投资分析课程设计指导书20150610.doc

投投资资分分析析课课程程设设计计 实实验验指指导导书书 主编 程正中 北方工业大学土木工程学院管理系 2015 年修订 北方工业大学土木工程学院 工程管理专业 1 目目 录录 一 课程设计目的 2 二 课程设计内容 2 三 课程设计报告提交内容与格式要求 6 四 时间进度安排 7 五 课程设计地点 7 六 课程设计考核 7 附录与附表 8 2 投投资资分分析析课课程程设设计计指指导导书书 一 课程设计目的一 课程设计目的 在学完技术经济学等课程的基础上 通过课程设计熟练掌握运用计算机表格数据处理 软件 Excel 编制房地产开发项目财务评价的报表 计算评价指标 判断项目经济可行性 学会运用技术经济学的理论与方法 选择与确定项目财务评价的重要参数与进行数据调查 进行数据预测 了解房地产行业 熟悉房地产开发项目的经济性评价 二 课程设计内容二 课程设计内容 一 运用Excel进行财务分析 项目位于某市断水桥附近 西侧为光华路 与隆兴宾馆相邻 东侧为东风路 北侧为 黄云路 南侧紧邻规划市三甲医院 总占地面积约为 8 5 公顷 用地周边东侧为规划中心 公园 空气清新 环境优美 项目毗邻成熟社区 配套设施完善 交通出行便捷 项目的 基准收益率为 30 请根据下文中的项目投资建设规划运用 Excel 软件编制项目财务报表 进行经济性评价 并得出评价结论和提出建议 1 1 初初步步规规划划方方案案 根据项目的土地情况和周边市场情况 初步计划建设板塔结合的普通住宅小区 辅以 一定比例的商业服务设施 总建筑面积约为 26 72 万 m2 共 2500 户 具体规划技术指标见 表 1 表表 1 1 主要规划指标主要规划指标 单位 单位 m m2 2 1 总占地面积 85000 2 规划建设用地 66900 3 住宅用地 63900 4 总建筑面积 267200 4 1 地上建筑面积 202200 其中 住宅 196000 配套公建 6200 4 2 地下建筑面积 65000 其中 车库 49000 设备和人防 16000 容积率 3 02 2 2 项项目目开开发发进进度度安安排排 3 1 1 前期工作安排前期工作安排 本项目的前期开发准备工作于2014年中开始 主要内容包括前期工程 勘探设计及报 建工作 前期工程前期工程包括项目损益表 融资后分析 损益表 融资后分析 的拆迁 七通一平达到开工条件 这部分工 作在2015年10月前完成 勘探设计工作勘探设计工作包括项目勘探 建筑设计 项目可行性研究 方案的优化确定 初步设 计 基础施工图设计 施工图设计 这些工作要从项目立项开始一直到项目开始施工时完 成 但在工程建设阶段局部的施工图设计也可能会有修改 报建工作报建工作主要包括规划方案审定 单体方案审定 人防 消防的报批 办理规划用地 许可证 办理建设规划许可证 办理开工证 这部分工作因为因素较多 时间弹性较大 2015年年中开始办理 2015年10月底办理完毕 2 2 工程施工进度计划工程施工进度计划 考虑到本项目的规模 目前市场情况及资金筹措等各方面的原因 本项目计划一次性 开工 整个项目计划从2015年10月至2017年10月完成工程建设阶段的工作 历时两年 这 部分工作包括基础工程 主体结构工程 楼内专项工程 装修工程 机电工程机电工程 市政配套 工程 道路绿化工程 竣工验收 具体建设进度安排如下 1 前期工作在2015年第三季度安排完毕 2 工程施工进度计划 时间安排在2015年10月开始至2017年10月 共8个季度 24个月 工程进度开工两个月完成基础工程 2016年1月至2017年1月 四个季度完成主体结构 的建设施工 2017年1至2017年10月 完成项目室外装修 区内配套工程 工程设备安装及 调试 室内装修 竣工验收并交付使用 3 项目开发周期计划 本项目的开发周期计划为3年整 共计36个月 3 3投投资资估估算算与与资资金金筹筹措措 1 1 项目总投资估算 项目总投资估算 由于本项目位于成熟社区 红线红线外市政配套建设工作基本由本项目开发商在开发建设 时已完成 因此 基于开发商的此点优势 本次测算未计算红线外市政配套费 仅测算红 线内基础设施配套费 本项目总投资包括土地费用 前期工程费 建安工程费 基础设施基础设施 配套费配套费 管理费用 不可预见费不可预见费等在内 