杨三超：绿色住宅小区评价指标体系的建立.doc

绿色住宅小区评价指标体系的建立杨三超（江苏安厦工程项目管理有限公司，江苏常州，213100）摘要：随着绿色建筑理念全面深入人心，我国政府通过各种政策及措施大力推进绿色生态住宅小区的建设。但是，房地产业在快速发展的同时，许多开发商没有把可持续发展的理念引入社区的住宅建设之中，引发了诸多问题。本文以绿色住宅小区为研究对象，从经济、社会、生态环境、管理四个方面构建了绿色住宅小区的评价指标体系，以促进我国绿色住宅小区项目评价体系的完善。关键词：绿色建筑 绿色住宅小区 评价体系Evaluation Index System of Green Residential QuartersYANG Sanchao（AnSha Project Management Co.,Ltd,Changzhou,213100）Abstract:With the Green Building enjoys overall popular support, the government uses various policies and measures to push forward the construction of green residential district vigorously. However, although the real estate industry is in rapid development, many developers did not introduce the concept of Sustainable Development into the housing communities, and caused many problems. This paper takes green residential district as the research object, establishes the projects comprehensive evaluation index system from four aspects in the economic, social environment, ecology and management, to promote the analysis system of Chinese green residential district.Key Words:green building; green residential district; Evaluation system1.引言建设部自2001年先后制定并颁布了绿色生态住宅小区建设要点和技术导则、绿色建筑技术导则(以下简称导则)、绿色建筑评价标准、住宅性能评定技术标准(GB/T 50362-2005)，并自2003年在全国大中型城市重点推广绿色生态住宅小区的试点建设工作以推进我国绿色住宅小区的开发。通过近年的开发实践表明，大部分开发商所开发的绿色住宅小区，各项技术性能未能达到导则所规定的技术标准要求，开发商往往在利益的驱动下，以绿色生态住宅作为卖点提高销售价格，以达到获得高额利润的目的，而对技术层面的要求并未真正重视，许多住宅小区属于低层次的绿化、局部节能小区Error! Reference source not found.。由此可见，构建一套适应我国国情的绿色生态住宅小区开发及评价模式，制定相关的法规标准和技术导则，建立一套标准化、规范化、操作性强的绿色住宅小区开发项目评价指标体系，已成为推广和发展绿色生态住宅小区的必要条件。2.绿色住宅小区定义绿色建筑、绿色生态住宅等主要是针对单体建筑提出的概念，而绿色住宅小区则指的是一个住宅群体。绿色住宅小区的范畴比绿色建筑要广，因此绿色住宅小区除了包含绿色建筑的所有绿色特性外，还有绿色住宅小区本身特有的特征。绿色住宅小区是具有高效、节能、环保、健康、舒适、生态平衡等特征的居住建筑环境，是运用生态学原理，遵循生态平衡及可持续发展的原则，设计、组织住宅内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在小区系统内有秩序地循环转换，以获得一种高效、低耗、无废、无污染、生态平衡的建筑环境Error! Reference source not found.。绿色住宅小区的内涵和外延见图1。图1 绿色住宅小区的内涵和外延Error! Reference source not found.3绿色住宅小区评价指标体系绿色住宅小区开发项目评价的主要对象是绿色住宅小区，包括已建成的和方案拟定、规划设计及施工阶段的住宅小区。