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房地产评估 6月24日 9:3011:30 浦III119 徐璐 11GIS移动 GIS 应用案例 移动互联网的发展，智能手机、GPS的应用普及，移动GIS正成为新的应用方向，结合移动MIS、移动OA融入企业信息系统，提升企业信息化水平，实现随时随地的信息接入，帮助企业提供工作效率。 移动GIS，集成了3G无线宽带、智能手机、GPS定位、手机地图、GIS服务器、空间数据库等多项技术，实现随时随地的定位、信息获取和交互。 基于移动GIS的移动应用系统，可实现移动终端的实时监控，知道其当前所在位置以及工作状态，可向其下达各种信息和命令；移动终端可随时定位自己，接收服务端发来的命令，按权限访问企业数据库中的信息，还可随时将现场采集的图象、数据、文字等信息上传到服务器，使得上级随时了解现场情况和移动终端的状态。在各种抢险应急、移动信息采集、移动办公等系统中，将发挥更加积极的作用。基于移动GIS的外业影像调绘测绘局基于移动GIS的车辆GPS监控南京天地杰基于移动GIS的GPS导航南京邦彦基于移动GIS的大众信息服务Symbian GPS信息采集黑龙江地理信息中心房地产评估课程介绍n 本课程设置与学习的重要性n 本课程教学目的和内容n 本课程教学方式和手段n 本课程教学要求n 本课程主要教材l 采取讲授、讨论、作业等方法进行教学 讲授：重点教学内容，28学时 讨论：针对目前的问题，6学时 复习：总结考试重点，2学时l 考试成绩 平时成绩由课堂提问成绩、课堂讨论成绩等决定，占总成绩的40%； 期末考试采取闭卷考试形式，占总成绩的60%。一、名词解释（45个） 二、简答（5个）三、论述（115分）四、计算 （115分）第一章 绪论 房地产 房地产估价第一节、房地产（一）房地产1、概念：l 从实物形态角度 建筑物：房屋和构筑物位置（坐落）、面积、层数和高度、结构、设备、装修、平面格局、建成年月、维修养护情况及完损程度、利用状况、产权状况、外观、公共服务设施完备程度、其他 土地：位置、面积、四至、形状、地形地势、周围环境景观、利用状况、产权状况、地址条件、基础设施完备程度和土地平整程度、土地使用管制、其他l 从整体角度 实物：看得见、摸得着的，包括有形的实体、实体的质量、组合完成的功能）。 权益：无形的，不可触摸的。 区位（房地产所独有的）：房地产的空间位置。房地产是指土地、建筑物及其他定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。2、房地产的存在形态：l 土地 无建筑物的空地 有建筑物 无视建筑物的存在 考虑建筑物存在的影响l 建筑物 无视土地存在 考虑土地存在的影响l 房地3、房地产的其他名称l 不动产l 物业l real estatel real property（2） 房地产的类型l 按用途划分 住宅 商业 服务：宾馆、餐饮、娱乐 办公 工业 其他：农业、特殊用途、综合用途l 按开发程度划分 生地 毛地 熟地 在建工程 现房l 按是否产生收益划分 收益性 非收益性l 按经营使用方式划分 销售 出租 营业 自用（3） 房地产的特性l 空间位置的固定性l 数量的有限性l 使用的持久性l 异质性l 利用的多样性第2节 房地产估价我国房地产估价行业发展背景l 我国房地产估价活动的发展主要表现在： 确立了房地产估价的法律地位 实行了房地产估价师执业资格全国统一考试制度 制定了房地产估价标准和指导意见 成立了房地产估价行业组织 设定了“房地产估价师执业资格注册”和“房地产估价机构资质核准”等行政许可项目 建立了统一开放的房地产估价市场 拓宽了房地产估价的服务领域 形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系 开展了内地房地产估价师与香港测量师资格互认（一）房地产估价的概念1、房地产估价的称呼美国：real estate appraisal英国：property valuation日本、韩国：不动产鉴定（评价）中国香港：物业估价中国台湾：不动产估价、不动产鉴定、不动产鉴价2、房地产估价的概念根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。3、正确理解房地产估价，要把握以下两点：l 房地产估价是房地产专业估价人员对房地产本身固有价值的客观反映。l 房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合如何理解？ 