房地产基础知识教程（PPT（PPT页）.ppt

21世纪不动产武汉区域分部 房地产基础知识教程主讲人 市场部易新胜 21世纪不动产武汉区域分部 题目 在一个大雨滂沱的傍晚 你驾车在街头急驰 这时你同时遇到了三个人 一个是曾经救助过你的医生 他医德高尚 医术高明 另一个是得了重病的老太太 她非常需要人的帮助 最后一个是你的爱人 他们三人都没有带伞 在雨中等着你的帮助 但你车上只有一个座位 你会让谁上车 你会如何处理呢 21世纪不动产武汉区域分部 答案 你先走下车 把车钥匙交给医生 让他带病重的老太太去医院 和你的爱人一起享受雨中漫步的浪漫 21世纪不动产武汉区域分部 提要 房地产基本概念房产建筑基础知识房型选择基础知识房地产价格 21世纪不动产武汉区域分部 第一章 房地产基本概念 21世纪不动产武汉区域分部 房产与地产 房地产房产和地产的总称其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物所构成经济学上也叫不动产 21世纪不动产武汉区域分部 房产与地产 土地所有权土地所有者在法律规定的范围内 对其拥有的土地享有占有 使用 收益和处分的权利 土地所有权分为国有土地和集体土地两类 土地所有权限民用为70年 商用 娱乐为40年 综合和工业用地为50年 21世纪不动产武汉区域分部 房产与地产 房产的分类住宅建筑物生产用房办公用房其它楼宇 21世纪不动产武汉区域分部 房地产市场 市场分类 通常分类方法 房地产一级市场 是土地交易市场 由政府直接控制和垄断经营 房地产二级市场 是增量房 新房 市场 指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场 房地产三级市场 即存量房 二手房 市场 是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场 是消费者间的横向交易 属于消费市场的重新配置 21世纪不动产武汉区域分部 更清晰的分类 按增量与存量的方式 土地市场 土地一级市场 出让 土地二级市场 转让 房屋市场 一级市场 增量市场或一手房市场 二级市场 存量市场或二手房市场 21世纪不动产武汉区域分部 房地产消费 房地产消费的类型投资型 房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用 而是为了作为投资对象 通过投入资金 劳动力 技术等要素改变原有的房地产性能 结构和形式 通过出售或出租来获取利润 生产型 对房地产的消费不是为了用于消费 而是作为生产和经营场所 为生产和经营提供活动空间或场地 消费型 主要是由国家机关 事业单位和个人为了消费使用 此类物业主要是住宅和办公用房等 21世纪不动产武汉区域分部 房地产中介 房地产中介机构房地产中介服务机构包括房地产咨询机构 房地产价格评估机构 房地产经纪机构等 21世纪不动产武汉区域分部 房地产中介 房地产中介服务房地产价格评估房地产信息服务房地产法律 政策及业务咨询服务房地产转让 租赁 互换等居间介绍活动接受当事人委托 代办房地产转让 租赁 抵押等有关手续法律 法规 规章允许从事的其它服务项目 21世纪不动产武汉区域分部 房地产中介 经纪人指在经济活动中 以收取佣金为目的 为促成他人交易而从事居间 行纪或者代理等经纪业务为常业的公民 法人和其他经济组织 21世纪不动产武汉区域分部 第二章 房产建筑基础知识 21世纪不动产武汉区域分部 建筑物的分类 按建筑结构的材料分类砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构 21世纪不动产武汉区域分部 建筑物的分类 按建筑高度分类低层 1至3层多层 4至7层中高层 小高层 8至10层高层 10层以上 公共建筑超过24米 超高层 建筑高度超过100米 21世纪不动产武汉区域分部 低层 1至3层 21世纪不动产武汉区域分部 多层 4至7层 21世纪不动产武汉区域分部 中高层 小高层 8至10层 21世纪不动产武汉区域分部 高层 10层以上 21世纪不动产武汉区域分部 超高层 100米 21世纪不动产武汉区域分部 各类房地产特点比较 住宅多层与高层住宅房屋实际使用面积 多层住宅要高于高层住宅建筑质量 高层住宅的抗震性要优于多层住宅房屋构造格局 多层住宅要好于高层住宅房屋价格 高层住宅要高于多层住宅物业管理费用 高层住宅要高于多层住宅高层住宅视野广 景观好 空气清新 21世纪不动产武汉区域分部 各类房地产特点比较 住宅低层住宅 别墅 独院式 双联式 联排式建筑多面临空 平面组合灵活 朝向 通风采光好 环境安静 干扰少 院子组织方便 使用便利 占地面极大 投资费用高 21世纪不动产武汉区域分部 房屋构造概述 房屋构造组成部分地基与基础墙或柱楼板与地面门窗楼梯屋顶 21世纪不动产武汉区域分部 房屋构造概述 建筑材料水泥钢筋木材普通混泥土黏土砖粉炭灰加气块 21世纪不动产武汉区域分部 房屋构造概述 窗窗主要用于采光与通风 