对住宅小区项目经济、社会和环境长久健康地持续协调发展的评价，涉及众多评价因素，本文从住宅项目的经济、社会环境、生态环境、管理四个层面进行分析，其中生态环境是项目经济和社会化发展的基本条件，良好的社会、经济环境则对居民居住质量提高的起重要作用，各参与方的管理水平是经济、社会和环境可持续健康发展的支撑。本文建立的绿色住宅小区评价指标体系见附表1。3.1经济评价绿色住宅小区的开发往往需要采用新型设备、材料、技术和全新的建筑设计方案，使得开发商的开发成本相比普通居住小区项目而言大大增加。成本增加会导致开发商利润率低，同时开发商可能会提高产品价格，超出了购买者所能接受的对绿色投入的支付意愿，导致项目失败。主要评价指标有：1.全寿命周期费用全寿命周期费用是指建筑物建成时所投入的一次性造价已经建筑物在全寿命周期内运行维护费用。站在经济社会发展的角度来看，住宅在整个寿命期内，其投资、能源消耗等经济性指标不仅反应在初始建设一次性投资中，更体现在使用期的维修管理费、能源消耗费及报废拆除费等全寿命周期费用上。对绿色住区的经济性评价应全面衡量住宅的费用效益合理性，寻找绿色住宅的建设成本与后期运营维护成本的最优组合。绿色住区的一次性造价包含了小区建成时的各项建筑费用所折合的建筑造价，包含土建、装饰装修、绿化、市政公用设施、交通设施等费用。全寿命周期运行费用是指在整个使用周期内的各项支出。2.经济效益传统经济理论只考虑最大限度的利用资源、企业自身利益得失，而对生态资源的投入保护、社会利益等很少考虑。因此在绿色住区项目评价中应体现出由于对环境资源保护而产生的增量投资费用的有效性，从而能真实地反映项目评价方案的经济合理性。本文选取2个二级指标如下： （1）增量投资净现值通常，绿色建筑初始投资的费用与传统建筑相比都有一定程度的增加，但在运营阶段中它所体现出的资源耗费和健康效益又能远远弥补初始阶段的投资增加费用。差额净现值反映绿色住区在生命周期内收益能力的动态评价指标，它的计算是依据生态节能措施实现后的年实际节能收益额与后期费用差额，按选定的折现率，折现到评价期的现值，与初始投资增额求差额。式中：绿色住区与传统住区年耗量差值；P能源单价；Ia-Ib绿色住区较传统建筑的初始投资增额；i社会折现率；N建筑寿命期；绿色住区某项关键技术后期费用的现值；绿色住区某项关键技术前期费用的现值；当时，表明绿色住宅小区方案相对于传统建筑方案在全寿命周期内更经济、合理，故该绿色住区方案可行；当时，说明该方案有待改进；时，说明该方案不可行。通过全寿命周期净效益的比较，体现出绿色住区是否更具有经济价值，而且当出现多个绿色方案的时候，一般来说值最大的方案最具有可行性。（2）投资增额回收期它是以绿色住区在使用过程中的总体节能收益抵偿绿色住区总投资增额所需的时间。计算公式：式中：动态投资增额回收期；n累计净现金流量出现正值的年份数；第n-1年累计净现金流量的现值；第n年净现金流量的现值。投资增额回收期在一定程度上显示了初始投资增量费用的资本周转速度，通过与传统的投资回收期相比较，可以很方便的判断绿色住宅小区相比传统住宅小区所增加的初始投资费用是否更经济、合理。我国民用建筑节能设计标准中规定节能投资回收期不超过10年。3.2社会评价社会效益是经济效益和环境效益的前提，而社会效益又是通过经济效益和环境效益来体现的。在现实中由于社会效益评价指标难以定量计算，评价数据难以得到等原因导致对住宅项目的社会效益评价并不多。在我国，由于各地区的经济、文化等因素的影响，使得人们对于住宅要求不完全相同，但一些基本的要求是相似的，主要有住宅的适用性、交通的便捷程度、设施的方便和可靠程度、生活安全和健康的保障、邻里的来往与互助等0。绿色住宅小区项目的社会评价主要包括：1.生活配套生活配套设施是住宅小区的一个重要组成部分，是支持绿色住宅小区正常运行的基础。市政设施包括供电、供热、供气、给水排水、消防等，其完善程度不仅直接影响居民生活的必需可居性，而且影响影响生态环境保护许多目标的实现。优先发展公共交通是解决城市交通问题的重要对策，为便于居民选择公共交通工具出行，在场地规划中应重视住区主要出入口的设置及与城市交通网络的有机联系。2.健康舒适人是社会的人，人不能离开社会而生存。住区除提供住宅和公共服务设施外，还应为居住者提供良好的能够进行频繁相互接触、交往、互助的半共空间、公共空间及必要的康体设施，休闲娱乐设施，商业设施、文教设施等。积极开展形式多样、丰富多彩社区文化活动和教育活动，满足不同居民的需求，倡导绿色健康环保的生活方式，促进与人之间和睦相处。邻里关系是社会关系系统的重要组成部分，应建立良好的邻里关系，以利于维护社会安定团结和长治久安。3.地域性只要是指绿色住宅小区对当地社会的影响程度。住宅小区项目的建设应充分考虑当地人文环境的可持续发展的需要，保护、继承、发扬文化传统，创造具有地方风格的住宅建筑群。