必须有明确的估价目的 必须遵循房地产估价的原则和程序 必须依赖充足的房地产市场资料，深入分析房地产价格影响因素 必须选择科学而合适的估价方法 必须充分了解和掌握待估房地产的各种权利状态 必须有明确的估价时点 房地产估价的整个过程都伴随估价人员的推测和判断（2） 房地产估价的必要性l 房地产市场的不完全性决定了房地产估价的必要性l 房地产产品的非均质性决定了房地产估价的必要性l 房地产价格形成的复杂性决定了房地产估价的必要性l 房地产估价在房地产管理中的作用l 房地产估价在房地产交易中的作用（3） 我国房地产估价行业发展背景l 确立了房地产估价的法律地位l 实行了房地产估价师执业资格全国统一考试制度l 制定了房地产估价标准和指导意见l 成立了房地产估价行业组织l 设定了“房地产估价师执业资格注册”和“房地产估价机构资质核准”等行政许可项目l 建立了统一开放的房地产估价市场l 拓宽了房地产估价的服务领域l 形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系l 开展了内地房地产估价师与香港测量师资格互认第二章 房地产估价的理论体系 产权理论 市场理论 价格理论 区位论 系统论 估价原则第一节 产权理论u 主要内容u 对房地产估价的指导一、主要内容l 产权及其类型l 我国房地产产权类型1、产权及其类型l 产权概念 财产所有权财产所有权、他物权及债权l 产权类型 物权所有权、用益物权、担保物权 债权2、我国房地产产权类型l 土地所有权l 建筑物区分所有权l 城镇国有土地使用权l 房地产他项权利二、指导作用l 产权是房地产价格的基础；l 明确产权是房地产估价的前提；l 不同产权设置对房地产估价的影响。第二节 市场理论u 主要内容u 对房地产估价的指导一、主要内容l 基本概念l 市场类型l 市场机制l 房地产市场1、基本概念l 经济理性主义假定l 市场 商品买卖（交换）的场所 人们之间发生商品交换关系的总和2、市场类型l 完全市场 存在众多的小规模买者和卖者； 产品是同质的； 可以自由地进入或退出市场； 完全的技术经济信息。l 不完全市场 完全垄断市场、垄断竞争市场、寡头市场3、市场机制l 需求法则 效用、边际效用递减法则 市场需求量与商品价格呈反比关系l 供给法则 市场供给量与商品价格呈正比关系l 市场均衡 供求双方相互作用使得市场价格趋向均衡点，实现市场动态均衡，形成均衡价格。4、房地产市场l 房地产市场特点l 房地产市场类型l 房地产市场机制的特殊性（1）房地产市场特点 典型的不完全市场； 地区性市场； 产权市场； 特别需要管理。（2）房地产市场类型 一级市场（政府垄断市场） 二级市场 三级市场（3）房地产市场机制的特殊性 土地供给的特殊性； 管理要素的特殊性； 信息的特殊性。二、指导作用l 深入分析房地产供需状况是房地产估价的前提；l 房地产价格是房地产市场供需双方协同竞争下的动态平衡，而不是单宗房地产的实际交易结果；l 土地供需的特殊性，决定了地产评估在房地产评估中的特殊重要性。第三节 价格理论u 地租理论u 价格学说一、地租理论l 地租的概念及形态l 竞租原理l 地租与地价的关系l 对房地产估价的指导1、地租的概念及形态l 地租的概念 由土地而产生的报酬。l 地租的形态 绝对地租； 级差地租； 城市地租。2、竞租原理l 含义 又称边际转换原理。由地租高低而决定土地利用方式的竞争形式。l 运用 解释典型城市市区及周围土地利用的分配过程。3、地租与地价的关系l 地价实质是地租的资本化 土地所有权情况下V=a/r 土地使用权及他项权利情况下V=a/r1-1/(1+r)nV地价， a地租，r利率 4、指导作用l 绝对地租是土地价格存在的根源；l 级差地租是决定城市土地价格高低差异的主要因素；l 竞租原理反映城市一般的土地利用结构模式。二、价格学说l 劳动价值论l 效用价值论l 供需价格论l 资源价值论l 斯拉法价格学派l 价格学说与房地产估价方法的关系1、劳动价值论l 主要观点 劳动决定价值l 商品的两因素 使用价值、价值l 劳动的二重性 具体劳动、抽象劳动2、效用价值论l 主要观点 效用决定价值3、供需价格论l 主要观点 用供需均衡下的价格衡量价值。l 需求价格 消费者对一定数量的商品所愿支付的价格，由该商品的边际效用所决定。l 供给价格 由生产者为提供一定数量商品所愿接受的价格，由边际生产费用所决定。4、资源价值论l 主要观点 由于人类对资源的利用并引起资源稀缺乃至生态环境问题等而产生的。l 价值构成 使用、非使用价值 直接使用价值、间接使用价值、选择价值、遗产价值、存在价值如何度量？5、斯拉法价格l 代表人物是斯拉法l 主要观点 商品价格是由生产投入-产出关系和劳资分配关系决定的。6、与房地产估价方法的关系l 劳动价值论成本法l 效用价值论收益法l 供需价格论比较法第四节 区位理论u 主要区位理论u 对房地产估价的指导一、主要区位理论l 农业区位论l 工业区位论l 中心地理论l 城市地域结构论1、农业区位论l 提出者：杜能l 不同地方对中心城市距离远近所带来的运费差，决定着不同地方农产品的纯收益。