新加坡住宅地产分析.doc

1. 新加坡房地产业发展背景1.1 基本概况新加坡是一个人口密度较高的城市型国家。怎样在有限的土地上建造国民所需要的住房，并将房价控制在较为合理的范围内，一直是新加坡政府极为重视的问题。新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，在房地产市场上牢牢掌握了主动权，既解决了大部分国民的住房问题，也有效地平抑了房价。地域狭小，人口密度大(5900人/km2)，经济发达(人均GDP超过25000美元)。1.2 新兴国家房地产市场发展历史较短，与我国房地产市场类似。1.3 文化特征文化多元，儒家思想占主导地位(华人占人口总数77%)。1.4 经济模式“政府主导型”市场经济：政府是国家和社会利益的代表者，是经济发展的计划者、组织者和协调者。2. 新加坡房地产业发展历程考察环节顺序为：时间、环境、政策措施、政策结果。2.1 时间 1959年-1964年环境：59年，全国共有人口158万，其中47%没有住房。政策措施：60年颁布建屋与发展法，根据该法令设立建屋发展局，制定了“五年建屋计划”。政策结果：建房速度明显加快，从原来每年平均建设1000多套提高到10000多套，到64年底，已有40万人住进公共组屋。2.2 时间 1964年-1973年环境：房屋已有一定量，居民收入继续提高。政策措施：64年，推出“居者有其屋”计划，鼓励中低收入家庭购买组屋;65年创办中央公积金制度，成立中央公积金局，公积金缴费率随经济和房地产业状况不断调整，成为政府调控经济的主要工具。政策结果：房屋供给继续大量增加，房地产业发展资金逐步得到解决。2.3 时间 1974年-1987年环境：房荒问题已处于解决的边缘，大量高档公寓出现。政策措施：74年，成立国营房屋与城市开发公司(HUDC)，专门建设大型五居室套房，凡家庭月收入在4000新元以下者均可购买，使中等收入家庭可以购买国家提供的公共住宅。政策结果：房屋建设向高层化、高密度的方向发展，在满足居民需要的程度上，新加坡住房自有率达到了80%，超过了加拿大(78%)，澳大利亚(76%)，前联邦德国(76%)，英国(71%)，美国(70%)。2.4 时间1988年-至今环境：随着收入水平和经济的发展，房荒问题得到解决政策措施：87年，政府制定特准住宅产业计划，放开公积金购买公共住宅的范围;89年7月起，开发局把购房登记制度改为订购制度;自89年起放开HUDC套房购买对象的限制，居民可以随便购买，但是购房价格与收入相关。政策结果：购房者受惠范围扩大，房屋质量普遍得到提升。3. 新加坡经济发展历程考察环节顺序：时间、产业政策、主导产业、人均GDP增长情况。3.1 1959年-1965年产业政策：进口替代政策。主导产业：转口贸易，脱离殖民经济人均GDP增长情况，详情见图(略)。3.2 1966年-1975年产业政策：经济多元化，开始发展电子产业，同时启动基础设施建设。主导产业：出口导向型工业，制造业产值迅猛增长。人均GDP增长情况，详情见图(略)。3.3 1976年-1980年产业政策：发展技术密集型产业，以电子工业为先导;同时加快发展第三产业和基础设施建设。主导产业：电子、金融、贸易。人均GDP增长情况，详情见图(略)。3.4 1981年-1989年产业政策：引进高技术产业，提高服务业质量。主导产业：高技术产业、金融、贸易。人均GDP增长情况，详情见图(略)。国际竞争力领先世界，人均收入在亚洲仅次于日本和文莱3.5 1990年-至今着重发展金融、航运、贸易等第三产业，同进扶持制药、生物技术、生命科学的高科技企业的发展。GDP连续强劲增长。附：新加坡经济发展历程及人均GDP增长趋势图新加坡人均GDP增长趋势图4. 