工程部(整改后).doc

工程部手册25目 录第一章 工程部组织机构一、工程部组织机构二、工程部工作职责第二章 工程部岗位工作职责一、工程部岗位工作职责（一）工程经理岗位职责（二）工程主管岗位职责（三）工程班长岗位职责（四）工程技工岗位职责1、维修电工（强电）岗位职责2、维修电工（弱电）岗位职责3、水暖工岗位职责二、工程维修人员行为规范第三章 工作程序及工作标准一、工程主管及工程班长工作程序及工作标准二、工程技工水暖操作规程及标准规范三、工程电工操作规程及标准规范第四章 工程维修岗位管理制度一、工程值班管理规定二、公共设施、设备损坏情况的发现与处理方法三、电气维修管理规定四、自动喷水灭火系统的保养五、水泵房管理规定六、消防栓保养规定七、供水管理规定八、工程岗位有偿维修服务管理规定九、交接班制度十、材料管理制度十一、公用工具管理制度十二、电梯管理制度十三、电梯安全管理制度十四、临时施工用电管理制度十五、配电室值班制度十六、配电室防火制度十七、 配电室（配电柜、箱）的管理制度十八、配电设备维护保养制度十九、倒闸停、送电操作票制度二十、机房值班制度二十一、给排水管理制度二十二、公共设施维修保养制度二十三、房屋维修制度二十四、消防报警系统维护保养制度第五章 房屋本体、公共设施的维修养护周期及质量标准第六章 工程维修岗位员工考评量化细则第一章 工程部组织机构一、工程部组织机构工程部经理工程部主管工程班长技工强电技工弱电技工水暖技工综合独立项目设工程班，日常管理归项目中心，业务指导、监督、考核由工程部协助中心完成。工程部管理目标：设施设备完好率达到98%维修及时率达到100%维修合格率达到99%业户满意率达到98%二、工程部工作职责（1）负责公司工程技术方面的组织、管理工作，包括各类公用设施设备运行、维修、养护等工作。（2）对物业公共设施设备提出完善、整改方案，包括节能降耗、更新、改造计划及费用测算。（3）对装修工程进行监督管理。（4）为公司承接策划新的物业管理项目提供工程技术支持，对工程外委合作项目进行监督管理。（5）负责本部门文件、资料的归档管理工作。（6）对业主、租户开展有偿服务。（7）对工程技工进行必要的岗位培训、技能培训，并进行考核，以达到与公司同步发展目的。（8）完成公司交办的其它工作。第二章 工程部岗位工作职责一、工程部岗位工作职责（一）工程部经理职责报告上级：总经理、副总经理督导下级：工程主管联系部门：公司各部门1、根据所管辖项目具体情况，结合公司对工程管理的要求，制定工程部的规章制度，并指导维修保养工作。2、组织工程部协调相关部门对新接的物业进行验收。3、协助管理处对新接物业进行费用预算。4、协助管理处做工程部材料及工具的采购计划。5、拟订工程部年度工作计划。6、考核评定本部门所有员工的工作态度、技术水平、劳动纪律等情况。7、抽查各专业系统维修保养工作的质量和效果。8、做好对本部门员工的定期培训。9、协助管理处做好和承租方、业户等在工程方面的沟通协调工作。10、协助管理处做好业户能源消耗费用的清缴工作。11、配合市政水、电、气、热各部门做好能源消耗计量工作。12、协助环卫、防疫、劳动局等有关部门做好检查、报表申报、年审等各项工作。13、做好公司交办的其它工作。（二）工程主管岗位职责报告上级：工程部经理督导下级：工程班长联系部门： 工程部各班组1、协助部门经理及管理处做好物业公司所接管项目的工程验收工作。2、指导工程班长、维修技工的工作，确保员工正确执行工作程序；做好员工的思想工作及业务方面的指导工作。3、负责制定设施设备月度、季度、年度维护保养的方案及计划，并负责协调所有设施设备的整体维修、保养工作；督导、检查及解决下属工作中有关维保的困难与问题。4、负责对技术档案、技术资料的整理、归纳、汇总、修正、补充等工作，并负责制定工程技工的培训方案及授课计划，指导工程技工对日常设备的维修、保养及技术革新工作。5、熟悉掌握公司范围内的电梯、水泵、消防系统、供水、供暖系统、配电系统及水暖管网、智能化系统及空调系统等设备的性能及技术指标，确保物业内一切设施及设备系统处于完全良好的工作状态。6、做好设施设备的巡视、巡检、巡查及设备更新、报废建议上报等工作。协助其他岗位解决有关设施设备技术方面的问题，解答与工程相关的咨询工作。7、定期检查、盘点维修工具及配件，并根据实际修缮情况提出配件及工具的购买计划。