（管理科学与工程专业论文）南京市房地产市场预警系统模型及其应用研究.pdf

南京市房地产市场预警系统模型及其应用研究 摘要 摘要 房地产市场状态的变化存在着明显的周期波动性 起伏过大的波动与房地产经济 的持续健康稳定发展相矛盾 本研究的目的在于通过掌握房地产周期波动的信息和规 律 对反映房地产周期波动特征的变化态势进行监测 评价与预警 防止房地产经济 的大起大落 促进其持续健康地运行 首先 基于对国内外房地产预警研究现状的分析 将周期波动理论和预警理论相 结合 构建了基于周期波动的房地产预警研究的理论平台 归纳总结了房地产预警的 基本概念 基本原则和基本方法 在对国内原有各类房地产指标体系进行对比研究的 基础上 确定房地产预警指标选取的原则并进行定性分析 选取了包括绝对指标和相 对指标的南京房地产市场预警指标体系 结合计算机技术 对南京市房地产市场预警 系统的总体构架及开发设计要点提出设想 并分另 对系统的结构 系统界面以及系统 流程进行设计 其次 开展房地产市场预警系统定量模型和定性方法研究及其应用分析 景气循 环法的特点在于识别房地产周期波动的特征点 并由此判断房地产市场的景气状态 综合模拟法的特点在于通过预测各指标的趋势值 运用警情判断准则对各指标的趋势 进行单指标和综合指标警情分析 面向南京房地产相关领域专家 房地产开发商 政 府部门 潜在房地产消费者 金融机构 房地产媒体以及中介咨询机构进行问卷调 查 并分为房地产相关从业人员和潜在房地产消费者两类 进行定性预警综合分析 最后 对南京房地产市场预警定量模型分析和定性方法分析的结果进行比较分 析 并结合南京房地产市场的实际发展特征 开展预警补充分析 最终形成综合预警 分析结论 并提出相关政策调控建议 实证分析的结果与南京房地产发展的实际情况 基本吻合 表明本项研究所建立的房地产预警系统有效可行 理论分析充分 实用价 值高 为指导和调控房地产市场提供了科学的依据 关键词 房地产预警周期波动定量模型定性方法 东南大学硕士学位论文 a b s t r a c t t h ec h a n g e si nr e a ie s t a t em a r k e ts t a t u sh a v eo b v i o u sc y c l i n gc h a r a c t e r i s t i c s t o o l a r g e f l u c t u a t i o nc o n t r a d i c t sw i t ht h ec o n t i n u i n gh e a l t h ya n ds t a b l e d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e e c o n o m y t h ep u r r o s e o ft h er e s e a r c hi st h a ti no r d e rt o k e e pt h er e a l e s t a t ee c o n o m y d e v e l o p i n gh e a l t h ya n dp r e v e n ti tf r o mh u g ef l u c t u a t i o n t h r o u g hm a s t e r i n gt h ei n f o r m a t i o n a n dr u l e so fr e a le s t a t e c y c l e s t h e s t a t u so ff l u c t u a t i o nw h i c hr e f l e c t st h e c y c l i n g c h a r a c t e r i s t i c sc a nb ei n s p e c t e d e v a l u a t e da n d e a r l yw a r n e d f i r s to fa l l b a s e do nt h es t a t u sa n a l y s i so fr e a le s t a t ee a r l yw a r n i n gr e s e a r c ha th o m ea n d a b r o a d w i t ht h ec y c l i n gt h e o r ya n de a r l yw a r n i n gt h e o r yc o m b i n e d t h et h e o r yp l a t f o r mo f r e a le s t a t e e a r l yw a r n i n gb a s e do nc y c l i n gi sb u i l t a n dt h eb a s i cc o n c e p t s p r i n c i p l e sa n d m e t h o d so fr e a le s t a t ee a r l yw a r n i n ga r ec o n c l u d e d b a s e do nt h ec o n t r a s t i v ea n a l y s i so f d i f 诧r e n tt e a ie s t a t ei n d e x e ss y s t