更详细的投资规划可能随设计的深入而调整 总 投资估算表见表2 4 表表2 2 总投资估算表总投资估算表 序 号 项 目投资金额 万元 1 土地费用 26902 4 1 1 地价款 9402 4 1 1 1 地上面积 8492 4 1 1 2 地下面积 910 1 2 土地拆迁补偿费 17500 2 前期工程费 881 76 2 1 勘探设计费 801 6 2 2 项目可行性研究 80 16 3 建安工程费 40080 4 基础设施配套费 4044 4 1 红线内基础设施配套费 4044 5 建设单位管理费 6 不可预见费 7 总投资成本 其中 建设单位管理费按土地费用 前期工程费前期工程费 建安工程费 基础设施配套费之和 的2 估算 不可预见费 含基本预备费和涨价预备费 按土地费用 前期工程费 建安工 程费 基础设施配套费 建设单位管理费用的10 计算 2 2 投资进度计划 投资进度计划 总投资中的土地费用为26902 40万元 包括地价款和土地拆迁补偿费土地拆迁补偿费 地价款为 9402 40万元 分两期交付 建设开工前2015年初缴付40 取得临时土地使用证 2016年 初缴付60 土地拆迁补偿1 75亿 根据与土地方的协定 2015年上半年支付8900万元 取得立项批复和规划意见书后 预计2015年9月 支付6900万 余款1700万元于完成征地拆 迁 三通一平三通一平后支付 预计2015年10月底完成 前期工程费中的勘探设计费和可行性研究费用共计881 76万 于2015下半年和2016年 上半年按各50 比例投入 依据业内惯例 建安费用自2015年下半年开工后 依据施工进度 按比例分别投入 假设均匀投入 基础设施配套费发生在工期内 也假设均匀投入 建设单位管理费假设自2015年开始至2017年均匀投入 不可预见费 含基本预备费和 5 涨价预备费 假设自2015年开始至2017年均匀投入 其他未约定投资发生时点的投资活动 根据实际情况自行进行约定 其他未约定投资发生时点的投资活动 根据实际情况自行进行约定 3 3 资金筹措计划 资金筹措计划 本项目共计划投入自有资金1 75亿元 根据投资需求分年投入 其余投资将用销售收 入和募集资金来弥补 已知银行贷款利率为7 每半年计息一次 借款本金按还款周期等 额还本 4 4 销销售售计计划划及及销销售售收收入入预预测测 1 1 销售工作计划销售工作计划 销售工作销售工作主要包括市场推广 申办预售许可证 申办银行按揭 预售及现楼销售 确 定物业管理方案及入驻 这部分的工作分两期进行 主要从2015年10月开始一直到2017年 10月底 由于目前市场上准现房销售越来越被市场认同 依据目前市场趋势以及本项目开 发商在工程建设上的优势 建议本项目以准现房推出市场销售 本项目在2016年春季开始 销售 预计2017年底完成 2 2 销售价格及进度 销售价格及进度 根据2014年以及2015年的商品房销售价格 并为了提高本项目的竞争力 拟按起价 7000元 m2 现房均价7500元 m2 期房均价7100元 m2 整体均价7200元 m2的价格来测 算本项目的销售回款 地下车位按6500元 m2测算 假设收款方式为一次性或按揭付款 本项目预计从2015年末开始销售 于于20162016年上半年初进行成本核算和销售收入确认 年上半年初进行成本核算和销售收入确认 预计 销售进度情况具体见表3 表表3 3 项目销售计划表项目销售计划表 2016 年 2017 年项目 均价 元 m2 销售面积 m2 上 下 上 下 住宅 7200196000 10 20 30 20 车库 650049000 10 10 30 20 3 3 销售费用及税金 销售费用及税金 销售推广费为销售额的2 5 销售税费按国家规定计取 主要随销售收入的发生 其 中土地增值税按销售比例和进度结转 二 实地调查房地产开发项目进行财务分析 需明确项目所在城市 城区和道 路名称 实地调查一家房地产企业和房地产开发项目 调查该项目投资 贷款额度 投资进度 6 销售价格和相关税费 调查房地产项目贷款的相关数据 确定贷款利率和还款方式 使用 EXCEL 软件对调查项目进行财务分析 确定的参数和数据见附录 12 但不限于那些数据 如果无法获取被调查项目相关数据和相关投资进度和销售进度 可以参考本项目相关信息 进行假设 三 