8、对房屋出现的有关质量问题，要及时与施工单位进行沟通处理，跟进工程方面合作单位的监督管理。9、密切与物管、安管、环境以及集团工程部等各岗位配合，做好与工程各工种相关的物业投诉处理工作，及时解决工程方面的技术问题。10、负责对园区业主（使用人）的有偿维修服务工作进行安排。负责对新建工程的参与及合理化建议的汇总、上报。11、负责对物业公司的大中修和改造项目进行监督；配合电力、供水、消防等相关职能部门对园区设施、设备的年检工作。12、按周、月向部门经理提交工作报告，并参加公司例会及相关专题工作会议。13、协助部门经理完成上级领导交办的其他工作。（三）工程班长岗位职责报告上级：工程主管督导下级：工程技工联系部门：工程部各班组1、在部门经理和主管的领导下，带领各工种维修技工完成日常工作单及上级的工作命令；给下属员工分派工作。2、监督、检查下属执行日常保养和维修工作，并填写岗位工作日志。3、检查及解决由下属汇报的有关保养及维修问题，疑难问题及时向主管汇报，并跟进解决。4、熟悉物业公司各种设施设备及各项操作规程。5、认真保管并经常检查所配工具、器材的数量及质量。6、配合检查工程值班宿舍的环境卫生及寝具的合理使用。7、做好班组人员的考勤和维修台帐，每月上报部门主管；8、完成公司交办的其它工作。（四）工程技工岗位职责报告上级：工程班长1、每天进行设施设备预防性的日常保养及检查工作。2、观察设备及机械运作过程中是否有异常情况，确保安全正常运转。3、对突发性故障以最快时间修复，减少损失。4、控制能源，降低成本，提供经济可靠的服务。5、对改善园区的设施，对业主的装修咨询，提供技术上的建议与解答工作。6、夜间值班认真负责，并能果断地处理工程方面的问题。7、做好园区内各设备间、配电室、泵房、电梯机房等重要设备的日常巡视工作，对每天工作情况详细做好工作日志。8、完成公司交办的其它工作。二、工程维修岗位员工行为规范1、遵守物业公司各项规章制度，认真贯彻“业主至上，亲情服务”的宗旨。2、服从班长、主管及部门经理的工作安排，按时、按质、按量完成工作，遵守操作规程，保证维修质量。3、努力学习，全面发展，不断总结维修经验，提高个人综合素质和业务技术水平。4、对业主（使用人）服务过程中，礼貌待人，文明施工，以优质服务为公司争创效益。5、施工现场做到“工完场清”，节约用料。6、着装整洁，须佩戴工牌进业主房内，自备鞋套，不收取（索要）业主的任何物品，保持公司良好形象。7、工作时，严禁酒后作业，杜绝各类事故的发生。8、发扬“爱岗敬业”的精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多做贡献。9、其它事宜参见员工手册之相关规定。第三章 工作程序及工作标准一、工程部管理岗位工作程序及工作标准1、每日到岗后召开班前会，检查前一天的工作完成情况，并布置当天的工作。2、检查所属员工的仪容仪表及着装情况。3、对重大工程问题要亲自到现场参与维修，并提出具体维修实施方案。4、合理安排维修人员及时地完成对业主房屋设施的维修工作。5、督导下属按计划完成每日设备的检查工作。6、每日检查公共区域设施的运转情况，发现问题及时提出整改意见。7、每日下班前召集人员召开简要班会后，听取当天维修情况的汇报并及时整理汇总。二、工程技工水暖操作规程及标准规范1、每天按时到岗，检查自己的仪容仪表及着装情况，参加所在班组例会。2、经常检查维修工具的使用情况，并查阅有无昨日未修复工作，并接受领导对当日工作安排。3、接到业主（使用人）需维修工作单时，应立即带好工具、工作单、鞋套到业主（使用人）房门外和业主讲明情况，待允许后方可进入业主房间。4、无论是园区公共性维修还是对业主入户进行有偿服务，各岗位员工应严格按照操作规程及规范要求进行操作，禁止违规操作，杜绝各种事故发生。尤其是水暖试压工作一定要达到规定压力（8kg）并持续24小时，同时要向业主交代期间可能发生的问题及处理措施，及时与管理处联系。5、若涉及到房屋质量问题或由于业主私自改装造成的工程问题，应及时上报班长或主管处理。6、修复后要将现场清理干净，清点收拾好维修工具，并向业主（使用人）简单介绍修复后使用时的注意事项。7、将维修时间、使用配件情况详细记录于工作单，对于换下的零配件不要随便丢弃，应统一保存。8、每日检查园区内给排水、热力等设施，发现问题及时处理并上报班长或工程主管。