湖北随州市房地产市场商业市场调报告（下） .ppt

随州房地产市场商业市场调报告 下 重点项目分析 齐星花园位于随州市区青年路与烈山大道交汇处 规划建设为一个集高尚住宅 大型超市 特色商业 休闲娱乐 餐饮美食等多功能于一体的城市综合体项目 齐星花园位于烈山大道和青年路交汇处 属于随州城市腹地 毗邻随州解放路核心商业圈 烈山大道纵贯南北桥接繁华的商业地带 青年路横跨东西连接交通要道 于此形成通达便捷 商业气氛浓厚 项目建成后与解放路商业核心圈形成了轴线发展 相融共生 鼎立中心之势 其前瞻的规划与定位将更好的引领和谐商业的发展模式 成为随城商业与时尚的发源地 风向标 齐星花园占地132000 总建面逾54万平方米 居住户数为2593户 首次引进人车分流 底层架空 管家物业等先进设计 建成后将成为随州老城区的高端社区 项目评述 此项目与本案都为城市综合体项目 商业体量大 其商业定位为中高端百货 服饰 休闲娱乐为主的商业业态 未来发展潜力高 通过对随州市区重点住宅项目的研究得出以下结论 市场发展 随州房地产市场目前受政策调控有一定影响 限贷不限购 未来随州房地产市场进入发展的平稳期 区域发展 城东新区未来将成为集cbd 居住 公园 工业生产为一体的综合城区 未来常驻人口可达到20万人 随州是房地产发展的新兴片区 发展势头良好 未来价值增长空间大 价格情况 新老区的价格基本持平 项目个体的素质决定了项目价值 个体素质上的优势能够帮助项目实现明显的市场表现 2012年一季度 城区商品住宅综合平均交易价格为3637元 平方米 环比去年四季度上涨5 6 比去年同期上涨18 16 普通住宅 144平米以下 成交均价为3696元 平方米 环比上涨8 8 同比上涨27 71 商业用房平均交易价格为8310元 平方米 车库平均交易价格为1408元 平方米 住宅市场小结 区间面积 目前各项目的价值主要体现在对周边资源的借用 后续市场竞争逐步激烈 项目的价值载体需要由外部转移到内部 市场主流供应户型是120 144平米的三房 90 110平米的两房 市场消化速度普遍较慢 园林品质 规划布局 专业物管以及完善配套项目上的优势是帮助项目实现较快的去化速度 目前在售各项目平均去化率60 产品情况 市场整体开发水平较低 产品同质化现象严重 超越空间大 整体市场后续供应量较为平稳 在未来市场供应仍以高层 小高层为主 客群主体 由于整个随州市实际管辖有三个区域 曾都区 老城区 新区 广水市 随县 且这三个区域本身就有一定的房地产开发项目 所以随州市区实际上客户群体还是以市区企事业单位职工 个体及附近有实力的乡镇客户为主 住宅市场小结 5 商业分布情况各片区商业情况分析 part1随州市宏观市场研究part2随州市房地产情况分析part3随州市区商业情况分析part4本案地块现状及区域分析part5随州市区户外广告载体介绍 part3随州市区商业情况分析 随州商业片区分布图 随州商业情况 随州商业主力店情况 中西餐饮 赛江南 简朴寨 艳阳天 碧桂园凤凰酒店 麦当劳 肯德基 两岸咖啡 上岛 华莱士 半秋山 金韩宫 神户牛排洗浴会所 富桥 在水一方 钻石会所 皇家会所 维多利亚 大浪淘沙 御足轩 足天下足浴汽车4s店 广本 中华 现代 别克 昌铃百货商场 中百仓储 中百购物中心 中百超市 新世纪购物 银泰 随州紫禁城 中商百货 军翔百货 屈臣氏 大润发超市 在建 ktv 大富豪 梦香港 