房地产估价方法的应用.doc

浅谈房地产估价方法的运用【摘要】房地产要根据房地产的具体情况及其特点，选择相应的评估方法进行评估。本文主要通过市场比较法、收益法、成本法、假设开发法之间的概念、适用对象等进行比较，来揭示房地产估价方法具体应用的注意事项。【关键词】房地产市场；房地产估价方法； 一、前言房地产业是我国第三产业的重要组成部分，2011年，两会精神再度定调中国房地产大势，掉控力度显示政府稳定楼市之决心，保障房政策坚定推行让居者有其屋的梦想触手可及。无论市场如何变迁，房地产市场作为我国经济的中流砥柱，对发展发展我国经济、提高人民的生活水平起着举足轻重的作用。同时，房地产也是和居民的生活和工作息息相关，是社会生产和生活不可缺少的要素之一。而在房地产市场中，对房地产估价又是一不可忽视的程序。因此，本文就房地产估价方法存在的问题及解决方法进行了初步的论述探讨。改革开放以来，我国房地产业迅猛发展，逐渐成为我国第三产业的重要部分。2011年上半年，我国房地产市场在“国八条”及相关政策的调控下发生了一些变化。销售方面：全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%，增幅比去年同期减少2.5个半分点。其中，全国商品住宅销售面积增长21.1%，办公楼增长8.9%，商业营业用房增长18.6%；开发投资方面：全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%，其中住宅投资18641亿元，增长36.1%，占开发投资比重的17%，商业营业用房投资增长36.6%，占开发投资比重的11.99%，是上半年投资增长最快的分物业类型。办公楼投资同比增长26.2%，增幅最小。不过总的来说，我国房地产市场是平稳中求发展。面对如此波动的房地产市场，房地产估价行业深感压力很大。这同时也给房地产人员提出了更高的要求，即科学合理的运用估价方法分析影响房地产价格各个因素，客观合理的评估房地产的价格。科学实用的估价方法必须具备两个条件：既要有科学的理论依据，又要能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。二、市场法1、概念及运用市场法是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。市场法主要适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。如果在房地产发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场法来进行估价。2、运用的不足之处市场法较于其他估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点就使其在估价方法体系中成为了最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际界的公认。尽管市场法是一种最简单、最便捷、最适用的估价方法，估价结果也最容易得到相关利益各方认可，但是市场法实际运用中还是存在不少的问题。例如：房地产市场不规范、不成熟、不完善、市场环境变化大；信息不对称，导致按理搜集困难，尤其是成交按理更加难以获得；信息资料不清，交易背景不透明，导致交易情况这一项几乎无法修正；估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格的影响等。3、意见和建议针对市场法在我国房地产评估运用中存在的一些问题，提出如下几点对策建议：政府应加大力度健全房地产市场机制建设，提供多渠道信息来源，主动推动信息的公开透明，提高信息化水平，实现房地产信息的标准化、公开化；政府和房地产评估机构联合采取措施，弥补信息不对称对市场法应用的影响，完善制度和法规建设，完善监督机制，建立客观有效的评价标准；房地产评估机构应加快自身的信息化、网络化建设，建立和完善市场信息资料库，实现信息化管理，提高评估人员的执业水平娟儿经验技能，改善观念，提醒各界加强对房地产市场发应用的关注，比如组织编写权威性、规范性的高质量房地产评估书籍和教材，加强在岗评估人员的培顺等。三、收益法1、概念及运用收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益系数将其转换为价值，以求取估价对象客观价格或价值的方法。收益法只要适用于有收益或有潜在受益于的房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅店、餐馆、停车场等。收益法是指通过估测被评估资产未来预期现金流量的限制来判断资产价值的方法。他服从资产评估将利丘本的思路，即采用本金和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益，它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。所有者让渡出去的权利必然要在经纪商得以实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者是去的利益。这一货币额每年给当地产所有者带来的收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益，这个金额就是收益性房地产的理论价格，用公式可以表示为：房地产的价格=纯收益/资本化率，它包含着三个假设前提：收益每年不变，资本化率确定，收益为无线年限。2、运用的不足之处收益法在房地产估价中存在的问题：收益法在适用范围有一定的局限性；折旧费是否应该扣除在实际应用中存在较大的争议；纯收益集资本化率的确定比较困难；仅根据预期的纯收益来确定价格，肯能脱离实际。3、意见和建议根据前文的分析，笔者认为，以收益法对房地产进行估价，应从以下几点进行完善：以同类房地产的现（市）价作为收益额的计价基础；折旧费不应该作为费用扣除，本文认为应当把折旧费作为房地产一种资产，折旧虽然是损耗，但是这种损耗是为了取得利益而发生的贬值，是资产价值的时间表现形式；确定资本化率，首先利用分析工具和分析技术初步确定资本化率，其次采用行业基准收益率加物价指数调整法、安全利率加上风险调整值法和收益风险倍数法来最终确定资本化率；提高估价人员的规范意识、全面理解和把握房地产估价规范精神；健全估价体系，规范估价流程；设立专门的信息资料部门；引进国际评估准则，尽快实现与国际接轨，拓展发展空间。四、 成本法1、概念和运用成本法是根据估价对象的重置成本来求取估价对象价值的方法。