新加坡土地制度目前，新加坡公共部门持有全国80%的土地。负责修建政府组屋的建屋发展局可以无偿得到政府划拨的土地，但私人房地产开发商必须通过土地批租来有偿获得土地的使用权。政府对组屋的开发成本进行严格控制，通过优化使用土地、节约设计成本、提高施工效率等手段来降低成本。4.1 土地所有制度主要有国有和私人所有两种形式，其中国有土地又可以分为两种形式：国有土地，由作为政府部门所属的土地局掌管;公有土地，由作为半官方机构的法定局，如建屋发展局、港湾局、民航局以及其它社会团体所掌握和使用。目前，国有土地约占53%，公有土地约占27%，私有土地只占20%左右。4.2 土地征用制度根据土地征用法规定，凡为公共目的所需的土地，政府都可强制性征用。为了防止滥用土地征用法赋予的权力，政府详细规定了征地程序、操作流程和土地补偿标准。4.3 土地交易制度采用拍卖、招标、有价划拔和临时出租等方式，将一定年限的土地使用权出售给使用者。出让后的土地可以自由转让、买卖和租赁，但年限不变。使用期满后，政府无偿收回土地及其地上附着物;若要继续使用，须经政府批准，再获得一个规定年限的使用期，但须按当时的市价重估地价第二次买地。5. 新加坡房地产业税收政策新加坡房地产业的税收主要有四项：5.1 不动产税税率23%，其计价的认定是以不动产每年所能获得的租金总收入计算。空置土地按估计成本的5%计，旅馆客房按年总收入的15%计，旅馆餐饮按年总收入的5%计。5.2 印花税和律师费税率：不动产转让差价9万元以下为1%，915万元为2%，超过15万元为3%。律师费的收取按律师费用条例，收费根据不动产的价值视不同种类，分别为0.15%0.20%，标的价值在2000万元及以上者，可协商确定。5.3 开发收益费变更使用分区、增加密集率或规划比率等而使土地增值时，须缴纳增值部分50%的开发收益费。5.4 遗产税税率按遗留不动产市价估定。不足50万元免税，1000万元(扣除一切许可费用)以内5%，以上部分为10%，许可费上限为300万元。6.新加坡房地产业金融政策6.1 住房资金来源构成中央公积金局和邮政储蓄银行占80%，商业银行、金融公司、开发银行、契约基金等机构占20%。6.2 新加坡房地产金融制度的特点房地产金融基本由政府控制，中央公积金局直接行使住房金融职能，邮政储蓄银行则为住房发展局以投资政府债券的形式筹集资金。这两家政府机构成为解决住房资金问题的重要组织。金融机构能够密切配合政府房地产发展计划，提供种种必要的金融服务，其经济效益已远远超过住房金融范围。不但促进了住房问题的尽快解决，还推动宏观经济形成了“高积累高投资高效益高增长”的良性循环，带动整个国民经济的蓬勃发展。住房资金良性循环的契机在于作为福利基金的中央公积金采取金融经营方式，资金运用有借有还(加利息)，财政给予少量补贴或资助，把社会福利基金重点用于发展住房，使它具有发展基金的性质。7. 新加坡福利住房政策在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。包括共管公寓等高级公寓和私人住宅在内的商品房则是由私人投资修建，按市场价格发售。据悉，在过去40多年里，新加坡政府共修建了近100万套组屋，目前新加坡全国约有84%的人安居在组屋中。新加坡商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。一般来说，政府组屋建成后，新加坡建屋发展局以国民的收入水平为依据，按照公平原则进行合理分配。符合政府配房条件的住户一律排队等候政府分配住房，低收入者可以享受廉价租房待遇，中等收入者可以享受廉价购房待遇。组屋按地段与面积不同，每套的价格从15万新加坡元(1美元约合1.52新元)到25万新元不等。符合条件者，可以向建屋发展局申请优惠按揭贷款，而设立于1955年的中央公积金则是新加坡人购房的主要资金来源。