可行性分析模板6.18.doc

湘潭市多凌华城置业房地产开发公司“魅力东方”可行性研究报告 房地产研究咨询事务所（房物0701）王晓林 殷雨二九年六月目 录第一章项目背景与总说明1一、项目名称1二、项目地址1三、开发商简介1四、编制依据与范围1五、可研报告编制情况1第二章项目概况2一、项目地块分析2二、建设用地技术经济指标3三、项目优势分析3第三章市场环境分析4一、宏观环境分析4二、湘潭市环境分析5三、竞争项目分析7第四章开发项目规划设计方案分析7一、总体规划设计理念7三、小区规划设计技术指标与图纸8第五章建设进度安排9第六章投资估算10一、总投资成本估算10第七章销售设计与收入估算11一、销售设计11二、收入估算11第八章项目资金筹措12第九章项目财务效益分析13第十章不确定性分析14一、盈亏平衡分析14二、敏感性分析14三、临界点分析14第十一章项目社会环境综合效益分析15一、社会效益分析15二、环境效益分析15三、综合效益分析15第十二章可行性研究的结论与建议16一、经济分析评价结论16二、项目风险因素分析16三、防范风险以及项目建议16可行性研究报告湘潭市多凌华城置业有限公司魅力东方开发项目可行性研究报告第一章 项目背景与总说明一、项目名称：魅力东方二、项目地址：湘潭市城市中心区湖湘北路与丝绸路口。三、开发商简介1、开发商：湘潭市多凌华城置业有限公司2、法定代表人：张祥林3、企业资质：三级4、开发企业业绩：湘潭多凌华城置业有限公司由多凌控股集团有限公司和浙江华城集团出资组成。两家公司目前拥有二十多家分公司，涉及的领域主要为进出口贸易、服装服饰出口、纺织品辅料、房地产开发、航运船务、围涂疏浚、塑胶化工、高效农业、酒店等。2005年集团总销售额已超过30亿元，其中房地产开发已投资上海、浙江嘉兴、平湖、内蒙古呼和浩特、湖南湘潭等地项目。湘潭多凌华城置业有限公司由两家公司注资1亿元于2004年5月28日在湘潭成立（工商局登记注册号：43030010043301-1），公司主要经营房地产开发、房地产业务咨询等业务，是具有国家三级开发资质的中型房地产开发公司，现有在册职工30人，有职称的专业人员14人，其中拥有建筑高级职称2人、中级职称8人。四、编制依据与范围编制依据：城市居住区规划设计规范、城市道路绿化规划及设计规范、城市居住区公共服务设施设置规定、住宅设计规范、住宅建筑设计标准、建筑工程交通设计及停车场设置标准、国有土地使用出让协议五、可研报告编制情况1、编制机构：湖南城建职院房地产研究咨询事务所2、法定代表人：曾福林3、编制人员：王晓林、殷雨4、作业日期：2009.6.172009.6.23第二章 项目概况一、项目地块分析1、地块位置与四至该地块位于湘潭市岳塘区中心地段，北侧是城市主干道，东侧是丝绸路该地块地势比较平坦，起伏不大、局部有小丘陵。2、地面现状：园地、果园地、田地较多、地块偏东有一小池塘，地块中线附近有临时电线线路，地下无其它敷设、水渠。对小区建设影响不大。地块住宅用地比较少，大部分市一些私宅，民楼，有一个冻库，和一个砖厂规模不大易拆迁，对小区建设影响不大。该地块完整，不受市政干扰，完整性好。该地地质较好，承载力较好，以红壤为主，抗震性较好，局部有水池，地下水较深要进行相应的处理。3、地块形状该地块较方正，小区道路和城市道路构成一个不相等的四边形。4、地块地貌现状5、周边配套现状：周边服务设施完善，环境优美周边服务设施有：公园：湖湘公园广场：东方红广场，锦源广场市级行政办公：市委、市人大、市政府、军分区、市工商居、市交警指挥中心市级娱乐设施：湘潭大剧院市教育局、高新区火炬学校、市职业技术学院附近学校设施：高新火炬学院，市职业技术学院。其它服务设施：中国电信、广电中心、报业中心二、建设用地技术经济指标1、项目用地总面积：17万平方米2、土地用途：居住小区建设为主，商场为辅，根据市场需求，及经济的发展适当调节。3、出让使用年限：80年4、规划设计要点及规划意见：项目总建筑面积：36万平方米其中：建筑密度：30% 容积率：2.0 绿地率：45%三、项目优势分析（1）宏观优势分析该地段作为“新湘潭”的中心地段，也是湖南湘潭未来开发与发展的重点对象，具备了以往从未有过的发展机遇。在这里更是具备了有利的交通条件，两行社会的发展，长株潭一体化的实施。也就更突显了它的优势，作为居住区发展的湘潭。让岳塘区这一块将直接步入居住圣地，理想人居，最合适，最合理，最具优势的地理位置。