万秀小区市场调查分析.doc

万 秀 小 区 市 场 调 查 分 析一南宁市房地产宏观分析1 近五年南宁房地产发展简况从2000年开始，南宁市房地产市场经历了五年的快速发展期后，开始逐渐向稳定成熟期发展。无论从开发规模，产品形式，销售方式还是整体的价格，均能保持一个良性的发展态。以下是近五年来南宁房地产发展的相关数据表：年度指标2000年2001年2002年2003年2004年房地产投资规模（亿元）15.7318.5623.8839.4866.04普通住宅销售（元）20102182223023672767房地产销售面积（万）102.66109.49111.7186.1341.6商品房销售金额(亿元)8.9424.426.642.394.5 22005年二季度南宁房地产价格简况由于新政的影响，今年南宁房地产发展速度比往年同期有所缓慢，但由于存在一定的市场需求空间，南宁今年第二季房地产价格仍有不同程度的涨幅。调查资料显示，2005年第二季度，南宁市土地交易价格总指数比去年同期上涨.，比上季度上涨.；房屋销售价格总指数比去年同期上涨，比上季度上涨.；房屋租赁总指数比去年同期上涨，比上季度上涨.。小结：有五年快速发展的市场基础，以及今年上半年房价的微涨，这就说明了南宁市房地产市场在未来将有一个更好的发展时机。二区域房地产市场分析1 西乡塘区概况南宁市实施新的行政区划调整后，西乡塘区管辖原城北区和原永新区（不含江西镇的同新、同华等10个村）。原永新区江西镇的老口、兴贤个村划归石埠镇管辖。现西乡塘区共管辖西乡塘、衡阳、北湖、安吉、新阳、华强、上尧、安宁8个街道办事处，管辖金陵、那龙、双定、心圩、石埠、坛洛6个镇、富庶个乡，总面积1118平方公里、总人口73.48万人，人口位居各城区之首。西乡塘区正抓住行政区划调整后凸现出来的“五大”（大城区、大市场、大枢纽、大学城、大项目）优势，描绘未来5年的蓝图。辖区建设大项目有相思湖新区开发建设，其核心区罗文大道、可利江大道等10条道路建设和绿地建设，南宁体育中心、南宁文化艺术中心等重大项目建设即将全面启动，北大桥和坛洛至百色高速公路正在建设之中。由于原城北区和原永新区合并为西乡塘区，西乡塘区作为新区，西乡塘区经济、人口发展状况以及其它相关工作将重新展开，新城区的建设和发展，势必给该城区的房地产市场带来难得的机遇。2 城区房地产概况分析 在未设立西乡塘区前，西乡塘区一带的房地产在南宁地产市场中只占有很限的市场部分，只有文华园、高新苑、城市碧园以及原城北区快环附近的恒大新城、万秀小区、棕榈湾、振宁翠峰具有一定的知名度。在整体的开发规模、产品形态、房价上与地产热区（如新城区、凤岭、环南湖带、市中心等）有一定的差距，2005年之前这一带的房价主要集中在22002500元/之间，相对2002年价格涨幅较大。21房地产项目主要分布区域及上市量在分布区域上，西乡塘区房地产项目主要分布在两个区域：一个是原城北区秀厢大道一带；另一个以大学路为轴线的新兴带。其它区域有零星项目，但规模较小、项目分散，影响力有限。目前西乡塘区房地产项目数量相对城区规模而言，还略显不足，说明该城区房地产市场仍有相当大的市场需求空间。以下是主要项目分布及上市量简表：分布区域项目名称规模销售情况分布区域项目名称规模销售情况秀厢大道一带万秀小区200多户（小高层）多层部分98%大学路一带嘉州华都500多户80%恒大新城300余户（聚雅阁）售出约70套城市碧园1200户住宅部分售完棕榈湾1650户（小高层）多层部分已售完高新苑240户（小高层）95%以上万宇苑188户小高层未售金乐福花园242户多层售完恒安新城约500户约有60套未售金宇新城420户95%左右茂泽大厦266户相思湖中富花苑280户上市量共计4786户（除去城市碧园已售的1200户）目前万秀小区附近及西乡塘区房地产的市场提供量在5000户左右，相对城区人口（73万）略显少些。本项目约占4%的市场量。