世纪嘉苑3期-----项目分析.doc

世 纪 嘉 苑 项目分析指导老师：王纲第八组成员：阎伟、陈娟、蒲慧倢、杨亲鹏、何乐 1项目概况1.1 项目所处位置世纪嘉苑东邻梓山湖，西临龙洲路，南面规划为梓湖路，北面与益阳大道擦肩而过,地处益阳大道与龙洲路交汇东南角（原齿轮厂），总占地面积65900平方米，小区规划总建筑面积20.88万平米，由15栋小高层或高层住宅组成,分为3期4批次建设。 位居益阳城市中央生态区龙头位置，并紧临益阳大道，是益阳的热点发展区域，发展潜力巨大。紧邻益阳最高楼世纪大厦，离老城中心区仅5分钟车程，既享有优质的生态居住环境又拥有成熟完善的生活配套，真正的入则宁静出则繁华，是优质的居家之地。1.2 项目规划设计理念 SUN阳光。阳光不仅是技术的考量，更是一种时尚生活态度。而设计中对于阳光的理解更体现在空间布局的明朗化、简洁化，使小区具有处处富有温暖的阳光气息。SCENCERT景观。中国住宅区规划的革命在于对景观的真正重视。世纪嘉苑，从多个方面将这个元素放大到极致，真正实现健康、绿色的住宅。首先，项目51%超高绿地率，28000平米公园式景观园林,为您的尊贵生活带来质感。为使小区能迅速成林，呈现多重景观层次，引进上百株大规格再生珍贵树种。香樟、桂花、银杏、杨梅等大乔木于小区规则布置，绿意成荫，一片欣欣向荣。与水系、喷泉小景、风雨亭、阳光走廊、假山等人文景观相得益彰。再者，项目西入口紧邻的银城首个大型市政绿化广场，是城市中心罕有的大型绿地，如同城市绿肺，既是银城山水生态城市的形象名片，同时也可以成为世纪嘉苑业主休闲、散步、晨练、慢跑的共享公共空间。SPORT运动。世纪嘉苑是一座“格调现代、格局超前、管理规范的封闭式住宅小区”她拥有成熟的社区，完善的配套！始终注重运动理念的营造，运动设施与场地现已精彩呈现！康乐休闲区、游泳池、篮球场、网球场、慢跑道等人性化设计让您运动就在家门口。一方面，场地、设施都尽量给予运动充分的空间。另一方面，布局的动感，特别是各种生活元素有机结合的动感：配套、休闲、居家、观景、娱乐、健身等。住宅设计中力求做到几点：房间齐备，套内安排卧室、起居、餐厅、储藏等基本空间，并参照不同的标准进行了房间面积和面宽的设计：公共空间与私密空间没有相互干扰，交通顺畅，起居室与餐厅、厨房空间配置紧密协调，并设有入户的过渡空间。SIMPLE简洁。让你轻松进家门，道路断面设计合理简单化，更方便快捷回家。小区内干道规划采用了完全“环路”的结构，走建筑的外围，将几乎所有的住宅都包含其内，地面停车、地下停车、过往机动车活动都在环形道路附近得以解决，对内部空间的干扰做到了最小化，确保了住宅的“易达性”。交通设计在停车问题上采用了比较人性化方式，尽量减少泊车后的步行距离，采用入户就近停车的方式。特别是地下和地面架空停车更为方便实用。地下停车成带状，在小区内部穿越，几乎在地下到达了所有建筑，使停车与入户关系非常紧密。而南面成片的架空地面停车更是独具匠心，利用周边地势较高的特点，在地面架空一层作为车库，既呼应了周边的地形减少了边坡处理成本，又得到了大面积的地面车位，不需大量开挖，方便的将车库建于地面，入户更直接方便。小区主干道7米，小区次干道4米，入户道路3米，并结合景观设计局部园林化设计，依托上风上水，理性，人性的尊贵气派浑然天成。1.3 配套设施基本配套：市 政：市中级人民法院、益阳市市政府、益阳市公安局、市交通运输局公 园：奥林匹克公园、佳宁娜广场 学 校：朝阳实验中学、大海棠小学、省邮电学校、市城建学校幼儿园：奥林匹克公园幼儿园、中英双语幼儿园 公交车：30路、8路、5路商 场：步步高百货、新一佳超市、福中福购物广场、医 院：中心医院、中西医结合医院银 行：中国建行、中国银行、农业银行、工商银行 休闲娱乐：梓山湖梓山湖高尔夫球场梓山湖市民广场颐尔康足浴时代健身俱乐部卡娜丝重庆富康足浴餐 饮:溜溜溜土菜馆米萝咖啡蓝色海湾量贩海鲜鱼米之乡巷上咖啡钻石钱柜湘西部落酒 店:华天大酒店五洲大酒店罗马国际大酒店益阳国际大酒店通 信:中国移动中国联通商业配套:临益阳大道和龙洲路的“世纪风情商业街”区内配套： 铂金地段，彰显无上尊荣-位居城市中央生态区龙头位置，10分钟内畅享完善生活配套，真正入则宁静，出则繁华，地段增值潜力无限。 公园里的尊贵府邸-51%超高绿化率，打造28000平米现代公园式景观园林。 人车分流，倾注人本关怀-逾30000平米益阳最大规模地下停车场，车库直接入户，更加私密、便捷。 纯净水系统到户-关注饮水质量，关注生活质量。 小区中央供热系统-热水管道到户，无尽暖流，四季流淌。 智能化小区，居住更有保障-可视对讲门禁系统、电梯监控系统、摄像监控系统、停车场管理系统等，享受电子保安的全天候服务。 