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房地产经营学 2004中国城市房价 一个爬杆的顽皮孩子 大中城市房价 持续走高 最高19 2 房价爬升 拉响触目惊心的 警报 房地产是政府的 宠儿 最有权力撒娇城市房屋空置率 神情 诡秘 白天狂热销售 夜晚不见灯火有关部门反驳 中国房产泡沫 说 建设部 怎样认识当前房地产市场形势 相关资料 我们关注 事件的实质 背景 还有什么看到或者没看到 教科书能给出什么样的解释 内容编排初步 房地产概论房地产市场房地产开发房地产经营房地产金融房地产投资房地产估价物业管理 参考文献 待续 曹振良等 房地产经济学通论 北京大学出版社 2003王文群等 房地产经济学 经济管理出版社 2003 4乔志敏 房地产经营管理教程 立信会计出版社 2002年8月吕萍等 房地产开发与经营 中国人民大学出版社 2002年4月 美 DeniseDipasquaie 城市经济学与房地产市场 经济科学出版社 2002年7月简德三王洪卫 房地产经济学 上海财经大学出版社 2003年1月 第一章房地产与房地产业概论 第一节房地产的基本概念第二节房地产业第三节房地产产权理论与地租理论 第一节房地产的基本概念 一 房地产的几个基本定义 1 土地 land 1 土地是大自然赠予人类的各种自然资源 包括陆地和海洋中 上 的空气 光 热 岩石 矿藏 水 土壤等自然物质和力量 5 马克思语 2 土地是指地壳的固定部分 也有说仅指陆地部分或地球表面的陆地部分 以及永久性附加其上的自然物和人工物 3 土地包括土地 附加于土地的有体物 土地及其附加物中的财产权利 土地的分类 土地按照自然形态可分为山地 丘陵地 台地 平原等 按用途可分为商业金融业用地 工业及仓储用地 市政用地 公共建筑用地 住宅用地 交通用地 农用地 水域用地 特殊 军事 宗教等 用地 未利用空闲地 政府储备用地等 对房地产开发而言 又可分为生地 熟地 毛地 对于房地产而言 土地有生地 熟地 毛地之分 2 地产 estateinland 地产是土地财产或土地资产的简称 财产既指实物又指权利 因而地产是指土地及其相关的财产权利 也有人将土地上的建筑改良物也归属于土地 因而地产一词也被常用于泛指房地产 这也是有些学者认为地产有广义与狭义的二种理解的原由 3 房地产 realestate 房地产是指房屋及其附属物 与房屋有关的建筑物如小区设施 建筑附着物 相关林木等 和承载房屋及其附属物的土地 以及与它们相应的各种财产权利 4 不动产 realestateorimmovable 不动产是指不能移动或移动后会引起性质 形状改变 损失其经济价值的物及财产权利 它包括土地 土地改良物 建筑物及建筑附加物 生长着的树木及农作物 已经播撒于土地中的种子等 与土地及其改良物有关的财产权利 广义的不动产还包括价值昂贵的车辆 船舶 飞机等财产及财产综合体 5 土地 地产 房地产 不动产之间的关系 二 房地产属性 一 房地产的自然属性房地产位置的固定性 房地产的耐久性 房地产的异质性 独特性 土地的不可再生性和土地总面积的有限性 二 房地产的经济属性 1 房地产具有高资本价值的特性 购买或建造房地产都需要大笔的货币支出 且在房地产形成或转让的过程中还将产生大量的费用 如契税 1 5 保险费 产权登记费等 以杭州当前的住房价格为例 一套四级地区的100平方的商品房需60 70万左右 若一家庭年收入为十万元 一套房屋的购置费即相当于家庭6 7年的总收入 房地产的高价值性使得其开发或流通高度依赖于金融业 2 