9、每日下班前将当天的维修、检查情况上报班长或工程主管。10、每季度末配合外勤物管员抄写公共或业主水表的用量，并上报工程主管。三、工程电工操作规程及标准规范1、每日按时到岗，检查自己的仪容仪表及着装情况，参加所在班组例会。2、检查维修工具的使用情况，并查阅有无昨日未修复工作，并接受领导对当日工作安排。3、每日检查园区内的各种用电设施、设备，发现隐患及时排除。4、对于维修各类电器设备及带电设施，要依照电工操作规程进行，保证先断电后维修的原则，避免人身伤害。必须带电操作的，需双人作业且经工程主管批准。5、接到业主（使用人）需维修工作单时，应立即带好工具、工作单、鞋套到业主（使用人）房门外和业主讲明情况，待允许后方可进入业主房间。6、对于业主房间电器设备故障，要先查明原因，提出维修方案征得业主同意后维修，修复后要将现场清理干净，清点收拾好维修工具，并向业主（使用人）简单介绍修复后使用时的注意事项。7、将维修时间、使用配件情况详细记录于工作单，对于换下的零配件不要随便丢弃，应统一保存。8、每日下班前将当日各项维修情况上报工程班长或主管。9、根据天气日照情况适时调整路公共照明时间等。10、每季度末配合外勤物管员抄写园区公共或业主电表的用量，并上报工程主管。第四章 工程维修岗位管理制度一、工程值班管理规定1、目的：为确保园区各种设施、设备的运行，使维修和保养工作有序开展，并能在紧急情况下及时派遣人员迅速赶赴现场，排除故障。2、规定要求：（1）工程维修岗位实行夜间值班制度，按照排班表严格执行。（2）值班人员应坚守岗位，做好各种设施、设备运行登记。（3）遇突发性事故应及时向主管或公司领导汇报，以便及时组织抢修。（4）维修人员在接到紧急事故处理命令后，应以最快的速度赶赴现场做出处理，使损失减至最少。（5）事故处理完毕后，应在值班记录上认真、详细地记录事故发生时间、地点、原因及处理结果，存档备案。3、工作表格（略）：工程岗位夜间值班表二、公共设施、设备损坏情况的发现与处理办法1、目的：为确保园区公共配套设施设备损坏情况及时发现，并合理处置，避免因设施、设备损坏造成更大损失，影响业主的正常使用及物业管理服务质量。2、办法规定：（1）工程维修岗位员工除按计划巡检、维修外，还需要与物业管理员、安管巡逻岗和责任区环境管理员，园艺工等加强配合，增强责任心，发现各公共设施、设备的损坏情况，要及时向上级主管部门及相关人员通报，以便领导安排工程人员及时处理。（2）物业管理员、安管员、环境管理员（保洁、园艺）和其他管理人员在其工作范围内，如发现公共设施、设备损坏、故障或不正常现象，应及时向当值工程岗位相关人员、班长、主管进行通报。（3）工程班接到故障报告单后，登记在维修记录上，并及时派人修复处理。普通故障不得超过4小时，如不能及时修复的须报告上级主管领导，并说明原因。不属于物业工程职责范围内的事情，应及时通知管理处，由管理处以工作联系单或工程维修记录单形式协调相关职能部门进行修复。（4）向问题报告人递交故障报告单后2日内，若该问题没有解决，则报告人有权直接向总经理报告，由总经理指定调查人员负责查明原因，处理责任人员，同时责成相关部门限期修复或处理。（5）报告时间：发现严重损坏或出现故障对服务质量影响明显时，应立即报告，并提交特别事件报告。故障报告单的填写应认真、详尽，由行政部保存。3、工作表格（略）：故障报告单三、电气维修管理规定1、目的：保证园区内电气设备和人身安全，使电气维修正常化、规范化、科学化。2、适用范围：物业公司接管的园区，自单元表箱开关至公共用电设施设备之间的供配电系统的维修(含未移交的供配电系统)。3、规定要求：（1）电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家颁布的电气安装工作规程作业。（2）在进行电气维修时，维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。（3）维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，工程主管或班长应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。（4）在配电干线、低压配电柜上作业时，应设专人监护并至少两人进行。