e m so fo u rc o u n t r y t h ec h o o s i n gp r i n c i p l e so fr e a le s t a t e e a r l yw a r n i n g i n d e x e sa r ec o n f i r m e da n d 血e q u a l i t a t i v ea n a l y s i s o ft h e s ei n d e x e si s p e r f o r m e d t h er e a le s t a t ee a r l yw a r n i n gi n d e x e ss y s t e mw h i c hi n c l u d e sa b s o l u t ei n d e xa n d r e l a t i v ei n d e xi sc h o s e n c o m b i n i n gt h et h e o r yp l a t f o r mw i t ht h et o m p u t e rt e c h n i q u e s t h i s p a f i e r e s t a b l i s h e st h ei n f r a s t r u c t u r eo fr e a le s t a t e e a r l yw a r n i n gs y s t e ma n dd i s c u s s e st h e b u i l d i n gt e c h n i q u e s o ft h er e a le s t a t e e a r l yw a r n i n gs 3 r s t e m i n n a n j i n g t h ed i s c u s s i o n i n c l u d e st h ek e yd e s i g ni s s u e so f e a r l yw a r n i n gs y s t e m d e s i g no fs y s t e ms t r u c t u r e d e s i g no f s y s t e mi n t e r f a c ea n dd e s i g no fs y s t e mf l o w s e c o n d l y t h eq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v er e s e a r c ho f 血e r e a le s t a t ee a r l yw a r n i n g s y s t e ma n d i t s a p p l i e da n a l y s i s a r ep r e f o r m e d n l ec h a r a c t e r i s t i co ft h eb o o m i n gc y c l ee a r l y w a r n i n g m e t h o di st h a ti tc a ne a s i l yr e c o g n i z et h ef e a t t i r eo fr e a le s t a t ec y c l i n ga n da n a l y z et h e b o o m i n gs t a t u s o ft h er e a le s t a t em a r k e t 狮l i l et h ec h a r a c t e r i s t i co ft h es y n t h e s i se a r l y w a r n i n gm e t h o d i st h a tt h r o u g hf o r e c a s t i n gt h ei n d e x e s a n a l y z et h ew a r n i n gs t a t u s e so f s i n g l e i n d e xa n di n t e g r a t e di n d e xw i t ht h ew a r n i n gp r i n c i p l e sa p p l i e d t l l ci n v e s t i g a t i o n s 晰t i it h e g o v e m m e n tb u r e a u s r e a le s t a t ee x p e i t s r e a le s t a t ed e v e l o p e r s f m a n c i a lo r g a n i z a t i o n s r e a l e s t a t em e d i a r e a le s t a t e c o n s u l t i n go r g a n i z a t i o n s a n dp o t e n t i a lc o n s n n l e r so r i e n t e da r e c o n d u c t e d a n dt h ei n t e g r a t e dq u a l i t a t i v ea n a l y s i si sp e r f o r m e dc