天上人间 神州大舞台家电 工贸广电 国美 苏宁银行 中行 建行 工行 邮政影院 天河 银兴绿洲酒店 帝都大酒店 君悦 艳阳天 格林豪威酒店家具广场 兄弟家具广场 明瑞家具广场 香江家居酒吧 糖果酒吧建材灯饰家具 澳门街灯饰广场 美家美 香江建材陶瓷大市场 随州商业情况 1 中西餐饮主力店分布情况 随州商业情况 上岛咖啡 赛江南 简朴寨 简朴寨 艳阳天 kfc kfc 麦当劳 碧桂园凤凰大酒店 两岸咖啡 华莱士 神户牛排 金韩宫烧烤 半秋山西餐厅 中西餐饮主力店 随州商业情况 2 酒店 足疗 洗浴中心主力店分布情况 随州商业情况 在水一方 皇家会所 大浪陶沙桑拿会所 足天下 重庆富桥 钻石会所 御足轩 帝都大酒店 艳阳天 格林豪威酒店 君悦商务酒店 洗浴 足疗中心主力店 随州商业情况 3 百货商场 超市主力店分布 随州商业情况 中百仓储文峰店 中百购物中心 中百仓储十字路店 新世纪购物广场 新世纪超市 军翔百货 屈臣氏 中商百货中商平价超市 大润发超市 在建 超市 百货商场主力店 随州商业情况 4 ktv 电影院分布图 随州商业情况 天河影院 梦香港ktv 大富豪ktv 银兴绿洲电影院 新感觉ktv 百度ktv 神州大舞台 碧桂园天上人间ktv 皇家音乐会所 电影院 ktv主力店 随州商业情况 5 家电卖场分布图 随州商业情况 工贸广电 国美电器 苏宁电器 工贸广电 工贸广电 新世纪家电 家电卖场主力店 随州商业情况 6 建材 家居卖场分布图 随州商业情况 明瑞家具广场 兄弟家居 澳门灯饰广场 美家美家居广场 香江建材陶瓷大市场 广电家装市场 香江家居 建材 家居主要卖场 随州商业情况 随州商业情况 随州市主要商业片区 专业市场情况介绍1 商业片区有 中百仓储文峰街商业片老火车站商业片齐星花园商业片中百购物中心商业片解放路沿线商业片沿湖大道商业片2 专业市场片区有 建材 家居市场 交通路与迎宾大道交汇十字处 澳门路灯饰广场香港路商业步行街 1 老火车站商业片 交通大道与解放路交汇处 艳阳天城市旅店 转盘 交通路 解放路 老火车站 汽车站 君临大酒店随州编钟旅行社 皇家洗浴 ktv会所 炎黄大酒店 随州商业情况 区域描述 周边有 老火车站 客运站 艳阳天城市旅店 皇家洗浴 ktv会所等 人流车流大 人口流动大 餐饮 休闲娱乐较多 为老城区商业重点区域 开店率 100 面积区间 50 120 临街租金 100 180元 月 随州商业情况 2 沿湖片建材市场 休闲餐饮商业片 白云湖北路与迎宾大道交汇处 白云湖北路 迎宾大道 水郡世家美家美家居广场 千千水岸 滨湖湾 家居建材门店 世纪外滩 别克汽车展示店 上岛咖啡 装饰公司 天下足疗 特色中餐 随州商业情况 区域描述 该区域是未来新区发展的重点新新商业片区 目前入住主力品牌为中高档 主力店 建材品牌聚集点 恒洁 荣事达 箭牌 欧派等 餐饮休闲主力店有上岛咖啡 足天下足疗馆 江南春天中餐厅 别克汽车展示店 开店率 90 面积区间 100 250 2层底商 租金情况 临街60 70元 月预估卖价 13000 15000元 随州商业情况 3 中百仓储文峰店购物中心 交通大道上 交通大道 转盘 中百仓储文峰店商业综合体 庆铃汽车4s店 商务宾馆 简朴寨农家菜 随州商业情况 区域描述 该商业区处于中级商业综合体 处于新老城区交汇处旁 人流 车流大 经营氛围高 开店率 100 大型主力店 简朴寨 工行 建行 