项目代运营协议书

项目代运营协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司。

甲方地址：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦18层。

甲方法定代表人/负责人：张明。

甲方联系方式办公电话）手机）。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业管理服务有限公司。

乙方地址：中国上海市浦东新区陆家嘴环路1088号XX金融中心25层。

乙方法定代表人/负责人：李强。

乙方联系方式办公电话）手机）。

协议简介：

甲方作为XX房地产开发有限公司，拥有并运营XX商业综合体项目，该项目总建筑面积约15万平方米，包含零售商铺、餐饮区域、办公空间及配套服务设施。为提升项目运营效率和市场竞争力，甲方经审慎评估，决定委托乙方提供专业的代运营服务，协助甲方进行市场推广、招商管理、客户服务及日常运营维护等工作。乙方作为业内具有丰富经验和专业资质的商业管理服务机构，具备先进的运营管理理念和技术支持体系，能够为甲方提供全方位、高品质的代运营服务。双方基于平等互利、诚实信用的原则，经友好协商，达成如下协议，以兹共同遵守。

本协议的签订背景基于甲方对专业商业运营服务的迫切需求，以及乙方在代运营领域的专业能力和市场口碑。甲方希望通过与乙方的合作，实现项目资产价值的最大化，同时降低运营风险和管理成本。乙方则通过此次合作，进一步巩固其在商业地产服务领域的市场地位，并积累更多优质项目经验。双方的合作旨在通过资源整合和优势互补，共同推动项目的长期稳定发展，实现互利共赢。协议的执行将严格遵循市场规律和相关法律法规，确保双方权利义务得到充分保障。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲乙双方在XX商业综合体项目代运营合作中的权利与义务，确保乙方按照甲方的要求和标准，提供全面、专业的代运营服务，提升项目整体运营效益和市场竞争力。协议范围涵盖但不限于以下具体内容：市场推广与品牌建设，包括制定并执行市场推广策略、品牌形象维护、公关活动等；招商管理与客户服务，包括制定招商计划、筛选商户、签订租赁合同、提供客户服务支持等；日常运营维护，包括物业安全管理、设备设施维护、环境卫生管理、应急预案制定与执行等；财务管理与数据分析，包括费用预算与控制、运营数据统计与分析、财务报告编制等；其他双方约定的代运营相关事项。双方将依据本协议约定，共同推动项目的精细化管理和可持续发展。

第二条定义

为本协议之目的，下列术语具有以下定义：

“代运营服务”指乙方根据甲方要求，运用专业知识和经验，对XX商业综合体项目进行的全面或部分运营管理活动，包括但不限于市场推广、招商管理、客户服务、日常运营维护、财务管理和数据分析等。

“运营报告”指乙方按照约定格式和频率，向甲方提交的项目运营情况报告，内容包括但不限于市场活动执行情况、招商进展、客户反馈、费用支出、运营数据分析等。

“项目”指由甲方拥有或运营的XX商业综合体项目，具体地址为中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦。

“服务费用”指甲方根据本协议约定向乙方支付的服务报酬，包括固定费用、绩效费用等。

“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于自然灾害、战争、政府行为、社会事件等。

“协议期限”指本协议约定的有效期限，自双方签字盖章之日起生效。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力和义务

(1)权利：

甲方有权要求乙方按照本协议约定提供专业、高效的代运营服务，并对服务质量和效果进行监督和评估。甲方有权审阅乙方提交的运营报告和财务报告，并有权对不符合要求的报告提出修改意见。甲方有权根据项目发展需要，对代运营服务的内容和范围进行调整，并要求乙方相应配合。甲方有权在协议期限内或提前终止协议，但需遵守协议约定的违约责任。

(2)义务：

甲方应向乙方提供项目相关的必要资料和信息，包括但不限于项目规划方案、租赁合同、客户资料等，并确保资料的准确性和完整性。甲方应按照本协议约定，按时足额向乙方支付服务费用，并承担与代运营服务相关的合理成本。甲方应积极配合乙方开展市场推广、招商管理等活动，提供必要的场地、人员和支持。甲方应建立有效的沟通机制，及时与乙方沟通项目运营中的重要事项，并就争议事项进行协商。甲方应遵守国家法律法规及行业规范，确保项目运营的合法合规性。

2.乙方的权力和义务

(1)权利：

乙方有权按照本协议约定，获得甲方支付的服务费用，并有权要求甲方提供必要的支持和配合。乙方有权根据市场情况和专业判断，制定并执行代运营方案，并对方案的实施效果负责。乙方有权要求甲方提供真实、完整的项目资料，并有权拒绝执行违反法律法规或协议约定的要求。乙方有权在协议期限内或提前终止协议，但需遵守协议约定的违约责任。