在购买组屋时，公积金可以用来支付购房的首付款，也可以用于支付“月供”。此外，政府还以各种形式向国民提供大量的住房补贴，从而使组屋价格保持在普通百姓能够承受的范围内。根据新加坡政府的规定，任何人在买卖组屋时必须提供翔实的资料。如果发现弄虚作假，政府对当事人将处以可能高达5000新元的罚款或6个月的监禁，或者两者兼施。新建的政府组屋只提供给新加坡人。新加坡政府对房地产市场进行严格监控，以防止房价剧烈波动。例如，建屋发展局的政策定位是“以自住为主”，对居民购买组屋的次数有严格的限制。购买组屋后，屋主在一定年限内不得整房出租;在购买后5年之内，组屋不得转让，也不能用于商业性经营。新加坡还规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，如果要购买新房子，旧组屋必须退出来，以防有些人投机多占。另外，业主出售购买时间不足1年的房屋，要缴纳高额的房产税，这对抑制“炒房”和商品房价格暴涨非常有效。7.1 新加坡福利住房政策特点新加坡福利住房政策主要包括“五年建屋计划”和“居者有其屋政策”，其特点为：设立专门机构,确立政府为住房建设和住房供给的主体地位;公营房屋实行优惠的土地和金融政策;按居民的不同收入水平,确定住房类别和价格政策;实行公积金制度,保证建屋安民计划的实施。7.2 “五年建屋计划”第一个五年计划目标：解决房荒，消除贫民窟，更新市区。经过努力，房荒问题基本得到缓解。第二个五年计划，主要建造三居室和四居室公共组屋，单位住房面积增加，组屋设施开始增多。第三个五年计划，除建造面积大的新组屋外，还开始改良或拆建一居室、二居室组屋，在组屋区改善配套环境。第四个五年计划时，建屋发展局已基本解决住房短缺问题，更加强调组屋的设施和质量，停止建造一居室和二居组屋。目前新加坡组屋主要以四居室和五居室为主，设施齐全，功能结构合理，居住环境优雅。7.3 居者有其屋政策政策目标：鼓励中低收家庭购买政府组屋，加速住房资金周转。具体内容：居民购买公房时应按政府规定的标准购买，才能享受优惠。如所购住房面积超过规定，多出部分房价会提高。但是标准随经济环境和居民收入水平而变化，比如：1964年：家庭月总收入在l000新元以下者，可分期付款购买公房;1981年：标准提高，家庭月总收入在2500新元以下就可以购买公房;目前政策标准是：类别 标准(月家庭收入) 可购房类型第一类 800新元以下可以租赁组屋， 供租的组屋一般为一居室、两居室和三居室，四居室以上的组屋不出租。租金约为市场租金的半，其余部分由政府予以补贴。目前出租组屋约占组屋总数的10%。第二类 8005000新元 可购买组屋。可分期付款：首付20%，其余向建屋发展局申请贷款，利率比公积金存款利率高0.1个百分点，比市场利率低2-4个百分点。800新元以上的家庭不能租赁组屋，必须购买。第三类 50008000新元 可购买档次较高的公寓。第四类 8000新元以上 建屋发展局不负责提供组屋，从房地产市场直接购买住房。8. 新加坡住房公积金制度目前中央公积金局管理的公积金数额约600亿新元，是新加坡的“最大财东”，每年公积金的运营都创造数亿元利润，但公积金局雇员实行的是类似公务员的工资制度，其工资收入不和公积金运营的经济效益挂钩，公积金局的每笔支出都要按规定计划执行，避免了公积金局为追求利润偏离为会员服务的宗旨，保证了公积金管理机构和队伍的廉洁。新加坡实行的公积金制度使得国家“建得起”住房，家庭“买得起”住房，没有公积金制度，新加坡不可能在短时间内解决居民住房问题。新加坡公积金制度有五个特点。强制性：所有雇员都必须参加;福利性：每月缴交的公积金连同利息均归雇员个人所有，由公积金局统一管理、定向使用;定向性：除支付会