房地产有限公司项目管理办法.doc

项目管理办法房地产有限公司(工程)二OO六年九月目 录第一部分 公司部门及岗位职责2一、项目管理部2二、工程管理部3三、项目部经理职责4第二部分 组织及工作关系图6一、公司组织架构图（部分）6二、项目部架构7三、现场工程管理关系图8四、项目管理工作关系示意图9五、甲供材料（设备）供应的管理办法10六、乙供材料（设备）供应的管理办法11第三部分 管理程序及办法12一、图纸管理程序12二、设计变更签证程序13三、门窗防渗漏施工管理工作程序15四、 屋面工程防水施工管理工作程序17五、 外墙防渗水施工管理工作程序20六、 住宅卫生间防渗施工管理工作程序23七、园林工程项目部工程质量管理办法25第一部分 公司部门及岗位职责一、项目管理部）项目管理部是项目建设全过程的组织者，也是项目建造阶段的执行者和责任者；）在项目各期方案经公司批准后，执行相关项目工程的全过程组织，落实工程建造工作，并对做最后建造成果负责；）配合项目营销部完成项目销售所需要的有关各项工作；）负责工程建成后的调试、验收及政府部门组织的检查和验收，并负责将建成的物业、固定资产、项目资料移交给物管公司，确实完成物业交付使用工作；）负责项目在工程建造过程中日常事务处理，包括周边关系、政府有关部门、各承建单位、突发事件的沟通、协调和处理，保证项目建造工作的顺利进行；）负责工程施工过程中，建造成本的有效控制及合同条款的落实执行，协助合同管理部编制项目每月经济报告，有效控制工程造价；）负责编制、落实及必要时修订工程总体进度计划，有效控制工程进度，保障工程建造工期；）负责落实执行必要的质量和技术管理措施，有效控制工程质量和安全，保障建造成品符合设计要求和建造规范；）在工程建造过程中遇到重大技术方案和技术问题时，应主动组织相关单位及时处理，并接受公司及时管理人员的指导和帮助，并随时接受技术监理人员的质量监督；）在工程和招标之前，提供项目招标计划、设计要求、图纸等完整的招标资料，参与并协助采购/合同管理部完成招标工作；）根据现场情况，准确及按时提交工程进度的审核，供采购/合同管理部处理审批工程进度款；）依据项目的总体工期计划，提交报建报验工作计划时间表及相应的图纸等技术资料，以配合开发做好报建工作；）在公司预结算部门组织，合同管理部的配合下，协助编制及完成项目的工程结算；）负责完成公司管理层交办的其他工作。二、工程管理部规划设计）根据公司经营计划目标，提出开发计划，包括项目定位、建设标准、配套设施，并在得到批准后实施；）根据政府批出的项目土地使用条件和规划建设指标，公司的开发计划、销售计划及市场研究资料，组织项目的规划设计工作；）提供满足报建审批、工程施工要求的设计文件；）组织管理和协调设计顾问公司的工作，使其按设计顾问合同和项目工程计划的要求完成设计文件，经审批后发出；审核设计费的支出；）负责设计变更管理，审批和发出设计变更指令；）负责面积技术指标管理）统筹产品规划面积的计算和管理；）负责规划技术的管理；）负责楼宇销售图纸及销售面积的审核及管理工作。）负责项目开发各建设阶段，施工各阶段和各项目，材料设备和工程质量的设计验收；）提出对设计、施工承包单位，选用设备、材料的评标或合同审核意见；质量技术管理）负责各项目工程建造过程中施工技术、质量及安全工作监督、检查；）编制公司工程技术管理规程、制度，并经公司正式批准后监督、执行；对公司各项目工程施工过程中各项材料（设备）报验程序、工程质量检查验收程序及其实施效果做出监督、检查；）对各项目施工过程中设计图纸、技术文件管理工作做出监督和检查；）组织项目施工开始前施工图纸会审，对项目现场施工管理体系进行监督、检查，对项目施工监理工作体系和监理工作质量作出监督和评估；）负责对项目技术资料管理的监督指导，项目施工图纸修改的报备；）制定建筑工程通病的防止措施；）项目重大质量的处理；）施工工程中技术的交流和推广；）其他文明生产管理与监督。开发报建）负责完成工程设计、施工所需要的政府报建、报验工作；）根据公司要求，负责领取有关施工许可证、规划许可证、预售证、验收合格证件等，保证公司销售计划的按时执行；）收集政府有关房地产开发方面的法律法规要求、变化，并及时提供有关动向、建议供公司管理层决策参考；）与政府各主管部门保持良好沟通，建立、健全对外关系网络，保证公司开发审批手续的顺利进行。