o n c r e t e l yb yr e a le s t a t e r e l a t e d p r o f e s s i o n a l sa n dp o t e n t i a l c o n s u m e r s f i n a l l y b a s e do n t h er e s u l t so f t h e q u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i so f r e a le s t a t em a r k e ti n n a n j i n gc o m p a r e d t h i sp a p e rc a r r i e s o u tt h e i n t e g r a t e de a r l yw a r n i n gr e s u l ta n d 垂v e s s u g g e s t i o n s f o r p o l i c yr e g u l a t i o n a n dc o n t r o l i t lt h ec o m p e n s a t o r ya n a l y s i sc o m b i n e d c o n s i d e r i n gt h ep r a c t i c a ls i t u a t i o no ft h er e a l e s t a t em a r k e ti nn a n j i n g 耶1 er e s u l to ft h e d e m o n s t r a t i v ea n a l y s i si si na c c o r d a n c ew i t ht h e p r a c t i c a l s i t u a t i o no ft h er e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t i nn a n j i n g t h i si n d i c a t e st h a tt h er e a le s t a t ee a r l yw a r n i n gs y s t e me s t a b l i s h e di n t h er e s e a r c hi sf e a s i b l e w i t hf u i it h e o r ya n a l y s i sa n dg o o dp r a c t i c a lv a l u e p r o v i d e ss c i e n t i f i c f o u n d a t i o nf o rg u i d i n ga n dc o n t r o l l i n gt h er e a le s t a t em a r k e t s k e yw o r d s r e a le s t a t e e a r l yw a r n i n g c y c l e q u a n t i t a t i v em o d e l q u a l i t a t i v e m e t h o d 独创性声明 本人郑重声明 所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果 尽我所知 除了文中特别加以标注和致谢的地方外 论文中不包含其他人已 经发表或撰写过的研究成果 也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书面 使用过的材料 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的 说明并表示了谢意 论文使用授权声明 东南大学 中国科学技术信息研究所 国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的 复印件和电子文档 可以采用影印 缩印或其他复制手段保存论文 本人电子文档的内 容和纸质论文的内容相一致 除在保密期内的保密论文外 允许论文被查阅和借阅 可 以公布 包括刊登 论文的全部或部分内容 论文的公布 包括干0 登 授权东南大学研 究生院办理 研究生签名 超导师签名 差塑日期 塑 堡 南京市房地产市场预警系统模型及其应用研究 问题提出 1 1 选题依据 1 问题提出 房地产是人类生产 生话和一切社会活动最基本的物质基础 也是人类生活中占有最大比例的 社会财富 房地产业与经济 社会 文化发展关系密切 产业关联度高 带动力强 与其他行业相 比 房地产业具有先导性和基础性特点 其发展是国民经济发展的 晴雨表 或 寒暑计 近年 来 房地产业在中国产业结构优化和经济增长中处于双重战略地位 住宅业被确立为新的经济增长 点和消费热点 发展迅速 1 2 0 0 3 年 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知指出 目 前房地产业已经发展成为国民经济的支柱产业 房地产作为国l e 经济的重要组成部分 同其他经济系统一样 有其自身兴衰的周期波动规 律 不同国家或地区房地产周期波动的特征不同 仅从每个周期的平均长度来看 美国为1 8 2 0 年 日本为1 0 年左右 