房地产估价_估价方法评析以及房地产估价机构与估价报告.ppt

高职高专房地产类专业规划教材 房地产估价 第2版 第七章长期趋势法第八章路线价法与地价评估第九章房地产估价机构与估价报告 第七章长期趋势法 学习目标 通过本章的学习 应理解长期趋势法的基本原理 了解长期趋势法的估价步骤 熟练掌握各种长期趋势法的原理和估价程序 并能根据情况选择合适的方法评估房地产价格 第一节长期趋势法概述一 基本原理1 概念长期趋势法是依据一系列已知的房地产价格历史资料和数据 运用预测科学的有关理论和方法 特别是时间序列分析和回归分析 对未来房地产价格进行推测 判断的估价方法 2 理论依据反映一些自然或社会现象的时间数列 构成了长期趋势变动 人们可以根据时间序列变动的规律进行外延或类推 来预测这些现象在下一时期可能达到的水平 3 适用的对象和条件长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料 而且所拥有的历史价格资料要真实 4 主要作用 用于对房地产未来价格的推测 判断 如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值 用于收益估价法中预测未来的租金 经营收入 运营费用 空置率 净收益等 用于市场法中对可比实例的成交价格进行交易日期调整 用来比较 分析两宗 或两类 以上房地产价格的发展趋势或潜力 用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏等 二 估价步骤 搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料 并进行检查 鉴别 以保证其真实 可靠 整理上述搜集到的历史价格资料 将其化为同一标准 并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列 画出时间序列图 观察 分析这个时间序列 根据其特征选择适当 具体的长期趋势法 找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律 得出一定的模式 或数学模型 以此模式去推测 判断估价对象在估价时点的价格 第二节长期趋势法的主要方法一 平均增减量法如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时 可以采用平均增减量法进行预测房地产价格 其计算公式如下 Vi P0 d i 式中 Vi 第i期 可为年 半年 季 月等 下同 房地产价格的趋势值 i 时期序数 i 1 2 n P0 基期房地产价格的实际值 d 逐期增减量的平均数 Pi 第i期房地产价格的实际值 案例7 1 需要预测某宗房地产2010年 2011年的价格 已知该类房地产2005 2009年的价格及其逐年上涨额如表7 1中第2列和第3列所示 表7 1某类房地产2005 2009年的价格 元 解 从表7 1中可知该类房地产2005 2009年价格的逐年上涨额大致相同 据此就可以计算4年的逐年上涨额的平均数 并用该逐年上涨额的平均数推算出各年的趋势值 该类房地产价格逐年上涨额的平均数为 据此预测该宗房地产2010年的价格为 V5 7810 335 5 9485 元 预测该宗房地产2011年的价格 则为 V6 7810 335 6 9820 元 对于例7 1中4年的逐年上涨额 可选用表7 2中各种不同的权数予以加权 表7 2中的权数是根据一般惯例进行假设的 表7 2 例7 1如果采用表7 2中的第二种权数进行加权 则4年的逐年上涨额的加权平均数为 d 320 0 1 330 0 2 350 0 2 340 0 5 338 元 用这个逐年上涨额的加权平均数预测房地产2010年的价格为 V5 7810 338 5 9500 元 二 平均发展速度法如果房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同 就可以计算其逐期发展速度的平均数 即平均发展速度 据此推算各期的趋势值 计算公式如下 式中t 平均发展速度 案例7 2 需要预测某宗房地产2010年 2011年的价格 已知该类房地产2005 2009年的价格及其逐年上涨速度如表7 3中第2列和第3列所示 表7 3某类房地产2005 2009年的价格 元 解 从表7 3中可知该类房地产2005 2009年价格的逐年上涨速度大致相同 据此可以计算4年的平均上涨速度 并用平均上涨速度推算出各年的趋势值 该类房地产价格的平均发展速度为 即平均每年上涨118 据此预测该宗房地产2010年的价格为 