从这里无论你想去哪里都有最便捷的交通。（2）湘潭区位优势分析1 本项目由湘潭多凌房地产公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。 2、交通便利，四通八达，南面为河东大道，北面西面为小区道路，东面为丝绸路。3、交通站点联系紧密，车流量大、直达车多、主要交通站点有：5，23，24，25，105，115，116，CZT103,CZT201。4、周边服务设施完善，环境优美第三章 市场环境分析一、 宏观环境分析湘潭市城市中心区位于河东岳塘区，地处湘潭河西、板塘、易俗河三片之中心位置，其核心区规划有市级行政、文化、经贸三大中心，范围由丝绸中路、芙蓉路、宝塔路、河东大道为东南西北四至所围合的地块构成，用地2平方公里。它是湘潭市委、市政府为加快城市发展、改善城市形象、提高城市品位、加速长株潭经济一体化城市群的形成而实施的“城市中心东移战略”的城建首要工程。通过以城市中心区核心区的发展来向四周辐射，带动周边区域的经济发展，再用35年的时间建造一个河东“新湘潭”。 湘潭市城市中心区的建设是按照高起点、高标准、新思路、新观念的要求进行的，力求把它建成一流城区。它的开发是采取“政府引导、公司经营、市场运作”的模式进行运作的，市政府授权市财政投入2600万元引导资金，成立了国有独资的湘潭市城市中心区开发建设有限公司，与指挥部两块牌子一套人马合署办公，以通过中心区内可售的约1100亩土地的经营收益，来平衡区内的征地拆迁和基础设施配套建设上近9亿元资金的投入。目前，区内的一些基础设施建设项目是通过向企业融资施工，两年后再归还本金的方式运作的，如区内道路、排水箱涵、锦源广场、咏莲台、东方红广场等项目，现已融纳资金近1亿元。 目前中心区开发建设工作在市委、市政府的正确领导下，在市人大、市政协及各界的大力支持下，开发建设指挥部开拓创新、精心组织、积极推进，使中心区规划、设计、建设、管理都较有特色，得到了社会各界好评：一是现代特色，着力打造一流的城市中心现代气息。城市中心区按功能划分为行政中心、文化中心、商贸中心、高档住宅区四块，各区域既独成体系又相互关联，有机的结成一个整体。区内的所有建设项目的规划设计，坚持生态保护与文化传承并重的现代化建设理念，都是坚持科学择优按程序面向社会进行公开招投标的，一些新的设计思路、科学的发展理念被采纳实施；二是生态特色，着力打造一流的城市中心生态环境。上网征集、优化完善的规划具有较高水准，特别是规划充分利用原有的地形、地貌设计有一个生态公园（湖湘公园），因地制宜、适地开发，区内树林植被整体收购，尽量保持原有生态和地貌，并利用中心人工湖，在全国首例实施地温区域中央空调模式；三是文化特色，着力打造一流的城市中心人文环境。湘潭历史悠久、人文丰厚、人杰地灵。为发挥人文资源打造城市名片，一些历史人文、特色文化安排其中，如梦泽湖畔的莲诗文化、锦源广场内的历代颂潭城诗碑，还有东方红广场上即将矗立乡情雕塑等，通过这些着力营造以人为本、与人关怀、人文气息浓厚的城市环境。 通过近四年的建设，现中心区已形成了一定的规模，雏形初现：中心区南部区域道路拉通成网、水电配套。行政中心逐渐成形：人民大厦去年10月8日投入使用，市委大楼将在今年投入使用，军分区大楼即将全面竣工，人大大楼、政协大楼也将年内开工。文化中心初具规模：湘潭大剧院已成为我市重大活动和群众文化的重要载体，广电中心将在近期举行搬迁仪式，东方红广场也将在8月底交付使用。生态公园南部区域已基本建成：锦源广场已投入使用，梦泽湖下湖、锦桥、咏莲台、湖上旭日东升大型彩色音乐喷泉都已建成。高档住宅区建设已启动：湖湘家园年内将动工；由浙江多凌集团投资的东方名苑，年内也将正式动工。 湘潭城市中心区建设日新月异，成绩有目共睹，但要实现全部目标还许多困难有待克服。我们相信有市委、市政府的正确领导，有市人大、政协的支持，有全市各部门的鼎力配合，有社会各界的关注，在全体建设者的开拓进取、努力奋战下，一个功能完善、环境优美、文化浓郁、的新城区将会呈现在眼前。二、 湘潭市环境分析1、08年湘潭房地产销售情况从2008年年底来看，市政府为了促进我市房地产市场稳定健康发展，合理引导住房建设与消费，颁布了湘潭市人民政府关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见（潭政发200819号），09年一季度 19号文的各项政策措施在我市全面贯彻落实，经历了08年三季度的销售低迷状况后，从08年四季度至09年一季度我市的房地产市场销售情况逐渐好转，同比降幅不断缩小，一季度我市的房地产市场较为平稳，特别是3月份的市场较为活跃，商品住宅和二手住房均保持较好的销售态势。