香港地区为8 9 年 台湾地区为4 5 年 1 尽管我国房地产业发展起步 较晚 但也已显示出较为明显的周期波动规律 1 房地产周期波动根据其波动性质和危害可分为常态波动和非常态波动 1 常态波动是一种正 常波动 这种波动只是形成优胜劣汰的市场竞争机制 不会对房地产市场整体构成危害 而非常态 波动又可称为危机波动 往往伴随着如下问题的出现 波动幅度大 土地供给失控 大量土地 资源 建筑材料 劳动力闲置浪费 房地产投机行为增多 投机需求膨胀 开发商的盲目投资冲 动带来资金浪费 并引起银行呆帐 死帐增多 市场容量和价格因投机影响在短期内突然大幅度 上升 随后又大幅度下降 1 9 9 2 1 9 9 4 年期间 我国房地产市场大起大落的波动就是一种非常态波动 具体表现为 房地 产投资一哄而上 房地产投资回报率高涨 刺激了大量投资跟进者 土地投机猖獗 地价暴涨 银 行信用极度扩张 操作极不规范 专业银行拆出的大量资金被用来炒地皮 最终导致供求关系演变 为供大于求 房地产市场低迷 社会资源大量浪费 相关企业纷纷陷入困境 房地产非常态波动不仅危及地区或国家的国民经济 甚至对国际经济也会造成灾难性的影响 东南亚金融危机就是一个非常典型的例子 1 9 9 7 年 东南亚成为全球经济关注的焦点 一场由泰 国引发的金融危机迅速蔓延至印尼 马来西亚 菲律宾 延伸至日本 韩国等周边国家和地区 最 终波及全球的汇市和股市 引起全球汇市和股市的大幅波动 东南亚金融危机与该地区长期的房地产过热有着密切的关系 东南亚各国在十几年的经济高速 增长中 房地产价格暴涨 吸引了大量资金涌向房地产部门 据统计 泰 马 印 菲的金融机构 投放到房地产的资金占其贷款总额的比例分别为5 0 3 0 2 0 和1 1 1 随着市场逐渐饱和 房地产日益暴露严重的供过于求现象 大量楼宇闲置 房地产危机导致银行危机 金融体系的稳定性遭受极大破坏 马来西亚金融机构贷给房地产业 的资金也占贷款总额的3 0 以上 泰国银行等金融机构的呆帐高达4 0 0 亿美元 其中有关房地产 公司的坏帐达1 5 5 亿美元 这些国家的银行等金融机构无力偿还从国内 国际金融市场借来 的资金 导致信贷气泡破裂 引发金融危机 通过以上分析可知 1 房地产业的发展存在周期波动 东南大学硕士学位论文 2 房地产市场的异常波动不仅给投资者的经济行为带来不利影响 而且危及国民经济的正 常运行 甚至波及区域及世界经济系统 3 房地产市场的异常波动是可以控制的 我国针对1 9 9 2 1 9 9 4 年期间的房地产过热 及时 采取的宏观调控措施就取得了一定的成效 4 为了控制房地产市场的异常波动 应加强房地产经济运行规律的研究 通过建立房地产 市场监测预警系统 为政府的宏观调控提供依据 1 9 9 8 年以来 伴随着房改等有利于房地产市场发展的一系列政策 措施的出台 房地产业走 出低谷 目前房地产业已经再次进入一个高速发展时期 房地产市场的供应及需求量空前高涨 2 0 0 3 年1 1 1 月 全国完成土地开发面积1 3 5 亿平方米 同比增长3 8 8 土地购置面积2 7 8 亿平 方米 同比增i 丈3 7 3 全国房地产开发完成投资8 2 8 4 8 1 亿元 同比增长3 2 5 全国完成房屋 竣工面积2 1 亿平方米 同比增长2 9 实现商品房销售额4 8 9 8 8 6 亿元 同比增长3 8 3 销售 面积同比增长3 2 1 面对市场的高速增长 除了需要有相应的法律法规来规范市场行为外 更迫切地需要建立一套 房地产预警系统 对房地产市场发展的现状及趋势加以正确 合理地判断及引导 使房地产行业持 续 健康 稳定地发展 2 0 0 3 年6 月建设部正式启动房地产市场预警预报信息系统 计划首先在 1 4 个城市进行试点 然后在全国3 5 个大中城市全面投入运行 1 与此同时 各地关于房地产预警 系统的研究也开展得如火如荼 深圳 上海 杭州 厦门 南京等城市都在积极推进各自的研究开 发 1 本项研究即属于南京市房产管理局 南京市房地产价格指数及预警系统 研究课题的一 部分 1 2 研究目的及意义 房地产预警是指在相关房地产基本理论与发展规律的基础上 对房地产市场发展的冷热状况进 行预警预报并加以有效调控 从本质上来说 房地产预警是对房地产系统内部 外部的各种关系以 及对整个系统运行状况的延续和突变进行研究 分析 总结出其运动规律 并以之作为预警机制开 展预警 1 本项研究的目的在于 在周期理论与预警理论的指导下 通过对房地产业经济运行历史过程 的分析与考察 深刻认识房地产周期波动的规律 揭示和论证房地产经济运行总体态势和局部特征 之间的内在联系 并在此基础上建立房地产预警系统 对反映房地产周期波动特征的变化态势进行 监测 评价与预警 从而尽可能地提前采取调控措施 避免不良态势或事件的发生 促进房地产经 济的持续良好运行 房地产业是国k 经济的基础性和先导性产业 房地产业宏观监测与预警预报系统建设是国家宏 观经济监测的重要组成部分 同时也是房地产业宏观调控体系的重要组成部分 建立城市房地 产预警系统不仅是政府房地产管理部门科学规划决策 调控房地产市场的需要 也是生产领域的开 发商和投资商 流通领域的经营者和消费者进行房地产投资与消费决策的依据 房地产预警系统的 建立有助于政府部 根据经济运行异常态势的事先预报 使政策调控同步甚至超前于现实经济波 动 达到适时干预 