南宁青秀区 仙葫楼盘市场板块竞争.doc

仙葫楼盘市场板块竞争仙葫的迅速发展日趋明显，房地产市场正从星星般的火苗慢慢燃烧，竞争力逐渐增强。看着各大楼盘连连座座拔地而起，仙葫瞬间以崭新的姿态呈现在世人面前。 2005年度销售成绩最显著的非万正假日风景莫属，它创下了历史高峰，共销售586套住宅,成为本年度销售排行第一名。成绩之可观，凝聚了更大的吸附力带动着仙葫片区的发展。如今仙葫房地产住宅均价已经达到1973.78元/平米。对于现阶段的青秀区来说，凤岭板块开发的程度已经走向结束，而它的另一个开始则是由仙葫作为主导力量进行开发。 洋房板块市场竞争 房地产开发正阔步前进，大量的房地产产品源源不断地涌向市场，地段、地段、还是地段的“三段论”日益显示出其特殊的魅力，它甚至被视为金科玉律。房地产行业还有着这么一句话：“区位决定一切。”地段还决定着整个项目的定价，可见项目的地理位置成为整个楼盘销售量的关键。 仙葫分为三大区，分别是东区、南区、西区。东区重点建设五合大学城，是科教文化最浓厚的区域，由于该区是教育重点基地，因此该区几乎没有楼盘项目。而南区楼房销售量较少，正处于起步阶段。因此仙葫洋房板块市场竞争就集中在了西区。与凤岭版块不同，仙葫由于可开发的资源丰富，因此出现了几个竞争最激烈的大型楼盘，如海茵国际花城、天池山等、万正假日风景、长岛800里香江和上水人家特色楼盘。在此对其分析如下: 1、区位配套设施 从琅东一头的仙葫大道一直到开泰路是仙葫西区最繁华一带，外部配套设施相对来说比较齐全，该路段主要以私营房屋装饰店面为住，建有几家大型超市、菜市场和商场，方便居民们的生活。上水人家建筑在此路段的中心，可充分利用这些已有的生活配套资源。而蓉茉大道往后的仙葫大道较为冷清，万正假日风景、海茵国际花城、长岛800里香江和天池山等项目都集中在该段。因此相比较之下，上水人家比其他四个楼盘来说地理位置优势比较突显。 居住在离城市中心偏远的仙葫，拥有便利的生活配套设施是居民最向往的。相对小区内部配套来说,最具特色的分别为：万正假日风景配有仙葫独一无二的200米咖啡风情街、时尚购物街、多功能的游泳池、凉亭、树阵广场，让居民足不出户便可享受生活的便捷。天池山拥有小区入口商业街、山顶会所商业街总建面积约9000，小区前设有大型休闲步行花园，社区还提供休闲、活动场所总建筑面积为5000，还配有游泳池、网球场等，给住户拥有一个减压放松、休闲娱乐的家园。海茵国际花城则设有20000中心广场，10000海茵国际文化广场 ，10000高尔夫练习场，网球场、羽毛球场、足球场、篮球场、游泳池等多项运动设施 ，以及异国风情商业街、购物超市 ，国际级会所，配备SPA室、咖啡厅、影视厅 ，星级度假酒店、小学、幼儿园齐全。这三个大项目覆盖土地面积大，因此内部配套较为完善。2、销售价格竞争分析排名楼盘名销售套数销售面积（M2）销售总金额（万元）均价（元/M2）1万正假日风景58686932.381415329861628.081342海茵国际花城37450618.251062773892099.586393上水人家30934945.59797789232282.94684长岛800里香江14717175.42391422862278.971115仙葫枫景13414850.58323179372176.207066华锦苑13118585.11253737461365.272847天池山12120373.9558382892740.677482005年销售套数排名前7位上表所示，仙葫枫景、华锦苑相对其他各盘来说是属于小楼盘社区，因此以下的竞争对手我们将针对万正假日风景、海茵国际花城、上水人家、长岛800里香江、天池山这几个仙葫巨头作出市场竞争分析。 