3月末的累计可售套数为11639套，而08年年底商品住宅的累计可售套数为12105套，说明通过本季度特别是3月份的销售，我市商品住宅的积压量有所减少。 2、08年第一季度情况在一季度中，全市房地产开发投资5.41亿元，同比减少10%，；商品房施工面积为280万，同比增长46%；其中新开工面积为49.8万，同比增长2%；商品房竣工面积为9.45万，同比增长79%；（以上数据来源于市统计局，统计范围包括湘潭市区、湘乡市，韶山市、湘潭县）；商品房批准预售面积21.75万，同比下降52.3%；其中商品住房批准预售面积为12.92万，同比下降65%；商品房登记销售面积为28.33万，同比下降1.5%；其中商品住房登记销售面积为24.18万，同比下降8.8%；商品住房登记销售平均价格为2267元/，同比增长24.2%，比08年的年度均价增长5.4%；二手住房的成交均价为1134元/，同比增长20.8%。一季度末，全市商品房累计可售面积为154.19万 ，商品住房累计可售面积为131.73万，累计可售套数为11639套。3、湘潭市商品房的销售情况分析 （一）累计供销量分析 1、商品房累计供应量和销售量分析 一季度，全市商品房累计批准预售21.75万，同比下降52.3%，其中住宅批准预售12.92万，同比下降65%。 同期全市商品房累计登记销售28.33万，同比下降1.5%，其中住宅登记销售24.18，同比下降8.8%，占商品房销售面积比重为85.35%。2、商品房供销对比一季度商品房供销比为0.77：1，同比下降0.82，其中商品住宅供销比为0.53：1，同比下降0.88。由于2008年年末我市的商品房累计可售量达157.8万，其中商品住房的累计可售量为135.3万，累计可售套数为12105套，开发商在严峻的销售压力下，在本季度大大减少了市场供应量，造成供销比下降的情形。（二）商品房供销趋势分析 受宏观经济局势影响，2008年我市商品房市场销售形势较为严峻，商品房供销比拉大，除二季度因供应量下降导致供销比不大外，其余各季度的供销比均在1.4以上，导致年末商品房积压量不断增大。今年一季度由于市场供应量大大减少，而销售量同比基本持平的情况下，导致供销比大大降低，商品房的供销比为0.77：1，商品住宅的供销比为0.53：1，出现市场供不应求的假象。 本季度商品房的销售量同比降幅不大，销售状况较为稳定。3月份市场较为活跃，商品住宅和二手住房均保持较好的销售态势。3月末的累计可售套数为11639套，而08年年底商品住宅的累计可售套数为12105套，说明通过本季度特别是3月份的销售，我市商品住宅的积压量减少了466套。三、竞争项目分析表1 竞争楼盘分析表楼盘名称开发商主要特征销售价格（元/）开发规模备注建鑫国际湘潭建鑫房地产开发有限公司小高层为主，现代高品质的精品住宅30003500总建筑面积119890纳帕溪谷湘潭湘银房地产开发有限公司小高层为主，高档的住宅小区25003000建筑面积30.54万中地凯旋城湘潭中地房地产开发有限公司小高层为主，欧式风格的住宅小区25003000建筑面积10万第四章 开发项目规划设计方案分析一、总体规划设计理念 充分依据人的居住情感需求，体现人本主义、人与环境和谐的规划原则，引入“家的完全空间”即“泛家”概念内部设施、建筑、道路、景观以及交流休闲等空间都属于“家”的生活环境范围，“家”延伸为一个开敞的环境空间。因此在家的设计上赋予丰富的情感化并体现精细、便捷性，淡化私有空间概念，强化“共享家”的独属感，似是独属实为共享。设计“以人为本”打造出世界品牌，我们的口号是：魅力东方入住魅力之家，给你超凡感受。物业：给你贴心的感觉，让你享受清新的人生。二、规划设计构思1、规划结构小区分两级结构，由五个组团组成。居住区居住组团居住区的规划布局形式由片快式、轴线式相结合。2、建筑单体设计单体建筑讲究功能布局合理，满足人的基本需求，因人而异，坚持“以人为本”的基本原则。小区立面讲究优雅、大方，外墙面采用用深棕色或赭石色，米黄或中黄色，淡黄或白色。棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感。沿街立面大气，具有现代感。沿街一二三作裙楼，四五六为写字楼，六层以上作居民住宅。适当控制户型比例，其中小区内主要服务对象是年青成功人士、政府官员。其次是按一定比例增添的一些为中老年人设计的节约空间。3、建筑环境及园林景观设计建筑环境美观大方，实用性强、合理布局，根据人的心理测试形成小区内环境景观布置。小区中心为中心绿地，水景结合，以中古园林手法为参考，借以现代时尚严谨为辅两着结合，围绕“曲径通幽”“室外桃园”为意境作为出发点。根据小区内部人口结构，分别设有篮球场、羽毛球场、游泳馆、中老年活动区、青少年活动区，等服务设施。组团与组团之间设有组团绿地，让组团内部有“泛家”“大家”脱离家的独属感，但有有家的温馨，邻里和睦的居住环境。让每个人从走进小区的那一步就感受到了家的温暖。4、装修水平根据房主的要求，室内装修多种多样，满足人的生活需要，适合房主的生活情调，有豪华型，节约型，节简型，古典型，温馨浪漫型，时尚小雅居型，等各种各样丰富多彩，主导您进入您自己的家。5、社区配套建设社区配套设施齐全：教育、医疗卫生、文体、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理配套齐全。教育：设有托儿所、小学。三、小区规划设计技术指标与图纸表2 居住区用地平衡表用地构成面积（万m2）比例（%）备注1.住宅用地(R01)7.2955.92.公建用地(R02)2.3618.13.道路用地(R03)1.199.14.公共绿地(R04)2.2016.9居住区用地(R)13.04100表3 项目规划设计主要技术经济指标建设内容面积（万m2）比例（%）备注1总建筑面积361001.1居住建筑面积28781.2商业建筑面积514底层商铺3.5其他商业1.51.3公共配套面积382车位 0.45 2500 个地面车位 0.36 2000 个地下车位 0.09 500 个3建筑容积率 2.04建筑密度 30表4 项目居住户型一览表名称户型面积（M2）单元数量（套）总面积（M2）A二室二厅9 0 55049500B三室二厅1201750210000C四室二复式楼16510016500小区规划平面图与主要户型设计平面图见附图。第五章 建设进度安排为减少项目的初始投入，本项目拟采用分期开发、滚动进行，以达到开发资金的自求平衡。项目的开发计划分为2期进行，总开发建设期为3年，具体进度安排见下表。表5 开发进度安排表时 间内 容备 注2009.72009.12项目前期准备工作、方案设计2010.12010.6扩充及施工图设计2010.72010.12工程施工一期2011.12011.6工程施工二期2011.72011.12项目竣工2012.12012.6项目验收第六章 投资估算一、 总投资成本估算表6 项目总投资估算表单位：万元序号项目总投资（万元）估算说明1开发建设投资470001.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费288002160400116000.8-6801000634.2936030525002经营资金30003项目总投资50000第七章 销售设计与收入估算一、 销售设计为减少项目的初始投入，本项目拟采用预售、预租方式，尽快回笼资金，以达到开发资金的自求平衡。项目的销售期计划分为4年，各期销售目标与销售均价见下表。表7 销售进度安排表销售阶段销售目标累计目标目标价格备 注115%50029002010.72010.12235%120030002011.12011.6335%80033002011.72011.12415%50033002012.12012.6（以每半年为财务计算单元考虑）二、 收入估算项目的收入分为销售收入、出租收入以及自营收入，各自估算表。表8 销售收入与经营税金及附加估算表 单位：万元序号项目合计1234561销售收入92600290002400023100165001.11.31.2可销售面积（万平方米）单位售价销售比例301.25100%100.2980.370.3350.332经营税金及附加5093159513201270.5907.52.1营业税1450120011558252.2城市维护建设税101.58480.8557.752.3教育附加43.53634.6524.75第八章 项目资金筹措项目的资金来源，主要有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是售房收入用于投资。