2、工业区位论l 提出者：韦伯l 中心思想：区位因子决定生产场所，将生产吸引到生产费用最小的地点，节约费用最大的地点。 一般区位因子（重点）运费、劳动费、集聚 特殊区位因子湿度：纺织工业易腐性：食品工业3、中心地理论l 提出者：克里斯泰勒l 主要观点 城镇形成于一定数量的生产地中； 城镇是区域的核心，应建在乡村中心的地点，起周围乡村中心地的作用； 中心地依赖于收集输送地方产品，并向周围乡村人口提供所需货物和服务而存在。4、城市地域结构理论l 同心圆模式 特点：城市各功能区经过不断侵入和迁移，呈同心圆状自核心向外扩展。 主要分区：中心商务区，过渡带，工人住宅带，中产阶层住宅带，通勤带。 l 扇形模式 特点：在小汽车等交通工具的影响下，城市各功能区出现沿着交通线呈扇形或者楔形向外扩展的趋势。 主要分区：中心商务区，批发、轻工业区，低级住宅区，中级住宅区，高级住宅区。l 多核心模式 特点：随着城市不断向外扩展范围越来越大，原有城市中心区由于地价高，交通和居住拥挤等原因，使得远离中心的郊区也出现了新的核心，城市围绕不同的点，发展形成多核心模式。 主要分区：中心商务区，批发、轻工业区，低、中、高级住宅区，重工业区，次级商务区，郊外住宅区，郊外工业区。二、指导作用l 区位是决定房地产价格的关键要素；l 区位是衡量城市土地利用结构的重要因素。第五节 系统论u 基本原理u 对房地产估价的指导一、基本原理l 整体性l 层次性l 开放性l 突变性l 稳定性二、指导作用l 系统论思想是房地产估价的指导思想；l 系统论是房地产价格形成的自然科学机制。第六节 房地产估价原则u 独立、客观、公正原则u 合法原则u 最高最佳使用原则u 估价时点原则u 替代原则一、独立、客观、公正原则l 独立 要求估价机构本身应当是一个不依赖于他人、不受他人束缚的独立机构； 要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系； 要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响。l 客观 要求估价机构和估价人员,从实际出发，按照事物的本来面目去估价。l 公正 要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方。二、合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。三、最高最佳使用原则l 基本内容l 具体应用1、基本内容房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。l 最高最佳使用的含义 法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。 判断标准：法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化。l 最高最佳使用具体包括： 最佳用途 最佳规模 最佳集约度2、具体运用l 当估价对象已作了某种使用，对估价前提的判断和选择： 保持现状前提 装修改造前提 转换用途前提 重新利用前提 上述情形的某种组合四、估价时点原则l 房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。l 估价时点由估价目的决定 估价目的不同，估价时点不同，所对应的估价对象状况和房地产市场状况也不同。五、替代原则l 基本内容l 具体运用1、基本内容房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。l 类似房地产 在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处于同一供求范围内的房地产。l 同一供求范围 与估价对象具有一定的替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。2、具体运用l 如果附近有若干相近效用的房地产并知其价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的已 知价格推算出估价对象的未知价格。l 不能孤立地思考估价对象的价格，而要考虑相近效用的房地产价格的牵掣。第三章 房地产价格 房地产价格形成与特点 房地产价格类型 房地产价格影响因素第一节 房地产价格形成与特点l 房地产价格的形成条件l 房地产价格的特点一、形成条件l 效用 物品能够满足人们的某种需要。l 相对稀缺性 物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它。