从销售均价来看最占优势的就是万正假日风景，均价1628元/平方米，比2005年全市的仙葫区域住宅均价将低出300元，销售总面积达到86932.38 成为全年销售量第一。另四个项目都在2000元以上，而价位最接近的为上水人家和长岛800里香江。800里香江虽比上水人家的均价稍低，但销售面积竟少了一大节。可见影响这两个项目销售成绩的不是价格的问题，而是项目本身的内部问题。首先长岛800里香江地段优势不及上水人家，项目本身并不算大，因此没有足够的土地建设内部配套，楼盘间距也有所欠缺，唯一的好处就是该项目处在山腰上，正所谓站得高、看得远，地势高因此周边无其他建筑阻挡其视线，可看到邕江的美景，突出了“800里香江”的美丽称号。而上水人家虽没有美丽的景色围绕，但便利的生活配套以及内部的宽大的间距，新派“苏州园林”创造性的结合传统与现代的绿化设计，足以弥补其缺陷。为了图个便捷的购房者当然首选上水人家。 3、山与水间的选择 仙葫一带由众多山水形成，主张自然生态环境的居住理念。 天池山和海茵国际花城，一个伴山一伴水，双方互相形成了强烈的竞争局面。二者区位的配套相当，但前者依山而建，正前方面临着邕江，虽触及不到，但拥有了南宁独一无二的山顶湖泊-天池。项目建筑层次分明，使每栋建筑都拥有其属于自己的山水景色，而处于较低的住宅也不用担心，因为前方有为其设计好了休闲花园。敞成坡度（坡度较大）崎岖的慢慢向山上延伸。居住在山顶的居民如果没有私家车，也许回家是一件很困难的事。这个缺陷由物业来解决，他们为住户提供观光车，10分钟发一次车方便住户进出小区。但观光车并不是24小时提供的，只有白天才能享受到这种服务。而海茵国际花城则由曲折蜿蜒1.8公里长的天然河流-蓉茉江相伴，开发商将投入巨资修建沿江休闲绿化景观带，创造出自然生态江景。10000的海茵国际广场采用自然流派设计，形成林荫大道、绿色景观庭院、园林小品景点的多层立体绿化空间。因此在景观上并没有示弱于天池山。而该项目相对来说进出小区比较方便，正如上述说过了，在此居住的人最希望得到的是便利。 NextPage 商铺板块市场竞争 1、区位分析 与住宅一样，汇集人气最旺的地方，商铺的价值就会步步高升，因此住宅楼盘越多的地方，商铺的销售便显得加倍热销。对于商铺来说从蓉茉大道起向仙葫大道继续延伸，这一带则是商铺发展最聚潜力的地段，但发展还有待延伸。目前仙葫商铺市场竞争势头还比不上住宅市场的竞争激烈，但万正假日风景的200米咖啡购物风情一条街、天池山的入口商业街等商业街将会逐步凝聚这一带的商业气氛，不久的将来这地段的商业地产将如火焰般急骤燃烧。 2、销售价格竞争分析 2005年仙葫商铺销售排行看下表：2005年仙葫商铺销售统计数据 排名楼盘名销售套数销售面积销售总金额（万元）均价（M2）（元/M2）1天池山452964.9611834622.463991.4948132龙湾华府141753.01525903030003仙葫时代俊园5318.6159300050004东城美景4150.028146115430.0159985枫丹丽舍2169.6449195629006雅和居2251.9610933674339.446738合计725608.1921086586.463759.962922可见天池山的入口商业街销售成绩独占螯头，成为2005年商铺销售排行首位。其销售金额占全年金额的50%。仙葫是青秀区新开发的区域，商铺价格虽比不上其他老成区，但从2005年1月到12月该区域各楼盘商铺价格都有不断提升的苗头，天池山也以将近4000元的均价就达到了如此可观的销售业绩。 大型社区天池山、万正假日风景、海茵国际花城为这一带的商业圈提供了大量的消费群体，商业地产将渐渐红火。由于万正假日风景的200米商业街还未正式销售，因此该年度没有销售量，据了解，该项目的商铺将在2006年初开始公开销售，现场将会出现热闹的场面，商铺极为抢手。