V5 6600 1 185 l5099 元 预测该宗房地产2011年的价格为 V6 6600 1 186 17817 元 三 移动平均法移动平均法是根据房地产价格的时间序列的移动平均数进行估价 一 简单移动平均法 案例7 3 某类房地产2008年各月份的价格如表7 4中第2列所示 使用简单移动平均法估算该类房地产2009年1月份的价格 解 在计算移动平均数时 每次应采用几个月来计算 需要根据时间序列的序数和变动周期来决定 如果序数多 变动周期长 则可以采用每6个月甚至每12个月来计算 反之 可以采用每2个月或每5个月来计算 对本例房地产2008年的价格 采用每5个月的实际值计算其移动平均数 计算方法是 把1 5月的价格加起来除以5得6860元 把2 6月的价格加起来除以5得6900元 把3 7月的价格加起来除以5得6942元 依此类推 见表7 4中第3列 再根据每5个月的移动平均数计算其逐月的上涨额 见表7 4中第4列 表7 4某类房地产2008年各月的价格 元 分两种情况计算 1 当移动平均数的逐月上涨额比较平稳时 可以采用最后一年的移动平均数的逐月上涨额来进行计算 由于最后一个移动平均数7128与2009年1月相差3个月 所以预测该类房地产2009年1月的价格为 7128 38 3 7242 元 2 各期之间的趋势变动较大时 应将移动平均数的逐月上涨额再进行一次移动平均 以此确定估价值 此时 该类房地产2009年1月的价格为 7128 37 2 3 7239 6 元 二 加权移动平均法加权移动平均法是将估价时点前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后 再采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计 四 指数修匀法指数修匀法 是以本期房地产价格的实际值和本期的预测值为根据 经过修匀平滑之后作为下期 即估价日期房地产的估价值的一种方法 设 Pi为第i期房地产价格的实际值 Vi为第i期的预测值 a为平滑系数 0 a 1 则Vi 1为第i l期房地产价格的预测值 即指数平滑值为 运用指数修匀法进行估价的关键在于平滑系数a的确定 一般房地产价格时间序列较平稳 数据波动较小时 a取值可小一些 一般在0 1 0 4 这样可以增大远期数据的权数和作用 充分利用历史数据的信息 若时间序列数据起伏波动比较大 则a应取较大的值 一般在0 6 0 9 这样可以加大近期数据的权数和作用 若房地产价格时间序列变动为接近稳定的常数是 a取中间值 一般在0 4 0 6 在实际工作中 估价人员可通过试算来确定a的值 即对同一个不动产价格用不同的a值进行试算 取指数平滑值与实际价格的绝对误差最小的a值 作为所需的平滑系数 案例7 4 2013年1 12月份某城市某类商品房的实际价格如表7 5第2列所示 假定a分别取0 1 0 5 0 9 并设1月份的实际价格即为其预测值 请计算2013年各月份 2014年1月的指数平滑值 表7 52013年各月份 2014年1月某城市某类商品房价格的指数平滑值元 m2 解 2013年1月该类商品房的指数平滑值为 6958 元 m2 2013年2月该类商品房的指数平滑值为 1 a 0 1时 指数平滑值 0 1 6958 1 0 1 6958 6958 元 m2 2 a 0 5时 指数平滑值 0 5 6958 1 0 5 6958 6958 元 m2 3 a 0 9时 指数平滑值 0 9 6958 1 0 9 6958 6958 元 m2 2008年3月该类商品房的指数平滑值为 1 a 0 1时 指数平滑值 0 1 6938 1 0 1 6958 6956 元 m2 2 a 0 5时 指数平滑值 0 5 6938 1 0 5 6958 6948 元 m2 3 a 0 9时 指数平滑值 0 9 6938 1 0 9 6958 6940 元 m2 2014年1月该类商品房的指数平滑值为 1 a 0 1时 指数平滑值 0 1 6942 1 0 1 6849 7 6959 元 m2 2 a 0 5时 指数平滑值 0 5 6942 1 0 5 6799 4 6870 7 元 m2 3 a 0 9时 指数平滑值 0 9 6942 1 0 9 6824 1 6930 2 元 m2 同理 可求出其它月份的指数平滑值 其结果见表7 5第3 4 5列 五 数学曲线拟合法数学曲线拟合法是根据房地产价格的时间序列资料 视价格为时间的函数 运用最小二乘法求得变动趋势线 并使其延伸来评估房地产价格的估价方法 运用直线趋势法评估房地产价格的基本公式为 