22价格体系西乡塘一带房价，在2005年前，保持在20002400元/平米之间，依项目的地段及周边城区的配套差异而有所不同。但经过二三年的市场销售和培植期后，从2005年起西乡塘一带的销售均价已普遍升至2500元/平米左右，有的甚至更高。西乡塘一带部分在售楼盘销售均价简表：项目名称销售均价项目名称销售均价恒大新城（聚雅阁）2700元/平米嘉州华都2800元/平米棕榈湾（小高层）预计2500元/平米金乐福雅筑（小高层）2600元/平米万宇苑（多层）2400元/平米高新苑（小高层）2550元/平米恒安新城2300元/平米金宇新城（小高层）2500元/平米总平均售价2554元/平米23市场消化潜力相对于新西乡塘区1118平方公里的总面积、总人口73.48万人的规模而言，以前上市的和今后上市的房地产项目，在一时之间都难以满足市场的需求，再加上来自其它城区购房者和部分外地购房者的消化，因此西乡塘区的房地产销售率较高，这是大的城区人口规模和相对经济的销售均价双重作用的结果。西乡塘区主要楼盘供应简表：项目名称供应量项目名称供应量恒大新城约5500户嘉州华都500多户棕榈湾2700户城市碧园1200户万秀小区810多户文华园约2000户万宇苑188户高新苑1100户恒安新城约500户金乐福花园240户振宁翠峰1600户金宇新城420户嘉士.天骄300户相思湖中富花苑280户柠檬宿300户茂泽大厦266户总供应量数17904户从上表中不难看出，西乡塘区的房地产提供量约在20000套的规模，而城区人口却多达70余万，按每户人口4人算，估计约有近20万户家庭，而西乡塘楼盘所提供的量仅能满足10%的家庭，且上市的楼盘有相当部分已经售完或进入销售尾期，可以看出该城区的房地产市场消化潜力还是很大的。3项目主要竞争对手分析31棕榈湾：概况：项目位于秀安路与秀厢大道交汇处，总占地面积150亩，总建筑面积28万平米，规划总户数为3000户。项目共为两期开发，一期为多层住宅楼，以小面积的户型为主，总建筑面积约6万多平米，共由13栋楼宇组成；二期全部为小高层，户型以三房和二房为主，总建筑面积约20多万平米。打造南宁首个“大型东南亚风情园林高尚社区”为该项目的最大卖点之一，项目定位为南宁市的“城市新锐”专属领地。下期推出小高层概况：下期推出的小高层为17#楼，共有三个单元，170多套，主要以二房和三房为主。计划于今年八月初推出，届时将先推出东西朝向的二个单元，共计78套，具体情况如下表：户型三房二厅二房二厅面积11612311292583968245套数102212101212户型点评全部带有入户花园，四米二至四米四的大开间，使得客厅显得宽敞明亮；明厨、大飘窗、大生活阳台；生活区与休闲区划分合理。但多为东西朝向，日晒问题严重。双阳台，四米二的大开间，使客厅的采光通风条件优越，卧室面积较为合理，主阳台及主卧面朝组团花园，拥有良好的景观条件。销售价格：目前具体的价格未定，但据售楼人员介绍，开盘时的销售均价将在2500元/左右。开盘期最低销售价为：2318元/（仅限二楼的一套三房户型），西晒的四套（1至4层）二房以2400元/平米进行特价销售。对本项目的影响：此次推出的为棕榈湾小高层的第一期面市产品，带有很强的市场试探性。其产品的品质、价格、整体的配套和综素质上均比以前的多层产品要高出许多，因而整体上具备很强的市场竞争力。此次推出的17#楼地处其“芭迪雅组团”园林的中心位置，景观、通风条件优越，再加上户型和价格上优势，上市后将是本项目的强劲对手。推广方法：项目在集中在7、8月的南国早报中做报版广告（以半版或整版居多），在市中心沃尔玛对面民族大道与朝阳路交汇处做有大型户外露天广告牌。推广方案分析：举办“棕榈湾”杯2005广西旅游汽车集结挑战赛（挑战路线南宁-玉林-来宾-河池-百色-南宁），其意图除了简单地宣传项目本身外，更重要的一点，旨在扩大项目在广西区内的知名度，为日后小高层的销售积累更多客户，并将客户范围由南宁市内扩展到整个区内，给项目造一个较大的声势，以确保日后小高层的客户积累量。