(2)义务：

乙方应设立专门的项目团队，配备具备专业资质和丰富经验的人员，负责项目的全面运营管理。乙方应制定详细的代运营方案，包括市场推广计划、招商策略、客户服务标准、运营维护流程等，并提交甲方审核。乙方应严格按照代运营方案执行服务，确保服务质量符合行业标准和甲方要求，并定期提交运营报告供甲方审阅。乙方应建立完善的客户服务体系，及时响应客户需求，处理客户投诉，提升客户满意度。乙方应加强项目安全管理，制定应急预案，并定期进行安全检查和隐患排查，确保项目运营的稳定性和安全性。乙方应建立健全财务管理制度，合理控制费用支出，并按照甲方要求提供财务报告。乙方应保护甲方的商业秘密和知识产权，未经甲方许可，不得向任何第三方泄露。乙方应接受甲方的监督和评估，并根据评估结果持续改进服务质量。乙方应遵守国家法律法规及行业规范，确保项目运营的合法合规性。在协议履行过程中，乙方应积极维护甲方利益，提升项目品牌形象和市场竞争力。如遇重大市场变化或运营问题，乙方应及时向甲方汇报，并提出解决方案。乙方应确保所有代运营服务均由具备相应资质的人员执行，并购买必要的责任保险，以降低风险。

第四条价格与支付条件

双方同意，乙方提供本协议约定的代运营服务，服务费用采用以下方式计算与支付：

(1)基础服务费：甲方每月向乙方支付固定基础服务费人民币伍拾万元整（￥500,000.00）。该费用涵盖乙方为项目提供的日常运营管理、客户服务基础支持、市场信息收集与分析等标准服务内容。

(2)绩效服务费：在达成约定的关键绩效指标（KPI）时，甲方需向乙方支付绩效服务费。具体指标及费率包括：当项目整体租金完成率超过105%时，甲方按当季实际租金总额的1%向乙方支付绩效费；当项目客流量达到年度目标的110%时，甲方额外支付人民币拾万元整（￥100,000.00）的绩效奖励。相关绩效指标的计算方法及确认流程由双方另行签署补充协议规定。

(3)成本费用：与代运营服务直接相关的合理成本，如专项市场推广活动费用、大型设备维修费用等，经甲方事先书面批准后，由甲方承担。乙方需提供详细费用清单及发票，甲方应在收到清单及发票后30日内完成审核与支付。

支付方式与时间：

(1)支付方式：服务费用通过银行转账方式支付。甲方指定收款账户信息如下：开户行：XX银行朝阳区支行；账号：1234567890123456；收款人：XX商业管理服务有限公司。

(2)支付时间：基础服务费于每月10日前支付上一月的服务费；绩效服务费随相关绩效达成确认后30日内支付；成本费用在费用发生后的60日内支付。甲方支付服务费用前，有权要求乙方提供等额的增值税专用发票。如乙方未能提供合规发票，甲方有权延迟支付相应款项，延迟期间不影响乙方的违约责任计算。

(3)付款通知：甲方在支付款项前3日，应向乙方发出书面付款通知，说明支付金额、支付依据及预期支付时间。乙方应在收到通知后及时配合提供所需文件。

任何一方变更收款或付款账户信息，应至少提前10日以书面形式通知对方，否则由此产生的延迟或错误支付责任由未通知方承担。

第五条履行期限

(1)协议有效期：本协议自双方授权代表签字盖章之日起生效，有效期为叁年，自202X年1月1日至202X年12月31日止。协议期满前三个月，如双方无书面异议，本协议自动续展壹年，续展次数不限，但每次续展前均需另行签署书面协议。

(2)关键时间节点：

a.项目招商启动期：协议生效后30日内，乙方需完成初步市场调研报告并提交甲方审核，同时组建核心项目团队并向甲方进行首次运营计划汇报。

b.首次运营评估：协议生效后第六个月结束后30日内，双方需召开首次运营评估会议，审阅乙方提交的季度运营报告及财务报告，并就运营效果进行沟通确认。

c.年度审计：每年1月31日前，乙方应完成上一年度的运营总结报告并提交甲方，同时配合完成独立的第三方财务审计（如甲方要求），审计报告需在本协议项下提交。

d.绩效考核节点：每月最后一天为当月绩效数据统计日，次月10日前乙方需提交月度运营数据供甲方核对，季度绩效确认在季度结束后20日内完成。

(3)提前终止：经双方协商一致或出现本协议约定的不可抗力、一方严重违约等情形，本协议可提前终止。乙方在协议终止后应完成所有服务的交接工作，包括但不限于运营资料、客户信息、未完成项目进度、费用结算等，并确保项目平稳过渡。提前终止协议的，乙方有权要求甲方支付已提供服务的相应比例费用，具体比例按剩余服务天数占协议总天数的比例计算，但最低不低于已发生有效服务费用的80%。