房地产利用适应物价变动的缓慢性 由于土地用途的转换需要比较长的周期 如从农业用地转换为商品房建筑用地的过程 建筑用地转换为适用房产的开发过程都需要较长的时间 房地产不可能灵活地变动价格 对价格变化的反应呈钝性 这种钝性使得房地产业的周期性波动并不等同于国民经济的周期性波动 3 房地产利用的递减性和合理集约性 房地产利用存在报酬递减的现象 据美国的研究者的资料 在相同的土地面积上 建筑一座5层大楼的投资利润率为4 63 建筑一座10层大楼的投资利润率为6 建筑一座15层大楼的投资利润率为7 05 建筑一座20层大楼的投资利润率为6 72 建筑一座30层大楼的投资利润率为5 65 也就是说 建筑物楼层超过一定层数或高度后 投资利润会出现递减趋势 甚至为0 主要原因是高层建筑成本高于低层建筑 而售价却往往低于低层 容积率低 使用成本高 需求量小 建筑容积率提高造成的建筑的成本上升超过了节约土地成本的所得 因此 房地产利用存在一个合理集约和合理界限的问题 4 房地产权利的可分割性与权益的低流动性 土地使用者在获得土地使用权的同时 也获得了该土地的部分处分权 土地使用者通过行使这种处分权又可获得经济或非经济的利益 从而享有了一定的收益权 房产使用权也是如此 房地产权益的流动性较差 即难以迅速变现 原因有 房地产的高价值性使得交易双方尤其是消费者在决策上持谨慎小心的态度 房地产商品的异质性和不可移动性决定了每宗房地产发生交易的次数较少 寻找到合适的交易对象较难 一旦发生买卖 交易完成过程较长 如将房地产进行出租 通过收租金的方式收回投资 投资回收期较长 5 投资与消费的双重性 房地产可以作为一种生产要素用于生产消费 如厂房 也可以用于生活消费 如住宅 但由于房地产的固定性 耐久性及不可再生性 使之成为一种重要的投资品 具较强的保值增值功能 有效需求增加致使房地产供求矛盾加剧 从而引发地产价格上升进而推动房产价格上升 需求增加的因素有居民收入增加 人口增长 居住条件改善 居住水平提高等 通货膨胀的影响 外部经济环境条件的改善 如经开发建设使得该房地产周围公用设施更为齐全 环境更为优美等 对建筑物进行的投资改造等 如室内外装修改造 更换功增加设备等 四个原因中 前三个原因引起的价值增加 称为房地产的自然增值 引起房地产保值增值的主要原因 6 房地产利用的外部性 房地产的利用及价值常常会受到周围房地产利用及环境变动的影响 这种特性称为相互影响性 溢出效应或外部性 如杭州城西地区的房地产发展路径 最近较热的三墩铭雅苑与亲亲家园的价格关系 另外 土地自身的经济属性耦合于房地产 则有土地供给的稀缺性 土地投资收益的递减性和土地所有权的垄断性等属性 三 房地产的社会属性 1 房地产利用的社会效应 人类行为受遗传和环境的影响 而环境包括自然环境和人文环境 人类的衣食住行都是通过土地和房屋来满足的 对土地的开发利用会对当地物理环境产生长远的影响 住宅的质量 建筑密度 城市结构 住址与工作地点的通勤距离等因素 都会对人类的生活 工作与娱乐产生有利或有害的影响 据有关资料表明 设计良好的居住区 能起到降低犯罪率 加强社区沟通与凝聚力 激发居民参与精神的作用 例子 美国波士顿地区住宅价格与学生测试成绩的相关性 住宅价格与测试成绩回归结果 2 房地产的美学价值 建筑是 凝固的音乐 建筑作为人类智慧 技术与文化的结晶 反映了人们的伦理道德 审美情趣 价值观念 宗教感情 民族性格等 房地产的美学价值具体体现在三个方面 作为建筑物背景的自然环境所形成的自然美 城市规划 建筑设计及室内装饰所表现出的艺术美 房地产 使用者与社会三个系统良性运行与通畅互动所表现出来的社会美 