一户一梯，益阳首席奢享-宽阔的电梯门厅，一户一梯的高尚配置，不用再为等电梯而烦恼。 独立会所 开放式会所-独立会所内设置健身房、咖啡厅，底层开放式会所设置休憩座椅、棋牌席、康乐休闲设施以满足更多元化的生活需求。 运动就在家门口-网球场、游泳池、小篮球场、康乐区错落布置，我们关注健康，倡导运动。 大社区，专业物管-全封闭式专业物管服务，共享逾20万平米大社区成熟管理与配套。 国际双语幼儿园1.4 销售情况分析世纪嘉苑领跑益阳楼市上表为世纪嘉苑3期2栋11月5日发布的最新情况，可见世纪嘉苑的品牌有了自身的抵抗力，在销售中名列前茅，据现实状况该苑虽然销售单价还属于中档水平，可见，稳中有升的销量，可观的潜力无限。1.5 项目的主要经济指标建筑经济指标表：项目计量单位数值总征地面积公顷6.59居住区用地公顷5.56总建筑面积万平方米20.88配套用房会所万平方米0163幼儿园万平方米0.166商业万平方米0.818 小超市万平方米002公厕万平方米0.004地下车库万平方米3.08容积率 3.15绿地率 51.1%总户数户1300总车位位8022. 项目SWOT分析S（优势）n 位于城市主干道沿线，地理位置优越，有良好交通n 地处益阳政治、文化范围，有良好的人文优势n 与多学府拉近，三方有新建高档住宅，一面绿景相接，借景升价，环境宜人，地域格调高n 户型精美，面积多样，有效满足不同层次与目的的需求n 突出独特的精品住宅生活概念楼n 楼盘规划设计合理，自身配套齐全W(劣势)n 相关配套虽在努力引进，但设施尚不成熟n 价格、户型、风格、销售手段等雷同，没有革新的竞争力n 价格定位不明，定价与市内大部分楼盘相仿，较经典、高档住宅的尊贵身份比有争议n 在一些户型设计上不是很合理，比如（三期的2栋）小户型的通风和采光不合理O（机会）n 益阳城市中心区往高新区的发展，给房产需求带来新方向，也保持较旺的发展势头n 益阳属第三城市，发展较稳定，近几年楼盘价格的持续走高，也受众多捧热追高之势n 住房供求结构失调，设计精致的中、小户型供不应求，市场缺口较大n 益阳市受刚性需求大，在限购、限贷的宏观调控影响不明显T（威胁）n 楼价连年上升，政府有意压制楼价n 区域住房总量供过于求，结构失衡n 房价过高，消费者购买能力有限，一担无力负担，将对楼盘开发商产生怨言，对楼市也会有潜在影响n 益阳价格稳步上升，区域差异明显（赫山持平，高薪涨幅，资阳降势），但总体向高品质住宅标准集中，对开发商的要求就越高3项目应对策略宣传自身优势打造成功产品市场定位鲜明引起市场关注加大企业综合实力，集约综合竞争力包装精品住宅套型多样化，增加客户接受度区域公共交通配套欠发达，可到达性略差，品质生活上升难商业存在风险和难度开发商凭借自身的雄厚实力，通过强强联合，融合各方实力与经验，整合优势资源，不但要将本项目做成功，更重要的是要把项目品牌推向市场。在定位都明确的环境下，难以发展1电梯带来的上下行交通的便利性及对老弱病残者的便利；2绿地面积更大，建筑密度更低；3楼间距更大，采光通风更好，私密性更强；4视野更开阔，景观更好;5.从供需长远角度，合理规划户型和套型结构积极引进公交停靠站点，同时根据周边缺少生活设施的情况，建议引进步大型商业链，也可以带动沿街商铺销售。提高小区片整体地位在销售水平一般的情况下，前期住宅开发营销形成市场热点，商铺购买者主要是投资者，控制总价是顺利回收商铺资金的关建。4. 对本项目的总结结合政府整体规划，项目远景较好，存在良好的发展契机。树立精品意识：目前益阳房地产产品同质化现象严重，价格相差不大，这就要求我们在产品上需要有所突破，以此来攻击市场。充分利用差异化竞争策略：产品差异化、营销差异化、服务差异化，打造益阳第一个国际的、开放的都市魅力居住样板区。考虑到后面商业项目的运作：项目前期开发和营销必须形成市场热点，积累足够人气，提高知名度。5. 市场潜力、风险及规避5.1 市场潜力：中小户型住宅走俏近期，国家接连出台强力的宏观调控政策。虽然部分政策并不针对房地产行业，但频繁的新政影响了大批购房者的置业计划，使得原本想要买房的购房者持观望态度。现下益阳楼市中，对于高端房和别墅这类奢侈消费房，大多数购房者还是较少问津。相比之下，性价比较高的中小户型则非常热销，购房者因其低总价、月供少、回报高、风险小等特点而热切的追捧。无论是首付还是后期还款方面，中小户型都更容易被接受，因此，中小户型愈发得到青年阶层及适婚族首次置业的青睐，也使得此户型越来越稀缺，对于该楼盘的小中户型销售是一个好的势头。与此同时，购房者在挑选住宅时，对居住的舒适性、私密性以及其他的个性化需求方面，要求有所提升。开发商在适应精装修房发展趋势的同时，必须满足都市白领的生活习惯和美满住家的追求。