第六条违约责任

(1)甲方违约责任：

a.未按时支付服务费用：如甲方无正当理由逾期支付任何应付款项（包括基础服务费、绩效服务费或经批准的成本费用），每逾期一日，应按逾期支付金额的万分之五向乙方支付违约金。逾期超过30日，乙方有权暂停相关代运营服务，直至甲方付清欠款及违约金，且甲方仍需承担协议约定的全部责任。若因甲方延迟付款导致乙方产生额外融资成本或信用损失，相关费用由甲方承担。

b.未提供必要支持：如甲方未能按照本协议第三条第1.2款约定，及时提供项目资料、场地支持或配合乙方开展运营活动，导致乙方服务受阻或项目运营受损，甲方应承担相应损失。乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改的，每项延误按每日人民币伍万元整（￥50,000.00）的标准向乙方支付违约金，违约金累计最高不超过人民币壹佰万元整（￥1,000,000.00）。

c.违规操作导致后果：如甲方指使乙方从事违法或违反商业道德的活动，或甲方自身行为违反协议约定（如擅自改变租赁条款、泄露乙方商业秘密），给乙方造成名誉或经济损失的，甲方应承担全部赔偿责任，包括但不限于乙方为恢复名誉支出的费用、第三方索赔的赔偿款等，且乙方有权单方解除协议。

(2)乙方违约责任：

a.服务质量不符合标准：如乙方提供的服务（特别是核心运营管理服务）明显低于本协议约定标准，或未能达到双方确认的KPI指标，经甲方书面指出后30日内仍未改善的，甲方有权要求乙方减免相应比例的服务费，比例由双方根据违约程度协商确定，最低不低于该违约月份服务费的50%。连续两个季度核心服务不合格的，甲方有权单方解除协议，并要求乙方退还已支付但未提供合格服务的费用。

b.未能及时履行义务：如乙方无正当理由延迟提交关键运营报告、财务报告或未能按期完成甲方授权的专项任务（如大型促销活动策划），每延迟一日，应按该次任务合同金额或当月服务费总额的万分之五向甲方支付违约金。延迟超过30日，甲方有权解除协议，并要求乙方支付相当于协议总服务费10%的违约金。

c.泄露甲方商业秘密：如乙方及其工作人员在服务过程中，未经甲方书面许可，泄露项目招商信息、客户资料、财务数据等商业秘密，给甲方造成直接经济损失的，乙方应双倍赔偿甲方的实际损失，且甲方有权立即解除协议，并追究乙方的法律责任。情节严重的，乙方还应承担相应的行政或刑事责任。

d.违规操作导致损失：如乙方工作人员因故意或重大过失，导致项目资产损坏、客户投诉处理不当引发纠纷、违反租赁合同约定（如越权代表甲方签约）等，乙方应承担全部直接赔偿责任，包括维修费用、赔偿金、诉讼费等。因乙方违约导致的第三方索赔，由乙方先行承担，然后有权向甲方追偿。

(3)违约金上限与调整：本协议项下的所有违约金累计总额不超过人民币伍佰万元整（￥5,000,000.00）。在协议履行期间，如市场行情或行业标准发生重大变化，双方可协商调整违约金比例，但调整后的标准不得低于行业常规标准。

(4)解除协议后果：任何一方单方解除协议的，除支付截至解除日已发生但未完成服务的相应费用外，还应支付协议总服务费10%的违约金给守约方。如解除系因乙方严重违约引起，则乙方应支付20%的违约金，且甲方有权要求乙方返还已支付的所有服务费用。解除协议后，乙方应配合甲方完成所有工作的交接，并保证交接内容的完整性和可用性，否则由此给甲方造成的额外费用由乙方承担。

(5)赔偿范围：除违约金外，违约方还应赔偿因其违约行为给守约方造成的直接经济损失，包括但不限于业务中断损失、商誉损失、为补救违约行为支付的合理费用等。赔偿计算应以实际发生损失为依据，并需提供有效证据支持。双方应就违约赔偿事项保持友好协商，避免冗长诉讼。

第七条不可抗力

(1)定义：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害（如地震、台风、洪水、干旱等）、战争、动乱、政府行为（如法律变更、政策调整、征收征用等）、流行病疫情、网络攻击或系统故障等。任何一方因不可抗力导致无法履行或无法完全履行本协议约定的部分或全部义务时，不承担违约责任，但应在不可抗力发生后及时通知对方，并提供相关证明文件。