工贸广电 家居广场 中式快餐等 面积租金情况 中百仓储购物中心商业体是整体招租 面积都在1000 以上 随州商业情况 4 齐星花园综合区域 烈山大道与青年路交汇处 青年路 烈山大道 齐星花园综合体 在建 烧烤店 工行移动美容化妆洗衣店三星专卖店电脑配件烟酒专卖童装店户外用品店茶庄 新合作超市 女装店联通婴童店 新感觉ktv 精益眼镜农行花花公子男装 美容美发女装店 随州商业情况 区域描述 齐星花园商业片未来是老城区商业新的爆发点 在建齐星花园综合体项目有10万方商业面积 未来引进大润发超市和临街高档商业街区 商业主力 目前区域临街商业主要以生活日用品为主 服装 药品 超市 餐饮 租金情况 十字路口临街门面150 180元 月面积区间 十字路口80 200 开店率 临街门面100 销售估价 齐星花园临街商业门面销售均价20000元 随州商业情况 5 解放路至沿河大道商业片 解放路 沿河大道 十字路口 中百仓储 kfc 工贸 广电 君悦商务酒店 糖果酒吧 美源健康养生会所都市帅府神州大舞台 中商平价中商百货格林豪威大酒店国美电器银兴绿洲电影院 建行视佳医眼镜 新源泰鞋业随州商场 皇家西饼苏宁电器银楼柒牌喜涮涮火锅发源地百度ktv农行维多利亚会所兄弟家居金伯利钻石 建行 女装店随州军翔商场屈臣氏利郎 新世纪购物广场 银泰百货 麦当劳 随州商业情况 区域描述 该商业区是随州市区最繁华的老商业区 以服装鞋帽 手机电子产品为主 区域内有新世纪购物广场 银泰百货 中百超市 中商百货 军翔购物广场 格林豪威酒店 苏宁 工贸 国美等大型主力店商业 租金情况 一般临街200 250元 月 十字路口300 350元 月门面区间 临街门面30 200 开店率 100 随州商业情况 6 澳门街灯饰广场 澳门街内 钜豪照明雷士照明三雄极光欧普照明 道路 停车场管理处 餐饮小吃 大门 一楼零星建材小铺 一楼零星建材小铺 随州商业情况 开店率 60 租金 30 50元 月 主力店 二楼中间区域 品牌有 钜豪灯饰 雷士 三极雄光 区域描述 该市场整体经营氛围不高 但是随州市区唯一最大的灯饰广场 品牌为中低端为主 随州商业情况 7 香港路步行街 烈山大道与舜井大道之间 四层金地宾馆 四层女装 男装服饰店 二层梦香港ktv 三层神户牛排 大富豪ktv三层 幼儿园二层 4d影院网吧 婚纱摄影二层 童装女装四层 大门 大门 随州商业情况 区域描述 以服饰为主 女装 男装 童装 部分婚纱摄影 主力店有大富豪型ktv 网吧 幼儿园 神户牛排等 区域内整体经营氛围不高 转让率偏高 租金 两头临街45 50元 月 两头靠主干道30 35元 月 中间门面18 20元 月面积区间 70 250 开店率 70 转让率 20 30 随州商业情况 8 建材 家居大市场商业片 交通大道与迎宾大道交汇处 交通大道 迎宾大道 随州汽车东站 随州商贸中心 香江建材陶瓷大市场 香江五金机电城 锦绣香江建材城 广电家装城 香江家居 本案 随州商业情况 区域描述 该商业片区是与本案最近的商业片 区域内主要是以建筑建材 家居 家具用品为主 建材市场布局略为混乱 业态无明显规划管理 市场内主要是以二三线品牌产品为主 开店率 80 面积区间 锦绣香江建材城 150 300 每间一至二层 广电家装城 80 200 租金情况 十字路口临街商铺30 50元 月背街10 20元 月预估卖价 临街商铺10000 15000元 随州商业情况 