北京市房屋征收评估办法实施细则(征求意见稿)(2011年8.doc

北京市房屋征收评估办法实施细则（征求意见稿）第一章 总 则第一条 为了维护房屋征收当事人的合法权益，规范房屋征收评估行为，保证房屋征收评估客观、公平，根据国有土地上房屋征收与补偿条例、国有土地上房屋征收评估办法、北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见和房地产估价规范的有关规定，结合本市实际，制定本实施细则。第二条 在本市行政区域内国有土地上，评估被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对评估确定的被征收房屋价值、用于产权调换房屋价值和测算的被征收房屋类似房地产市场价格进行复核评估和鉴定，适用本实施细则。第三条 被征收房屋价值是指被征收的房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。第四条 被征收房屋价值评估应当明确估价目的，并将其表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。第五条 被征收房屋价值评估应当明确估价时点，并将其确定为房屋征收决定公告之日。第六条 被征收房屋的性质、用途和建筑面积由房屋征收部门向房地产估价机构提供，未经登记的建筑由房屋征收部门提供认定及处理结果。第七条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。第二章 类似房地产市场价格的测算第八条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位相近并在用途、规模、档次、建筑结构、新旧程度、权利性质等方面相同或者相似的房地产。第九条 选取的类似房地产应参考下列因素进行设定：（一）住宅楼房应考虑的因素毛坯房或普通装修：四白落地、水泥地面、带门窗建筑结构：钢混、砖混建筑形式：板楼、塔楼、板塔结合建筑高度：多层、高层、超高层公共设施：电梯、采暖、中央空调系统、燃气、抗震加固朝 向：北向楼 层：顶层层 高：被征收房屋实际层高容 积 率：被征收房屋实际容积率建成时间：被征收房屋的建成年代设定的其他因素：非成套楼房、成套楼房等。（二）住宅平房应考虑的因素毛坯房或普通装修：四白落地、水泥地面、带门窗建筑结构：砖木、砖混房屋因素：屋面、屋架、顶棚、墙身柱 高：2.0米朝 向：北向容 积 率：被征收房屋实际容积率建成时间：被征收房屋的建成年代设定的其他因素。（三）非住宅应考虑的因素根据被征收非住宅房屋的具体情况进行设定，包括但不限于用途、建筑结构、建筑高度、公共设施、朝向、层高、层数、容积率、建成时间等。第十条 在同一征收区域内，根据选取类似房地产设定的不同因素可选取多个被征收房屋的类似房地产。第十一条 被征收房屋类似房地产的市场价格是指在估价时点被征收房屋的类似房地产在市场上的平均价格水平。第十二条 类似房地产价格首选市场法进行评估确定。无法选用市场法时，可选用收益法、成本法、假设开法进行评估，但需说明不采用市场法的理由。采用两种方法进行评估确定的，选用高值作为类似房地产的市场价格。第十三条 一般情况下，在同一征收区域内应根据被征收房屋的类别分别评估类似房地产的市场价格，如果征收区域呈狭长带状分布，可将其划分为不同区段，分别评估各区段的类似房地产的市场价格。第十四条 市场法计算公式为：类似房地产的市场价格可比实例成交价格交易情况修正市场状况修正区位状况修正实物状况修正1、可比实例，一般应在与征收范围具有相同特征的临近区域内符合要求的交易案例中搜集和选取，可比实例原则上不少于三个。前述范围内可比实例不足时，可将选取范围扩展为与征收区域具有替代关系、价格会相互影响的相似区域。2、类似房地产可比实例成交价格可以选取估价时点新近成交的新建商品房市场价格，也可采用被征收范围周边的估价时点新近成交的二手房成交价格。3、住宅用途类似房地产为平房的，若无法取得相似的平房可比实例，可选用商品房楼房作为可比实例，但需进行容积率修正，公式为：类似房地产可比实例成交价格=楼房可比实例成交价格K，K为类似房地产平房的容积率对应的修正系数（K值见附表一）。4、可比实例的成交价格应符合下列要求：成交价格一般为正常交易情况下的房屋价格；成交价格应选取估价时点新近的成交价格。 5、市场法中交易情况、市场状况、区位状况、实物状况各项因素的修正，均采用百分率法。 区位状况修正内容主要包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等因素。具体内容应根据用途确定。 实物状况修正内容主要包括：新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。具体内容应根据用途确定。 每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20，综合调整不得超过30。第十五条 可比实例的成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据。第十八条 类似房地产的市场价格选用收益法、成本法、假设开法进行评估的，评估结果的确定应符合房地产估价规范的相关的规定。