三、项目部经理职责一、组织完成公司下达部门的各项工程管理任务和工作指标。二、对工程总监负责，全面负责本部门的日常业务及管理工作。三、签发工程开工令和停工令。四、负责工程进度款的签证和有关工程相关文件的签署。五、落实工程建设项目的施工前期准备、施工建造全过程的各项管理工作。六、督促、检查和跟踪各项工程施工计划和工作计划的落实情况，及时与相关部门协调解决施工管理过程中出现的问题。七、负责协调项目建设过程中与公司外（如：建设行政主管部门、城管、质量监督站等）有关部门以及设计单位、监理单位、施工单位及其公司其他部门之间的工作关系。八、支持和督促监理公司严格按照建设工程的监理程序对工程实施全面监理。九、负责处理和解决施工中出现的技术问题和质量问题。十、对主要建筑材料或装修材料实施样板确认的签署。十一、审核并签署施工单位的项目工程施工组织设计或施工方案。十二、配合相关部门作好现场签证。十三、审核施工单位的工程进度款的申请以及施工材料计划。十四、每月定期向公司报送工程进度报表。十五、工程项目的实施过程中，根据公司对项目的各项计划和指标进行细化，对项目的进度、质量、造价实施全面的控制。随时向公司汇报项目开发过程中出现的重大问题，为公司调整项目开发计划提供可靠的依据。十六、协调项目施工过程中与有关政府主管部门、设计单位、监理单位、施工单位以及公司其他部门的工作关系，及时协调解决在施工过程中出现的有关问题。十七、组织专业验收和工程竣工验收，办理工程移交和物业移交。十八、配合做好物业交付使用，协助物业部做好楼宇保修期内的物业维修跟踪服务。十九、完成公司领导交办的其他工二十、对施工单位的综合素质进行评审，为公司选用合作伙伴的决策提供客观和中肯的意见。二十一、组织建设项目的单位工程竣工质量验收。二十二、负责部门人员工作安排，考核本部门员工的工作表现和工作绩效，并综合作出评价，提出员工的任免和奖惩意见。二十三、定期或不定期组织员工业务（专业技术）培训。二十四、每月定期向公司书面汇报的实施情况。二十五、完成领导交办的其他工作。第二部分 组织及工作关系图一、 公司组织架构图（部分）工程部门组织架构（初稿）工程总监项目管理部副经理：许俊毅（兼）工程管理部经理：吕韶纯（兼）经理：吕韶纯（兼）工程副总监1a住宅南组团项目组主管：付智岗 土建工程师：沈志飞1a住宅北组团项目组主管：沈志飞（暂定）1a配套商业项目组主管：杨冬 助理：陈江巍1a幼儿园及1b中小学项目组主管：杨冬 助理：陈江巍临时商业及售楼中心项目组主管：杨冬 助理：陈江巍设计技术组 助理：黄芳结构:杨冬,机电:邹卡,园林:罗毅质量管理组主管：付智岗开发报建组主管：陈江巍 报建专员：曾妍园林绿化项目组主管：罗毅 市政及景观工程项目组土建主管：杨冬 综合管线主管：邹卡机电及市政管线项目组主管：邹卡 助理：刘礼恒二、项目部架构工程总监项目一项目二项目三项目四水电工程电气工程土建工程绿化工程三、现场工程管理关系图 项目组土建工程师水电工程师电气工程师施工总包监理单位分包A分包B分包C绿化工程师四、项目管理工作关系示意图施工总包单位社会监理建设方项目部材料部项目五、甲供材料（设备）供应的管理办法施工总包单位储备（使用）现场工程师材料（设备）供应部门监理六、乙供材料（设备）供应的管理办法施工总包单位储备（使用）现场工程师材料（设备）监理第三部分 管理程序及办法一、图纸管理程序1、目的：1.1明析图纸到位时间、发放时间和收图单位。1.2保证图纸的准确性和有效性。1.3保证图纸及时到位。1.4减少设计失误。2、办法：2.1图纸的收发管理2.1.1来图必须有符合国家规定的有效签章；2.1.2来图由资料档案人员接收，并整理归档；2.1.3档案室必须有不少于一套的图存档；2.1.4图纸发放时，领图单位和人员必须签收，并将时间记录在册。2.2设计交底和图纸会审：2.2.1设计图纸及文件发至有关单位5天内，由项目管理部组织设计、施工、监理等单位进行设计交底和图纸会审；2.2.2首先由设计者进行技术交底，再由与会的专业人员向设计提出疑问（或问题），听取设计者的解释，然后由监理单位做出会议纪要，全体与会人员会签认可。二、设计变更签证程序 1、 目的：确认合理的设计变更签证程序，从而控制设计变更、签证的费用。2、 范围：适用于所有在建工程的设计变更及签证项目。