另外还有考虑的是项目的建设是否刺激当地经济持续繁和发展，否改善了当地的公共设施和市政设施，是否改善了当地的公共设施及居住环境状况。3.3生态环境评价 生态环境质量的好坏是衡量住宅小区项目绿色度的主要因子，传统的建筑活动在为人们提供生产和生活基础的时候，也在过度的消耗资源和能源，产生的建筑垃圾、噪声等造成了严重的环境污染。通过降低建筑产品在生产使用过程中的能耗、节约资源、减少污染，才能有效的改善环境，对整个生态系统的稳定起到良好的作用。本文将从以下几方面进行评价。1.土地开发利用土地资源是不可再生资源，在进行住宅开发时，合理利用土地是可持续性的前提，不合理的利用会造成土地资源短缺，进而影响到人类的健康和经济的发展以及社会的进步。土地的开发利用要进行合理的选址，这样不但可以减少用于场地平整所带来的建设投资，减少施工工程量，避免因场地建设对原有生态环境与景观的破坏，是决定绿色建筑外部大环境是否安全的重要前提。人均居住用地控制指标必须控制在合理范围之内；应充分利用尚可使用的旧建筑和合理的开发和利用地下空间。2.水环境水资源的保护主要体现在水资源的利用和防止水污染两个方面。水资源的充分利用可以通过采取节水措施和加大对非传统水源的利用率来实现；采取合理的污废水处理措施，保证用水安全。3.声环境住区应做好防噪声规划，集中布置区内高噪声源并防治生活噪声；加强住宅内防噪声措施和隔声措施。在施工期间应严格按照规定时间施工，合理安排噪声作业时间，噪声产生的机械尽可能安排在远离周围居民一侧，通过有效的降噪措施，使施工噪声达到或优于国家标准。4.光环境良好的光环境可保证居住行为在生理与心理上的舒适性。光环境是指影响人们视觉效果的采光和照明等因素，包括室内和室外光环境系统各两方面。区域日照标准是以室外公共活动区域和绿地在大寒日获得日照时数来进行衡量。住宅80%的房间应能自然采光，采光系数满足要求。光污染是指眩光、阴影等视觉污染，住区内室外照明光线不得直射入住宅之内，不可避免时应采取挡光措施。5.能源系统建筑节能及绿色能源的利用，可以减少不可再生资源的消耗量，同时也可以减少由于能源消耗而产生的环境污染。住宅建筑的体形、朝向、楼距、窗墙面积比、窗户的遮阳措施不仅影响住宅的外在质量，同时也影响住宅的通风、采光和节能等方面的内在质量选用效率高的用能设备和系统，控制设备的能效比、管网系统的输送效率等。根据当地气候和自然资源条件，充分利用太阳能、地热能等可再生能源。6.绿化环境绿地能有效的改善小区的自然环境系统。绿地率是指住宅项目所有的绿地面积与住宅项目总用地面积的比例，它主要体现住宅项目在生态和绿化方面的状况。植物配置丰实度是指项目绿化生物多样性的体现，如乔木、灌木、草地等是否科学搭配，使各种不同生态特性的植物能各得其所，形成一定面积的立体种植（包括屋顶绿化和墙壁垂直绿化），能够充分利用阳光、空气、土地、养分和水分等，具有最大的自然性与生态效益。7.气环境绿色生态小区的气环境是影响居民居住健康的重要因素。绿色住区在规划时应积极采用住区风环境优化技术，确保住区通风良好，保证住区空气质量符合要求；居住空间应能自然通风，防止室内空气污染对人体健康的损坏；住宅装修应一次到位，严格控制装修污染。8.材料及资源利用包括采用资源消耗和环境影响小的建筑结构体系，使用绿色建材、鼓励资源再利用，建筑材料本地化，减少运输过程资源和能源消耗、降低环境污染；废弃物收集与管理，要求保障居住区建设与使用过程中固体废物收集环节，对环境质量无损害；通过分类收集（源分离）为城市固体废物处理系统优化提供条件；小区内进行食物垃圾的循环处理利用，分流城市固体废物处理系统的压力，优化居住环境。3.4管理评价开发商、承包商和物业管理公司等项目参与方为了保证绿色住宅项目的开发质量和运作质量，应建立住宅项目可持续管理的理念、制度和工作体系，可包括管理的机构、管理流程以及管理体系认证等工作。4.结论纵观世界上发达国家的经验可知，生态住宅小区开发建设，不仅需要制定相应的技术标准，在很大程度上还依赖于完善的评估体系和科学的评估方法，如美国的LEED标准及评估体系、荷兰的ECO-Quantum标准及评估体系等，依据评估标准，借助于科学的评估方法，对住宅小区进行生态评价，对加快生态住宅小区的建设能起到非常重要的促进作用，并能取得良好的效果。参考文献：1李立平.绿色生态住宅小区的开发与评价D.重庆,重庆大学建设管理与房地产学院，2004.5.2贾生华等.绿色住宅的开发及其认证管理M，2002年.3李启明，聂筑梅.现代房地产绿色开发与评价M.江苏科学技术出版社，2003.4袁缘.居住区规划设计综合评价体系J.基建优化，(2000)04-0017-20；5绿色建筑评价技术细则.建设部，2007年7月6建设部.绿色施工导则J.施工技术，2007（11）：01-05；7绿色建筑技术导则.建设部科技部，2005年10月；8绿色建筑