而龙湾华府、仙葫时代俊园、东城美景等楼盘的商铺销售量也将逐渐上升。仙葫别墅的竞争对比分析 国土资源部强调2006年继续停止对别墅用地供应，目前别墅用地已经面临着“弹尽粮绝”的局面。开发商运用原有的土地纷纷建造别墅，几乎各大社区都建有几套。在仙葫板块属于纯别墅社区的只有邕江湾别墅园、龙胤花园、丽水湾和碧丽山庄。广西全区经济不断发展，本地消费者购买力愈来愈强，经济型别墅逐日受到人们的宠爱，面对着日渐扩大的别墅需求群体，仙葫别墅的竞争情况又将如何呢？请看下列对仙葫别墅项目分析情况。 1、别墅区位配套 别墅与普通住宅不同，其属于高档住宅，不仅需要美景相伴，还需要较好的人文环境，安静的场所，完善的内部配套等。仙葫别墅多集中在长福路往后一带，该路段比较偏僻幽静，行人极少，偶尔会有车辆路过，外部配套几乎没有，几乎由小区内部提供。该路段拥有山群及邕江等自然美景资源，正是别墅扎营好基地。 由于这里集中了大量的别墅小区，且大量别墅宅基地在此出售。仙葫独特的地理优势-依山傍水，是南宁独一无二的自然生态环境住宅区，因此这里别墅产品市场非常激烈。同在一片天地，由什么来主宰他们的销售命运呢？为此我们继续进行下一步分析。 2、价格因素分析2005年仙葫别墅销售统计表 排名楼盘名销售套数销售面积（M2）销售总金额（万元）均价（元/M2）1龙胤花园2712687.36771207006078.5458912邕江湾别墅园134131.43173159974191.2841323天池山122695.9280192762974.5971694枫丹丽舍81573.564487765.72851.9825755碧丽山庄62194.8353268602427.0034586丽水湾52246.08112780575021.217855合计-712552974839.507407仙葫别墅均价从表中显示的并不是越低价销售量越高，相反纯别墅社区-龙胤花园以最高的均价6078.55元/平方米销售了27套别墅，成为别墅销售冠军。而均价紧为2427元/平方米的碧丽山庄则排到了尾后，小区均价仅相当于仙葫别墅均价的一半，但销售成绩仍不乐观。物以稀为贵面向供应量日趋减少的别墅市场，价格已经不再是需求者最主要考虑问题。小区内部及周遍环境、房屋个性的设计风格、配套设施、良好的物业管理等等因素，才是购房者追求的。因此我们再对这些因素进行解剖。 3、别墅诸多因素剖析 龙胤花园： 配套：位处南宁市发展主轴线上的南宁市仙葫开发区，紧临三岸高速枢纽，距城市CBD金湖广场8KM，城市市政中心凤岭6KM，青秀山风景区及高尔夫球场4KM，与西南名校东方外国语学校一路之隔。42路公交车可直达。 卖点：高达70的绿化率，户均占地一千平方米，加上外部山水融合，形成人与自然和谐生活的氛围。 品质：龙胤花园规划方案出自以豪宅设计享受盛誉的澳大利亚DEM GILLESPIES（戴美-格拉斯比）公司，该公司在上海。龙胤花园“山水园林别墅”园林景观设计来自美国MBC公司及香港太合国际公司，以服务住户为最高理念。物业公司为首家引进具有160年历史的国际一流物管公司英国威格斯物业管理公司，为每位尊客提供英式管家型礼宾级的物业服务。NextPage邕江湾别墅园： 配套：内部配套：商业会所：顶层阳光泳池、室内羽毛球场、球室、阅览室、棋牌室、美容厅、健身房、桑拿室、茶座、咖啡厅让你体会国际时尚的休闲体验。医疗：独特的社区医疗网，领航健康服务新概念，为您和您的家人健康全程护航。 中、小学：紧邻云集世界各地学子的五合大学城，文体气息浓厚，接轨国际教育体制。公用配套：公用时尚游艇码头、江滨网球场、江滨健康休闲步道、滨江垂钓码头、轻松体验健康休闲生活。智能化：国际标准智能化设施，让科技服务于人性，为您创造一个温馨、舒适、安心的家 卖点：典型的坡地水景别墅。 