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mba论文开题报告 MBA的招生对象一般为大学本科毕业、大专毕业生、具有三年以上工作实践经验的国家机关事业单位干部和工商企业管理人员及技术人员 mba论文开题报告 研究目的和意义(一)研究的背景和目的自1998年以来我国房地产开发投资增长总体平稳一直以CDP增长速度的23倍增长房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%这标志着房地产业在宏观经济中的支柱产业地位已经确立起来 随着国家“抑制过热”政策的实施全国房地产开发投资增幅由年的30.3%逐步回落到年的28.1%、年的19.8%、年的21.8%;但年投资增幅又有所上升达到30.2% 由于受国际 研究目的和意义 (一)研究的背景和目的 自1998年以来我国房地产开发投资增长总体平稳一直以CDP增长速度的23倍增长房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%这标志着房地产业在宏观经济中的支柱产业地位已经确立起来 随着国家“抑制过热”政策的实施全国房地产开发投资增幅由年的30.3%逐步回落到年的28.1%、年的19.8%、年的21.8%;但年投资增幅又有所上升达到30.2% 由于受国际金融危机以及国内“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进、经济进入调整期等因素的影响年下半年出现涨幅下降的趋势全国房地产开发投资额同比增长从16月的33.5%一路下滑到111月的22.72% 尽管如此涨幅的绝对值仍在20%以上可见在国家“保增长”政策下房地产开发投资并没有出现过大的波动仍维持了相对稳定的增长速度 据国家年经济蓝皮书预测年房地产市场将步入较长时间的调整期需求方短期内难以走出观望开发企业将会迎来一轮“洗牌” 随着潍坊市经济持续快速发展区域经济综合实力迅速增强居民对生活和居住水平有了新的需求 潍坊市为了改善和提高市内客商及居民住房条件提高高新技术产业开发区软环境为开发区招商引资项目提供好的平台和环境也成为当前经济发展的首要任务 为此市政府一直在不停地思索并完善房地产开发根据城市建设总体规划和住房供求矛盾及商业发展需要确定九龙居房地产项目由潍坊城建公司负责组织实施开发 然而房地产投资收益与风险并存对房地产开发企业来说随着行业的发展资金更加密集单个项目投人更大风险更高 为了规避风险获取与提高利润开发企业对投资前期的可行性研究和项目论证工作更加重视 但是与我国房地产高速发展相比房地产开发可行性研究的理论与实践较为滞后缺少成熟的理论作为指导国家对此还没有出台详细的规范性文件房地产开发可行性研究在我国还不够规范与科学必须予以加强 特别是在当前经济形势和房地产市场发展尚不明确的情况下项目投资的不确定因素较多风险较大对项目可行性研究要求较高要求必须对宏观与区域的市场的动态发展有准确的战略把握 本文旨在运用现代项目管理有关可行性分析的理论和方法遵循项目评价的一般原则和过程着重结合当前全球金融危机下的房地产市场情况从项目的市场可行性、技术可行性、经济可行性的角度 对房地产项目可行性研究的关键因素进行分析探讨出一种较为具体的、实用的房地产项目可行性分析及管理方法体系进而就潍坊九龙居房地产开发项目的可行性进行全面分析得出该项目可行性研究结论 同时有针对性地提出一些完善房地产项目可行性分析研究的建议为企业能够在当前特殊大环境下正确做出项目开发决策提供帮助和参考 (二)选题意义 可行性研究是指在具体实施某一投资建设方案前对拟建项目在市场上、工程上、经济上的可行性进行论证、研究和评价 可行性研究是房地产项目开发活动中最基本的、首要的工作也是开发项目投资决策的基础 房地产项目具有投资额大、风险高、建设和运营周期长等特征受自然、社会、经济、心理等因素的影响大一旦决策失误就会给投资者带来巨大的甚至毁灭性的损失 随着我国房地产市场的日趋成熟靠投机获取暴利的时代已经过去 现在一个房地产开发项目投资决策的成功与否越来越取决于项目前期的可行性研究 因此有必要加强我国房地产项目可行性分析的研究为房地产企业做出正确的投资决策提供较为完整、科学、有效的理论方法指导 九龙居房地产开发项目建设符合国家相关的产业政策特别是最近我们国家为拉动内需应对金融危机而出台的十项措施之首就是加快建设保障性安居工程 面向房地产业的9000亿元投资计划和适度宽松的货币政策为该项目的实施提供了良好的资金筹措环境;符合潍坊经济结构调整的需求将极大的促进潍坊市第三产业等的发展安置富余劳动力就业提高居民的收入促进经济结构的调整拉动经济增长;符合潍坊市中心城区的规划要求有利于改善当地居民的居住条件 同时由于九龙居房地产开发项目投资规模和时间跨度较大投资效果不单对开发企业具有绝对重要的意义而且也是决定本公司发展前景的关键性因素 因此对该开发项目进行可行性分析研究对项目的顺利实施具有决定性意义 综上所述这项应用研究具有重要的理论和现实意义可以为潍坊城建公司后续项目及我国类似项目的开发提供借鉴和参考 同时也为我国房地产项目可行性研究在理论及其应用的完善提出一定见解硕士mba论文开题报告硕士mba论文开题报告 四、主要研究内容、方法、论文框架结构及进度安排 (一)国内外研究现状 1、国外研究现状 可行性研究工作是在本世纪前叶随着经济和管理科学的发展而产生的至今己有七十多年的历史 早在20世纪30年代美国在开发田纳西河流域时就开始把可行性研究列入开发程序成为工程项目规划的重要阶段使工程建设稳步发展取得了明显的经济效益 二次世界大战后可行性研究随着科学技术突飞猛进的发展而得到了不断充实和完善逐步形成一门保证实现工程建设最佳经济效果的综合性科学 