l 有效需求 对物品的有支付能力支持的需要。二、特点l 房地产价格 深受区位影响； 权益价格而非实体价格； 可能是交易价格、或租赁价格； 价格形成时间较长； 房地产的质量不易判断； 价格是个别形成，或较易受个别因素的影响。l 土地价格 无成本性； 无折旧性； 增值性； 权益性； 区位性。第二节 房地产价格类型l 物质存在形态l 房地产权属l 价格管理l 政府行为l 出让方式l 估价方法l 价格单位一、物质存在形态l 土地价格l 建筑物价格l 房地价格二、房地产权属l 所有权价格l 使用权价格l 他项权利价格三、价格管理l 基准地价l 标定地价l 建筑物重置价格四、政府行为l 出让价格l 征用价格l 征收价格l 课税价格l 拆迁价格 市场调节价 政府指导价 政府定价五、出让方式l 协议价格l 招标价格l 拍卖价格l 挂牌价格六、估价方法l 收益价格（收益法）l 比准价格（市场法）l 积算价格（成本法）七、价格单位l 总价格l 单位价格l 楼面地价八、其它l 现货（现房）价格、期货（期房）价格l 起价、标价、成交价、均价第三节 房地产价格影响因素l 宏观因素（一般）l 区域因素（关键）l 微观因素（个别）一、宏观因素l 行政因素l 经济因素l 社会因素l 人口因素l 心理因素l 国际因素1、行政因素l 房地产制度（影响最大）l 房地产价格政策l 行政隶属变更l 特殊政策l 城市规划l 交通管制l 税收政策2、经济因素l 经济发展l 利率l 物价l 居民收入3、社会因素l 政治安定状况l 社会治安状况l 房地产投机l 城市化4、人口因素l 人口数量l 人口素质l 家庭人口规模5、心理因素l 购买或出售心态l 个人欣赏趣味（偏好）l 时尚风气l 接近名家住宅心理l 讲究风水或吉祥号码6、国际因素l 世界经济状况l 国际竞争状况 国与国之间为吸引外来投资而展开的竞争。l 政治对立状况 经济封锁、冻结贷款l 军事冲突状况二、区域因素l 房地产所在市场和地区的特性对房地产价格水平的影响因素。包括： 商服繁华程度 交通条件 基本设施 区域环境条件1、商服繁华程度l 含义 （商业） 一个城市或地区的商业服务业的集聚程度和对周围环境的影响程度。l 影响因子 城市性质、规模、人口数量、经济发展水平2、交通条件l 含义 （工业） 一个城市或地区的交通通达程度与便利状况。l 影响因子 道路通达度 公交便捷度 对外交通便利度3、基本设施l 含义 （居住） 一个城市或地区的基本设施状况。l 影响因子 基础设施：城市供电、供气、电讯、给排水等 公用设施：学校、医院、银行、邮局等4、区域环境条件l 含义 房地产所在区域的环境质量。l 影响因子 空气质量 水质量 噪声程度 三、微观因素l 具体影响某宗房地产价格的影响因素。包括： 物理因素（房地产自身因素） 微观环境条件1、物理因素l 土地 位置、面积、形状、地形地势、地质l 建筑物 外观、式样、朝向、结构、布局、楼高、楼层、设备设施、装潢、成新l 房地 临街状况、建筑容积率、利用类型2、微观环境条件l 含义 影响具体房地产或房地产小区的微观环境。l 影响因子 空气质量、水环境质量、噪声状况、视觉、环境卫生以及日照、通风、温度、湿度第四章 市场法 基本原理 估价步骤第一节 基本原理l 概念l 理论依据l 适用的对象和条件一、概念l 市场比较法、比较法市场比较法是在求取待估房地产的价格时，将待估房地产与较近时期已经交易的可比房地产进行比较，从后者已知的价格，对他们之间的差异进行修正得出待估房地产价格的方法。 类似房地产 交易案例、比较案例 同一供需圈直接比较法:市场价值被直接从比较价格中推导出来。这些比较价格在时间上与评估案例的评估基准日接近，而且这些比较案例与评估标的物的主要特征是一致的。间接比较法:运用这种方法首先必须对比较案例的价格进行修正，或者（并且）将其调整成与评估案例的特征值相一致。二、理论依据l 房地产价格形成的替代原理交易实例1比较交易实例2交易实例3交易实例4交易情况修正交易日期修正个别因素修正区域因素修正待估房地产价格待估房地产 估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。三、适用特点和条件l 适用特点 估价结果较具现实性，说服力强 需要估价人员具有较高的业务素质和实务经验l 适用条件 房地产市场发育 交易案例资料客观 比较案例与估价对象具有替代性l 适用对象 具有交易性的房地产第二节 估价步骤l 搜集交易实例l 选择比较实例l 比较项目修正l 比准价格计算一、搜集交易实例l 交易案例搜集应注意： 客观性 全面性 多途径性 累积性l 主要内容 交易实例房地产的状况 交易双方 成交日期 成交价格 付款方式 交易情况编号分类号名称用途坐落卖方买方成交价格成交日期个别因素说明土地状况建筑物状况区域情况说明交易情况说明位置图资料来源查证结果适用性评分附件种类交易 实例调查表二、选择比较实例l 基本要求 比较实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产； 比较实例的成交日期应与估价时点接近； 比较实例的交易类型应与估价目的吻合； 比较实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。