中原08年10月成都房地产月报.doc

中原08年10月成都房地产月报提要本月商品房成交面积50.21万平方米、成交套数为6516套；环比08年9月，成交面积下降了1.41%，成交套数上升了21.32%。但随着房交会的结束，成交市场又开始进入下行通道。从最近几周的表现来看，成交量始终是在低位徘徊，并且还有进一步下跌的趋势。究其原因，消费者对目前楼市信心不足。 一、本月房地产相关政策及影响二、本月城市建设及房地产动态1、城市建设蜀道变“速”道中西部综合交通运输枢纽战略规划描绘成都未来交通模样：市域内实现快速路1小时交通圈，都市区半小时交通圈；省内实现成、德、绵、乐高速公路2小时交通圈，城际高速铁路1小时交通圈，成渝城市群经济圈高速公路4小时交通圈，城际高速铁路2小时交通圈；国内实现成都至周边省会城市贵阳、兰州、昆明、西安、武汉4小时高速铁路交通圈，成都至京津冀、珠三角、长三角地区8小时高速铁路交通圈；国际运输网实现成都至美国、澳大利亚、英国、俄罗斯不超过15小时的航空交通圈。全域成都中心城与外围8个城市（金堂、彭州、崇州、大邑、邛崃、新津、蒲江和都江堰）之间，形成由轨道交通、高速公路、城市快速路及4车道以上干线道路共同组成的快速度、大容量、多方式交通走廊；30个小城市（即目前的重点发展镇，如崇州街子古镇、邛崃羊马镇等）及60个新市镇（即目前的次重点发展镇）与所在区域的中等城市实现以4车道以上干线道路连接，600个中心村（即农民聚集新居，目前正在规划建设中）对外通道实现双向2车道连接。温江 沿金马河造“蓉城西湖”在此次签约的48个项目中，成都温江金马湖（蓉城西湖）旅游开发项目以100亿元投资金额成为“最大赢家”。该项目将按照成都市打造万亩水面生态涵养带的规划，引入世界一流的规划设计理念，整体包装策划和开发建设。规划打造金马河沿线运动休闲和观光旅游产业带，成为以生态、旅游、运动、休闲、会议中心、高尚社区为一体的经济区域。 投资方成都市金马瑞城投资有限公司表示，项目将依托温江正在建设的国家体育产业基地资源，打造一个沿金马河11公里、占地6平方公里的体育健康休闲旅游项目，深度开发成都的体育旅游资源，建设周期为5-8年。目前温江区已分别在金马、和盛、永宁三镇启动了金马湖片区体育休闲项目的建设规划，预计项目一期工程将于明年正式动工。 2、行业动态财政部、国家税务总局日前宣布，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。两部委明确，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。同时，中国人民银行日前宣布，决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持。自10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，中国人民银行还下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。 其具体要求包括：金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用纪录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定；对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高；下调个人住房公积金贷款利率。将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，同时将最低首付款比例调整为20%这一政策，有望对楼市产生较大拉动作用。“小产权房”不合法 农村集体土地决不能搞房地产 10月29日，国土部相关负责人表示，要严格土地用途管制，农村集体土地决不能搞房地产开发。 对于农村土地将落实两个“最严格的制度”，就是要落实最严格的耕地保护制度，坚守18亿亩耕地红线，落实最严格的节约用地制度， 从严控制城乡建设用地规模。