（5）一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔离挡板，并有专人监护。（6）在一经合闸即可送电到工作地点的开关（刀闸）操作把手上，应悬挂“禁止合闸，有人作业”的标识牌。（7）维修、保养后的电气设备或线路，经检查无误后，拆除所有安全措施，清点维修工具，所有维修人员撤出工作现场后，方可送电。四、自动喷水灭火系统的保养1、目的：确保系统处于正常工作状态。2、由物业工程负责每月进行一次保养。3、内容：（1）每天巡视系统的供水总控制阀，报警控制阀及其附属配件，进行外观检查，确保系统处于无故障状态。（2）每月检查一次警铃是否正常，报警阀启动是否灵活，打开试警铃阀，报警阀阀瓣应自动开启，延迟器延迟5-90秒后，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流畅通，以防报警失灵。（3）每月应对喷头进行一次外观检查，发现不正常喷头应及时更换。（4）每月检查系统控制阀门，使之处于开启状态，若有破坏或损坏应及时修理更换，保证控制阀门不被误关。（5）每季度应对系统进行一次综合实验，按分区逐一打开末端试验。装置放水阀，试验系统灵敏性。A、观察阀门开启性能和密封性能，如发现阀门开启不畅通或密封不严，应将供水闸阀关闭，打开放水阀将系统中的水放掉，然后打开阀门盖检查，视情况调换阀瓣密封件，排除水垢及污物等。B、检查流动水压，压力表所显示的压力值不应明显下降，若明显下降，应检查湿式报警阀的阀瓣是否锈蚀。C、观察系统中水流指示器，压力开关、报警控制器各部件的联动性能，应能及时报警。D、当系统因试验或因火灾启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常工作状态。4、工作表格（略）：自动喷水灭火系统保养记录表五、水泵房管理规定1、目的：为了使高层供水及室外喷泉、水池等设施的正常使用，必须加强水泵房的管理。2、内容：（1）值班人员应对泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏。（2）经常检查水泵控制柜的指示灯指示，观察停泵时，水泵压力表指示。在正常情况下，水泵的选择开关应置于自动位置。（3）泵房每周由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。（4）保证泵房的通风、照明。（5）水泵的定期保养：A、水泵每半年进行一次全面保养。B、水泵保养时，应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。C、泵体的保养：a、查泵体应无破损、标识牌完好，水流方向指示明确清晰，外观整洁，油漆完好。b、补充润滑油，若油质变色、有杂质，应予以更换。c、检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉填料。d、联轴器的连接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予以更换。e、紧固机座螺丝并做防锈处理。f、运转频繁的水泵，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。（6）电机的保养：A、外观检查整洁，铭牌完好，接地线连接良好。B、拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相，相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧。C、电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。（7）相关阀门、管道及附件的保养：A、各阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。B、单向阀动作应灵活，阀体内无漏水。C、压力表指示准确，表盘清晰。D、管道及附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。E、点动判断水泵转向是否正确，若有误应予以更正。F、地下管道、水泵每次清洗水池时，必须保养一次。（8）控制柜的保养：A、开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。