绿城房产 紫桂花园 范斯沃斯别墅 设计师路德维希密斯凡德罗 同样著名的 流水别墅 安徽黟县 宏村 3 房地产的心理效应 房地产是人类生存与活动的空间 其中所蕴含的信息对活动者的心理与精神状态有很大影响 工作空间 生活空间 休闲空间都能起到不同的作用与影响 中国古建筑 小镇风情 洋人的商业街 第二节房地产业 一 房地产业的定义 如果把房地产作为一种产品 房地产业就是这种产品生产经营的行业 关于房地产业的有具体的几种定义 1 房地产业是从事房地产开发 经营 管理 服务的行业 周诚 1997 这种观点较多见 与此类似的有 房地产业是从事房地产的开发组织 经营管理 买卖和租赁经营 以及中介 咨询 评估等服务的行业 乔志敏 2002 2 房地产业是从事房地产投资 开发 经营 管理和服务 主要是流通领域里活动的产业部门 王克忠 1995 3 房地产业是指从事房地产开发建设 租售经营以及与此紧密相关的中介服务如融资 置换 装饰 维修 物业管理等经济活动的行业 是国民经济中兼有生产与服务两种职能的独立产业部门 张永岳等 1998 4 房地产业是从事房地产开发 经营 管理和服务等经济实体所组成的众多行业的产业部门 房地产行业包括房地产持产 经营 消费等各个领域的经济组织和经纪人以及种类专业技术人员 他们是互相依存 互相联系 互相提供服务的有机整体 包亚钧等 1998 这种观点强调房地产业的内涵除了包括从事房地产经营活动外 还应加上从事房地产经营活动的各种法人单位 二 房地产业的分类 对房地产业进行再分类 一般有四类 1 房地产开发组织业 它是以组织城市的开发 再开发为目的的大规模房地产经济活动 此类业务的主体是房地产开发公司 2 房地产经营业 包括房地产的买卖 交换 租赁 抵押 典当等活动 3 房地产中介 咨询及评估服务业 4 物业管理业 包括楼宇管理 住宅小区综合管理等社会服务活动 三 房地产业的特征 房地产业作为国民经济的重要产业部门 具有以下的基本特征 1 基础性 房地产是一种重要的生产生活资料 不仅为国民经济各行业的发展提供基地和蔽护场所 也为人们提供栖身之地 因而房地产业在国计民生中具有极为基础的地位 是国民经济的基础性产业 所谓基础性产业 是指其在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体 是国民经济的不可缺少的组成部分 据有关资料表明 2001年全国房地产开发完成投资总额约占GDP的7 左右 房地产业所增加的产值占GDP增长量的12 以上 也就是说 在2001年全国GDP增长的7个百分点中 约有1个百分点是由房地产业贡献的 从地方看 杭州市2002年房地产业对GDP的贡献为12 左右 2 先导性 由于房地产业的基础性 在国民经济建设中 首先要有房地产开发和经营来提供生产和生活空间 也就是说 房地产业的发展要超前于国民经济的发展 其依据有二 其一 在国民经济的运行周期中 各行各业的简单再生产和扩大再生产 都是以房地产的发展为前提条件的 因此 相对于经济运行周期各阶段的出现 房地产业往往有先行半步的示范作用 其二 房地产业是产业链长 关联度高的产业 是提供最终产品的部门 它既有一定的前后衔接性 又有侧向关联性 从而形成以其为中心的产业圈体系 3 关联性 房地产业的发展十分依赖于金融业 同时又能带动建筑 建材 冶金 化工 轻工 设计 广告等行业的发展 关于房地产开发的流程在后面的章节将有介绍 尤其是对建筑业 有极强的带动作用 据世界银行1994年的一项研究表明 100亿元的住房建设投资将创造170 220亿元的需求 每销售100亿元的住房 将带动130 