y a bx 式中 x为时间 表现为自变量 y为房地产价格 表现为因变量 a b为常数 a为直线在y轴上的截距 b为直线的斜率 运用直线趋势法评估房地产价格的关键 是a b值的确定 根据最小二乘法求得a b的值分别为 为了计算方便 往往设 x 0 此时 为了使 x 0 一般采取如下方法 1 当时间序列的项数为奇数时 设中间项的x 0 中间项之前的项依次设为 l 2 3 中间项之后的项依次设为1 2 3 2 当时间序列的项数为偶数时 以中间两项相对称 前者依次设为 1 3 5 后者依次设为l 3 5 例7 5 某城市某类商品房2005 2013年的价格变动情况如表7 6中第2列所示 表7 6某城市某类商品房2005 2013年的价格 元 解 因此 描述该类商品房价格变动长期趋势线的方程为 y a bx 5527 22 385 58x预测该城市该类房地产2014年的价格为 y 5527 22 385 58 5 7455 12 元 预测该城市该类房地产2015年的价格为 y 5527 22 385 58 6 7840 70 元 第八章路线价法与地价评估 学习目标 掌握路线价法的评估程序以及利用路线价法评估不同形状 位置土地的方法 掌握基准地价修正法的基本操作程序 掌握对建筑物进行地价分摊的方法 理解路线价及路线价法的含义 路线价法的适用范围和条件 深度价格修正率的制作原理和方法 基准地价的含义 基准地价的评估方法和步骤 了解建筑物地价分摊的意义 地租的含义 主要的地租理论以及地租量的计算 第一节路线价法一 路线价法的原理 一 路线价法的概念路线价法是指对面临特定街道而可及性相当的土地 设定标准深度 选取若干标准宗地求得平均价格 将此平均价格称为路线价 然后配合临街深度价格修正率表和其他价格修正率表 测算该街道其他临街土地价格的一种估价方法 二 路线价法的理论依据房地产价格形成的替代原理 在路线价法中不做 交易情况修正 和 交易日期修正 的原因 路线价是标准宗地的平均价格 已是正常价格 路线价所对应的日期与欲求取的其他土地价格的日期一致 都是估价时点时的价格 三 路线价法的适用对象和条件适用于城市商业街道两侧土地的估价 特别适用于对土地的课税 征地拆迁或土地的重新规划及对批量土地进行估价 正确运用的两个前提条件 首先 深度价格修正率及其他修正率表必须科学 合理 其次 城市规划必须完善 街道较规整 土地的排列相对整齐 四 路线价法的操作程序1 划分路线价区段路线价区段一般为带状区段 某个路线价区段 是指具有同一路线价的地段 原则上以地价有显著差异的地点为两个路线价区段的分界线 通常是从十字路或丁字路中心处划分 两路口之间的地段为一路线价区段 较长的繁华街道有时需将两路口之间的地段作多段划分 附设不同的路线价 某些不很繁华的街道 同一路线价区段也可延长至数个路口 同一街道上 若某一侧的繁华程度与对侧有显著差异时 应以街道中心为分界线 将街道两侧视为两个路线价区段 分别附设两种不同的路线价 2 设定标准深度某路线价区段的临街宗地大部分的深度为16m 则其标准深度应定为16m 如果临街宗地普遍的深度为20m 则其标准深度应定为20m 3 选取标准宗地具体要求是 一面临街 土地形状为矩形 临街深度为标准深度 临街宽度为标准宽度 且二者的比例适当 用途 容积率 土地使用年限 土地生熟程度等在路线价区段内应具有代表性 4 调查评估路线价路线价是设定在街道上的若干标准宗地的平均价格 5 制作深度价格修正率表 1 深度价格修正率的含义深度价格修正率表示同一地块的各个部分由于其临街深度不同 而造成地价不同变化的相对程度 2 深度价格递减比率深度价格递减比率是指临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象 3 深度价格修正率表的制作 四三二一 法则是将标准深度100英尺的临街土地划分为与街道平行的四等份 由临街方向算起 第一个25英尺的价值占整块土地的40 第二个25英尺的价值占整块土地的30 第三个25英尺的价值占整块土地的20 第四个25英尺的价值占整块土地的10 如果超过100英尺 则用 九八七六 法则来补充 即超过100英尺的第一个25英尺的价值为临街深度为100英尺的土地价值的9 第二个25英尺的价值为临街深度为100英尺的土地价值的8 第三个25英尺的价值为临街深度为100英尺的土地价值的7 第四个25英尺的价值为临街深度为100英尺的土地价值的6 6 计算临街土地的价格一般以临街土地的单价作为路线价 这时一面临街的矩形土地价格的计算公式为 路线价 平均深度价格修正率 路线价 平均深度价格修正率 临街宽度 临街深度 