举办此次活动，预计会产生一定的社会和新闻效应，到时将会有吸引一定数量的客户到现场，如果本项目在宣传推广与其跟上（如设立项目指引牌），会从中截流住一部分到场的客户，可以说此次活动也会对本项目产生相应的辐射效应。销售情况：这次推出的小高层共78套，据市调人员反馈，该项目的客户积累已达100多人，计划于8月13日开盘销售。32恒大聚雅阁概况：恒大新城位于秀厢大道中段，占地面积418亩，总建筑面积51.7万，容 积 率：1.88，绿 化 率：33.5%，规划总户数为6000户，整体项目为围合排列式。完善的配套（商业、教育、生活等）、超大的规模、及开发商的实力和品牌效应，使得该项目在城北区楼市中占有很重要的位置，成为该区的代表楼盘之一。聚雅阁概况：聚雅阁为独栋小高层，共有19层，1-2层为商铺，319层为住宅，共设四个单元，约300余套，以三房和二房为主，预计在今年6月底推出，推出户型及面积如下表：户型单间二房二厅三房二厅楼中楼面积32左右（）84（约100套）120-130（）200（）销售价格：销售均价：2700元/ 最低价：2400元/ 最高价：3000元/对本项目的影响：聚雅阁将会依托恒大新城目前完善的配套、成熟的社区规模、日显人气的居住氛围和特有的商业街等诸多利好因素，再加是恒大新城的最后一期产品，因而具有很强的市场竞争力。推出时将会受到部分成熟的买家和投资客的追捧，与对面的棕榈湾一起对本项目将形成合围分割之势。但该项目的销售均价在同区域中显得过高，同时推出的产品种类过多，再加上接邻秀厢大道，噪声突出等不利因素，这样势必弱化其原有的优势，同样也是本项目的强劲对手。销售情况：自6月底开盘以来，售出约70余套，由于均价高过同地段，户型以小面积为主，再加上过于靠近快速环道，因而造成了销售上的滞后。推广手法：以南国早报广告和位于项目工地及快速环道边的广告牌为主要的宣传手段。33万宇苑：概况：项目位于秀厢大道东段29号，与棕榈湾及本项目相邻，由一栋地16层的小高层和一栋半围合式的多层住宅组成，规划总户数为188户，其中小高层104户。项目规模较小，园林及配套缺乏，但开发周期短，对急于购房的客户有一定的吸引力。项目已经推出多层部分，除有小部分单间楼中楼外，其它户型基本销售完，销售均价为2400元/。该项目的重点在小高层，小高层13层为商铺，416层为住宅，由两个单元组成，一梯四户，共有104户，以二房、三房为主。 对本项目的影响：由于此项目在市场知名度，产品数量及整体的规模和品质上与本项目存在一定的差距，故对本项目的影响小，再加上小高层数量不是很多（104户），因此在销售周期上会短于本项目。 销售情况：目前项目的多层部分尚有少量未售完，小高层部分尚未推出，具体的推出时间、面积及销售均价还不得而知。在广告推广上，尚无相关活动，只是利用工地现场的围墙广告作简单的宣传工作。小结：项目附近的这三个直接竞争对手，以“棕榈湾”最为强劲，其整体的规模、项目售楼部的现场包装、宣传推广手法的运用等各方面均均较好地发挥了自身的特色，但由于该项目的上市量（1650户）远远大于本项目，因此销售周期要长于本项目，本项目可顺借其势进行销售和推广。本项目小高层在销售期要与三个对手进行同期的销售，面临一定的销售压力，关键是扬长避短，这样才能取得理想的销售成绩。34 西乡塘区部分在售小高层简况 金宇新城所属区域： 南宁市高新区地理位置：科园大道49号开 发 商：广西德宁房地产有限责任公司代 理 商：熙略.代理物业类型：纯住宅项目(围式庭院社区)销售均价：2600元/平方米（最低价2400元/平方米；最高价2800元/平方米）销售情况：已售95%以上（未售部分主要以大面积的三房和楼中楼为主）销售电话：3214553相关数据：总占地面积：27259，住宅面积：46800m，规划户数420户，车位数186个，建筑密度：22%，容积率：2.6，绿化率：38% 物业费：0.6元/平米交通状况：位于相思湖核心位置南宁高新开发区内中心地段，与内环相邻，正面为科园大道，进出市区便利、快捷。