l 具体要求 同一供需圈 用途相同 目的相同 正常交易 时点相近 结构相同 多宗案例三、比较项目修正l 建立价格可比基础l 交易情况修正l 交易日期调整l 房地产状况调整1、建立价格可比基础l 对比较实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来，为后续进行修正、调整提供基础。 统一付款方式 统一采用单价 统一币种和货币单位 统一面积内涵 统一面积单位2、交易情况修正l 基本含义 对比较实例成交价格进行的修正，即将比较实例实际而可能是不正常的成交价格修正为正常市场价格。l 交易情况修正的方法 百分率法比较实例正常市场价格=比较实例成交价格交易情况修正系数交易情况修正系数以正常市场价格为基准来确定。交易情况修正系数=1/（1S%） =100/(100S) 差额法比较实例正常市场价格=比较实例成交价格交易情况修正数额3、交易日期调整l 基本含义 将不同时点完成交易的房地产价格水平统一到同一时点上，即将比较案例房地产交易日期的价格水平调整到估价时点的市场价格水平。l 方法 百分率法比较实例在估价时点时的价格=比较实例在成交日期时的价格交易日期调整系数交易日期调整系数以成交日期时的价格为基准来确定。交易日期调整系数=（1T%） = (100T)/100 价格指数法：定基、环比价格指数 价格变动率法：逐期、期内平均例：估价对象为天河区某多层住宅，估价时点为2003年11月。一可比实例在2003年5月的交易价格为4000元/m2，对其进行交易日期修正？广州市天河区分类房地产价格指数表（以2000.1为基期）时间2003年4月2003年5月2003年6月2003年7月2003年8月2003年9月2003年10月2003年11月多层住宅102.5102.1101.9102.4101.7100.8101.6103.5高层住宅99.798.398.599.2100.196.799.4100.5写字楼103.8102.9106.5104.6103.7104.1105.9105.2商铺98.693.594.292.795.799.199.6100.3例：某地区写字楼2000年4月至10月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。其中某个写字楼在2000年6月的价格为2000元/m2，对其进行交易日期修正（估价时点为2000年10月）。4、房地产状况调整l 基本含义l 内容l 方法(1)基本含义l 将比较实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。l 市场法的一个难点和关键。(2)内容l 区位状况调整 位置、交通、环境、配套设施等。 对于某一层商业用房，楼层也是重要的区位因素 对于某一套住房，楼层、朝向都是重要的区位因素l 权益状况调整 土地使用年限、城市规划限制条件等。l 实物状况调整 土地面积大小、形状、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度、土地平整程度等； 建筑物新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等。(3)方法l 百分率法 比较实例在估价对象房地产状况下的价格=比较实例在其房地产状况下的价格房地产状况调整系数 房地产状况调整系数以估价对象房地产状况为基准来确定。房地产状况调整系数=1/（1R%）=100/（100R）l 差额法 比较实例在估价对象房地产状况下的价格=比较实例在其房地产状况下的价格房地产状况调整数额l 直接比较调整法 以估价对象的房地产状况为基准l 间接比较调整法 另设一个标准房地产状况四、比准价格的计算l 求取某个比较实例的比准价格l 求取多个实例综合成的最终比准价格 算术平均法 加权平均法 综合法案例计算：现拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表：项 目可比实例甲可比实例乙可比实例丙建筑面积1000m21200m29687.6平方英尺成交价格240万元人民币300美元/m2243万元人民币成交日期2001年10月初2002年8月初2003年2月初交易情况-5%0%0%状况因素0%+2%+5%又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初美元与人民币的市场汇价为1:8.5，2003年8月初的市场汇价为1:8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。