目前，国土部正在草拟集体土地流转管理办法。有媒体指出十七届三中全会后“小产权房”可以合法化，对此徐绍史表示，这里可以明确地说，农村集体土地决不能搞房地产开发，不能搞高尔夫球场建设，不能搞不符合土地供应政策和产业政策的项目。 农村的“三块地”即承包地、宅基地、农村集体建设用地，都要确权登记颁证，这是落实产权明晰原则的具体措施。对于农民宅基地，要完善宅基地的管理，保护农民宅基地的物权。建议各地编制乡镇土地利用规划要安排宅基地建设，也建议各地根据经济和社会发展来修订宅基地占地的标准。三、本月土地市场分析1、土地公告及成交概况1.1本月主城区土地公告情况（数据来源：中原数据库）在08年10月，主城区土地进行出让公告的数量与9月相比减少了2宗，共4宗，同时地块面积也较小。4宗土地共116.8239亩，其中3宗位于高新（西）区，1宗位于武侯区。土地性质均为工业用地。可以看出在房地产行业陷入低迷的时期，其附属的产业链也受到了极大的影响。土地市场的表现尤为明显，今年以来土地供应偏少，并且住宅用地的供应更加稀缺。1.2本月郊县土地公告情况分析（数据来源：中原数据库）在08年10月，郊县土地供应市场共有14宗土地进行出让公告，合计面积2190.5869亩，环比9月上涨了92.67%。郊县的土地供应以大体量、低价格等特点为主。集中供应的仍然是工业以及商业用地。本月郊县住宅用地供应218.93亩，仅占整个供应的1/10。（数据来源：中原数据库）从分布来看，本月郊县公告的14宗土地以商业用地为主，占到了总供应的2/3，住宅比例出现了大幅下滑，仅占10%。目前因为市场的原因，政府似乎也在刻意规避对住宅用地的招拍挂。目前工业/商业用地仍然是郊县土地供应的主流。1.3本月六城区土地成交情况概况（数据来源：中原数据库）本月主城区仅2宗土地成交，比上月减少了10宗，成交面积也缩水到了599.7966亩。土地性质为分别为工业和住宅用地。目前主城区除了高新区外，其他区域已鲜有成交。1.4本月郊县土地成交概况本周郊县市场无成交。四、本月商品房市场分析1、商品住宅供应分析1.1近10月主城区商品住宅供应概况（数据来源“房产114”网站）本月供应商品住宅面积57.14万平方米，住宅套数4855套，在经历房交会市区供应量井喷之后，本月市场供应端迅速收缩。供应市场仍然受到大环境的影响，面对房地产市场萧条的境况，开发商抓住上月房交会开幕契机大幅放量之后，本月又回归到了之前的状态。虽然本月政府的救市政策出台，之前也预期一定程度上政策会对楼市有所刺激，但从目前的实际情况看来，市场依旧缺乏购买力的介入，这也直接导致了供应端的紧缩。中原预计接下来的一个月供应市场的供应将会维持在10月的水平。1.2本月主城区商品住宅供应情况分析（数据来源“房产114”网站）（数据来源“房产114”网站）（数据来源“房产114”网站）本月金牛区供应商品房面积18.65万平方米，住宅1590套，其供应套数和供应面积均居各区域首位；二三环和三环以外的供应量旗鼓相当，两者之和占到了整个供应的85%以上，为目前市场上的主流供应区域；按方位来划分，城西本月取代城东成为了供应最多的区域，供应套数1919套，面积23.21万方。整体看来房交会后，开发商为了消化前期囤积的房源，紧缩供应端是属于正常的情况。另外因为受到目前的大环境经济形势的影响，房地产行业处在一个低谷，开发商的推盘变得格外谨慎。本月供应端没有出现太多的亮点房交会后迅速缩量。中原预期在接下的四季度末期，供应端可能会因为开发商年底急于回款，出现一个小幅放量的推盘，之后又将归于沉寂，这样缩量供应的情况至少会持续到明年初。2、商品房成交情况分析2.1近10月主城区商品房成交概况（数据来源“房产114”网站）本月商品房成交面积50.21万平方米，成交套数6516套；环比08年9月，成交面积下降了1.41%，成交套数上升了21.32%；因为房交会的举行，10月初楼市一度呈现出了“短暂的繁荣”，因此本月的成交套数出现了一个较大幅度的提高主要是得益于月初的集中成交。