课程设计报告提交内容与格式要求三 课程设计报告提交内容与格式要求 一 运用 Excel 进行财务分析需提交内容 1 项目财务评价报表部分 项目财务评价报表部分 按照指导教师给定的空白报表 编制完整的投资估算表 投资进度表 资金缺口计算 表 销售收入计算表 销售税费计算表 损益表 全投资现金流量表 自有资金现金流量 表 借款偿还表 敏感型分析表 临界点计算表以及盈亏平衡分析表 空白报表见附表 1 至附表 9 所有表格必须在 excel 中绘制 所有计算必须通过计算公式设定由软件自动计 算 如果没有指定表格 可自行设计表格内容 现有表格也可以根据需要进行调整和扩展 2 项目财务评价指标计算 项目财务评价指标计算 要求计算投资回收期 净现值 内部收益率 商品房投资利润率 商品房资本金净利 润率指标 画出现金流量图 列出投资回收期 净现值 内部收益率 商品房投资利润率 商品房资本金净利润率的计算公式和必要过程 结果可以通过电子表函数计算 3 项目财务评价不确定分析部分 项目财务评价不确定分析部分 1 1 盈亏平衡分析 盈亏平衡分析 房地产开发项目与工业投资项目的盈亏平衡分析所有不同 要求分析盈亏平衡点的销 售价格 住宅 销售率和销售面积 不考虑时间价值 盈亏平衡点销售价格 总成本 销售面积 1 1 销售税费率 销售率 总成本 总收入 1 1 销售税费率 盈亏平衡平衡点销售面积 销售率 销售面积 销售税费率 营业税 城市维护建设税 教育费附加 印花税 土地增值税 销售费用 销售收入 销售税费率的计算不考虑时间价值 注意 注意 车库不纳入盈亏平衡分析 仅分析住宅 需要列出计算公式和过程 结果可以 用函数计算 2 全部投资敏感性分析 全部投资敏感性分析 分析下列因素发生预计变幅对 FIRR NPV 的影响 要求编制敏感性分析表 绘制敏感 性分析图 计算敏感性系数和临界点 敏感性分析表格式见附表 10 临界点汇总表格式见 7 附表 11 开发投资 分为楼面价 建安工程费两项 5 10 15 住宅销售价格 5 10 15 销售面积 5 10 15 可以按住宅建筑面积计算考虑售出比例 销售进 度不变 注意 注意 要列出敏感性系数计算的公式和过程 临界点计算的原理公式 其结果可以用 电子表函数 影响因素变化对评价指标的影响结果可以用电子表函数 不需要列出过程和 公式 4 结论与建议 结论与建议 依据前面的经济性分析 说明本项目财务上是否可行 主要风险是什么 有多大风险 就如何防范风险提出建议等 还可以根据本项目投资分析结果给出其他建议 二 数据调查后财务分析提交内容 提交全投资现金流量表 并将投资回收期 净现值 内部收益率 借款偿还期 投资 利润率指标结果在相应报表中列示出来 提交敏感性分析分析表和敏感性分析图和临界点 分析表 对评价指标进行分析 说明评价结论 提出建议 三 行业分析与数据调查报告 根据附录 12 提交行业分析与数据调查报告 其中行业分析报告不少于 3000 字 四 格式及打印要求格式及打印要求 一级标题用 1 2 3 等 二级标题用 1 1 1 2 1 3 等 两级标题字体均为四号字黑 体 三级标题用 1 1 1 1 1 2 等 字体为小四号字黑体 四级标题用 1 2 等 小四 号 正文句首空两格 字体为小四号字宋体 单倍行距 报表标题小四号字黑体 报表内 容根据纸张大小调整字体大小和行距 电子表中的报表需要粘贴到 Word 中 表格必须有实 线边框 但是要同时提交 excel 电子文件和 word 电子文档及 A4 打印件 使用附录 13 的报 告封面 所有最终计算结果或表格内显示数字均保留到小数点后所有最终计算结果或表格内显示数字均保留到小数点后 2 2 位 位 四 时间进度安排四 时间进度安排 课程设计持续两周 安排在 2015 年 6 月 30 日至 7 月 11 日期间进行 课程设计结束时 学生需要提交课程设计报告和电子版报告 作为考核的主要依据 五 课程设计地点五 课程设计地点 经济管理学院仿真实验中心二教 114 和 116 8 六 课程设计考核六 课程设计考核 1 考核对象与方式 课程设计工作以不超过 3 人为一个小组完成提交 个别情况不能组成 3 人的需向指导 老师报告批准 本设计以小组完成的课程设计报告的质量为主要考核内容 并兼顾答辩表 现 2 课程设计报告考核内容与分值 原有案例投资分析报告 50 分 