目前不但西方国家把可行性研究作为工程项目投资决策的重要手段中东地区、亚洲一些发展中国家也都开展了可行性研究 世界银行等国际金融组织已把可行性研究作为申请工程项目贷款的依据 其发展过程中主要著作包括：经济合作与发展组织(OECD)发展中国家工业项目分析手册经济学家林恩斯奎尔(L.Squrie)和范德塔克(H.G.vandertak)合著的项目经济分析影子价格的推导和估算 约翰汉森撰写的项目评价使用指南等;其中1978年联合国工业发展组织(UNIDO)编写了工业可行性研究手册1980年又编写了工业项目评价手册这就为世界各国特别是发展中国家开展工程建设可行性研究提供了较为完备的参考资料同时也为在国际上推行可行性研究工作创造了条件 房地产开发可行性研究是可行性研究理论和方法在房地产开发项目上的具体运用最早也是出现在20世纪30年代的美国 现在房地产开发企业也越来越重视可行性研究的作用将它视为房地产项目投资决策前必须认真完成的工作 在房地产项目可行性研究中吸收了遥控遥测技术、计算机软件技术等科学技术的最新成果运用了经济计量学、数量经济学、技术经济学、市场预测学、系统论等方面的最新经济理论成果 用于科学预测房地产项目的经济效益;同时还吸收了企业管理理论、房地产营销理论和施工组织管理等现代管理科学理论用以降低投资成本提高投资收益率 国外一些专家和学者分别从房地产的区位选择、资金筹措、投资成本和收益、投资风险不确定性等方面阐述和论证房地产项目投资的可行性 例如：W.Behrens和P.M.Hawranek认为可行性研究是房地产投资决策的重要依据是投资分析中的重要环节可行性研究是一个繁杂的系统工程因此可行性研究是一个反复优化过程 GaglonE.Greer和MicherD.Farred(1993)认为在房地产可行性研究中要对风险有足够的认识以免出现决策失误 并把风险分成财务风险(financialrisk)、可保风险(insurablerisk)和经营风险(businessrisk)三类要求在可行性研究中要加以重点考虑 ArthurJ.Keowr(1993)认为在房地产项目可行性研究中对不确定性因素分析时可以采用概率分析法来测算风险的大小以及对项目的影响程度 一些学者在可行性研究中对房地产项目进行经济评价时采用OECD(或LM)法、WB(或ST)法、UNIDO法、UNIDOIDCAS法 此外联合国工业发展组织(UNIDO)、国际复兴开发银行等世界性组织经济合作与发展组织(OECD),亚洲开发银行等区域性经济组织分别编写了包括房地产项目在内的投资项目可行性研究教材 2.国内研究现状 在我国房地产项目可行性研究起步于20世纪70年代末主要是由政府倡导发起、加以推广的 1981年国务院技术引进和设备进口工作暂行条例中明确规定：所有新建、扩建大中型项目都要在经过反复周密的论证和比较后提出项目可行性研究报告;国家计委正式发文明确规定“把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段纳入基本建设程序” 1983年国家计委又颁发了关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法进一步明确了可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法把可行性研究作为编制和审批项目设计任务书的基础和依据 1987年为了推进建设项目经济评价工作的开展实现项目决策科学化、民主化减少和避免投资决策失误提高投资经济效益国家计委又颁发了建设项目经济评价方法与参数要求在大中型基本建设项目和限额以上技术改造项目中贯彻实行又进一步提高了我国可行性分析工作的科学化、程序化水平 进入20世纪90年代随着国民经济的迅速发展国家宏观投资环境发生了巨大的变化投资建设领域出现了许多新情况、新问题 为此国家计委及时收集全国各地在进行建设项目经济评价中的经验以及暴露的问题于1993年4月国家计委和建设部联合颁发了关于建设项目经济评价工作的若干规定 为规范和指导项目前期可行性研究工作2000年9月建设部颁发了房地产开发项目经济评价方法国家发展计划委员会于年颁发了投资项目可行性研究指南这都是指导我国房地产开发项目可行性分析工作的主要文献 目前可行性研究己列入我国基本建设程序 除了由政府倡导发起外国内一些学者对房地产项目可行性分析也进行了研究：安力在房地产开发可行性分析售价预测方法浅析(1995.4)中认为正确、合理的预测房地产的售价是房地产可行性分析的重要环节提出采用市场比较法和收益还原法来确定房地产的销售价格是比较合理的、可行的 阎小燕在房地产投资可行性研究中的区位分析(1999.5)中认为区位分析是房地产投资可行性分析中至关重要的因素并建议要根据上风口发展理论、高走理论、近水发展理论和沿边发展理论从整个城市布局、城市规划的角度来考虑地块投资的利弊 陈传钊在房地产项目可行性研究中信息系统的应用探讨(1997.3)中认为在进行房地产项目可行性研究时需要运用很多的信息数据建议采用计算机等高科技手段并提出了可行性分析计算机软件程序的设计思路 梁爽在房地产投资可行性分析中的成本及投资估算(.9)中分析了房地产开发成本的构成并提出了行业平均水平估算法、近似估算法等房地产投资成本的估算原理和方法 张先玲在论加强房地产项目可行性分析特殊性的研究(.12)中从可行性分析的一般性问题和房地产项目可行性分析的特殊性角度阐述了房地产项目开发的风险性认为科学性分析、合理预测、及时采取措施积极应对是规避房地产开发风险的有效方法 虽然在我国房地产项目可行性研究取得了长足的进展也获得了较明显的经济、社会效益许多国内学者也进行了理论方面的研