并可作围护和眺望之用 对建筑物的外观也有一定的影响 一般为了保证房间的通风和采光 居住房间的窗的面积与地面面积之比不低于1 7 21世纪不动产武汉区域分部 房屋构造概述 门主要用于交通和疏散 同时也起采光和通风作用 门的类型木门 钢门 钢筋混凝土门 铝合金门 塑料门等 分户门单元门 21世纪不动产武汉区域分部 房屋面积计算 房屋面积的分类实用面积它是建筑面积扣除公摊面积 及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积 公摊面积是指建筑物的楼梯 电梯间 外墙 首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积 建筑面积包含了房屋居住可用的实用面积 墙体柱体占地面积 楼梯走道面积 其它公摊面积等 21世纪不动产武汉区域分部 得房率 套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台面积组成得房率 套内建筑面积 建筑面积 21世纪不动产武汉区域分部 得房率 高层塔楼住宅约在75 78 之间 高层板楼住宅约在在78 85 之间 小高层板楼住宅约85 88 之间多层住宅建筑约在88 95 左右 21世纪不动产武汉区域分部 第三章 房型基础知识 21世纪不动产武汉区域分部 户型选择遵循的原则 实用经济 功能分室面积适当 尺度适宜 分区合理朝向合理 日照充足 光线充分 通风良好 21世纪不动产武汉区域分部 实用经济 功能分室 住宅的面积要紧凑实用 实用率高大小适宜 功能合理分布 不同的生活功能就要又不同的活动空间 21世纪不动产武汉区域分部 住宅基本功能要求 户内功能组合 21世纪不动产武汉区域分部 面积适当 尺度适宜 分区合理 各功能空间都应该具有合理的大小尺度和相互关系 21世纪不动产武汉区域分部 面积适当 尺度适宜 分区合理 人们理想的客厅面积在21 30平方米之间 客厅的开间不应小于3 9米 否则会影响电视的效果 卧室面积应在12 15平方米之间 因为卧室的主要功能是睡眠和休息 它必须设置床 床头柜 衣柜 化妆台 电视柜 休息椅等家具 应此还应该留有一定的活动空间 所以双人卧室的开间就不应该小于3 6米 面积不应该小于12平方米 21世纪不动产武汉区域分部 面积适当 尺度适宜 分区合理 卫生间 厨房 储藏间各占4 5平方米 阳台5 6平方米 这样的面积分配基本能保证各项功能的需要 符合当前人们生活使用需求和生活习惯 21世纪不动产武汉区域分部 面积适当 尺度适宜 分区合理 各功能空间的相互关系对使用效果也有影响 厨房应靠近入口 避免买了菜肴穿过客厅不方便 卫生间应靠近卧室一边晚间使用 厕所门不应该直接开向客厅和餐厅 既不卫生也不雅观 阳台应设置在客厅前 卧室前面不应设置阳台 因为卧室是私密空间 而阳台是开放空间 晒衣服要穿过卧室会影响卧室的私密性 大套户型中主卧最好设置独用卫生间以提高户型品味 21世纪不动产武汉区域分部 面积适当 尺度适宜 分区合理 总之尽量做到以下几个分开 A 动静分开客厅 餐厅 厨房 麻将室等人来人往 活动频繁的空间要于需要最大程度静谧空间的卧室分开 21世纪不动产武汉区域分部 面积适当 尺度适宜 分区合理 B 公私分开家庭生活的私密性必须得到充分的尊重 不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余 要求不仅需要将卧室 主卧 父母房 儿童房 于客厅 餐厅 娱乐室进行区位分离 而且还要注意各房间门的方向 21世纪不动产武汉区域分部 面积适当 尺度适宜 分区合理 C 主次分开主人房不仅要朝向好 向南或者向景观 宽敞 大气 而且应该又单独的卫生间 应与客房 父母房略有分隔 21世纪不动产武汉区域分部 面积适当 尺度适宜 分区合理 D 干湿分开厨房 卫生间等带水 带脏的房间应该与怕水怕脏的卧室分开 21世纪不动产武汉区域分部 朝向合理 日照充足 光线充分 通风良好 根据武汉的气候条件 南北朝向的房间是适合武汉人居住的朝向 住宅的卧室使用面积在10平方米以上的均应直接采光 至少有一间卧室具有良好的朝向能直接获得日照 一般正南向 南偏西或者南偏东不超过15度 开窗的大小不能小于地面面积的1 7 21世纪不动产武汉区域分部 朝向合理 日照充足 光线充分 通风良好 根据武汉的气候和生活喜好 选择户型时必须考虑自然通风 最好时客厅和餐厅能形成穿堂风 根据我国的饮食习惯 煎炒烹炸的时候产生的油烟对人体伤害很大 因此厨房应有直接对外采光和通风的窗 卫生间也应该设有直接采光 通风的窗 对无通风窗的卫生间应设置管道 合理安排进风和排风管道 21世纪不动产武汉区域分部 万科四季花城2期3B型标准层 21世纪不动产武汉区域分部 客厅开间4 2米 主卧开间3 9米 主卧面积大于其他房间 动区和静区完全分离 很好的实现公私分离 干湿分开 南北双向阳台 南北通透 穿堂凤自然形成 客厅无开门便于摆放家具 厨房紧邻餐厅并带工作阳台 卫生间紧邻卧室 