l 解：（1）建立价格可比基础：甲一次付清总价 甲单价= 21626531000=2162.65（元/m2）乙单价=3008.5=2550（元/m2）丙单价=24300009687.610.764=2700（元/m2）（2）计算比准价格：比准价格甲 比准价格乙 比准价格丙 （3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果：估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）3=2780.25（元/m2）为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：影响因素可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/m2）500052004900成交日期2002.1.312002.3.312002.7.31交易情况+2%0-3%区域因素0+3%0个别因素-1%-2%+1%上表交易情况中，正（负）值表示可比实例高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2002.1.1到2002.6.31该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1%。试利用上述资料估算该写字楼2002.10.31的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。l 解：（1）对可比实例A的单价修正=（2）对可比实例B的单价修正=（3）对可比实例C的单价修正=（4）计算估价房地产某商品住宅单价=第五章 成本法 基本原理 土地价格 建筑物重置价格 建筑物折旧第一节 基本原理l 概念l 理论依据l 估价公式l 方法特点与适用范围l 操作步骤一、概念l 以估价对象开发所需的必要而正常的成本为基础估算估价对象在一定时点一定产权状况下价格的一种估价方法。二、理论依据l 劳动价值论 根据重新开发建设估价对象所必须的支出和应获得的利润为基础来求取估价对象的价值。三、估价公式l 根据估价对象不同，可分为3类 新开发土地 新开发房地产 旧有房地产1、新开发土地l 基本含义 生地、毛地熟地 生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。 毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 熟地指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。l 估价公式 土地价格=土地取得费+土地开发费+正常利税+土地增值收益2、新开发房地产l 基本含义：l 估价公式房地产价格=土地价格+建筑物建造费用+正常利税3、旧有房地产l 基本含义：旧的房地和旧的建筑物l 估价公式房地产价格=土地价格+建筑物现值 =重新构建价格-折旧四、方法特点和适用范围l 方法特点 成本不等于价格 不一定符合最有效使用原则l 适用范围 既无收益又很少发生交易的房地产估价 房地产市场发育不够或房地产交易较少发生的地区。五、操作步骤l 搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；l 测算重新购建价格；l 测算折旧；l 求取积算价格。第二节 土地价格l 土地取得费l 土地开发费l 投资利息l 投资利润l 税费l 土地增值收益一、土地取得费l 基本含义 获取一定年期的土地使用权所发生的费用 包括征地费、拆迁安置补偿费、城市建设配套费等二、土地开发费用l 基本含义 将生地或毛地开发成直接为城市土地利用的熟地所发生的费用。 包括基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费等三、投资利息l 基本含义 房地产投资过程中发生的财务费用，反映资金时间价值l 计算基数 土地取得费的利息 土地开发费四、投资利润l 计算公式 投资额或全部预付资本投资利润率五、税费l 基本含义 土地取得和开发过程中所必须支付的有关税费。 