普洛斯-工业房地产在中国的机遇与挑战.doc

普洛斯-工业房地产在中国的机遇与挑战作者：来源：时间：2007-4-9 11:35:02访问次数：（本文选自第十次中国物流专家论坛）赵明琪普洛斯中国高级投资经理在西方国家中，房地产行业被明确地分为三大类：商业房地产、住宅房地产和工业房地产。而在我国，工业房地产传统上是由政府和开发区在主导开发，而其作为市场化的运作也只是近2-3年才开始的。作为全球最大的工业房地产投资开发商，普洛斯在经历了北美、欧洲和日本的成功后，于2003年来到中国，截至2005年5月，普洛斯在中国的投资已覆盖到上海、苏州、广州、深圳、北京和天津，投资开发和管理约2.02亿美元资产，共计54万平方米物业。其在中国的快速成长经验，为中国的工业房地产市场化运作带来了新的诠释。一、普洛斯的全球网络普洛斯（NYSE：PLD）作为一家世界一流的物流仓储设施的开发商和服务商，在北美，欧洲，亚洲75个市场上拥有、管理并开发了2,000处物流仓储设施，共计约2,890万平方米，投资额近161.4亿美元。它建立了全球首家也是唯一一家物流仓储设施网络，大大提高了客户的关键供应链作业效率，从而为工业房地产行业的发展设立了全新的远景目标。无论在当地还是在全球范围进行仓储选择，客户看重普洛斯的是其丰富的当地市场经验以及广泛的全球影响力。这对客户来说非常重要，因为客户将根据市场需要变化以及经济波动决定扩展设施或重新配置供应链。普洛斯的专业团队负责战略开发物流仓储设施，以满足客户对供应链的特定需求。因此，普洛斯拥有的全球物流设施网络能够使客户通过供应链节省成本，提高效率。普洛斯的目标客户是全球物流配送业务前1000家最大的用户，主要分布于制造业，第三方物流及零售业。其中包括UPS，通用汽车，DHL，纳贝斯克，雀巢，大众，惠而浦，柯达，联邦快运，日本通运，施乐和TDG等。许多客户与普洛斯签订了多市场协议，租用普洛斯在北美和全球的多项物业。全球财富1000家最大的用户中，超过半数的企业已成为普洛斯的核心客户，其中70%的客户租用普洛斯的物业在1处以上。由于普洛斯在行业内开创了以“客户为中心”的推动方式，在全球为客户提供整合的物流配送服务和解决方案，普洛斯公司得到了广泛的认可。作为设施的长期业主，普洛斯为客户提供新颖，灵活的租赁方式，以帮助客户应对诸如周期性变化，竞争性挑战等瞬息变化的环境。二、中国工业房地产的现状区域性开发为主，政府与企业小规模开发，缺乏规模性效益土地取得的方式非市场化尽管有土地增值，但因无二手流通市场，有价无市投资回报稳定，但回收期长，增幅缓慢空置率的控制是长期回报的重要因素三、普洛斯在中国的机遇与挑战普洛斯在经过较长时间的观望后，于2003年3月正式进入中国开展业务。截至2005年5月，普洛斯在中国的投资已覆盖到华东，华南和华北地区，投资开发和管理约2.02亿美元资产，共计54万平方米物业，其中包括普洛斯西北物流园、上海普洛斯临港国际物流园、普洛斯苏州物流园，普洛斯广州保税物流园，深圳盐田港普洛斯物流园，普洛斯北京空港物流园和普洛斯天津保税物流员园等。普洛斯的宗旨是创建中国一流的物业仓储平台，提供国际标准的客户服务、专业开发和拥有与管理高品质的物流配送设施。（一）机遇中国经济的持续蓬勃发展，使得外商直接投资、进出口及消费量的持续增长，创造了需求作为全球制造业中心地位的持续稳固，大企业的地区采购中心与分拨中心由境外向境内转移入世三年后对物流仓储行业外资进入限制的进一步放开，使得大型第三方物流企业在国内发展迅速，市场拓展计划得以快速实施国内基础设施（大型口岸设施、公路等）投入的持续发展，为物流业的发展提供了基础保障尽管受到宏观调控的影响，土地的供给有限，但工业用地市场得以规范化，对投资商的资金实力要求增加（二）普洛斯如何在机遇下发展战略性选择投资开发地点，布置网络化规模发展s人口超过500万以上城市s靠近主要海港和空港，服务于进出口口岸物流s靠近大型生产制造基地，服务于企业入厂/出厂物流s靠近城市环线主要交通枢纽地，服务于城市及城际间消费品配送积极寻求理想的合作伙伴，共同开拓市场利用其全球4100家客户网络，积极控制空置率，以臻最大回报除了大规模开发外，积极探讨收购与定制方案（三）普洛斯在中国已有投资之案例分析普洛斯苏州物流园作为苏州工业园唯一的物流园区，苏州普洛斯物流园是由普洛斯和苏州物流中心有限公司合资成立的苏州普洛斯物流园开发有限公司来开发和管理的。园区初步规划面积为3平方公里，分四期开发，项目总投资3亿美圆。一期项目共包含建筑面积67,647平方米的10个已建的保税仓库和建筑面积约为17,000平方米的计划于2005年第二季度完工的2个保税仓库。苏州工业区普洛斯的一期已于2004年8月18日成为国内第一个获得海关总署批准并正式颁证的“保税物流中心（B型）”的试点单位。二期项目共包括7个已建成的非保税仓库，建筑面积81,000平方米。三期的地块面积为247,000平方米，首批计划于119,000平方米的地块上建造4个物流中心约60,000平方米的仓储设施，工程已于2004年第四季度开工。区内拥有海关监管点、具备进出口通关、保税仓储、简单加工及包装、快速配送、货代运输、进出口贸易、转口贸易及国内分销等功能。现有客户包括欧莱雅(LOreal)、Adidas、UPS、近铁物流（KWE）、三星电子(Samsung)等多家国际企业。上海普洛斯临港国际物流园上海临港普洛斯国际物流园区是由普洛斯和上海临港集团所共同投资与开发，其共同合资的“上海临港普洛斯国际物流发展有限公司”是临港产业园唯一的物流园区开发商。 作为上海的重点项目并具备普洛斯全球客户网络与服务经验及上海市政府的支持作为后盾，本项目是临港产业区内及上海地区独一无二的现代化物流园区，总投资9,980万美圆。临港普洛斯国际物流园区位于上海东南角的临港产业区内，距离洋山深水港32公里、浦东国际机场37公里、上海市中心75公里、虹桥机场80公里。 园区周边有铁路中心站、沪芦高速、两港大道等发达的交通网络。洋山深水港一期规划于2005年10月完工，共5个集装箱泊位，年吞吐能力达到220万标准箱。到2007年，年吞吐量可达到2500万标准箱。临港普洛斯国际物流园第一期将建设总建筑面积为100,000平方米的物业，规划于2005年年底完工。普洛斯西北物流园普洛斯西北物流园坐落于上海市区西部的上海西北综合物流园区内。上海西北综合物流园区是上海市政府“十五”计划确定的上海市三大物流基地之一，也是唯一的陆路物流配送枢纽（其余两个基地为外高桥港口物流基地和浦东空港物流基地）。园区紧邻外环线，依托204和312国道、沪嘉和沪宁高速公路，是上海对外辐射的交结点和必经之处，具有独特的区位优势