150亿元其它商品的销售 需求带动系数的保守估计值为3 4 地域性 房地产的位置固定性 决定了房地产业从生产 流通到消费的全过程都具有强烈的地域性 具体表现为房地产市场的地域性 房地产价格的地域差异性 房地产业发育及发展因素的地域差异性 房地产政策法规的地域差异性等方面 5 周期性 房地产业在长期发展过程中呈现出周期性波动的特征 和国民经济的周期一样 房地产业的周期性波动也可分为发展 复苏 繁荣 危机 衰退 萧条 四个阶段 房地产业的性质决定了它的周期受到该国家或者地区的经济周期的引导 同时也对经济周期起到一定的作用 房地产市场发展相对成熟的国家或地区的周期性比较明显 如美国二战前房地产业的波动周期大约为18年 二战后约为3 6年 我国的房地产业自上世纪80年代以来 经历了几个阶段 目前大约处在周期性的繁荣初期 我国住宅业和房地产业的几个发展阶段 6 高风险 高回报性 人口的增加 经济发展导致的收入增加 经济产业的不断扩大和细化 导致对房地产的需求持续增加 而房地产的供给受土地资源有限性的制约 并不能同步增加 房地产市场供求失衡使得价格水平呈现长期上涨的趋势 因此 投资房地产往往具有较高的回报 但房地产市场一旦投机风盛行 过量的资金涌入造成房地产经济泡沫 一旦泡沫破灭 价格快速下跌 将给投资投机者造成巨大损失 7 对金融业的依赖 房地产的高价值性 使得房地产开发 购买都需要大量的资金 所以房地产业的贷款开发或分期抵押付款消费是最为常见的方式 如开发商的打包式筹资 消费者的按揭买房 三 房地产业运行运行机制的基本架构 和其它行业一样 房地产业作为国民经济的一个独立产业 其产品运行过程也需要经过生产 流通 消费三个环节 生产建设过程从购置土地开始 经过房产的开发建设 包括装修 再进入流通领域 或售或租 然后进入消费过程 在这一过程中涉及到一系列交易关系 形成一个以房地产交易为中心 旁及金融 建材 中介和物业管理服务内外两层的市场结构体系 即房地产业赖以运行的房地产市场结构体系 第三节房地产产权理论与地租理论 一 房地产产权理论 一 房地产产权的涵义 1 产权的定义 关于产权 也有若干个定义 其中马克思的经济学论著中的 产权 概念 是指一种动态的 生产关系总和 含义上的经济所有权 有以下特点 产权不仅是指人对物的法定权属关系 还是特定的经济实现形式 从 产权 界定到实现 其间要经历生产 流通 分配 消费等一系列再生产环节 产权本身是伴随物质资料生产而 再生产 出来的 这一运动过程在市场经济中的综合表现为价格运动 动态发展的 产权 是一个随生产和资本社会化而不断丰富其内涵 扩展其外延的人与人的经济关系的体系 著名的产权经济学家A A 阿尔钦定义的产权 产权是一个社会所强制实施的选择一种经济品使用的权利 D C 诺斯定义的产权更为深刻 他认为 产权是个人对他们所拥有的劳动 物品和服务的占有权利 占有是法律规则 组织形式 实施及其行为规范的函数 制度框架的函数 2 房地产产权的定义 房地产产权是房地产经济运行过程中各种权利的总和 即权利束 BundleofRights 并由此形成了相互间密切关联的房地产产权结构 房地产产权包括房地产所有权和其它权利 作为一种不断发展的人与人之间的经济关系 房地产产权会随着市场经济和城市化的发展以及科学技术的进步等其它因素而增加 处于动态的状况 3 房地产产权制度 根据马克思关于产权理论的论述 房地产产权制度应该包括以下内容 房地产产权是房地产经济关系 特别是房地产所有制关系的法律表现 房地产产权是以房地产财产为客体的各种权利的总和 从产权权能结构角度看 是一种以复数形式出现的 