房地产企业涉及税种.ppt

房地产企业涉及税收制度 主讲人 刘忠涛 我国现行的房地产税收制度 房地产税收概述税收是国家凭借政治权利 运用法律手段 按照预定的标准 无偿取得财政收入的一种特定分配关系 房地产税收的特征 1 强制性 国家以社会管理者的身份 对所有的纳税人强制性征税 纳税人不得以任何理由抗拒国家税收 2 无偿性 指国家取得税收 对具体纳税人既不需要直接偿还 也不支付任何形式的直接报酬 所谓税收 就是向居民无偿索取 3 固定性 也称确定性 指国家征税必须通过法律形式 事先规定纳税人 课税对象和课税额度 这是税收区别于其他财政收入形式的重要特征 我国现行的房地产税收制度 房地产税收制度及构成要素 1 纳税人 课税主体 纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人 即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人 2 课税对象 课税客体 课税对象又称征税对象 是税法规定的课税目的物 即国家对什么事物征税 我国现行的房地产税收制度 税收制度及构成要素 3 计税依据即课税的具体对象 有实物量和价值量两类计税依据以土地面积 房地产价值 房地产收益为计税依据 4 税率税率是据以计算应纳税额的比率 即对课税对象的征收比例 体现征税的深度 按税率和税基的关系划分 税率主要有比例税率 累进税率和定额税率三类 我国现行的房地产税收制度 房地产税收的种类建筑企业营业税房地产投资环节的课税耕地占用税印花税契税房地产产业营业税城市维护建设税房地产房地产交易环节的课税土地增值税税收教育费附加契税 印花税房地产占用环节的课税房产税城镇土地使用税房地产收益的课税所得税 营业税 定义营业税是对在我国境内提供应税劳务 转让无形资产或销售不动产的单位和个人 就其所取得的营业额征收的一种税 建筑业计税价格以建筑 修缮和其他工程作业 不含装饰劳务 的营业额 包括工程所用原材料 设备及其他物资和动力的价款 但不包括建设方提供的设备价款建筑业税率3 营业税 销售不动产计税价格单位和个人销售或转让或转让其购置的不动产或受让的土地使用权 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税依据销售不动产的税率5 耕地占用税 定义耕地占用税是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人 依据实际占用耕地面积 按照规定税额一次性征收的一种税 进一步解释耕地是指种植农业作物的土地 包括菜地 园地 其中园地包括花圃 苗圃 茶园 果园 桑园和其他种植经济林木的土地 税率采用了地区差别定额税率 耕地占用税 税率根据成府发 2009 第16号规定 成都各区 市 县耕地占用税每平方米平均税额标准 锦江区 青羊区 金牛区 武侯区 成华区为50元 成都高新区为45元 龙泉驿区 青白江区 新都区 温江区 双流县 郫县为32元 新津县为29元 都江堰市 彭州市 崇州市为26元 邛崃市 金堂县 大邑县 蒲江县为25元根据成地税发 2009 第45号规定文件中所指 平均税额 是指按 加权平均法 计算所得 印花税 定义以经济活动中签立的各种合同 产权转移书据 营业帐簿 权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税 纳税义务人1 立合同人 2 立账簿人3 立据人 4 领受人 印花税 主要涉及税目 计税依据及税率借款合同 按借款金额的0 05 计税购销合同 按合同记载的购销金额的0 3 计税建筑安装工程承包合同 按承包金额的0 3 计税加工承揽合同 按合同中的加工或承揽收入的金额0 5 计税建设工程勘察设计合同 按收取费用的0 5 计税产权转移书据 按所载金额的0 5 计税减免税房屋所有人将财产赠给政府 社会福利单位 学校所书立的书据 免纳印花税 契税 定义契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象 向产权承受人征收的一种财产税 征税对象具体内容 国有土地权出让土地使用权的转让房屋的买卖房屋赠与房屋交换承受国有土地所有权支付的土地出让金 契税 税率根据成财税政 1999 第5号规定 成都市契税的适用税率调整为3 从1999年7月1日起执行 计税价格国有土地使用权出让 土地使用权出售 房屋买卖 以成交价格为计税依据土地使用权赠与 房屋赠与 由征收机关参照土地使用权出售 房屋买卖的市场价格核定土地使用权交换 房屋交换 为所交换的土地使用权 房屋的价格差额以划拨方式取得土地使用权 计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益 城市维护建设税 定义城市维护建设税 简称 城建税 是我国为了加强城市的维护建设 扩大和稳定城市维护建设资金的来源 