包括耕地占用税、教育费附加、新菜地开发建设基金、征地管理费等六、土地增值收益l 主要来源 自然增值，归国家所有 地方政府对土地的投资及规划条件的改变，归地方政府 土地使用者的贡献，归土地使用者l 计算公式土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+利息+税费）土地增值收益率例：某市经济技术开发区内有一块土地面积为15 000m2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。【注：开发利润（土地取得费开发成本）直接成本利润率】（1）计算土地取得费。提示：1亩667平方米土地取得费10（万元/亩）150（元/平方米）（2）计算土地开发费。提示：1平方公里106平方米土地开发费2（亿元/平方公里）200（元/平方米）（3）计算投资利息土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则土地取得费利息150（16%）2118.54（元/平方米）土地开发费利息20035%（16%）1.5120065%（16%）0.516.393.8410.23（元/平方米）（4）计算开发利润。开发利润（1）（2）10%35（元/平方米）（5）计算土地出让增值收益（取得费、开发费、利息和利润之和乘相应的增值率）土地出让增值收益（1）（2）（3）（4）15%62.07（元/平方米）（6）计算土地价值。土地单价（1）（2）（3）（4）（5） 15020018.5410.233562.07 475.84（元/平方米）土地总价475.84150007137600（元）该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7137600元。第三节 建筑物重置价格l 重置价格的概念l 重置价格的构成l 重置价格的估算方法一、概念重置价格（replacement cost） l 又称重置成本，采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。二、构成l 直接成本 人工费、材料费、施工机械费、其他直接费等l 间接成本 前期工程费、管理费、投资者利润、销售费用等三、估算方法l 单位成本法l 分部分项法l 工料测量法又称数量调查法，估价时先估算建成建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时娄，然后逐一乘以估价时点时的各该相同材料、设备的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物的重新购建价格的方法。这种方法与编制建筑概算或预算的方法相似，即先估算工程量，再配上概（预）算定额的单价和取费标准来估算。 l 指数调整法根据已掌握的同类资产（最好是同种资产）历年的价格指数，利用统计预测技术，找出评估对象价格变动方向、趋势和速度，推算出原购置年代和评估基准日期的价格指数，以这两个时期价格指数变动比率与资产原值计算重置成本。重置成本=评估对象原值*（评估基准日价格指数/评估对象原购置时间价格指数）第四节 建筑物折旧l 建筑物折旧的概念l 建筑物折旧的原因l 建筑物折旧的求取方法l 求取建筑物折旧应注意的问题一、概念在估价时点待估建筑物相对于全新建筑物的价格差异，是对建筑物的一种减价修正。二、原因l 物理折旧l 功能性折旧l 经济折旧三、求取方法l 年限法l 市场提取法1、年限法直线法l 假设前提 在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。l 基本公式 年折旧额（D） 年折旧率（d） 建筑物折旧总额（Et） 建筑物现值（V）l 基本概念：1）建筑物的寿命和年龄 建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用时止的时间。建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到它对物业价值不再有贡献时止的时间。建筑物的经济寿命短于其自然寿命。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。 建筑物的年龄分为实际年龄和有效年龄。建筑物的实际年龄是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数。建筑物的有效年龄是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄。建筑物的有效年龄可能短于也可能长于其实际年龄。实际年龄是估计有效年龄的基础，即有效年龄通常是在实际年龄的基础上进行适当的调整后得到：当建筑物的维修养护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者经过更新改造的，其有效年龄短于实际年龄；当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效年龄长于实际年龄。 