缩短政策时滞 有助于开发商和投资商解决资源配置 提供开发决策的合理依 据 有助于经营者和消费者正确认知市场机制 为经营和消费决策提供依据 2 南京市房地产市场预警系统模型及其应用研究 问题提出 1 3 国内外研究现状分析 1 3 1 国内研究现状分析 我国宏观经济监测预警系统的研究与建立始于上个世纪8 0 年代初期 其基本方法有黑色预警 方法 黄色预警方法和红色预警方法 而按照其结构分类 主要可分为景气指数系统和预警信号系 统 在我国的经济预警信号系统中 国家信息中心利 薛i 红灯 黄灯 绿灯 浅蓝灯和蓝灯5 种预警指标图来反映经济景气度 国内关于房地产预警的探讨研究源于上个世纪9 0 年代中后期 在国内房地产市场发展经历了 大起大落之后 一些专家学者开始着手研究房地产预警 基于宏观经济预警的原理及方法 结合房 地产业发展的特点 形成了不少关于房地产预警的有益观点和看法 同一时期的中房预警系统和国 房景气指数也成为国内最早付诸实施的房地产预警系统的雏形 1 9 9 5 年和1 9 9 8 年 梁运斌和袁贤祯分别提出了建设房地产业预警预报系统和监测预警系统的 基本构想 其基本思路都是基于房地产业的周期波动理论 建立房地产业景气指标体系 从 不同角度反映房地产业的周期波动状态 并在此基础上构建预警系统 从而正确分析房地产业的运 行轨迹 并预测其发展趋势i 判断房地产业是否过热或过冷及其程度 分析房地产业波动的原因 并有效地制定相关政策和措施 引导房地产业理性发展 1 9 9 9 年 赵黎明等在对经济预警的各种方法进行了比较分析的基础上 选择了统计预警方法 进行房地产预警 通过时差相关分析法选择警兆指标 结合统计数据确定预警界限 采用模糊 评价方法进行警情预报 最后开展警情分析 中膀预警系统由中房指数系统于1 9 9 7 年提出 其借鉴宏观经济景气分析预警理论 根据指标 的经济含义和指标之间的因果关系 将指标区分为先行 同步和滞后指标 并在此基础上编制合成 指数和扩散指数 对房地产周期波动进行监测预警 国房景气指数是反映全国房地产业发展景气状况的综合指数 由国家统计局于1 9 9 7 年研制建 立 其根据经济周期波动理论和景气指数原理 从房地产业发展应具备的土地 资金和市场需要三 个基本条件出发 选择8 个具有代表性的统计指标进行分类指数测算 并加权得合成指数 以显示 全国房地产业基本运行状况及波动幅度 预测未来趋势 为国家宏观调控提供预警机制 进入新世纪以米 房地产市场再次呈现高速发展的趋势 关于房地产预警的研究也逐步走向深 入 预警模型和方法研究取得突破性进展 预警系统的系统设计与开发开始迈向实质化阶段 2 0 0 0 2 0 0 2 年 丁 烈云 李斌 叶艳兵等人将对于房地产预警的研究又向前推进了一大步 在 原先基本构想的基础上 开展了关于预警指标体系设计 预警系统设计技术要点及流程设计 1 琢警综合景气指数构造与分析 1 预警系统开发 以及其他 房地产预警重要内容的 研究 并且分别运川三种预警模型 分别基于景气循环理论 系统核理论和神经网络理论 对武汉 房地产市场进行了实证对比分析 2 0 0 1 年 朴英提出三种房地产预警的方法 景气指数法 景气警告指数法和计量模型法 并在总体设计房地产预警系统的前提下 主要运用景气指数法 即通过指标的界定和指数的编制 结合北京房地产市场的发展对景气分析系统进行了重点分析和研究 2 0 0 3 年初 建设部开始房地产预警系统的研究 具体研究工作主要由上海社会科学院承担 研究成果计划推广至1 4 个城市试点 与此同时 上海市房屋土地资源局和深圳市规蓟 与国土资源 东南大学硕士学位论文 局也分别开展了当地的房地产预警预报系统的研究 此外 杭州 厦门 哈尔滨 郑州等城市的房 地产预警研究也在同步进行之中 房地产预警研究进入了一个与实践紧密结合发展的新时期 建设部城市房地产市场预警预报体系的研究建设主要包括房地产基础数据及相关信息数据的采 集 房地产信息数据的整合分析和发布 预警预报指标体系和预警预报制度的建立 信息系统包括 地理信息系统基础数据库 g i s 及房地产开发项目 房地产交易登记 土地使用权交易三大信息 系统的数据库 目前首先建立的是房屋交易登记 房地产开发项目两个信息系统 1 深圳房地产预警体系研究结合深圳市房地产发展的实际情况 分析周期波动 建立预警指标体 系 运用数理统计方法 设计运行房地产预警系统 通过单指标预警和综合指数预警 对深圳房地 产业的发展历程进行评价 对当前的发展进行监测 并对未来的发展趋势进行预警 深圳市目前已 经建立基于景气循环的房地产预警预报系统 并尝试性地建立了基于系统动力学方法的房地产动态 仿真及监控系统 以达到对房地产系统仿真 监控 预测和政策试验的目的 1 上海房地产市场预警预报体系研究主要包括建立并完善 基于g i s 的房地产权籍管理信息系 统 和 房地产市场管理信息系统 在此基础上编制房地产市场预警预报指标体系 以此对房地 产市场动态监测 评价市场运行状况 预测分析未来走势 1 综上 国内关于房地产预警的研究经历了三个阶段 从提出基本构想 建立雏形到全国范围的 研究 推广总共不到十年 而这十年也正是中国房地产由繁荣到萧条再到繁荣的一个发展过程 前 人的研究为本项研究提供了良好的基础平台 全国范围内的大规模同步研究为本项研究创造了富于 竞争 充满活力的研究环境 1 3 2 国外研究现状分析 