权利束 包括所有权 占有权 使用权 处分权 收益权及 受损受益权 等 其中的要害核心是房地产的所有权 3 房地产产权制度 续 房地产产权可分割 分解 复合 重组 并会因技术进步 供需变化而不断设置新的产权产能 房地产产权可进入市场按商品化原则及价值规律进行交易 流通 房地产产权需以法律 法规形式加以界定规范 确认和保障 房地产产权要人格化 界定要清晰 二 房地产权能 1 所有权 是指所有人依法对所有物占有 使用收益与处分并排除他人干涉的权利 房地产所有权就其范围而言 包括土地所有权和建筑物所有权 土地所有权除法令限制外 在行使时及于土地上下 建筑物所有权及于构造物或工作物全部 需要说明的是 在中国 城市土地归国家所有 而在象日本这样的私有制国家 土地可以为私人所有 2 占有权 指依法对房地产进行事实上的支配和控制的权利 房地产占有权由所有人行使 凡由非所有权人行使的房地产占有权 若属合法占有的 都受法律保护 所有人不得请求返还 对非法占有人 则要根据其是恶意还是善意确定是否应向所有人或合法占有人返还占有权和赔偿损失 3 使用权 指按照房地产的性能进行有效利用以获取经济利益的权利 房地产使用必须是 按照房地产本身的自然性能和经济性能进行利用 不改变也无损于房地产的本质 不损害公共利益和他人合法利益 房地产所有人对所有房地产有权加以利用 但是 非所有人在依法占有房地产的条件下 可以根据法律和合同的规定行使使用权 并且要按照指定用途使用 4 收益权 指房地产所有者或非所有者依法获取房地产所产生的利益和权利 这是房地产所有权在经济上的实现 5 处分权 指房地产所有者或非所有者依法处置房地产的权利 处置包括出售 出租 赠予 抵押等 处分权一般由所有人行使 也可由所有人依法授权 让使用者对房地产行使部分处分权 如土地使用权的转让 房产三证中的一证 房屋的分租转租等 6 地上权 指为建造建筑物 其它工作物或以植树为目的而使用他人土地的权利 地上权具有物权的性质和物权的一切法律特征 可以转让他人 也可以作为抵押的标的物 地上权是否需支付地租 则由当事人自行协定 7 地役权 是指土地所有者或非土地所有者 根据土地现场的自然情况 法律规定的义务或所有权人之间的契约 依法享有敷设 兴建 修筑为公共利益所必需的各种运输系统或设施而占有 使用 勘察他人土地的权利 其中 为他人提供便利的土地称为供役地 利用和享有便利的土地称为需役地 地役权双方当事人分别称为供地役人和需地役人 地役权因需役地而设 不得与需役地分离而转让 或成为其它权利的标的物 8 租赁权 指房地产所有人或非所有人依法作为房地产出租人 将房地产的使用权租赁给承租人使用 由承租人向出租人支付租金的权利 租赁权包括土地使用权随同地上或地下建筑物 其它附着物的租赁 以及房产使用权的租赁 9 典权 指典权人支付典价取得占有出典人的房地产并加以使用和取得收益的权利 典权有如下特征 设定典权必须支付典价 作为典权人取得典权的代价 在典权期间 典权人不支付租金 回赎时 出典人也不支付利息 典权的标的物是土地 房屋等不动产 而不是动产 典权人占有典物 行使使用权和收益权 并享有物上请求权 还可以转典 原出租 设定担保和转让典权 出典人有回赎权 即以原典价赎回典物 赎回后典权即消失 如双方同意 典权人也可付典价与买价之间的差额 从而取得典物的所有权 也可约定到期不赎即视为绝赎 以上特征可以说明 典权不是典当 典当是一种质押借贷 是债权 而不是物权 而典权是一种益物权 不是债 10 抵押权 指债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保 