如果宗地条件特殊 如宗地为街角地 两面临街地 三角形地 梯形地 不规则土地等 则除了按照上述公式计算价值外 还要做加价或减价调整 计算公式为 路线价 平均深度价格修正率 其他价格修正率 路线价 平均深度价格修正率 其他价格修正率 土地面积 或者 路线价 平均深度价格修正率 单价修正额 路线价 平均深度价格修正率 土地面积 总价修正额 二 路线价法的应用 一 一面临街矩形土地价格的计算一面临街矩形土地的估价最为简单 直接利用下列公式 式中 V 土地价格 u 路线价 用土地单价表示 平均深度价格修正率 f 临街宽度 d 临街深度 例8 1 图8 2是一临街深度为15 24m 即50英尺 临街宽度为20m的矩形土地 其所在区段的路线价 土地单价 为1500元 根据表8 1中的深度价格修正率 计算该宗土地的单价和总价 解 1500 140 2100 元 2100 15 24 20 640080 元 图8 2 二 前后两面临街矩形土地价格的计算先确定高价街 也称前街 与低价街 也称后街 的影响范围的分界线再以此分界线将土地分为前后两部分按各自所临街道的路线价和临街深度计算价格 再将此两部分的价格加总 计算公式如下 式中 V 土地价格 前街路线价 分界线的求取方法如下 后街影响深度 总深度 前街影响深度 例8 2 如图8 3所示 有一宗前后两面临街的宗地 标准深度为20米 前街路线价为15000元 后街路线价为5000元 深度百分率按 四三二一 法则计算 试用 重叠价值估价法 估算土地的总价及单价 解 前街影响深度 15000 15000 5000 40 30 米 后街影响深度 40 30 10 米 由于标准深度为20米 得 前街影响深度百分率为 40 30 20 10 9 8 117 后街影响深度百分率为 40 30 70 总价 15000 117 50 30 5000 70 50 10 4382500 元 单价 10525007 40 50 2191 25 元 图8 3 三 矩形街角地价格的计算街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地 先求取高价街 也称正街 的价格 再计算低价街 也称旁街 的影响加价 然后加总 计算公式如下 式中 V 土地价格 正街路线价 正街临街深度价格修正率 旁街路线价 旁街临街深度价格修正率 t 旁街影响加价率 f 临街宽度 d 临街深度 例8 3 图8 4中是一块矩形街角地 其正街路线价为2500元 旁街路线价为1500元 临正街深度为22 86米 即75英尺 临旁街深度为15 24米 即50英尺 根据表8 1中的深度价格修正率 另假设旁街影响加价率为20 计算该宗土地的单价和总价 图8 4 解 2500 120 1500 140 20 3420 元 f d 3420 22 86 15 24 119 15 万元 四 三角形土地价格的计算先将该三角形土地作补充线 使其成为一面临街的矩形土地 依照一面临街矩形土地单价的计算方法计算 然后乘以三角形土地价格修正率 如果需要计算总价 则再乘以该三角形土地的面积 计算公式如下 式中 V 土地价格 u 路线价 用土地单价表示 平均深度价格修正率 f 临街宽度 d 临街深度 h 三角形土地价格修正率 例8 4 如图8 5所示 有三角形ABC土地 如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116 临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63 试求三角形ABC土地的价格 图8 5 解 在图8 5上作补充线AD AE BE及CF 则有 三角形ABD土地的总价 2000 116 63 60 80 2 3507840 元 三角形ACD土地的总价 2000 116 63 20 80 2 1169280 元 三角形ABC土地的总价 三角形ABD土地的总价 三角形ACD土地的总价 3507840 1169280 2338560 元 五 其他形状土地价格的计算计算其他形状土地的价格 通常是先将其划分为矩形 三角形的土地 然后分别计算这些矩形 三角形土地的价格 再相加减 第二节基准地价修正法一 城市基准地价评估 一 基准地价的含义基准地价是指在城镇规划区范围内 对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地 按照商业 居住 工业等用途 分别评估确定的某一估价期日上法定最高出让年期土地使用权区域平均价格 二 城市基准地价的评估方法和步骤城市基准地价评估一般按如下方法和步骤进行 