国外关于宏观经济及金融领域预警的研究较多 此外而还有一些涉及其它领域的预警研究 如 航空预警13 6 1 计算机系统的错误与病毒预警 地震预警 1 交通事故监测预警 1 产品 设计质量及控制预警 森林资源预警 危机管理及预警控制等 而近年来对于房地产预警的具 体研究几乎没有 虽然研究的领域大不相同 预警研究的基本理论与方法却比较相似 有关经济监 测预警系统的研究始于1 9 世纪末期的法国 当时法国科学家以黑 灰 淡红和大红几种颜色测定 了法国1 8 7 7 1 8 8 7 年间的经济波动 1 9 0 3 年英国出现了描述宏观经济波动的 国家波动图 1 9 1 7 年哈佛大学的 经济调查委员会 搜集了美国1 8 7 5 1 9 1 3 年的经济统计资料 编制了 哈佛指 数 定期发布的 哈佛指数 对2 0 世纪以来美国的4 次经济波动都作了较好反映 1 9 5 0 年经济 监测预警系统取得重大进展 由先行 同步 滞后指标构成指标体系 并采用了扩散指数 此后的 6 0 年代 合成指数及具有评价功能的预警信号指数开始出现 在经济预警理论与方法方面 主 要是以经济周期波动理论为基础 采用景气循环法 综合模拟法和状态空间法 其中以基于景气循 环理论 通过先行指标预警的方法最为普遍 而预警指标多采用主成分分析法和聚类判别分析法进 行分类处理 此外 国外关于房地产市场和股票市场的联动关系 等研究对于本课题的进一步拓 展也有很大的借鉴意义 综上 国外关丁经济预瞀理论方法的研究比较成熟 可以借鉴这些模型和方法 结合中国房地 产经济发展的实际 开展预警研究 4 南京市房地产市场预警系统模型及其应用研究 问题提出 1 4 研究思路及主要内容 1 4 i 研究思路 本项研究的基本思路为借鉴经济周期与预警研究的理论及现有房地产周期预警研究成果 选择 科学合理的指标体系 采用多模型辅助分析手段 建立定量分析与定性分析相结合的研究框架 并 结合计算机技术进行系统构建与开发 最终建成南京市房地产市场预警系统 基于以上思路 定量研究分析主要采用景气循环法 综合模拟法两种模型方法对于指标体系进 行评判 定性研究分析则主要通过涉及房地产市场中不同对象的特定问卷调查加以评判 晟后将定 量评判和定性评判汇总成为综合评判结果 结合各预警模型方法的特点 采用景气循环法和综合模 拟法进行警一隋确定 而通过针对不同对象的问卷调查获取主观警情判定与调控措施建议 1 4 2 研究内容 1 问题提出 简要表述本项研究的选题依据 目的及意义 对国i 匈 l 研究现状作简要分析 形成研究思路 2 房地产预警理论分析研究 作为研究的理论基础 主要从周期理论研究和预测理论研究两大部分入手 建立基于周期波动 房地产预警的基本理论架构 预警基本概念 基本原则及基本方法 3 房地产市场预警系统指标体系研究 在对原有各类房地产指标体系进行对比研究的基础上 确定房地产预警指标选取的原则并进行 定性分析 最终选取南京房地产市场预警指标体系 4 房地产市场预警系统定量模型研究 主要研究分析景气循环法预警和综合模拟法预警 包括预警的基本原理 预警步骤以及实际应 用分析 此外 对比两种模型方法的异同及优劣 并完成定量预警综合分析 5 房地产市场预警系统定性方法研究 开展面向专家 开发商 政府部门 消费者 金融机构 媒体以及中介咨询机构的问卷调查 结合南京实际 完成定性预警综合分析 6 南京房地产市场预警系统设计研究 对南京市房地产市场预警系统的总体构架及设计要点提出设想 并分别对系统的结构 系统界 面以及系统流程进行设计 7 南京房地产市场预警的实证研究 结合上述定量预警分析和定性预警分析的结果 形成对于南京房地产市场的综合预警分析 8 结束语 最后总结本项研究的内容与创新 并提出研究的不足以及探讨今后研究继续发展的方向 东南大学硕士学位论文 2 1 周期理论研究 2 研究理论基础 经济的周期发展理论是宏观经济预警以及房地产经济预警的重要前提与基础 关于经济周期及 房地产周期波动的成因 规律和机理的分析对于有效地开展房地产预警十分有益 2 1 1 经济周期波动基本理论研究 各国经济增长与发展历程表明 经济波动是经济增长过程中的伴生现象 1 具有不同表现特 征的经济波动 一方面在持续时间 波动频率等方面存在明显区别 另一方面在其波峰 波谷相互 交替的本质特征上义存在很多相似之处 这种有规律的经济波动便构成了经济周期 经济周期反映 了经济波动的相似性和规律性 强调按一定规律重复发生的经济发展过程 经济周期本身是属于经 济波动的序列 许多经济周期共同构成经济波动 睁 苌 督 蟪 臻 毁j 图2 1 经济周期各阶段活动示意图 经济周期通常分为4 个阶段 繁荣阶段 衰退阶段 萧条阶段和复苏阶段 1 繁荣阶段 经济活动扩张或向上的阶段 是经济以较高速度增长的阶段 特征 总需求达到最高水平 经济资源得到充分的利用 设备开工率很高 失业率很低 投资 活跃 对资本的需求增大 利率也因而上涨 2 衰退阶段 经济活动减少 经济增长减速的阶段 特征 销售迟滞 企业以库存销售来满足需要 随之而来是信贷下降 市场疲软 企业破产或 倒闭 失业增长 投资急剧下降 3 萧条阶段 经济活动收缩或向下的阶段 经济增长乏力甚至出现负增长的阶段 特征 总需求降低 因而产出水平低 价格也低 从而失业率高 库存水平与销售水平降低 4 复苏阶段 经济活动开始增加 经济开始增长的阶段 特征 在价格降低到一定程度后 