而不转移占有债权人由此取得的担保物权 抵押权是为了担保债务的履行而设定的一种物权 当债务人到期不履行债务时 抵押权人有权就抵押财产的价值优先受偿 并可请求法院变卖抵押财产 抵押其债权 在我国 不动产抵押权包括土地抵押权和房产抵押权 土地抵押权特指土地使用抵押 土地使用者以土地使用权和房产向银行抵押取得贷款的行为 土地使用权抵押时 其地上建筑物和其它附着物随之抵押 地上建筑物和其它附着物抵押时 其使用范围内的土地使用权也随之抵押 抵押权不同于典权 所有人仍能对财产继续行使占有 使用 收益与处分的权利 这样 对债权人而言 取得了对自己债权的担保 却无保管抵押物的责任 减少了风险 对社会而言 抵押人能够继续利用和改良抵押物 不影响社会财富的增加 而且还增加了商品交换的移动性 三 房地产产权的经济意义 产权在房地产经济中的作用主要表现在由于土地产权的经济特性 使得房 地 产 产权 三者融合为一体 形成房地产 房地产产权的经济行为表现 在房地产开发建设中 业主有权利用土地参与社会剩余价值的分配 以地租的形式通过房屋造价得到实现 利用土地区位差的垄断 形成房地产增溢互动机制 即利用优越的土地区位 带来房屋建筑的增溢 反过来房屋的精良设计建造 物业管理周到规范 小区组团布局合理 形成集聚效应 又会提升土地的区位优势 增加区位差收益 房地产产权的经济行为表现 续 土地永续利用和自然增值的权能特性 适应广大投资者保值增值的普遍心理要求 促使更多的投资者 也包括家庭投资者 投资房地产 房地产保值增值的权能特性 使房地产成为金融活动 特别是房地产金融活动中最理想的抵押物 从而会使房地产获得最有力的金融支持 二 地租地价理论 所谓地租地价理论 就是关于土地价值及其市场表现形式的理论 地租地价理论渊源很长 代表人物从十七世纪中叶的配第 斯密 李嘉图到十九世纪上半叶的萨伊 马尔萨斯 下半叶的马克思 现代的则有马歇尔 克拉克 萨缪尔森等经济学大家 地租地价理论可归纳为二大类别 一类为效用价值说 代表人物马歇尔 另一类为劳动价值说 代表人物马克思 一 城市地租地价存在的自然 经济原因 1 一元效用论 这种观点认为土地是不可再生的非耗竭性自然资源 土地具有稀缺性 数量是有限的 但土地又具有效用性 可以为人类提供巨大的效用 是人类赖以生存的劳动对象和基本的劳动资料 土地资源具有使用价值是土地自然资源转化为经济资源从而具有价格的内在依据 同时 对有用且稀缺的土地资源的竞争性需求 使得地租 价 成为配置土地资源的有效工具 2 土地二元论 二元论认为未经人类开发改造的土地是纯粹的自然之物 是一元性的土地 已加入人类劳动的土地则是自然之物与劳动的产物 即土地物质与土地资本的 二元复合体 土地物质与土地资本在物质上 经济上都可以进行单独分析或综合分析 对土地物质的支付称为地租 对土地资本的支付称为土地资本的租金 包括土地资本的利息和折旧 二 地租的来源 两种理论观点 1 新古典经济学地租论 新古典经济学的地租理论认为各种生产要素都能创造价值 劳动 资本 土地各要素分别按各自的贡献取得报酬 即工资 利息与地租 土地的报酬有时又称为商业租金 commercialrent 它包括两个部分 转移收入 transferearnings 与经济租金 转移收入是对地力消耗的补偿或土地资本的报酬 经济租金则是反映土地稀缺价值的支付 2 马克思主义地租论 马克思的地租理论包括了新古典地租理论中未包含的地租形成与维持的社会关系 马克思认为只有工人的劳动才创造价值 工人创造的m是可变资本 工资V 的价值增值 它包含了利息 地租与企业纯利润 地主是寄生的 