1 确定基准地价评估区域 2 明确基准地价的内涵 构成 表达方式 基准日期等 3 划分地价区段 通常可将土地划分为3类地价区段 商业路线价区段 住宅片区段 工业片区段 4 抽查评估标准宗地的价格 5 计算区段地价 6 确定基准地价 7 提出基准地价应用的技术和建议 三 城市基准地价评估的作用 1 为政府出让土地 进行价格调控提供依据 2 为城市的布局规划提供依据 3 为不动产的抵押贷款提供价格依据 4 促进土地市场健康发展 二 基准地价修正法 一 基准地价修正法的含义与适用范围基准地价修正法适用于已公布基准地价的城市土地估价 二 基准地价修正法的操作程序 1 收集 整理基准地价的有关资料 2 确定待估宗地所处的土地级别 对应的基准地价 相应的修正系数表和该级别基准地价对应的地价内涵和土地开发程度等 3 调查宗地地价影响因素的指标条件 4 确定待估宗地区域及个别因素修正系数 5 确定待估宗地使用年限修正系数 土地使用年限修正系数可按下式计算 式中 y 宗地使用年限修正系数 r 土地还原率 m 待估宗地可使用年限 n 该用途土地法定最高出让年限 使用年限修正系数 日期修正系数 容积率修正系数 第三节建筑物地价分摊一 建筑物地价分摊的意义通过建筑物地价分摊可以解决各部分所有者占有的土地份额 所享有的土地面积和地价数额等 二 建筑物地价分摊的方法 一 按建筑面积进行分摊具体如下 例8 5 某幢建筑物占用的土地总面积为1500平方米 总建筑面积为6000平方米 王某拥有其中150平方米的建筑面积 试按建筑面积分摊的方法计算王某占有的土地份额及应分摊的土地面积 解 王某占有的土地份额为 150 6000 2 5 王某应分摊的土地面积为 1500 2 3 37 5 二 按房地价值进行分摊具体方法为 例8 6 某幢综合性大厦的房地总价值为6000万元 甲企业拥有其中的写字楼部分 该部分的房地产价值为1200万元 乙企业拥有其中的商场部分 该部分的房地产价值为400万元 试按房地价值分摊的方法计算两企业各自占有的土地份额 解 甲企业占有的土地份额为 1200 6000 20 乙企业占有的土地份额为 400 6000 6 7 三 按土地价值进行分摊具体方法如下 例8 7 某栋大厦的房地总价值为8000万元 其中建筑物总价值为3000万元 陈教授拥有该大厦的一部分 该部分的房地产价值为250万元 该部分的建筑物价值为100万元 试按土地价值分摊方法计算陈教授占有的土地份额及地价数额 解 陈教授占有的土地份额为 陈教授享有的地价数额为 万元 第四节地租理论与地租量一 地租理论 一 地租的概念广义地租是指超额的工资 利息 利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬或收益 狭义地租是指利用土地所获得的超额报酬或收益 1 古典经济学的地租理论 1 威廉 配第配第关于地租量计算用现在的概念表达即为 地租 市场价格 生产成本 2 理查德 坎蒂隆坎蒂隆关于地租量的计算用现在的概念表达即为 地租 市场价格 生产成本 经营利润 3 亚当 斯密斯密的地租量计算用现在的概念表达即为 地租 市场价格 生产成本 普通利润 平均利润 4 詹姆斯 安德森关于地租与土地产品价格的关系 詹姆斯 安德森创立了级差地租论 说一国之内 各区土壤互有差异 假设分等级排列 依次为A B C D E F六个等级 A级土地的肥沃度最高 其余依次递减 愈贫瘠的土地 产品的生产费用愈高 5 大卫 李嘉图李嘉图的地租量计算用现在的概念表达即为 地租 市场价格 生产成本 平均利润 6 杜能根据杜能的论述 其地租量计算用现在的概念表达即为 地租 市场价格 生产成本 平均利润 资本利息 2 马克思主义地租理论级差地租 是指投到相等面积 不同地块的等量资本 由于土地肥沃程度和位置不同所产生的超额利润转化的地租 级差地租 是指在同一地块上连续追加投资形成不同生产率所产生的超额利润转化的地租 垄断地租指的是由某一特殊地块的产品垄断价格带来的垄断超额利润所形成的地租 对于任何一块产生地租的土地可以归结为下列3种情况之一 提供级差地租的土地 地租 级差地租 绝对地租 仅提供绝对地租的土地 地租 绝对地租 垄断土地 地租 垄断地租 马克思关于地租量的计算公式可简单地写成 地租 市场价格 生产成本 平均利润 资本利息 二 地租量的计算地租量 农产品的市场价格 农产品的销售税费 农产品的生产成本 土地上投入资本的利息 农业经营者的利润 在实际中计算地租量的方法还有下列多种 从房租中分离出地租 由地价求出地租 采用比较法求出地租 采用类似假设开发法的方法求出地租 第九章房地产估价机构与估价报告 