品质：匠心独运的新自然主义建筑风格，使得建筑与自然环境相随相生，浑然一体，像从地底下生长出来的一样。达到了人、建筑与环境三者完美结合的至高境界。在邕江湾文化内涵的渗透中，充分张扬了大理石、原木所表现出的古典和简约、明快手法表现出的现代美，使整个小区在徐徐江风、萋萋芳草中昭示着住宅过去与未来的最高境界。天池山： 配套：中、小学：占地300亩的南宁二中、东方外国语学校、五合大学城 商场：仙葫广场、商业步行街 其他：3公里环山步行道、幼儿园、高尔夫练习场、大型泳湖、儿童撒野乐园、商业街、五星级会所提供人性化服务。银行，菜市一应俱全。现已开通42路、87路、701路等多路公共汽车，往返于市中心。 卖点：拥有“天池”，营造自上而下的水系景观。 品质：天池山位于南宁市青秀区仙葫大道，将开发建设成为一个530亩的公园式高尚社区，项目南临邕江，拥有南宁独一无二的山顶湖泊-天池。天池山以优美的环境及秀丽的风光打造-理想主义者的天堂！枫丹丽舍： 配套：中、小学：五合大学城、仙葫中学、莫村小学；商场：金葫菜市；医院：仙葫医院、县医院 卖点：低密度的建筑设计，优越的自然条件 品质：健康休闲的生活时尚为主题丽水湾： 配套：小区管理上选用上海精伦公司（上市公司）的智能化安防系统和智能化网络服务系统，昼夜无盲点的红外监控以及“居大管家”的网络物管为客户解决后顾之忧。小区内有8560m2的大型会所（内设有超市，医疗保健中心，美容美发中心，中、西餐厅，咖啡厅，桑拿，健身房等多项服务配套设施），并实行24小时、一站式、管家式服务。42路、邕宁1路到达， 距离南宁市区仅10分钟车程。 卖点：180度全江景半山别墅 品质：中国豪门的庄园格局，演绎“豪门贵胄生活特区”，成就名流绅士生活。 配套 别墅的内部配套设施尤其重要，不仅需要满足平时日常生活所需，精神上的享受更是重中之重。龙胤花园的特色主要是与国际化接轨，达到先进水平，拥有八大完美的配套设施能够完全满足于人们的日常生活所需。例：国际大师的规划设计、国际化的物业服务、7078的全功能会所、九大子系统的智能化管理、十大贴心配套服务等等。邕江湾别墅园里的配套是最为细致的，顶层阳光泳池、室内羽毛球场、球室、阅览室、棋牌室、美容厅、健身房、桑拿室、茶座、咖啡厅让人体会国际时尚的休闲体验。独特的社区医疗网，领航健康服务新概念，为家人健康全程护航。公用时尚游艇码头、江滨网球场、江滨健康休闲步道、滨江垂钓码头、轻松体验健康休闲生活。智能化：国际标准智能化设施，让科技服务于人性，为您创造一个温馨、舒适、安心的家。就因配套设施的齐全，促使龙胤花园和邕江湾别墅园的销售量名列前茅。在这一点上，配套设施齐全且层次高的会较受欢迎。其它别墅也应该看到配套设施的重要性，加强建设，突出自己的个性，形成吸引消费者的一个重要手段。 卖点 卖点是区别于各项目楼盘与众不同，显现楼盘特色的标志。龙胤花园的绿化率70，户均占地一千平方米，依山傍水，山水环绕，自然环境无与伦比。如此高的绿化率在南宁是非常罕见的。而邕江湾别墅园是一种典型的坡地水景别墅，它特别之处就在于匠心独运的新自然主义建筑风格，使得建筑与自然环境相随相生，浑然一体。运用石头和木头的朴实之美建造不一样的感觉，让人有一种回归自然的感受。天池山拥有“天池”这一亮点，营造自上而下的水系景观。站在天池山上，有高高在上的满足感，向下望去，更有一览众山小的奇妙感觉。枫丹丽舍拥有低密度的建筑设计，优越的自然条件。丽水湾则是180度全江景半山别墅。全江景，多么吸引人，从半山上远远看去，仿佛有一种飘飘然的感觉。别墅从平地一跃而起来到山坡上，水边旁，饱览自然的风光景色，这是一个美丽的过程同时也是反映出人类反朴归真的原始愿望。开发商们充分利用了仙葫特有的自然条件，营造出人与自然和