潜在的买主预期价格会上升 表现出消费提前 购买增加 总需求增加 这时投资逐渐增加 就业率提高 6 南京市房地产市场预警系统模型及其应用研究 研究理论基础 2 1 2 房地产周期波动及其理论研究 与宏观经济运行过程中的周期波动一样 房地产业在发展过程中也客观存在着周期波动现象 房地产周期波动是房地产业在经济运行过程中周期性扩张与收缩的波动现象 1 房地产周期作为 宏观经济周期的重要组成部分 是经济周期在房地产领域内的表现形态 同时也是房地产业经济水 平周期性起伏波动的反映 目前 无论在国内还是国外 对于房地产周期波动循环的分析与研究都 明显滞岳于现实发展情况 房地产周期是指房地产经济水平起伏波动 周期循环的经济现象 表现为房地产业在经济运行 过程中交替出现扩张与收缩两大阶段 循环往复复苏一繁荣 衰退一萧条四个环节 尽管房地 产波动在波动幅度 波动频率 持续时间等方面都存在明显区别 但是就其在连续运行过程中周期 性出现的扩张与收缩重复出现 波峰与波谷相继交替的本质特征而言 各具特色的房地产波动又是 相同的 表现出相似的周期性涨落 重复性再现特点 这种有规律的产业波动构成房地产周期 它 反映了房地产经济波动的相似性和规律一性 怄 睡 臀 鲻 房地产复苏与增长阶段 e g b 房地产繁荣阶段 b p s 房地产危机与衰退阶段 s c r 房地产萧条阶段 r t e l 图2 2 房地产周期波动展开过程 对于房地产周期波动的描述参数主要有周期频率 周期平均长度 波动系数 周期波动振幅 周期平均涨落比及周期阶段长度比等 房地产周期以房地产波动为基本形式 这种呈现出周期 特点的波动就是房地产周期波动 循环波动 和其他经济现象的波动相似 房地产波动也是由包 含循环波动在内的四种波动形态组成 可以表示为 房地产波动 f 长期趋势 季节波动 循环 波动 随机波动 国外关于房地产周期的研究源于二战之后 研究主要集中于房地产周期的定义和分类 房地产 周期的识别和解释 房地产周期主要被分为实物市场周期 投资周期和国际周期三大类 有关房地 产周期波动的解释综合起来大致分为两类 基本经济条件和预期 国内关于房地产周期的研究源于1 9 8 7 年 研究主要集中于房地产周期的概念界定 原因分 析 影响因素分析 指标体系等 关于房地产周期成因的解释主要强调投资和政策 台湾学者对于 房地产景气的研究比较系统 而香港学者对于房地产周期的研究则简单实用 内地学者的研究起步 较晚 但近几年发展较快 主要涉及房地产周期的实际波动及其特点 房地产周期波动的预测指标 分析及应用 盯 类比宏观经济周期研究中的外部冲击 内部传导模型 可以将影响房地产周期波动的因素分 为两类 外部因素主要有经济增长率 国民收入和消费水平 通货膨胀率 投资政策和金融政策 内部因素主要有房地产市场结构 房地产市场行为 供求关系及行业运行特征等 1 7 蔓堕查兰堡主兰堡笙苎 2 1 3 国内外房地产周期波动实证研究 i 美国房地产周期 从美国1 8 7 0 1 9 6 0 年房地产周期波动图中可以看出 美国房地产业大致按1 s 2 0 年的频率完 成一次周期循环波动 1 8 7 0 年 1 8 8 7 年 1 9 0 4 年 1 9 2 5 年 1 9 4 5 年是美国房地产业发展的繁荣 期 而1 8 7 6 年 1 8 9 6 年 1 9 1 6 年 1 9 3 3 年 1 9 5 3 年则为萧条期 从周期长度角度来看 美国房 地产周期主要按库兹涅茨周期模式进行 同时也存在5 年一次的短期波动 8 0 7 0 6 0 5 0 4 0 3 0 2 0 1 0 芷常 一1 0 2 0 3 0 一4 0 5 0 6 0 确j i 7 n i jl j 一 1肌 j 1 l 1j 一一 1 1 i j 1j r f l f j 7 j fh 1 j i j w 1 8 7 0 8 0 7 0 6 0 5 0 3 0 z 0 1 0 正常 一1 0 2 0 一3 0 4 0 一5 0 6 0 1 8 7 51 8 8 01 8 8 51 8 9 01 8 9 51 9 0 01 9 0 51 9 1 01 9 1 51 9 2 0 矗 1 i j 1 f 1l 1 叭j i j 1 lj 7 m 7 ii r 少一7 一 1 l 一7 1 9 2 01 9 2 51 9 3 01 9 3 51 9 4 0 图2 3 美国房遗产周期波动 8 1 9 4 51 9 5 01 9 5 51 9 6 0 1 8 7 非1 9 6 0 南京市房地产市场预警系统模型及其应用研究 研究理论基础 2 日本房地产周期 二战以后 从最能代表日本房地产波动情况的地价变动来看 1 9 5 6 1 9 9 6 年期间日本房地产业 呈现五个发展阶段 以1 0 年左右的波动频率和周期长度 形成五个明显的房地产波动周期 以 1 9 8 4 1 9 9 2 年日本各地的地价波动为铡 遗价从1 9 8 5 年开始涨升 1 9 9 0 年达到高峰 随后出现了全 面下挫 无论在东京圈还是在地方圈 商业用地和住宅用地市场价格均呈现相同的走势 日本房地 产周期符合朱格拉周期 日本金融界有一种 7 5 3 大风暴 的说法 即房地产界每7 年会有一次大 灾难 银行界每5 年有一次大难关 股市每3 年出现一次大悲剧 3 0 0 2 5 0 2 0 0 1 5 0 1 0 0 4 0 0 3 5 