置2部电梯 1 2 楼采用双景观观光电梯设置 3 7 楼每栋每单元设置一部观光电梯及一部普通电梯 电梯采用世界最有名的德国品牌 蒂森克虏伯电梯 每部电梯都进行2次装修 电梯载重达到1吨 速度达到2 5米 秒 上海公馆规划7栋33层高层住宅和沿街配套商业 住宅655户 上海公馆人车分流系统 人行主入口设置在新飞大道 车行出入口位于果园路和平原路 上海公馆由正豪置业投资开发 是新乡市 3010 重点民生工程 它位于新乡市平原路以南 新飞大道以西 占地30多亩 规划总建筑面积12 44万 其中地上10 68万 地下1 76万 总投资约4亿元 预计2012年竣工交房 上海公馆引进戴德梁行作为小区的物业顾问 同时采用了目前国内最先进的小区智能化系统配备 有通信网络系统 有线电视系统 红外线周界报警系统 出入口管理系统 闭路电视监控系统 家庭报警系统 彩色可视对讲系统 保安巡更系统 公共背景音乐系统 车辆出入管理系统 停车管理系统 小区内公共信息播报管理系统 智能一卡通管理系统 无线网络连接系统等 PART 3 重点项目监控 项目动态 02月17日 6号楼排号活动正在进行 交两千抵一万优惠 PART 3 重点项目监控 户型展示 PART 3 重点项目监控 紫郡 PART 3 重点项目监控 项目配套 学校 一中东校区外国语中学新区小学新乡学院新乡医小结 紫郡项目地处新乡市政府新区 城市未来的政务商贸文化圈 占据市政主干道金穗大道 人民东路 与新乡学院临街相对 身处于浓郁书香的新乡市高校园区 总建筑面积约38万平方米 是以小高层与高层为主的并配以公寓 会所酒店 商务大厦等各种业态为一体的超大型高端综合社区 目前项目已基本销售完毕 剩余部分120平米两房 均价在3000以上 PART 3 重点项目监控 宣传物料 范围 指新飞大道以东 向阳路以南 东环以西的广大城市建成区 概况 本板块以省政府93年3月批准的原高新技术开发创业园区为核心 本板块购房群体以近年来招商的工业园区高管 职工及入驻政府事业单位公务员为主 本板块由于后期城市规划方向发生变革 目前除核心区域外 其它区域配套发展较为缓慢 设施 市委 市政府办公大楼及和谐公园投入使用 交通 热力市政配套发展迅速 高起点规划 行政中心 物业类型 区域内楼盘主要以多层住宅开发为主 并逐渐向小高层 高层住宅发展 整体区域发展环境较差 商业 写字楼 酒店 小户型等物业产品较少 区域内楼盘主力户型为三室两厅两卫 主力户型面积区间为120 140平方米 此外两房 面积区间为60 100平米 和小三房 面积区间为100 120平米 设计也占有一定比重 南区板块 PART 3 重点项目监控 PART 3 重点项目监控 典型项目 全国 省级知名企业纷纷入驻 规模高品质大盘林立 产品营销细节关注较多本板块多为200亩以上规模大盘 多为早期城市热点时全国 省级知名企业抢滩必争之地 土地成本高 规模大造成各巨头各显本领 规划园林特色 建筑风格 户性细节亮点频现 如绿都城曾以以90 三房为主打 销售价格由于城市发展方向变革退出领头羊地位 但性价比早已植入人心本板块销售价格除个别项目为自身营销需要采取价格势能外相差不大 目前多层均价维持4000 4700元 高层均价维持在3800元 4400 左右 由于本区域多层产品供应巨大 相比东区竞争优势明显 PART 3 重点项目监控 典型项目 PART 3 重点项目监控 绿都城 PART 3 重点项目监控 项目配套 绿都城是绿都置业在新乡开发的第二个高品质项目 位于牧业大道与海河路交汇处 是一个集合多层 高层 商业 会所 公园 学校等于一体的大型高品质社区 正处城市发展 东移南扩 的重点区域 现规划有多层 高层等物业 初期开发的北地块 初步规划为52栋楼 容积率2 5 绿地率达40 3 社区内还规划有近万平米的商业 能够满足购物 休闲等生活需求 近35亩的大公园 及带有室内游泳馆的高档会所 为居住者带来自然舒适的生活感受 社区内还引进重点幼儿园和小学 与新一中隔路相望 具有良好的教育资源 户型多样 多层公园洋房为77平米两房 