(2)责任免除条件：

a.通知义务：遭遇不可抗力的一方应在不可抗力发生后7日内以书面形式通知对方，详细说明不可抗力事件的影响范围、预计持续时间及对协议履行的影响程度。如不可抗力持续时间超过30日，双方应再次协商，根据实际情况决定是否延期履行、部分履行或解除协议。

b.减轻损失：双方在不可抗力影响期间，应采取合理措施减轻损失，包括但不限于暂停非核心运营活动、调整人员安排、寻求替代方案等。因未采取合理措施导致损失扩大的，不免除责任。

c.不可抗力解除：如不可抗力事件持续超过90日，且双方经协商仍无法达成一致意见，或协议目的已无法实现的，本协议可自动解除。解除协议时，双方应根据不可抗力影响期间的实际履行情况，退还已支付但未提供相应服务的费用，并按履行比例分担已产生的合理成本。

d.不可抗力结束：不可抗力影响消除后，受影响方应及时恢复履行协议义务，已受影响的期限不应计入协议履行期限。如不可抗力导致协议部分条款无法履行，双方应协商修改或删除相关条款，保持协议的其余部分继续有效。

e.不可抗力证明：主张不可抗力的一方应保留相关证据材料（如政府部门公告、新闻报道、损失清单等），并在对方要求时提供。经司法或仲裁机构确认的不可抗力事件，其效力等同于双方书面确认。

第八条争议解决

(1)协商解决：凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决。协商应本着诚实信用、公平合理的原则进行，由双方授权代表在协议有效期内就争议事项进行沟通，争取达成书面和解协议。

(2)调解程序：如协商未能在收到争议通知后30日内达成一致，双方同意将争议提交给中国国际贸易促进委员会（CIPIT）或中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC）指定的调解员进行调解。调解应遵循自愿、中立、保密的原则，调解结果不具有强制约束力，但若双方达成调解协议，应签署书面文件并共同遵守。调解费用由双方按比例分担。

(3)仲裁程序：如调解未能解决争议，或双方明确表示不选择调解，任何一方均有权将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点设在中国北京，仲裁语言为中文。申请仲裁的一方应向仲裁委员会提交仲裁申请书及相关证据材料。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力，除非仲裁规则另有规定。仲裁费用由败诉方承担，或由双方协商确定。

(4)诉讼选择：除非双方明确选择仲裁方式，否则任何一方在协议履行期间或终止后一年内，仍可向项目所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。选择诉讼的，应适用中华人民共和国法律。如一方已申请仲裁或向法院提起诉讼，另一方在收到通知后应立即停止以其他方式解决争议，并将案件移交已受理的仲裁机构或法院处理，由此产生的额外费用由违约方承担。

(5)争议范围：本协议争议解决条款适用于本协议的所有条款，包括但不限于协议的效力、解释、履行、违约责任及协议终止等。任何一方行使争议解决权利不影响其依据本协议或其他法律享有的其他权利。

(6)保密条款：在争议解决过程中，双方应对争议内容及相关文件信息承担保密义务，但法律法规要求披露或仲裁/法院要求提供的除外。仲裁裁决或法院判决生效后，相关当事人应向公众披露必要信息以履行法定义务。

第九条其他条款

(1)通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信均应以书面形式（包括但不限于信函、传真、电子邮件）发送至本协议首页载明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应至少提前10日以书面形式通知对方。以电子邮件方式发送的，发出时视为送达；以传真或信函方式发送的，成功投递后视为送达。法律文件或重要事项的通知应以挂号信或快递方式发送。

(2)协议变更：对本协议的任何修改或补充，均需由双方授权代表以书面形式签署补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力，成为本协议不可分割的一部分。任何口头约定或非书面形式的变更均无效。

(3)分项履行：本协议各条款应被视为相互独立的部分。如任何条款被认定为无效或不可执行，不影响其他条款的效力。双方应协商替换无效条款，确保协议目的得以实现。

(4)法律适用与完整协议：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。本协议构成双方就本协议标的达成的完整协议，取代双方此前就此达成的所有口头或书面协议、谅解或安排。

(5)可分割性：如果本协议任何条款被有管辖权的法院或仲裁机构判定为无效或不可执行，该条款应被视为从本协议中删除，但本协议的其他条款仍然有效。双方应协商替换无效条款，以最接近原条款意图的有效条款为准。

(6)代理权：本协议由双方授权代表签署，该代表有权代表各自一方全权处理本协议相关事宜，包括但不限于签署协议、接收通知、提起诉讼或应诉等。任何授权的变更应另行书面通知对方。

(7)转让限制：未经对方事先书面同意，任何一方不得将其在本协议项下的权利或义务部分或全部转让给第三方。但甲方在获得乙方书面同意的情况下，可将项目整体或部分资产转让给第三方，乙方仍有权就剩余服务期限继续履行或获得相应补偿。

(8)协议终止后果：本协议终止或解除后，双方应立即停止所有