他们不创造价值却以地租的形式参与对剩余价值的分割 马克思定义的三类地租 级差地租 绝对地租与垄断地租 每一类都反映了一种特殊的社会关系 两种地租理论的公式表达 PQ C V M 1 1 PQ W N R L r K B 1 2 公式中PQ代表产品价值 1 1 式是马克思的观点表达 产品价值由生产资料的价值补偿C 工资V和劳动者创造价值M构成 1 2 是新古典经济学派的观点表达 W L r分别表示劳动 土地 资本的单位报酬 B是利润 W N R L r K B分别代表劳动 土地 资本和企业家才能对于产出的贡献 也是四种要素应得的报酬 一般称之为工资 地租 利息和利润 三 城市地租地价种类 1 阿兰索竞投地租模型 竞投地租 bidrent 或称为招标地租 是指土地使用者愿意向不同位置的土地支付的最大费用 从投标者角度看 是为了某种用途而需利用该土地时 愿意支付的最大地租成本 如果产品市场是完全竞争的 则土地租金就表现为竞投地租 地租与距离的关系图 阿兰索竞投地租模型公式 企业利润写成 1 3 式中 d表示土地位置到中心商业区 centralbusinessdistrict CBD 的距离 C d 表示企业的生产总费用 包括劳务费用 机会成本 资本设施的费用 r d 是地租 n d 表示位于位置处的土地数量 t d 为单位运费 p q分别表示产品的价格和数量 企业愿意支付的总地租 前提 市场充分竞争 所有企业的利润是一致的 记为 总地租为 1 4 单位地租为 1 5 特殊形式时 此时 地租的决定因素是运输费用 距离越远 运费越高 地租越低 这就是杜能模型中竞投租金表达式 2 级差地租 如果两个等量的资本和劳力作用在不同地点的等量土地上 获取不同的利润 较优等的土地所获得的超额利润就转化为级差地租 在竞投租金模型中 这种利润差异由距离造成的运费节省额不同引起 在现实生活中 除了距离以外 其它因素如土地肥力 气候 矿产丰度 税负等也是造成级差地租的重要因素 城市中人口密集度 商业和服务业的繁华程度 交通 通讯 供热 供水 供电等基础设施完善度是决定级差地租分布的重要因素 级差地租 和级差地租 由于位置或其它外部因素产生的超额利润转化而来的地租称为级差地租 劣等地没有级差地租 级差地租 是指连续投在同一块土地上的各个资本 由于生产效率的不同 由资本效率较高的资本产生的超额利润被土地所有者拥有时所转化而来的级差地租 级差地租 是级差地租 的基础和出发点 级差地租 的变化最终又必然要以级差地租 的形式体现 从对土地的长期利用过程来看 每一次租约的签订都应是级差地租 向级差地租 转化的过程 城市级差地租 是指在城市一定面积的某一土地上 在投资界限范围内连续追加投资直到建筑边际 建筑面积由小到大 或者建筑质量由低到高 建筑产品总价值增加 由此产生的总价值与总成本之差形成的超额利润 这种超额利润转化而成的地租即为城市级差地租 3 绝对地租 所谓绝对地租是指由土地所有权存在决定的 不论使用什么样的土地都必须缴纳的地租 绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权的垄断所获得的 它由土地的产品市场价格高于社会生产价格的差额利润转化而来 城市绝对地租 是在土地使用权和土地所有权分离的条件下 所有的土地使用者都必须缴纳的地租 即城市土地使用者所必须缴纳的最低限度的地租 绝对地租量是使用一个城市最边缘的土地或位置 地基等方面最差的土地 所必须缴纳的地租量 城市最边缘土地作非农业用途时 所缴纳的地租不得低于作农业利用时的地租 所以 城市土地绝对地租量应等于与最边缘城市土地相邻的农地上