具体来说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法一般适用于评估课独立开发的整体房地产的价值，包括新开发的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开发的房地产等。房地产估价的教科书里一般认为成本法适用于新近开发的、可以假设重新开发建设的活着计划开发建设的房地产的估价，科技成本法在理论上对于一切房地产估价都是可用的方法。成本法既适用于房地合一的估价，也适合单独建筑或建筑局部的估价，有时成本法还可用来得出市场比较法和收益法估价中所需要的一些比较修正基础，例如，市场法中，估价对象与实力相比缺少某项设备（电梯）估价师要对此作出修正，那么增加该设备所需的成本就可作为修正基础。由此可见成本法的运用是相当广泛的。虽然成本法在理论上可用于一切房地产的估价，但是我们不要忘记房地产的价格是由市场决定的这个事实，而滥用成本法。2、运用的不足之处成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估价对象的客观合理价格或价值的方法。在房地产估价实务中，成本法的估价结果往往比其他方法篇低，主要原因是成本法还存在一些的不足，例如：不能反映市场供求状况；成本与价格变化不同步；成本与价值不是必然成正比；无形价值未得到体现；未考虑功能因素的影响；不能反映正面的经济外部性等。3、意见和建议解决以上问题的方法有两种，分别是：采用与市场状态中价格修正相关类似的方法，再按照房地产估价规范GB/T50291-1999所得到的积算价格基础上引入相应的价格调整系数，分别进行市场供求、无形资产价值、功能效用和正的外部经济性的价格修正，价格调整系数的确定与市场法中的价格修正系数相同。改进对价格重复修正的问题，建议不要采用系数连乘修正公式，而应采用系数累加即差额法的修正公式：估价对象-可比实例成交价格+交易情况修正系数+交易日期修正数额+区域因素修正数额+个别因素修正数额，在公式中，每一项价格修正均是独立进行的，各项修正之间不存在相互干扰和影响，以避免重复修正的可能。五、 假设开发法1、概念和运用假设开发法又称剩余法、倒算法或剩余法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本（如造地费、建筑物建造费等）、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。假设开发法适用于具有投资开发或在开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。运用该方法要注意的两个问题:第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率，教材中说，与收益法中的资本化率原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益率，只不过房地产开发的收益率不用于房地产经营的收益率而已，因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率，更能反映其本质，更好理解。即房地产开发收益率用于开发完成后价值和开发成本费用的折现，房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。2、运用的不足之处假设开发法在实际运用中存在时不足是处有：要求评估的是评估基准日的价值，而在计算房地产的经济参数都是发生在未来的。假设开发法中房地产的价值不是限制而是未来值。3、意见和建议针对以上两个问题，本人觉得可行的建议是：既然要求评估的是评估基准日的价值，而在计算房地产的经济参数都是发生在未来的，所以采用贴现法比价合适。六、运用估价方法进行估算并决定估价结果1、估价方法的选择在选择评估方法时，主要依据如下两方面情况：1.1、各种估价方法的适用范围1.2、估价对象的特征1.3、其评估目的和评估前提等2、运用估价方法进行价格试算依据某种方法直接计算出来的估价结果，还不足以令人信服。因此，在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格，称为试算价格。3、 调整试算价格运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定的差异的，即使是运用同一估价方法。因依据的资料有所不同，也会得出不同的计算结果。因此对试算价格进行综合分析并予以调整，使之不致产生重大的差误。调整试算价格的主要依据。试算价格之间所存在的诧异，可能是因为所用的估价方法不同，也可能是因为所依据的资料不同。因此，调整试算价格主要应考虑如下两个方面：资料的可信度。要使估价结果能得到社会的承认，所依据的资料不仅要全面，而且必须准确。因此在调整试算价格时，首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时，不仅要分析资料的真实性，还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当，有关房地产价格形成与运用的各项法则对该估价活动的应用是否恰当，价格影响因素的分析以及区域因素和个别因素分析是否恰当等估价对象的种类。 如果判明所依据的资料是可靠的，则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。对此，一般将估价对象划分为自用房地产和收益性房地产两类来予以分析。4、 最终估价额的决定在如何决定最终估价结果上，有两种不尽相同的意见：以调整得出的最终估算结果为只要依据；以估价人员的经验为主，参考估算结果。我认为第一种意见更为合理，应作为决定最终估价结果的主要方案。但是对于比较特殊的估价项目，有时更多的依赖于估价人员的经验来决定最终的估价额。最终估价额的决定是整个作业的最关键步骤，一般应由纪委资深的估价师共同商讨拍板。虽然目前国内房地产评估方法在应用方面还存在着诸多的问题，但是随着国内市场机制的不断健全、市场发育的不断成熟、社会观念的不断转变、评估人员业务素质和道德素质的不断提高，房地产估价方法将会在我国金钩的房地产评估中得到更加广泛的应用，更好的与国际接轨。参考文献1. 朱亚兵，房地产开发经营与管理M,立信会计出版社，2007,12. 徐军，房地产市场估价方法的分析与修正J,民营科社，2008（11）3. 中国房地产估价师会编，房地产估价理论与方法M,中国建筑工业出版社，20094. 黄段晨，李季，房地产估价方法若干问题