B、检查柜内空气开关，接触器、继电器等电器是否完好、紧固，各电器接触头和接线端子的接线螺丝是否完好、紧固。C、清洁控制柜内外灰尘。D、合上总电源，检查电源指示是否正常。E、保养完毕启动水泵，观察电流表，指示灯是否正常。F、观察水泵运转平稳，无明显震动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。（9）每月抄写电表的用量。3、工作表格（略）（1）设备保养计划表（2）设施、设备清单（3）水泵保养记录（4）配电柜、控制柜保养记录六、消防栓保养规定1、目的: 确保消防栓处于正常使用状态。2、范围：园区内住宅楼道、商铺、地下车库、会所等消防箱及室外消防栓。3、规定要求：（1）月检：每月对所有消防栓（箱）进行一次检查，检查栓（箱）玻璃是否有损坏，箱内配件是否丢失或损坏，并及时补齐所缺配件。（2）季检：检查内容同月检外还要随机抽取消防栓（箱）总数的20%进行试水，对试水情况进行判断分析，如不正常要排除故障，以确保消防供水正常。季检所在月不需要再做月检。（3）年检：A、检查配件：消防箱玻璃、门锁（扣）、枪头、水带、连接器（插口）阀门、“119”、“消防栓”等标识是否齐全、完好。B、对存在的故障进行维修，对水带的破损、发黑、发霉及插接头的松动现象进行修补、固定；维修好渗漏、更换、变形的密封胶圈，配全缺少的配件。C、对水带展开换边折叠卷好。D、将阀门杆上油防锈，对锈蚀的部位刷漆。E、随机抽取消防栓总数的20%进行试水，检查水压水量是否符合要求。F、清扫箱内外灰尘，将消防栓（箱）玻璃擦净。G、在消防设施保养表中，认真、详细的进行填写。H、年检所在月不需要做月、季检。3、工作表格（略）：消防设施月（季、年）保养记录七、供水管理规定1、目的：加强用水管理，保证供水的连续性，节约用水，降低费用。2、范围：园区各取水井、管道井、水表井等供水设施的管理。3、内容：（1）定期保养水泵、阀门及管道，定期刷漆防止生锈。（2）经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象应立即抢修，杜绝浪费。（3）采取积极防范措施，做好冬季防冻工作，确保业主用水的连续性，降低投诉率。（4）若确实需要短时间停水，应提前通知管理处，以便通告业主（使用人）做好准备，遇突发性事故导致停水，应及时向业主做好解释。4、工作表格（略）：停水记录八、工程岗位有偿维修服务管理规定1、目的：以“业主至上，亲情服务”的宗旨为业主（使用人）排忧解难，做到责任明确，收费合理，文明施工，业主满意。2、有偿维修服务原则：业主自愿，收费合理，满足要求。3、程序：业主（使用人）申请（管理处）维修登记工作单（管理处）派工上门维修（工程部：准备工具出示工作牌并备好鞋套现场查看维修）业主验收征求业主意见、签字财务收费（管理处、财务室）（1）业主向管理处申请，管理处按“有偿服务收费标准”向业主阐明收费标准，约定维修时间。（2）管理处填写“工作单”送至工程部，协调维修事宜。（3）维修人员携带工作单、维修工具上门维修。（4）各专业维修过程必须严格遵守操作规程，注意安全。（5）维修完毕，请业主验收，并告知业主在使用过程中的注意事项。对于业主不满意之处应尽力改善。验收后，请业主在工作单上签名，并按工作单价格交费，由维修人员交至收费员或财务，管理处跟进协调外勤物业管理员将所开票据送还业主（使用人）（6）工作单一式三联，一联存根；二联工程部；三联财务室。每项维修工作完成后，各部门妥善保管，以便备查。4、注意事项：（1）为业主（使用人）提供的有偿维修服务应严格遵守“维修服务工作标准”和“维修服务收费标准”的规定。（2）被派维修人员不得向业主（使用人）索取现金及接受业主馈赠的其他任何物品。（3）严格按照“维修服务文明礼貌语言流程”的规定执行。5、维修服务文明礼貌语言流程：接到业主电话接到业主来访您好！思域华安物业，请问有什么可以帮您？您好，请问您有什么事？询问明白需要维修内容及地点，判断是否有能力、有人手及时维修有能力，有人手立即派人去修无能力，缺人手“我们暂时缺人手，是否另约时间？”或“对不起，我们暂不提供此项服务”再向业主确认一次维修内容、时间、地点后，再问“您还有什么要求”？再见！您走好！上门维修您好！我是物业工程部的，这是我的工牌，请问您家的xx是否需要维修？