随州整体经济持续增长 人口总量 人均收入消费能力稳步上升 并在新一轮的城市规划下城市未来发展能力得到提升 为城市商业的发展奠定了良好的宏观市场背景 整体来看 随州商业市场转变较小 新型商业发展缓慢 商业形式 形态局限 零售业竞争日趋激烈 以中百仓储 中百超市 中商百货 银泰百货为代表的大卖场业态集中进入 大润发超市将入住七星花园综合体项目 随州老城区内现有集中商业多为传统商业 经营规模 布局 档次基本雷同 缺乏个性化 商业整体呈现 一主多副 发展格局 以大十字街为主的传统商业街区 满足日常衣食住行传统商业需求为主流 该区人流量比较大 商业氛围比较浓 但设施陈旧 档次不高 居民消费以衣帽 餐饮 娱乐支出为主 目前该中心齐星花园综合体 5 4万大润发购物中心 4 6万方临街商业 业态较为齐全 涵盖购物 餐饮 休闲 娱乐等方面 满足消费着一站式购物需求 在房地产市场调控的环境下 市场投资主体与方向已经逐渐转向商业地产趋势 资金与市场关注度倾向商业地产 未来城市商业有发展迅速之势 市场放量较大 单体规模越来越大 商业营业面积在三万平方米以上的项目越来越多 齐星花园10万方 本案8万方 新建集中商业向mall的形式发展 集餐饮 娱乐 购物 休闲于一体 定位上走中高 高端路线 在此基础上细分市场 商业情况总结 38 地块现状区域发展交通管网 part1随州市宏观市场研究part2随州市房地产情况分析part3随州市区商业情况分析part4本案地块现状及区域分析part5随州市区户外广告载体介绍 part4本案地块现状及区域分析 本案地块情况 项目区域 火车站附近规划有大面积商业金融 行政办公用地 在政府东拓方针指导下 项目区域未来的城市化发展前景大好 邻近项目规划有1000亩的集文化纪念 休闲健身 娱乐观赏于一体的季梁公园 对项目的未来的价值提升更是影响巨大 商业金融行政办公用地 1000亩季梁生态公园 本案区位规划 随州项目区域未来规划的落地 将很大程度地提升项目价值 项目临迎宾大道 迎宾大道是随州连接南北交通干线的主要通道 并将打造成为随州的 生态路 景观路 形象路 样板路 迎宾大道南连接孝襄高速公路 北直连高铁站 本案距离火车站仅2公里 临近项目的交通大道以成为随州市商业主干道 本案交通管网 随州火车站 随州客运东站 本案 近2公里 近1公里 本案交通管网 项目毗邻随州客运东站 随州火车站 在湖北省乃至全国可实现便利通达 城东新区路网五纵五横 从北向南依次是 青年东路 解放路 迎宾大道 十八号路 波导路 从西向东依次是 交通大道 汉丹大道 季梁大道 鹿鹤大道 站前大道 城东新区交通路网 本案交通情况 本案至旧城及工业区可实现快速通达 中心城区规划采用 一河两岸 轴线组团 结构进行布局 城东新区规划总面积38平方公里 相当于一个随州城 本案区位情况 本案位置属于未来的城市中心区域核心地段 本案位于随州城市主要规划扩展区域 毗邻火车站和客运站 交通路网发达 通达便利 临近市形象工程 迎宾大道 季梁生态公园的建设将为项目带来更大的升值动力 邻近的东南区域的8平方公里工业园 将为项目提升很大发展空间 未来是居住环境 交通管网便捷 投资发展条件优越 是市政重点打造新区 小结 46 广告载体个案房地产楼盘推广策略总结 part1随州市宏观市场研究part2随州市房地产情况分析part3随州市区商业情况分析part4本案地块现状及区域分析part5随州市区户外