学习目标 了解房地产估价机构资质许可和管理熟悉估价业务的来源 估价作业方案的制定 理解实地查看与相关资料搜集整理的步骤和方法 明确估价的基本事项 掌握估价方法的选择 估价结果的最终决定及估价报告的撰写 第一节房地产估价机构一 一级资质1 机构名称 2 从事房地产估价活动的业绩 3 注册资本或出资额 4 专职注册房地产估价师人数 5 估价标的50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上 6 法定代表人或者执行合伙人专职从事房地产估价工作3年以上7 有限责任公司的股东 8 有限责任公司的股份或者合伙企业专职注册房地产估价师的出资额 9 有固定的经营服务场所 10 估价质量管理 估价档案管理 财务管理等各项企业内部管理制度健全 11 随机抽查的1份房地产估价报告符合 房地产估价规范 的要求 12 国家法律 法规规定的其他条件 二 二级资质1 机构名称有房地产估价或者房地产评估字样 2 取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上 3 有限责任公司的注册资本人民币100万元以上 合伙企业的出资额人民币60万元以上 4 有8名以上专职注册房地产估价师 5 在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上 6 法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师 7 有限责任公司的股东中有3名以上 合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师 股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师 8 有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60 9 有固定的经营服务场所 10 估价质量管理 估价档案管理 财务管理等各项企业内部管理制度健全 11 随机抽查的1份房地产估价报告符合 房地产估价规范 的要求 12 国家法律 法规规定的其他条件 三 三级资质1 机构名称有房地产估价或者房地产评估字样 2 有限责任公司的注册资本人民币50万元以上 合伙企业的出资额人民币30万元以上 3 有3名以上专职注册房地产估价师 4 在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上 5 法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师 6 有限责任公司的股东中有2名以上 合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师 股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师 7 有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60 8 有固定的经营服务场所 9 估价质量管理 估价档案管理 财务管理等各项企业内部管理制度健全 10 随机抽查的1份房地产估价报告符合 房地产估价规范 的要求 11 国家法律 法规规定的其他条件 新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质 设1年的暂定期 四 设立房地产估价分支机构应当具备的条件1 名称采用 房地产估价机构名称 分支机构所在地行政区划名 分公司 分所 的形式 2 分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师 3 在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师 4 有固定的经营服务场所 5 估价质量管理 估价档案管理 财务管理等各项内部管理制度健全 注册于分支机构的专职注册房地产估价师 不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数 五 申请核定房地产估价机构资质等级应提交的材料1 房地产估价机构资质等级申请表 一式二份 加盖申报机构公章 2 房地产估价机构原资质证书正本复印件 副本原件 3 营业执照正 副本复印件 加盖申报机构公章 4 出资证明复印件 加盖申报机构公章 5 法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件 