具体计划如下表。表9 资金筹措使用计划表单位：万元/半年序号项目合计1234561资金需求50000150001000010000150002资金来源1201001500011250302502400023100165002.1资本金1750015000125012502.2银行贷款10000100002.3预售收入92600290002400023100165003盈余资金701000125020250900023100165004累计盈余资金0125021500305005360070100第九章 项目财务效益分析根据项目投资建设与租售经营分析，编制项目运营全部投资与自有资金现金流量表与损益表如下。（行业收益率为15%）表10 现金流量表（全部投资）单位：万元/半年季 度项 目1234561现金流入290002400023100195001.1销售收入290002400023100165001.2回收经营资金30002现金流出165001150011595163205999.135555.632.1开发建设投资150001000010000150002.2经营资金150015002.3经营税金及附加159513201270.5907.52.4所得税4728.634648.133净现金流量-16500-1150017405768017100.8813944.384累计净现金流量-16500-28000-10595-291514185.8728130.255净现金流量现值-14347.8-8695.6511444.074391.0658502.1576028.5386累计净现金流量现值-14347.8-23043.5-11599.4-7208.341293.817322.357财务净现值7322.358财务内部收益率27%表20 损益表 单位：万元序号项目合计1234561经营收入92600290002400023100165002经营成本50000150001000010000150003经营税金及附加159513201270.5907.54利润总额42600-15000-1000017405768021829.515592.55所得税4728.634648.136税后利润42600-15000-1000017405768017100.8710944.387成本利润率85.2%第十章 不确定性分析一、 盈亏平衡分析根据项目财务分析，在项目开发过程中，该项目的土地费用，建筑安装工程费用、开发期间税费等具有典型的变动性，即可视作可变成本（其他投资成本费用视作固定成本），则项目固定成本Co为2000万元，单位变动成本V为1600万元/，销售均价R为2570元/，经营税金及附加r为5.5%，开发总量Q为36万。盈亏平衡点年产量为：Qo=Co/R(1-5.5%)-V=2.4盈亏平衡点产能利用率：Qo/Q=2.4/36=6%综上分析得知，生产能利用率越低，该项目风险越小。通过盈亏分析，QQo，该项目可以盈利。二、 敏感性分析为考虑项目的投资风险，将受市场影响较强的土地费用、建筑安装费用（主要是装修标准登记作用）、销售价格等因素作敏感性分析。表20 单因素敏感性分析表幅度因素FIRR-20%-10%0+10%+20%土地费用36%19%27%31%23%建安费用29%24%27%25%28%销售价格10%19%27%34%41%三、 临界点分析（略）第十一章 项目社会环境综合效益分析一、 社会效益分析本项目的成功开发，可以改善岳塘区的综合环境，启动社会闲置资金，增加就业率，对促进房地产消费起到积极的作用，同时也为湘潭房地产的开发和运作提供了宝贵的经验，为湘潭房地产开创了一条新的发展思路。这也是本项目的社会效益所在。二、 环境效益分析 根据小区用地规模及容积率，整个小区园林景观设计把中国传统的古代园林设计手法和现代园林设计相结合，做到“曲径通幽”、“世外桃园”的意境，以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。争取在小区境环景观设计上就优越其竞争楼盘，取得卖房优势，让居住者感受自然魅力魅力之家。三、 综合效益分析随着湘潭社会经