建筑物的剩余寿命是其寿命减去年龄之后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄之后的寿命，即剩余自然寿命=自然寿命实际年龄 建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄之后的寿命，即剩余经济寿命=经济寿命有效年龄 因此，如果建筑物的有效年龄比实际年龄短，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。 建筑物的有效年龄是从估价时点起向过去计算的时间，剩余经济寿命是从估价时点起到建筑物经济寿命结束时止的时间，两者之和等于建筑物的经济寿命。如果建筑物的有效年龄短于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工验收合格之日晚 建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日起到它对物业价值不再有贡献时止的时间。l 基本公式 年折旧额（D）D=(C-S)/N =C(1-R)/NC建筑物的重新购建价格；S建筑物的净残值（建筑物的残值减去清理费用后的余额）；N建筑物的经济寿命；R建筑物的残值率（R=S/C）. 年折旧率（d）d=D/C100% =（C-S）/（CN）100% =（1-R）/N100% 建筑物折旧总额（Et）Et=Dt =（C-S）t/N =C（1-R）t/Nt有效经过年数 建筑物现值（V）V=C-Et =C-（C-S）t/N = C（1-（1-R）t/N）例题：某建筑物的建筑物面积100m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，判定其有效经过年数为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额（D）、折旧总额（Et），并计算其现值（V）。C=100*500(元) N=10年 R=5% t=10年年折率（d） （1-5%）/30*100%=3.17%年折旧总额（D）500*100*3.17%=1583.33(元)折旧总额（Et） 1583.33*10=15833.3（元）现值（V）500*100-15833.3=34166.67（元）1、年限法成新折扣法l 根据建筑物的建成年代、新旧程度等，判定建筑物的成新率，或用建筑物的寿命、经过年数计算建筑物的成新率。l 基本公式 V=CqV建筑物现值；C建筑物的重置价格；q建筑物的成新率（%）。 q=（1-（1-R）t/N）100% =（1-（1-R）（N-n）/N）100% =（1-（1-R）t/（t+n）100%n剩余经济寿命R建筑物的残值率（R=S/C） 当R=0时，q=（1-t/N）100% =n/N100% =n/（t+n）100%2、市场提取法l 概念 利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。第六章 收益法 基本原理 纯收益 资本化率第一节 基本原理l 概念l 理论依据l 估价公式l 方法特点与适用范围l 操作步骤一、概念又称收益资本化、收益现值法、收益还原法，是将房地产预期各年的正常纯收益以适当资本化率折现求和，求取估价对象在一定估价时点一定产权状态下价格的一种估价方法。二、理论依据l 预期收益原理 房地产的价格是由房地产未来能给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的。三、估价公式l 基本公式l 常用公式l 变形公式1、基本公式l V为房地产在估价时点的收益价格，又称现值；l n为房地产的收益年限或收益期限；l an为相对于估价时点的未来第n期末的房地产净收益；l rn为相对于估价时点的未来第n期的房地产的报酬率（折现率）。2、常用公式l 纯收益每年不变的公式 收益期限为有限年 收益期限为无限年适用条件：（1）净收益每年不变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零；（3）收益年限为无限年例：某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况下的年净收益为20万元，资本化率为10%，则该房地产的收益价格为多少？例：有一房地产正常情况下的年纯收益为20万元，资本化率为10%，其经济耐用年限可视为无限年，试计算该房地产的收益价格。 2、常用公式l 纯收益每年不变的作用 用于价格测算； 用于不同使用期限或不同收益期