检查、维修项目情况，若为有偿服务，应向业主（使用人）说明收费标准与业主（使用人）意见一致后进行维修，完成后清场，征询意见。请您验收，签字！谢谢！再见！你户的xx维修费共xx元，请支付，收据将由外勤物管员xxx送还。6、工作表格（略）：有偿服务工作单7、维修服务标准：序号内容服务标准（时限）备注1服务质量满意率100%对一次未能达到100%满意的维修，应组织二次维修，直至业主满意2服务态度热情礼貌、举止文明、言谈得体3提供材料100%合格4预约维修时间接到维修通知后，按预约维修时间达到业主家按业主预约时间达到，如当时无维修人员，应向业主解释并另约时间5维修时间原则上小故障30分钟内，一般故障2小时内（不超过8小时），较大故障不超过3天特殊情况要向业主解释清楚，并组织抢修6厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗等现象小故障30分钟内，一般不超过2小时7水管、闸、阀、水表等渗漏一般在2小时内处理完毕8厨房、卫生间等楼板渗水到楼下一般在4小时内处理，如面积大或难以处理，最长不超过3天如需改管，视情况由工程主管确定维修后2周内，每周不少于1次回访9房间无水1小时之内供上水，如需重新购料，4小时内完成如市政停水或对供电系统进行大修，应提前1天通知业主10房间无电1小时内供上电，如需重新购料，4小时内完成市网停电或对供电系统进行大修，应提前1天通知业主11电器维修小维修不超过2小时，较难的维修不超过8小时不仅达到原标准，还要符合安全要求12门窗修理2小时内维修好，需重新更换门窗，3天之内完成达到原标准九、 计划性维修管理1、目的加强工程部维修计划性，提高设备设施完好率，延长设备设施的使用寿命。2、 范围适用于思域华安物业工程部所管辖的项目。3、 内容（1）制定设备设施的维护保养计划并实施。（2）建立设备档案资料卡。（3）将思域华安物业所管辖的区域内所有必须进入维护计划网的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备台帐登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容。（4）建立维护保养记录表格。（5）编制设备计划维护总表。（6）将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中，并制定出年度设备维护保养计划一览表。（7）检查维护保养计划的实行情况。（8）维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上填写工作记录，包括所用时间，检查结果等，并签字交回。主管要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。十、 节能运行管理1、目的加强设备运行管理，最大限度的降低运行成本，节能增效。2、范围适用于物业公司工程部所管辖的项目。3、内容（1）使设备、设施经常保持良好的机能和状态。（2）合理安排公共区域照明时间和照度，做到人走灯灭。（3）确保冷冻水管、热水管保温层完好，防止冷、热损耗。（4）合理安排设备的运行时间。（5）准时抄表，监视能源消耗。（6）尽可能让设备处于合理的运行状态。十一、 设备资料建档及管理1、目的加强设备档案资料管理，便于今后的维修保养工作。2、范围适用于物业公司工程部所管辖的项目。3、内容（1）建立设备台帐并对管辖范围内的每一台设备建立设备卡片。设备卡片应填设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂，供应商、联系电话、地址、设备的主要数据，其他数据、备件存放地点、维护保养要点，检修时间及内容、事故分析等项。（2）建立所有工程技术资料、图纸及设备使用说明书的台帐并进行分类保管。（3）制定资料档案的借阅制度，并认真执行。第六章 房屋本体、公共设施的维修养护周期及质量标准序号项目标准检查、保养内容与周期1地基基础观测房屋无倾斜，地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。每年进行一次全面观测，发现问题报告产权和上级主管单位2梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋露等。