0 3 0 0 2 5 0 2 0 0 1 5 0 1 0 0 住宅用地 东京圈一 一大阪圈 名古屋圈 地方圈 一 一 广一 一 一一 一一一1 z e m 一 1 9 8 41 9 8 51 9 8 61 9 8 71 9 8 81 9 8 91 9 9 01 9 9 11 9 9 2 商业用地 一衮京匿一一一大阪圈 名古屋圈 地方圈 一 一一一 惠 一 一 j r 7 一 一 一 一一一 1 9 8 4 1 9 8 51 9 8 61 9 8 71 9 8 81 9 8 91 9 9 01 9 9 11 9 9 2 图2 4 日本房地产地价波动 1 9 8 4 1 9 9 2 3 香港地区房地产周期 1 9 4 5 年二战结束后 香港地区的房地产业已经经历了8 个波动循环周期 周期波动规律明显 一般最短6 7 年 最长9 一i o 年 平均8 9 年出现一次房地产周期循环波动 并且每个循环周期大致 呈现前5 6 年上升 后2 3 年下降的波动规律 香港地区房地产的周期循环波动也是符合朱格拉周 期模式 从1 9 8 1 1 9 9 7 年香港地区宏观经济与房地产经济的波动趋势可以发现 房地产经济波动趋 势与宏观经济波动趋势具有明显的同步运行特征 同时 房地产波动幅度明显大于宏观经济的波动 幅度 9 东南大学硕士学位论文 一骶 葶v 一 v 张 图2 5 香港地区宏观经济与房地产经济波动 1 9 8 1 1 9 9 7 4 台湾地区房地产周期 台湾地区房地产业在实际发展过程中 不但存在大约4 5 年的短期波动 而且2 3 个短期波动 又构成一个中期跃度的房地产波动周期 从台湾地区1 9 7 0 1 9 9 2 年房地产周期波动图可以发现 7 0 年代以来 台湾地区房地产经历了6 个短期房地产波动周期 其中前3 个短期波动构成了长度为1 2 年的中期波动 接卜来2 个短期波动构成了长度为l o 年的中期波动 最后的一个短期波动构成中 期波动的相关数据尚不完整 有待进一步观察 k j y i厂 1 0 1 i j i i八 f v j 叭 y v f f 1 1 9 7 01 9 7 21 9 7 41 9 7 01 9 7 81 9 8 01 9 8 21 9 8 41 9 8 61 9 8 81 9 9 01 9 9 2 图2 6 台湾地区房地产短期与中长期周期波动 1 9 7 0 1 9 9 2 5 中国大陆地区房地产周期 中国大陆地区的房地产虽然起步较晚 但和其他国家及地区一样 房地产经济存在明显的周期 性波动特点 按照 v 分法 大陆地区房地产业的波动周期在4 5 年 是间于基钦周期和朱格拉 周期的一种新周期 参照1 9 8 1 1 9 9 7 年中国大陆地区房地产周期波动的扩散指数图 1 9 8 4 年 1 9 9 2 年是房地产业发展的景气分割点 面1 9 8 7 年 1 9 8 9 年 1 9 9 4 年则是萧条转折点 1 9 8 4 年 9 8 8 年 1 9 9 2 年房地产发展处于过热状态 扩散指数超过0 8 而1 9 8 1 年 1 9 8 7 年 1 9 8 9 年 1 9 9 3 年 1 9 9 4 年 1 9 9 5 年房地产发展处于过冷状态 扩散指数低于0 3 1 l o 如 m o 枷 啦 i 瑚 南京市房地产市场预警系统模型及其应用研究 研究理论基础 10 0 8 辐 如 蚕0 5 格 0 3 0 0 i 一 l t lj 一一 z 一 弋f 1 8 18 28 38 48 5b 68 78 88 99 09 l9 29 39 49 59 69 7 图2 7 中国大陆地区房地产周期波动 1 9 8 1 1 9 9 7 2 2 预测理论研究 2 2 1 预测基本要素研究 预测主要是运用统计和数学的方法 对实际数据或信息资料进行分析处理 以探讨经济现象的 内在规律 并科学地预计未来可能出现的发展趋势或所能达到的水平 预测主要采取定量分析的方 法 通过严密的逻辑推理和数学模型来发现未来 获得结论 成功的预测通常包括六大要素 决策环境 预测目标 预测说明 预测水平 信息集 预测模 型与方法 1 决策环境 预测是为决策服务的 好的预测有助于好的决策 充分认识和把握决策环 境是设计 使用和评价预测模型的关键 损失函数是定量地判断预测好坏的重要工具 定量分析不 同类型 不同规模的预测误差的成本或损失 以实现最优预测 2 预测目标一一通常在经济领域 典型的预测目标有事件结果 事件发生时间和时间序 列 其中时间序列预测最为常见 因为大部分经济数据都是时间序列数据 可以根据历史数据对未 来值进行预测 而且时间序列的预测和评估技术相对完善 预测的目标就是某种形式的数据系列 可用数据的数量和质量对于建立预测模型十分重要 3 预测说明 时间序列预测需要明确预测的结果是一个最优猜测值 点预测 未来值 的合理区间 区间预测 或者未来值的概率分布 密度预测 密度预测 区间预测和点预测所传 递的信息依次减少 而由于受到计算方法复杂程度以及获取信息成本的影响 实际上上述三种预测 的应用程度依次增加 4 预测水平 预测水平主要指从现在到预测区的时间跨度 预测随预测水平的变化而变 化 最优预测模型也随预测水平的变化而变化 预测模型刻画了序列变化的动态特征 不同的模型 适用于不同的预测 短期 中期或长期 5 信息集 预测的好坏与信息的数量与质量息息相关 任何预测都离不开信息 无