书房退半米 自然形成储藏间 所有房间全部采光 尤其是保证了厨房和双卫的采光 主卧卫生间宽达2米 便于摆放浴缸 且面积大于客卫以体现主人的尊贵 21世纪不动产武汉区域分部 第四章 房地产价格 21世纪不动产武汉区域分部 房地产价格 房地产价格的种类市场价格 简称市价 是房地产交易双方的实际成交价格理论价格 如果将房地产放在合理的市场上交易 应该实现的价格评估价格 是估价人员对房地产客观合理价格做出的一种估计 推测和判断 21世纪不动产武汉区域分部 房地产价格 房地产价格的种类土地价格建筑物价格房产价格房产价格 土地价格 建筑物价格土地价格 房产价格 建筑物价格建筑物价格 房产价格 土地价格 21世纪不动产武汉区域分部 房地产价格 容积率 规划可建筑面积 用地面积是否容积率越高越好 21世纪不动产武汉区域分部 房地产价格 楼面价楼面地价楼面地价 土地总价格 建筑总面积建筑总面积 规划用地面积 容积率 21世纪不动产武汉区域分部 房地产价格 楼面地价计算 单位 万元 亩每亩 667平方米举例 200万元 亩 容积率1 6 楼面价为 21世纪不动产武汉区域分部 房地产价格 房地产价格的种类所有权价格使用权价格其他权利价格 21世纪不动产武汉区域分部 房地产价格 房价构成主要 包括土地价格 建安成本 配套费用 营销管理财务成本和利税五大部分 21世纪不动产武汉区域分部 房地产价格 以武汉售价在3000元 平方米的多层商品房为例 楼面地价要1400元或略微以下 占房价的40 左右 建筑安装成本一般在800元左右 占房价的20 配套费用一般在200 300元之间 占房价的10 营销成本为房价的5 以内 管理成本1 2 财务成本3 整个成本为房价的80 其余的20 是利税 包括开发商利润和各种税费等 21世纪不动产武汉区域分部 房地产价格 一般来讲 土地价格的弹性较大 会对房价构成重大影响 武汉对土地控制较严 开发商拿地成本较高 土地价格几乎没有下降的可能 最近虽然钢材 水泥价格有所下降 但这只占建安成本的一部分 不会对整体房价形成大的影响 21世纪不动产武汉区域分部 房地产价格 建安成本 配套 税费 营销成本都没有下降空间 唯一可以改变新房利润的就是土地价格 通过土地价格也基本可以判断出房价 21世纪不动产武汉区域分部 房地产价格 房产评估价格市场比较法收益法成本法假设开发法 21世纪不动产武汉区域分部 房地产价格 市场比较法是最常用 最能反映房地产估价的价值标准的方法 即根据估价人员掌握的市场资料 采用房地产交易中的替代原则 通过选取与估价对象有相关性的实例 并分别进行实地勘察 做出交易情况 交易日期 区域因素与个别因素的修正 以此估算出估价对象客观合理的价格或价值 21世纪不动产武汉区域分部 房地产价格 运用市场比较法估价 应准确搜集大量交易实例 掌握正常市场价格行情 这个环节我们往往通过平时调查 看报等采集积累得到不同地段 不同用途 不同时点的房地产信息 21世纪不动产武汉区域分部 房地产价格 四大修正 交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正 21世纪不动产武汉区域分部 房地产价格 交易情况修正 由于不同的交易案例都有其与众不同的地方 其实际价值必然有差异 所以我们有必要进行交易情况修正 排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差 将可比实例的成交价格调整为正常价格 21世纪不动产武汉区域分部 房地产价格 一般来说 有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例 l 有利害关系人之间的交易 2 急于出售或购买情况下的交易 3 受债权债务关系影响的交易 4 交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易 5 交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易 6 相邻房地产的合并交易 7 特殊方式的交易 8 交易税费非正常负担的交易 9 其他非正常的交易 21世纪不动产武汉区域分部 房地产价格 交易日期修正 我们评估的是在估价时点上的房地产市场公允价值 故在交易情况修正之后 还必须进行交易日期修正 将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格 交易日期修正可直接采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整 在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下 可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断 给予调整 21世纪不动产武汉区域分部 房地产价格 区域因素修正 1 繁华程度2 交通便捷程度 如 距离飞机场 火