公交车线路有：24路(朝阳花园心圩)、35路（行政审批大厅三三医院）、54路（西乡塘安吉客运站）等。周边环境：南宁市高新小学（在建）、南宁市二十中（中学）、南宁市三十五中（中学）广西税务学校（专科学校）广西电力职业技术学院 银行（项目1千米半径范围内有工商银行、建设银行、农业银行等）、空军十里亭医院、科园路菜市等。 配套设施: 配套以景观园林为主,带有小部分休闲配套及商铺。 备 注：项目为围式庭院式社区，中心花园及绿化、隔噪声带做得较为齐。交通优势、未来市场升值潜力为项目的最大卖点，但由于过于靠近内环，噪声问题影响了项目的形象。在销售策略上，采用了一次开盘方式，一次推出全部偻盘，实行一次性的销售均价，利用项目现场的施工和销售进度吸引客户，使得客户有种眼见为实的踏实感。户型面积、套数统计及户型点评（小高层）：户型二房二厅三房二厅楼中楼户型点评建筑面积87117-120136-198三房户型进深大，采光充足，功能区划分合理；二房布局传统，简单实用；楼中楼的楼梯显得较窄小，露台围墙过高。套数7214424工程进度：小高层已峻工高新苑所属区域： 南宁市高新区地理位置：南宁市高新区科德大道中段开 发 商：南宁高新技术产业开发区房地产开发公司代 理 商：南宁市宁奥房地产投资咨询有限公司物业类型：纯住宅项目销售均价：2550元/平米（最低价2500元/平米；最高价2800元/平米以上）销售情况：95%以上（小高层）其中二房已售完、单间尚余一间、三房及四房还有少量销售电话关数据：总占地面积：250亩，总建筑面积：280000m，容积率：2.8绿化率：35%交通状况：位于相思湖核心位置南宁高新开发区内中心地段，地处未来南宁新行政区的中心地段，临靠快速环道和大学路，进出市区便利、快捷，交通条件优越。公交车线路有：24路(朝阳花园心圩)、35路（行政审批大厅三0三医院）、54路（西乡塘安吉客运站）等。46路（）周边环境：南宁市高新小学（在建）、南宁市二十中（中学）、南宁市三十五中（中学）广西税务学校（专科学校）银行（项目1千米半径范围内有工商银行、建设银行、农业银行等）、空军十里亭医院、科园路菜市等。配套设施：教育：建设有师资一流的高新小学、幼儿园园艺：7000平方米英式大花园，其他：游泳池、网球场、篮球场等体育设施，让运动无处不在；提供2000平方米的时尚会所，内设羽毛球馆、棋牌室、艺术沙龙备 注：高新区内房地产的代表项目，整体呈围式院落结构，园林绿化齐全，规模大，在规划、园林设计、户型配置等较先前的瑞士花园更为先进，提出的“精英社区”概念为项目的一大卖点。户型概况及点评（小高层）户型二房二厅三房二厅楼中楼点评面积约80约120约230注重通风采光，内部功能区划分合理，房间私密性好。三房在空间组合显得灵活多变，阳台宽大，视野景观条件优越，房间面积宽大，很适合高要求消费者的胃口套数8014418工程进度：小高层已完工，业主可进驻进行装修或居住。销售策略：先将项目多层部分建设并售出大，形成一个成熟社区后再推出小高层，能较易打动客户，同时也能确保小高层的利益点。金乐福花园（雅筑）所属区域： 南宁市高新区地理位置：南宁市高新区科德路（高新苑旁）开 发 商：广州云星房地产开发集团规划形态：半围式小庭院布局物业类型：纯住宅销售均价：2550元/平米（小高层）、2300元/平米起步销售情况：目前销售率为50%左右，其中单间有5套未售、二房有1012间未售，销售电话：3892666相关数据：占地面积：6000平方米，总建筑面积：23679.7平方米，规划户数：242户（小高层170户），绿 化 率：35%，容 积 率：3.93交通状况：位于相思湖核心位置南宁高新开发区内，临靠快速环道和大学路，进出市区便利、快捷。公交车线路有：24路(朝阳花园心圩)、35路（行政审批大厅三三医院）、54路（西乡塘安吉客运站）、46路等。