加盖申报机构公章 6 专职注册房地产估价师证明 7 固定经营服务场所的证明 8 经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件 加盖申报机构公章 及有关估价质量管理 估价档案管理 财务管理等企业内部管理制度的文件 申报机构信用档案信息 9 随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件 一式二份 加盖申报机构公章 六 房地产估价管理1 申请核定一级房地产估价机构资质的2 申请二 三级房地产估价机构资质3 从事房地产估价活动的机构 应当依法取得房地产估价机构资质 并在其资质等级许可范围内从事估价业务 一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务 二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市 企业清算以外的房地产估价业务 三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市 企业清算 司法鉴定以外的房地产估价业务 暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市 企业清算 司法鉴定 城镇房屋拆迁 在建工程抵押以外的房地产估价业务 第二节估价业务受理一 估价业务来源渠道 一 被动接受1 房屋所有权人 土地使用权人的代理人个人 2 房地产的欲购买者也可能要求对其欲购买的房地产进行估价 3 一方以提供房地产的方式与另一方合作4 房屋所有权人 土地使用权人将其房地产抵押贷款 贷款人 如银行 也可能委托其信任的房地产估价机构对该房地产进行估价 5 城市房屋拆迁 拆迁人 往往不是房屋所有权人 土地使用权人 委托估价机构对被拆迁房屋进行估价 6 人民法院要处理有关房地产案件 需要拍卖 变卖 抵债 定罪量刑 损害赔偿时 也可能委托房地产估价机构对房地产进行估价 7 政府为征收房地产税收 也可能委托房地产估价机构对应税房地产进行估价 等等 二 主动争取不应采取不正当的竞争手段 如 1 恶意压低估价服务收费 2 给予回扣或利诱 3 迎合委托人的高估或者低估要求 如向委托人承诺可以按其期望的价值评估 4 诋毁其他房地产估价机构或房地产估价师 发布虚假 误导或夸大的宣传 广告等等 自有自估 行为 1 对自己拥有或想取得的房地产 自己提出估价要求 2 在清产核资时对自己拥有的房地产进行估价 3 房地产开发商对政府拟招标 拍卖 挂牌出让的土地使用权进行估价 以确定自己的报价或出价 二 不应承接估价业务的情形 1 按照估价回避制度的要求实施回避的 2 超越了本估价机构资质等级许可业务范围的 3 受自己的专业和知识经验所限而难以评估出客观合理的价值的 三 受理估价委托四 明确估价基本事项 一 明确估价目的估价目的可以通过以下几种方式确定 1 可以通过询问委托人得到估价报告后作什么用途 2 房地产抵押估价目的应当表述为 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 3 城市房屋拆迁估价目的根据拆迁补偿方式 可分为货币补偿的估价目的和房屋产权调换补偿的估价目的 其中 货币补偿的估价目的应当表述为 为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格 4 房屋产权调换补偿的估价目的可表述为 为结算房屋产权调换的差价而评估被拆迁房屋的房地产市场价格和所调换房屋的房地产市场价格 5 在简要说明估价目的之后 还应描述估价项目的背景和必要的解释 二 明确估价对象明确估价对象的实物状况 就是要明确待估价房地产的构成和范围 具体地说 1 它是土地 还是建筑物 或是既包括土地又包括建筑物 2 是一宗房地产 还是多宗房地产 或是一宗房地产的某个部分 3 对于正在运营 使用的房地产 应明确是否包含其中的家具 电器 装饰品 专业设备等房地产以外的财产 如工业房地产是否包括地块内的基础设施 构筑物 机器设备等 4 对于房地产开发用地 还应明确其基础设施完备程度和场地平整程度 5 对于在建工程 还应明确是当前工程进度下的状况 还是未来开发完成后的状况 三 明确估价时点五 签订估价委托合同估价委托合同的内容包括 委托人的名称 姓名和住所 估价机构的名称和住所 估价对象 估价目的 估价时点 委托人的协助义务 估价服务费用及其支付方式 估价报告交付日期和交付方式 违约责任 解决争议的方法 11双方需要约定的其他事项 另外 在估价