89 115平米的三房 PART 3 重点项目监控 宣传物料 PART 3 重点项目监控 建业 森林半岛 PART 3 重点项目监控 项目概述 金龙建业森林半岛是建业住宅集团在新乡开发的第二个高端项目 与金龙花园别墅区为邻 东临丰华路 南临南环 西200米邻东干道 总建面10余万平米 分三期开发 森林半岛二期阔景高层 8万平米都市空中院落 分为精致典雅别墅区和时尚高层住宅区 整体由南至北围合成大小不一的居住庭院 形成一个大的半围合阳光空间 PART 3 重点项目监控 宣传物料 宏观市场 Part4 总结与预测 PART 4 总结与预测 政策密集出台 政策观察期中逐步迎来 政策底 新乡房地产市场增速放缓 消费者信心指数回升 观望情绪持续 购房者对房价预期在三季度转向 四季度对房价下跌预期比例明显提升 销售下行 城市存量飙升 去化时间减少 政策走势 PART 4 总结与预测 政策走势 新乡市场 PART 4 总结与预测 政策走势 新乡市场 朗道地产 深耕中原厚土已8载 逾百亿案量实战操盘业绩 物业涉及综合体 大盘住宅 商业 公寓 写字楼等 成熟三线城市及县城市场运作经验 高效整合地产上下游精英企业资源 贯彻 责任地产 执行理念 并通过合作建立良好口碑 与服务单位形成多次多项目的战略合作 朗道优势 朗道执行力 2周包装项目亮相30 客户首次到访成交开盘1分钟内逼定客户工作无借口 责任不推卸奉行 西点军校 执行圣经我们用 钻头型 的创造独特利器和精神高效解决 高 大 难 项目问题不止满足于客户的 叫好 更苛求市场的 叫座 Whatisabrand Howknowsthebrand ActuallyisabranddevelopmentcauseandeffectBranddevelopmentcourse itsdevelopmentlong enduringbasis alsoispopulace sapproval whattakestolettheaudiencesapprove Firstknewwhatthecurrentinternationalbrandthegeneralcharacterare 曾服务开发商和操作案例展示 公司近期服务项目12个 服务项目 我们已在河南安阳 开封 周口 漯河 信阳 洛阳6个地市开展业务 南阳 焦作地产市场持续跟踪中 并于2010年5月份在郑州开设朗道二手房分支机构 深耕河南市场 区域化跨越发展 进入一线代理梯队 公司5年目标任重道远 战略布局 因为信任 我们在合作中成为朋友 战略合作 股票代码 600331 股票代码 CHPC 股票代码 002321 股票代码 HK 1098 因为信任 我们在合作中成为朋友 战略合作 Whatisabrand Howknowsthebrand ActuallyisabranddevelopmentcauseandeffectBranddevelopmentcourse itsdevelopmentlong enduringbasis alsoispopulace sapproval whattakestolettheaudiencesapprove Firstknewwhatthecurrentinternationalbrandthegeneralcharacterare 朗道中国部分主创人员介绍 专业经验 9年大型企业与著名品牌营销顾问机构历练40亿案量 成熟操盘实战经验主导案例 商业 爱地地产 国际港 台湾日月光集团 鼎好电子商城 河南 天荣国际建材港 南方香江集团 郑东商业中心 清华园 红场 住宅 顺驰 中央特区 万通地产 新城国际 润博地产 朗琴园 写字楼 兆泰房地产 丰汇时代 顺驰 第一国际 尚方 朗道 中国 总经理武汉大学工商管理MBA专长领域 商业地产大盘住宅 专业经验 8年地产 30亿案量积累专业全程代理 营销策划实战经验擅长兼顾执行力的品牌塑造 核心价值提炼 活动营销操作指引主导案例 清华园 SOHO广场 顺驰置业 中央特区 顺驰置业 第一大街 伟业集团 如果 爱 伟业集团 伟业