发现问题随时修补，每年进行一次全面检查3墙体、墙面喷涂均匀，面板（砖）安装（砌贴）牢固，表面平整、洁净、色泽协调一致每年全面检查一次；大理石条砖、瓷面砖墙体墙面5年清洗一次；室外喷涂墙体墙面8年喷涂一次；室内楼道、楼梯墙面3-4年全面修补、粉刷或喷涂油漆一次4顶棚抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3-4年全面修补刷漆一次5楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3-4年全面修补刷漆一次6公共门窗门：木门、铁门、防火门窗、塑钢门窗等牢固、平整、美观、无锈蚀，开关灵活，接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全发现问题按原样及时修复，1年全面检查和保养一次，木门2年油漆一次7屋面隔热层、防水层屋面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管、落水口畅通，无积水，屋面出入口完好，隔热层无缺少现象每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补8屋面扶栏、避雷带无破损、变形，无明显锈蚀每半年检查一次，发现问题及时修补，每两年油漆一次9消防设施（消防栓、消防管、消防阀门）无损坏、开关自如、清洁，无渗、漏现象，周围无堆积杂物，保持水压消防栓按“园区消防栓保养规定”执行，消防管、道每年检查一次，每2-3年油漆一次10公共电器楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象。15天检查一次，发现损坏及时更换，属电话公司、有线电视台设施通知其及时维修11电子对讲门对讲功能正常，标识显示清楚，声音正常，门锁、拉手完好。每周检查一次，每半年保养一次，每2年刷一次漆12信报箱箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体清晰，没有明显损坏，完好率100%每月检查一次，每年刷一次漆（如需要）13房屋标识（栋号、单元号、房间号）字体清晰，醒目，标识齐全，标识牌无损坏。喷涂字每年按原样重喷写一次，标识牌如损坏或陈旧及时维修更换14散水坡、雨檐台与建筑物外墙连接完好，无脱离开缝现象，无排水不畅现象每季度检查一次，保持上下水管畅通，避免积水渗楼板，随时检查、发现问题及时修复。15楼板、地面砖无裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面平整、无破损，楼板、地面砖上无水泥渣发现问题及时修复，每年全面检查一次16通风口无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况发现问题及时修复，每年全面检查一次17上、下雨污水管无堵塞、漏水或渗水，流水畅通，管道接口完好，无裂缝、破洞每月检查一次，每次雨季前检查一次，发现问题及时修补，每四年水管油漆一次。18设备房（水泵房、配电房）通风良好，无渗漏水、漏电现象，管理制度齐全，标识清楚，有足够的照明应急灯、消防灭火器，水泵房部分位置、墙面、地面刷防水漆每月全面检查一次，有无安全隐患，标识牌有无遗失或需更新，要求每周检查一次。19室外建筑小品、标识牌完好率100%，符合安全要求，标识牌齐全醒目是否有被损坏，有无安全隐患，标识牌有无遗失或需更新，要求每周检查一次。20道路A、水泥路面人行道、车道、消防通道、停车场、中心广场造成坑洼或破损，每500内累计不超过1，路面积留水泥渣等体积不超过1.51.51.5立方厘米随时检查，发现问题随时修补B、道板砖、拼花砖不能缺少一块，98%没有松动，单块破损面积大于20%的道板砖在100内不超过4块随时检查，发现问题随时修补C、路崖整齐，没有明显塌陷，不缺少一块，单块破损长度不超过20%车道路崖1年刷一次，黄、黑相间的漆D、挡土坡每处塌陷破损面积不超过0.005（50平方厘米）随时检查，发现问题随时修补E、踏步、台阶没有明显破损随时检查，发现问题随时修补21给排水A、雨污水井、盖排水通畅，井盖没有明显裂纹或破损，井壁没有踏裂，井盖型号符合轻型