随后市场的成交量开始进入下行通道，即便是在政府颁布了救市政策之后，仍然无法挽回颓势。因此本月的成交量的上涨并不能说明楼市已经借房交会回暖。相反的在未来一段时间内，考虑到国内外经济形势的大环境，还存在着下降的可能性。与4月的春交会相比本月的成交量减少了2000多套，目前的低迷可见一斑。2.2本月主城区商品房成交情况（数据来源“房产114”网站）本月成华区依然稳健，依靠稳定的“发挥”，以1530套、12.01万方的成交量排在所有行政区中的第一位。除高新区外，本月各行政区域的成交量都出现了不动幅度的上涨。而拉升行政区成交量上涨的根本原因仍然是月初的房交会。五、本月新盘价格分析十月因为经历房交会，所以众多项目都赶在本月开盘，开盘的项目数量较多，大多数区域都出现了新开盘项目。本月城南预售新盘较少，仅一个项目桐梓林.欧城（龙湖.世纪峰景取得预售证未开盘）。由于项目本身价格较高，并且本月区内有且只有这一个项目，因此项目均价高达11000元/平米。排在所有行政区的第一位。郊县方面因为有很多多层低层项目开盘因此均价较高，达到了5400元/平米。除了城南之外其余各个行政区的项目价格都出现了不同程度的下降，下降最多的区域是城西，环比上月价格下降了12.90%，最少的城东也下降了6.80%。可见降价成为了目前开发商争夺市场的唯一武器。（数据来源：中原数据库）10月无论是主城区的价格还是郊县的价格都出现了一个较大幅度的增长。主城区方面主要是由于样本量太少，被个别极端值所影响造成了价格的“虚高”，实际情况却正好相反，除了少数区域价格环比上涨外，绝大多数区域都是下降；而郊县方面由于低层/多层物业形态在本月大量推出，使片区物业价格飙升本月达到了5400元/平米，环比上涨了20.87%。中原预计接下来的一段时间各个区域、各个项目的价格战还将继续，因此就项目价格来说还有可能出现下跌，进而导致区域价格继续下跌。（数据来源：中原数据库）本月各类建筑形态类型丰富，各类建筑的价格特点能有比较明显的表现，低层为9000元/平米最高，其次是多层7100元/平米，剩下的小高层和高层基本上处于同一水平线。六、本月市场小结土地供应/成交情况在土地公告市场上，依然延续着前几个月的状况大面积的土地供应被商业和工业用地所占据，而住宅用地的供应很少。以郊县为例在08年10月，郊县土地供应市场共有14宗土地进行出让公告，合计面积2190.5869亩，而其中住宅用地供应218.93亩，仅占整个供应的1/10。主城区方面更是没有出现住宅用地的供应。从土地成交来看，郊县方面受到冷落没有出现成交地块，主城区成交仅2宗，比上月减少了10宗，成交面积也缩水到了599.7966亩。面对深度调整的房地产行业，附属产业受到的冲击不言而喻。预计这样的情况仍将持续，土地市场若想回暖须看房地产市场的表现。商品房供应市场本月供应商品住宅面积57.14万平方米、住宅套数4855套，在经历房交会市区供应量井喷之后，本月市场供应端迅速收缩。面对迷雾重重的市场，开发商都尽量避免大规模的放量。取而代之的是守株待兔式的策略，即，等待重大事件发生的时间节点，如救市。（10.20-10.26这周中政府颁布救市政策，开发商的销售热情被刺激，因此为了抓住这一有利时机，众项目纷纷亮相推盘，供应市场出现了一次井喷，当周供应面积达28.21万平米，供应套数2436套，供应面积环比增长64.78%，供应套数增长92.42%。）因此今后的供应端会呈现出一种“长期性的缩量，间歇性的放量”的状态，放量的时刻即是有重大利好刺激的时候。商品房成交市场成交市场方面借着房交会的“余威”有所上升。本月商品房成交面积50.21万平方米、成交套数为6516套；环比08年9月，成交面积下降了1.41%，成交套数上升了21.32%。但随着房交会的结束，成交市场又开始进入下行通道。从最近几周的表现来看，成交量始终是在低位徘徊，并且还有进一步下跌的趋势。究其原因，消费者对目前楼市信心不足，即便出台