对有经营收入的单位和个人征收的一个税种 计税依据纳税人实际缴纳的增值税 消费税 营业税税额 税率税人所在地在市区的 税率为7 纳税人所在地在县城 镇的 税率为5 纳税人所在地不在市区 县城或镇的 税率为1 土地增值税 定义土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权 取得增值收入的单位和个人征收的一种税 征税范围转让国有土地使用权转让地上建筑物及其他附着物产权的行为投资方或接收方属于房地产开发企业的房地产投资 联营交换房地产 土地增值税 是否征税的判断标准转让的土地使用权是否为国家所有土地使用权的再转让转让房产是否取得收入可扣除项目支付的地价款房地产开发成本 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 土地增值税 可扣除项目房地产开发费用及旧房及建筑物的评估价格财政部规定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计扣除费用 土地价款 开发成本 20 与转让房地产有关的税金 营业税 城建税及教育费附加税率四级超率累进税率表 土地增值税 四级超率累进税率表 土地增值税 征收方式收入额减去法定扣除项目金额后 按四级超率累进税率征收 关于四川省的土地增值税预征率对保障性住房暂不预征土地增值税普通住宅预征率为1 商用房预征率为2 5 非普通住宅预征率以其售价是否超过普通住房价格标准 即房管部门定期公布的住房平均交易价格的1 4倍 分别确定 未超过普通住房价格标准的为1 5 超过普通住房价格标准不足20 含20 的为2 超过普通住房价格标准20 以上的为2 5 教育费附加 定义教育费附加是对缴纳增值税 消费税 营业税的单位和个人征收的一种附加费 纳税人凡缴纳增值税 消费税 营业税的单位和个人 均为教育费附加的纳费义务人 简称纳费人 但暂不包括外商投资企业和外国企业 税率3 计算方法应纳教育费附加 实际缴纳的增值税 消费税 营业税三税税额 3 房产税 定义房产税是以房屋为征税对象 按房屋的计税余值或租金收入为计税依据 向产权所有人征收的一种财产税 纳税义务人在我国城市 县城 建制镇和工矿区 不包括农村 拥有房屋产权的单位和个人 纳税计算非出租的房产 依照房产余值计算房产原值 1 2 出租的房产 依照房屋租金计算房产租金收入 12 城镇土地使用税 定义城镇土地使用税是对城市 县城 建制镇和工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据 按规定税额征收的一种税 征税范围城市 县城 建制镇和工矿区 农村的土地不征税税率实行分级幅度税额 城镇土地使用税 税率根据成府发 2008 第27号关于城镇土地使用税每平方米年税额标准 中心城区 锦江区 青羊区 金牛区 武侯区 成华区 成都高新区 最高一级为30元 最低一级为6元 温江区 新都区 青白江区 龙泉驿区 都江堰市最高一级为18元 最低一级为4元 彭州市 崇州市 邛崃市最高一级为14元 最低一级为2元 流县 郫县最高一级为12元 最低一级为4元 金堂县 大邑县 蒲江县 新津县最高一级为12元 最低一级为2元 建制镇 工矿区最高一级为8元 最低一级为1元 应纳税额计算应纳税额 实际占用的土地面积 适用税额 教育费附加 定义教育费附加是对缴纳增值税 消费税 营业税的单位和个人征收的一种附加费税率纳税人实际缴纳营业税的税额的3 计算 代扣代缴个人所得税 扣缴义务人个人所得税是以所得人为纳税义务人 以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人 扣缴义务人应当按照国家规定办理全员全额扣缴申报 房地产企业主要扣缴内容工资 薪金所得 是指个人因任职或者受雇而取得的工资 薪金 奖金 年终加薪 劳动分红 津贴 补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得 其中不属于工资 薪金性质的补贴 津贴或者收入 不予征税 如 独生子女补贴 公务员未纳入基本工资的补贴 津贴差额和副食品补贴 托儿补助费 差旅费津贴 误餐补助 企业所得税 定义企业所得税 是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税 征税对象企业的生产经营所得 其他所得和清算所得基本税率25 企业所得税 房地产开发企业纳税方式按当年实际利润据实分季 或月 预缴企业所得税的 对开发 建造的住宅 商业用房以及其他建筑物 附着物 配套设施等开发产品 在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入 按照规定的预计利润率分季 或月 计算出预计利润额 计入利润总额预缴 开发产品完工 结算计税成本后按照实际利润再行调整 企业所得