周边环境：南宁市高新小学（在建）、南宁市二十中（中学）、南宁市三十五中（中学）广西税务学校（专科学校）银行（项目1千米半径范围内有工商银行、建设银行、农业银行等）、空军十里亭医院、科园路菜市等。配套设施：配套简单园林为主，配套设施较少，依赖周边市政配套，自身配套设施不足备 注：项目主要是以面对中青年高收入，有一定文化学识的成功人士，投资客，中等收入市民的中档楼盘。户型概况及点评：户型单间二房二厅三房二厅点评面积5490112-144户型面积设计合理，方正实用，大开间大进深，配有景观阳台，大飘窗利于通透采光。套数3434102工程进度: 将于2005年8月封顶(小高层)，计划于2006年5月交房销售策略：先将品质一般的多层销售完，扩大项目知名度后顺势将主力产品小高层推出，利用前期所积累的人气和名气提高销售均价。利用准备封顶之时，进行特价活动（最低2460元/平米，限于三层户型；同时首付只须一成即可，但两项活动有时间限制，仅限于封顶前）优惠措施：6月4日6月10日预约在公开选房当日购房可享受额外99*99折优惠。6月11日6月17日预约在公开选房当日购房可享受额外99折优惠嘉州华都所属区域： 南宁市西乡塘区地理位置：南宁市大学东路27号(城市碧园旁)开 发 商：南宁嘉州房地产开发有限公司代 理 商：合富辉煌物业类型：纯住宅销售均价：28002900元/平米（最低价2698元/平米；最高价约3000元/平米）销售情况：四期销售约70%，前三期销售率85%以上，热销以二房户型为主。销售电话：3840318 3480328 3480338相关数据：总占地面积：23亩，总建筑面积：58260m，规划户数500多户，建筑密度：34.0%，容积率：3.8，绿化率：28% ，公摊 16%-18%交通状况：位于大学路东段，交通条件优势，大学路，明秀路，北大路纵交而过，公交线有4、24、35、46、604、605、66、76等多路经过。周边环境：项目地处城西区的成熟地段，邻近广西大学，城市碧园，文华园因而整体居住氛围较浓，周边的市场、饮食、娱乐等配套齐全，升值潜力大。配套设施： 项目配套重于休闲，运动及景观为主，其它生活配套可依托周边的市政配套备注： 项目构建一个南宁市时尚，有活力的年青中高收入一族的集居地，在大学路上首个针对时尚青年开发的地产项目，提出同质而居的概念，但周边居民自建房过多，项目整体形象受到一定影响。户型数量及点评（四期A栋）户型单间二房二厅 三房二厅 楼中楼点评面积30-6780-89100-12768-226部分三房采用错层设计，室内空间感强。大面面积生活阳台为三房的最大卖点，功能区划分合理，动静分离，干湿相隔，楼中楼超大面积客厅为另一大卖点。套数374710322前三期推出简况：开盘期开盘日期推出套数及主力户型销售率销售价格 一期2005年1月6日130套 以80-120二房、三房为主90%销售均价2700元/二期2005年3月12日108套 以单间、两房为主，90%销售均价2800元/三期2005年4月23日130多套 70%售价2800元/左右四期2005年6月5日200多套 以三房二房为主约70%最低价：2698元/最高价：3000元/工程进度：全部小高层已封顶。 小结：西乡塘一带的小高层由于在上市销售期上均早于本项目，除金乐福雅筑外，其它项目多处于销售末期，所持上市量不大，且多以大面积的三房和楼中楼为主，再加上销售均价上高于本项目，因而对本项目的影响有限。4项目SWOT分析41优势项目经过前三期的销售后，提高了本项目的市场知名度，产生了一定的品牌效应。随着部分小区业主的入住，小区内的生活居住氛围日渐浓郁。本期小高层以独栋一个单元为主，保证每户能拥有良好的通风和采光条件。小高层的中心园林景观较先前的更为优美丰富。周边交通条件优越，有多路公车到达。生活、市政配套齐全。附近有众多楼盘分布，且多已成形成市，区域居住氛围浓。42劣势 目前售楼部位置过于偏，无路标指引牌，不易被客户找到。 楼盘建筑风格不统一，东西区在外立面上存在差异。 项目东西区被区隔