中山市1-5月房地产开发市场分析（7.12）.doc

携手共创 美好明天中山市1-5月房地产开发市场分析客欲动而跌难止 风雨急却黎明时报告概述：上半年，中山楼市整体受大市场环境影响，观望不断，量价齐跌，降价打折、优惠特价、装修送礼等各种手段和营销活动让整个低迷市场凸显阴云弥漫。中山楼市实际成交价格，在经过两个季度连续下调后，基本上回复到了一个相对理性水平的市场，在经营开发成本和客户预期心理双重均衡力作用下，市场可能还存在一定时期的滞胶状态，黎明前的阳光尚要突破急剧的风雨。纵观中山市1-5月房地产开发市场数据和行情，楼市销售量、销售总额、局部价格均呈现较大幅度的下降趋势，整体成交均价也呈现出一定的下跌趋势，但房地产开发投资仍保持持续增长，商品房空置面积整体呈现减少趋势，房地产市场进行了理性调整，挤压掉了2007年高涨的泡沫，在历经这一轮调整和洗礼后，中山房地产趋向良性发展。阳光总在风雨后，相信历经市场考验和洗礼后，开发投资、消费市场双方更加理性，市场购买信心回复正常的时期已经不远。报告目录：一、 开发投资二、 施工规模三、 竣工面积四、 期房销售五、 房价趋势六、 空置面积七、 贷款和资金来源八、分析总结一、 开发投资房地产开发投资大幅增长34.9%，今年各月投资增长出现较大波动。1-5月，中山市全社会固定资产总开发投资163.03亿元，比去年同期130.97亿元实际增长24.5%；其中，今年1-5月全市房地产开发总投资83.51亿元，占全社会固定资产总投资的51.2%，比去年同期61.91亿元增长34.9%。与去年相比，全市房地产开发投资仍继续坚挺增长。但房地产形势虽不容乐观，开发投资缺乏后劲，房地产各月投资不断出现波动。附中山市1-5月房地产各月投资增长图从今年房地产各月投资情况来看，一月、三月、五月三个月均比上月投资增长，二、四月投资额环比呈下降趋势。可见受一线市场影响，市场资金紧张，销售不景气，直接导致开发投资不足。二、 施工规模同期房地产施工规模呈现持续扩大趋势今年1-5月，全市商品房施工面积达1554.88万，比去年同期增长52%，实际施工规模增加529.08万，房地产在建施工并不因市场成交低迷而热情减退。近三年1-5月同期房地产施工规模分别呈现持续扩大的发展趋势，市场供货能力持续增强，产品竞争加快。三、 竣工面积建设施工减缓 竣工量跌至低谷 前五个月，中山全市商品房竣工面积89.92万，与去年同期相比，竣工面积总量下降11%，净减11.05万。从2008年各月房地产建设竣工面积来看，下降趋势非常明显参数 月份1月2月3月4月5月竣工面积30.1229.059.1117.244.4竣工增长量-4%-69%89%-74%由于房地产形势的不景气，开发商人为放缓了建设开工的步伐，在等待市场的回暖。同时，进入4、5月以来，珠三角地区接连不断阴雨天气，也延误了不少项目的工程进度，都导致5月竣工量跌至低谷，不足5万。四、 期房销售商品房总销售量同期相比大幅下降 各月销售量均有较大回落 今年1-5月，中山市全市共销售商品房115.64万，比去年同期相比大幅下降36.2%，少销售65.61万。受整体市场环境影响，期房销售量已经跌至近年来同期最低点。从各月销售情况看，比上一年均有较大回落，五、 房价趋势本年度各月房价持续下跌，第二季度成交均价理性回归。2008年前五个月，中山市共销售商品房面积115.64万，销售金额52.64亿元，与去年同期相比，分别下降36.2%、13.85%。5月销售均价环比上月下跌3.8%。从2007年至今，中山市房地产市场销售均价整体呈现上涨趋势，07年第四季度房地产销售均价最高达到4852元/，创下各季度最高；步入2008年来，前两季度房价均连续下降，分别下跌385元/和46元/，下跌率分别达7.9%和1.0% 中山楼市实际成交价经过两个季度连续下调后，基本上回复到了一个相对理性水平的市场，受经营开发成本和客户预期心理双重均衡力影响下，市场可能还存在一定的滞胶状态，要延续一定发展更加稳健。六、 空置面积商品房空置量与去年同期基本持平，历史上同期空置量不断小幅减少。截止2008年5月，中山市全市共空置商品房面积152.5万，比去年同期151.63万相比，商品房空置量基本持平。近五年同期空置量呈现一定的下降趋势，历年商品房空置不断小幅减少。七、 贷款和其它资金来源15月，中山全市房地产开发资金共83.51亿元，同比增34.9%，其中来源：国内贷款1336亿元，同比减少 1837；利用外资251亿元，同比增105；自筹资金 2338亿元，同比增长4758；其他资金来源(定金及预收款)4426亿元，同比减少2217。分析总结：楼市销售量、销售总额、局部价格均呈现较大幅度的下降趋势，本年度各月房价持续下跌，前两季度相比，成交基本稳定，房地产开发投资仍继续增长，总体发展向前，部分市场困局，市场逐渐回归理性。在滞胶期，市场又表现有几个显著特点： 区域成交差异明显，乡镇板块成交相对活跃，个别领头大盘仍表现出较强的竞争能力和营销实力（如坦洲锦绣阳光花园、火炬区凯茵新城、小榄建华花园等）。城区大盘豪宅销售相对处于滞胶状态（豪逸华庭、远洋城、奕翠园等月成交均几套）。 消费市场看跌主流盛行，观望严重，但关注度目前为历史最高，小部分理性消费者会谨慎出手，也给逆市带来一定转机。 楼市营销力度空前加强，送装修、低首付、零首付、打折扣、送附加等营销活动从一定程度上刺激了客户购买欲望，部分创新型事件活动营销收效甚好。 房地产建设施工面宽但收缩窄、缓工观望等待现象严重，开发商消化现货、滞留产出，调整产品出炉布局。下半年存货和新供量将出现递增高潮，楼市竞争更加白热化。 土地市场投资开发强度弱势，无论从成交数据、地块规模，及开发进度