、重型要求，标识正确与周围道路高度保持一致，与路面高度不超出2cm误差，与绿地正常不超出8cm误差，个别因地势原因等可超出，但不能明显影响观瞻一季度全面检查一次，半年对易锈蚀雨污水井盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖标尽量做防震垫圈，以车驶过不震响为准B、明暗沟沟体完好，明沟盖板齐全，沟渠通畅无阻塞C、化粪池同雨、污水井发现问题随时维修，每半年全面检查一次，发现渗、漏、滴水或损坏及时维修，半年全面检查一次D、喷水池喷水符合设计规范、喷水设施完好，喷水管道无锈蚀每月检查保养一次22路灯灯座箱、灯柱、灯罩、灯泡等设施完好发现损坏及时维修，高压钠灯、汞灯每季度检查一次，每半年保养一次，灯杆每1年半刷一次漆23儿童游乐设施设施完好，没有损伤，没有安全隐患每周检查一次，一月定期保养一次，如上润滑油，紧固等24室外停车设施消防设施A、车棚、车架车棚无安全隐患，水泥单车棚梁、柱无明显裂纹，铁架单车棚的棚顶无明显破损、棚架无锈蚀和倾斜；车架无明显锈蚀、损坏每周检查一次，半年保养一次B、值班室、岗亭门窗、墙面、锁完好无破损，需悬挂的管理规定等镜框整齐、规范发现问题随时修补，每半年保养一次C、道闸倒杆色彩鲜明，上下灵活自如无损坏，配件齐全，手动、自动控制正常按道闸保养规定执行D、车位划线、禁停线和标识色彩鲜明，字体清晰、醒目，标识符合要求，线条直，宽度一致一年重刷一次E、路障牢固、无明显倾斜（10之内），完好，红白间条鲜明、醒目半年刷一次F、室外消防栓无渗、漏水现象，每个消防栓有水，开关灵活发现问题随时检查，每季度试放水检查一次，每半年保养一次25清洁设施垃圾车、垃圾桶（箱）完好、无破损，无锈蚀随时检查，发现问题随时维修，每季度全面保养一次26文化宣传、室外娱乐设施、会所娱乐设施（羽毛球场等）宣传栏无损坏、无剥落和锈蚀、标识齐全、内外整洁；围栏架无明显锈蚀；休息用的凳、椅无破损每月检查一遍，出现问题随时维修27室外各类围墙护栏围墙整体外观一致，没有铭心啊破损和面层剥落发现问题随时修补，护栏1-2年刷一次工作表格（略）：工程安装、维修周检表接管验收标准1、 目的统一验收标准，提高验收质量。2、 范围适用于物业工程部所管辖的项目。3、 内容新建房屋的接管验收标准（1）主体结构地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的自动检索须符合结构工程施工及验收规范规定。砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。（2）外墙不得渗水（3）屋面各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。平屋面应有隔热措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、沟、落水管应牢固，接口严密，不渗漏。（4）楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。卫生间、阳台、浴洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。木楼地面应理整牢固，接缝密合。（5）装修门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，门窗缝隙严密，门窗缝隙适度。进户门不得使用胶合板制作，门销应安装牢固，底上窗、楼梯公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，必须钉牢。门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。（6）电气电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间的地绝缘电阻值不得小于1M/KV。应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求。 电梯应能准确地启动运行，牵引机的噪声和震动不得超过电器装置安装工程施工及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程