经过测算得出的类似房地产的市场价格为房地合一的价格。第三章 被征收房屋价值评估第十七条 被征收房屋价值评估应当明确估价对象。估价对象包括合法建筑和未超过批准期限的临时建筑及其占用范围内的土地使用权和其他不动产。第十八条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。第十九条 被征收房屋价值选用两种以上评估方法评估的，应当对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。第二十条 市场法分为直接比较法与间接比较法。直接比较法即将被征收房屋与可比案例进行因素比较修正，得出被征收房屋价值的方法。间接比较法即将被征收房屋与类似房地产进行个别因素的比较修正，得出被征收房屋价值的方法。第二十一条 间接市场法根据被征收房屋的建筑形式考虑个别因素修正：楼房的个别因素修正包括：朝向（采光、通风）、层次、层高、新旧程度、工程质量、平面布局。平房的个别因素修正包括：朝向（采光、通风）、新旧程度、建筑结构（柱高等）、其它功能性及经济性因素。第二十二条 采用成本法进行评估的，应当采取房地分别评估的方式，评估出被征收房屋价值。1、房屋占用范围内的土地使用权价值可以采用市场比较法、成本法或基准地价修正法等方法进行评估。被征收房屋建筑物价值可以采用重置成本法进行评估，也可以采用北京市重置成新价评估技术标准测算。2、住宅用途被征收房屋价值也可以采用如下的公式进行计算：被征收房屋评估价值（类似房地产基准价格被征收房屋重置成新单价）因素修正系数被征收房屋建筑面积+被征收房屋装饰、装修及其他不动产价值类似房地产基准价格为类似房地产的楼面地价，在数值上等于类似房地产的市场价格与其房屋重置成新单价的差值；类似房地产重置价、被征收房屋重置成新价根据北京市房屋重置成新价评估技术标准计算；因素修正系数包括朝向修正系数、楼层修正系数及其他情况修正系数，按照相关修正体系（见附件二、三）确定。第二十三条 被征收房屋价值采用收益法和假设开发法进行评估的，评估结果的确定也应符合房地产估价规范的规定。第二十四条 被征收房屋室内装饰装修的价值和其他不动产的价值与被征收房屋主体的价值一并评估并出具一份估价报告，并在报告中分别列出各自的价值。第二十五条 被征收房屋价值评估应按照房地产估价规范的规范格式出具估价报告，整体评估报告和分户评估报告应包括结果报告和技术报告。整体评估报告中应体现设定的“类似房地产”状况，其市场价格具体测算过程、分户房屋个别因素修正体系及被征收房屋价值汇总。分户评估报告中应体现各分户被征收房屋个别因素修正过程及其装修、设备及附属物补偿价格明细。第四章 其 他第二十六条 用于产权调换价值评估按照国有土地上房屋征收评估办法的有关规定执行。第二十七条 被征收房屋装饰装修及其他不动产价值，根据北京市房屋重置成新价评估技术标准计算。第二十八条 因征收房屋造成的家具、家用电器、机器设备、物资等的搬迁费、停产停业损失，房屋征收部门可以委托房地产估价机构按照北京市房屋征收停产停业损失技术方案进行评估，单独出具评估报告。第五章 附 则第二十九条 本实施细则未作规定的，应当按照房屋征收评估办法和房地产估价规范的有关规定执行。第三十条 征收评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程造价分析等专业技术工作的，房地产估价机构可以委托相关专业机构和专业人员提供专业帮助。第三十一条 本市行政区域内非国有土地上涉及房屋拆迁的项目，条件允许的，可以参照本实施细则进行评估。第三十二条 本实施细则由北京房地产估价师和土地估价师协会负责解释。第三十三条 本实施细则与北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见同时施行。此前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的评估规定。附件一：住宅容积率修正系数（K）表附件二：住宅朝向修正系数表附件三：住宅楼房楼层修正系数表 附件一： 住宅容积率修正系数（K）表容积率r修正系数Kr0.120.1r0.21.90.2r0.31.80.3r0.41.70.4r0.51.60.5r0.61.50.6r0.71.40.7r0.81.30.8r0.91.20.9r11.1r=11.0注：（1）被征收房屋容积率，按照房屋建筑面积除以土地面积计算；被征收房屋建筑面积和土地面积，按照房地权属证明文件标明的面积确定。（2）房地权属证明文件没有标明土地面积的，平房的容积率修正系数（K）按照1.3计算；非成套楼房的容积率修正系数根据其房屋附属设施（主要指厨房、卫生间）的实际配套情况在1.0-1.3之间选取。当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。附件二：朝向修正系数表（住宅平房） 表一朝向北西东南修正系数-2%-1.0%0%1%注：（1）平房朝向指房屋坐落的自然朝向（主窗的朝向）。（2）非成套楼房朝向按平房朝向进行修正。朝向修正系数表（住宅楼房） 表二朝向南北南东南西南东西东西东北西北北修正系数2%1.5%1%0.5%0%-0.5%-1%-1.5%-2%-2.5%附件三：住宅楼房楼层修正系数表总层数层次一二三四