1 财务评价报表及计算说明 30 分 投资估算表 投资进度表各 1 分 资金缺口估算表 2 分 销售收入及税费计算表共 4 分 损益表 全投资现金流量表 自有资金现金流量表和借款偿还表各 3 分 若一张报表 错误导致其他报表错误 只扣该张报表分数 增值税计算需要提供计算说明和公式 财务 评价计算过程与说明 10 分 2 企业财务评价指标计算 5 分 投资回收期 净现值 内部收益率 全部投资利润率和自有资金投资利润率每个指标 1 分 3 企业不确定分析部分 10 分 盈亏平衡分析 3 分 敏感性分析 6 分 4 结论与建议 5 分 调查项目投资分析报告 20 分 某房地产项目调查报告 17 分 1 参数 价格调研报告 10 分 2 方法调查 7 分 某市房地产行业分析报告 8 分 投资分析课程设计的个人体会与建议 5 分 附表与附附表与附录录 表表 1 1 投资估算表投资估算表 序 号项 目投资金额 万元 1 土地费用 26902 4 1 1 地价款 9402 4 1 1 1 地上面积 8492 4 1 1 2 地下面积 910 1 2 土地拆迁补偿费 17500 2 前期工程费 881 76 9 2 1 勘探设计费 801 6 2 2 项目可行性研究 80 16 3 建安工程费 除以总建面 40080 4 基础设施配套费 4044 4 1 红线内基础设施配套费 4044 5 建设单位管理费 6 不可预见费 7 总投资成本 计算说明 10 表表 2 2 投资进度表投资进度表 序号项 目 合 计 2015 上 半年 2015 下 半年 2016 上 半年 2016 下 半年 2017 上 半年 2017 下 半年 1 土地费用 1 1 地价款 1 2 土地拆迁补偿费 2 前期工程费 3 建安工程费 4 基础设施配套费 5 建设单位管理费 6 不可预见费 7 总投资成本 请明确费用发生的时点 是在半年初还是半年末 表表 3 3 资金缺口计算表资金缺口计算表 201520162017 序号项目 总计 万元 上下上下上下 l 资金使用 1 1 开发投资 1 2 销售税费 1 3 偿还本利和 2 资金来源 2 1 自有资金 2 2 销售收入 2 3 资金缺口 募 集资金 说明 11 表表 4 4 销售收入计算表销售收入计算表 2016 年 万元 2017 年 万元 合计 项 目 均价 元 m2 销售面积 m2 上下上下 住宅 7200 196000 10 20 30 20 80 车库 6500 49000 10 10 30 20 70 住宅销售收入 车库销售收入 销售收入合计 表表 5 5 销售税费计算表销售税费计算表 序号项目税率2016 年上2016 年下2017 年上 2017 年下 1 销售收入 1 1 住宅销售收入 1 2 车库销售收入 2 销售费用 3 经营税金及附加 3 1 营业税 3 2 城市维护建设税 3 3 教育费附加 3 4 印花税 4 土地增值税 5 销售净收入 说明 12 表表 6 6 损益表 融资后分析 损益表 融资后分析 2015 上半 年 2015 下半 年 2016 上半 年 2016 下 半年 2017 上 半年 2017 下 半年 序号 期数 项目 123456 1 房屋销售收入 2 销售费用 3 经营税金及附加 4 土地增值税 5 房地产投资成本 6 财务费用 7 利润总额 8 所得税 9 税后利润 9 1 盈余公积金 9 2 应付利润 9 3 未分配利润 10 累计未分配利润 全部投资利润率 资本金投资利润率 13 表表 7 7 全投资现金流量表 融资前分析 全投资现金流量表 融资前分析 年份2015 上半年2015 下半年2016 上半年2016 下半年2017 上半年2017 下半年序 号项目 123456 1 1 现金流入现金流入 1 1 住宅销售收 入 1 2 车库销售收 入 2 2 现金流出现金流出 2 1 房地产投资 成本 2 2 销售费用 2 3 经营税金及 附加 2 4 土地增值税 2 5 所得税 3 3 净现金流量净现金流量 P F 15 n 净现金流量 现值 4 累计净现金 流量 投资回收期 净现值 内部收益率 14 表表 8 资本金现金流量表 融资后分析 资本金现金流量表 融资后分析 年份 2015 上 半年 2015 下 半年 2016 上 半年 2016 下 半年 2017 上 半年 2017 下 半年序号 项目 123456 1 1 现金流入现金流入 1 1 住宅销售收入 1 2 车库销售收入 2 2 现金流出现金流出 2 1 自有资金投入 2 2 偿还贷款本金 2 3 偿还贷款利息 2 4 销售费用 2 5 经营税金及附加 2 6 土地增值税 2 7 所得税 3 3 净现金流量净现金流量 P F 15 n 净现金流量现值 4 累计净现金流量 投资回收期 净现值 内部收益率 15 表表 9 借款偿还表借款偿还表 2015 上 半年 2015 下 半年 2016 上 半年 2016 下 半年 2017 上 半年 2017 下半年序号项目 123456 1 1 借款及还本付息借款及还本付息 年初长期借款累计 1 1 年初流动借款累计 本年长期借款 1 2 本年流动借款 本年付长期借款利息 1 3 本年付流动资金借款利息 本年长期借款还本 1 4 本年流动资金借款还本 2 2 偿还借款本金的资金来源偿还借款本金的资金来源 2 1 利润 2 2 自有资金 2 3 其他 16 表表 10 全投资敏感性分析表全投资敏感性分析表 序号序号 项项 目目 变动幅度变动幅度 内部收益率内部收益率 净现值净现值 万元 0 基本方案 1 楼面价 5 10 15 5 10 15 2 建安工程费 5 10 15 5 10 15 3 住宅销售价格 5 10 15 5 10 15 4 销售面积 5 10 15 上述相关表格可以根据实际情况进行拓展和内容调整 表表 11 全投资全投资 IRR 临界点分析表临界点分析表 临界点计算临界点计算序号序号 不确定因素不确定因素 基本值基本值 临界值临界值增减幅度增减幅度 备注备注 1 1 楼面价 元 MARR MARR 15 00 2 2 建安工程费 万元 3 3 住宅销售价格 元 平米 4 4 售房面积 平米 IRRIRR 基本值基本值 附录 行业分析 参数与方法调研报告模板行业分析 参数与方法调研报告模板 附录附录 1 1 房地产行业分析报告房地产行业分析报告 要从宏观和区域角度分析房地产市场发展状况 包括各类房屋市场供需状况 土地 建筑材料市场供求状况和市场发展前景分析 字数要求 2000 字以上 要求将完成本节内容 的参考文献列出 其内容的主要框架如下 一 国内房地产市场分析 二 某市房地产市场分析 1 某市总体经济发展 2 某市房地产走势 3 某市房地产政策环境 4 某市住宅市场 三 项目所在区域市场分析 附录附录 2 2 房地产开发项目经济性评价相关参数和方法调查房地产开发项目经济性评价相关参数和方法调查 要求将下列参数和价格的调查数据汇总 标出调查数据的时间 调查来源 调查对象 类别以及调查方法 调查时间可选择在近 3 年的数据 调查方法可选择实地调研 网上调 研和电话调研等 数据来源须详细列出调查数据的出处 包括房地产企业 或银行 机构 名称 详细网址 联系电话等 房地产类别分为 普通商品房 经济适用房 限价房和廉 租房 至少详细调查 3 个房地产开发项目 18 2 12 1 参数调查参数调查 调查项目调查项目数据数据时间时间数据来源及调数据来源及调 查方法查方法 房地产类别和区域位置房地产类别和区域位置 房地产贷款利率 地方教育附加费率 备注 行距大小可以根据内容自行调整 2 22 2 估算参数及方法调查估算参数及方法调查 调查项目调查项目数据 比数据 比 率 率 计算方法计算方法 与公式与公式 数据来源及调数据来源及调 查方法查方法 房地产类别和房地产类别和 区域位置区域位置 销售费用估算方法 比率 计算基数 建设单位管理费用估算方法 比率 计算基数 不可预见费用估算方法 比 率 计算基数 经营各年度增值税估算方法 含扣除项目调查 或预征 比例 缴纳方法调查 备注 行距大小可以根据内容自行调整 2 32 3 定性调查定性调查 调查项目调查项目方式方式所占比例 用分所占比例 用分 数表示 数表示 数据来源及调查数据来源及调查 方法方法 房地产类别和房地产类别和 区域位置区域位置 银行抵押贷款 发行债券 发行股票 房地产投 资融资方 式 其他融资方式 等额本金 等额本利和 一年一偿还 房地产投 资贷款偿 还方式 其他 按年计息复利贷款计息 方式按年计息单利 19 复利周期小于 1 年 其他计息方式 1 2 年 2 3 年 房地产开 发周期 3 年