3、 职责：3.1.工程部是签证实施的见证部门。3.1.1.项目主管确认签证及设计变更实施的情况及工程量。3.1.2.部门经理负责签证的审批。3.2.设计部是设计变更的见证部门。3.2.1.项目主管对设计变更单进行确认及说明变更原因。3.2.2.部门经理负责设计变更的审批。3.3.预算部对设计变更及签证进行费用核算。4、 程序：4.1.设计变更。4.1.1.工程在施工过程 ，若发现施工图纸属于较大结构性问题，必须及时上报公司主管老总，并与设计单位联系研究决定，由设计单位出修改施工图或变更设计通知。4.1.2.设计部审核设计变更，经主管人及部门经理签字盖章确认后，转发给工程部。4.1.3.工程部主管人员每月5日前，整理汇总上月1日至30日（31日）发生的设计变更单，并在每张变更单上注明实施情况。汇总单经主办人及经理确认后，送预算部。4.1.4.预算部确定核实设计变更费用后，作为工程结算价的一部分。4.2.签证：4.2.1.签证项目发生后，工程部主管人及时确认签证单。认真核实签证工程量及详细说明施工工艺及实施情况。4.2.2.签证单需监理、工程主办人及部门经理三人共同签认，并加盖各自公章确认。4.2.3.点工签认：4.2.3.1.在工程签证中原则上不认点工形式出现。如有特殊原因需发生点工且数量较大时，必须由主办人员所在部门经理同意后方可进行施工。4.2.3.2.点工原则上是以现定额站规定，故在税前进行结算。4.2.3.3.若按定额站人工价规定进行施工有难度，经部门经理认可，以书面形式在签证单上写明原因、工作内容，由预算部、工程部及乙方三方人员共同谈定点工单价。4.2.4.各种土方工程不得有土方签证单，该项目操作执行关于建筑垃圾清运及土方工程的暂行管理方法。4.2.5.每月5日前，工程部主管人整理上月1日至30日（31日）发生的签证单，汇总确认后送预算部。4.2.6.预算部确定核实签证费用后，作为工程结算价的一部分。4.3.备注：4.3.1.设计变更、签证项目发生后，工程部主管人员应当日发生当日确认。 4.3.2.设计变更、签证单每月分别作汇总表，见附表一、二。4.3.3.所有设计变更、签证单上有关价格、费用的确认时，需由预算部参与确定。4.3.4.设计变更、签证单均一式五份，送预算部的设计变更、签证单必须为原件。4.3.5.预算部在办理结算时有权复查签证、变更的内容，若发觉与定额不符时，不予结算。4.3.6. 若发生特殊情况难以结算的项目，则注明由审价单位作最终确定。 编制： 校对： 审批： 发放号：三、门窗防渗漏施工管理工作程序一、 目的：1、 100%符合有关国家规范要求。2、 交付使用后三年内不出现渗漏现象。二、 范围：公司新建项目门窗工程。三、 施工管理控制程序：1、 做好材料进场验收，检查尺寸偏差，有无划痕、污染，是否按采购合同进行保护。2、 检查材料进场堆放、运输及产品保护是否符合施工合同要求。3、 检查门窗洞口尺寸是否符合设计要求。4、 进行安装过程控制及检查安装操作是否符合门窗安装及验收规程。5、 门窗安装完成后，项目部组织人力进行检查。四、 严格控制门窗框与墙体接缝防水处理的隐蔽验收：门窗框与墙体洞口的缝内腔应采用泡沫条填实，再用发泡聚苯乙烯等弹性材料分层填塞，然后用水泥砂浆嵌实。如下图：五、 检验：1、 在外粉刷及门窗安装完成后，用消防水喷淋墙面，每个冲淋面持续时间不少于1小时，到房间内逐一检查门窗有无渗水现象，其结果须经监理及甲方代表验收认可。2、 下大雨时，雨后及时到房间逐一检查门窗有无渗水现象，其结果亦须经监理及甲方代表验收认可。六、 有关文件：1、 建筑工程质量检验评定标准GBJ301-88。2、 维卡公司塑钢门窗安装要求。3、 建筑装饰工程施工及验收规范JGJ73-91。门窗淋水试验检查表 单元号：项目结果楼号外粉及门窗安装完成后下大雨后01020102检查： 复查： 审查： 四、 屋面工程防水施工管理工作程序一、目的：1、100%符合有关国家规范要求。2、交付使用后五年内不出现渗漏现象。二、 范围：公司新建住宅项目屋面工程。三、 屋面防水施工方案，由设计提供四、 穿屋面管的窝嵌施工控制：1、 凿除洞口四壁松动石子、浮浆，清除垃圾和灰尘，支底模必须从下向上支撑，充分洒水湿润。2、 管子外壁和预留洞壁刷一度掺107胶水水泥浆，然后浇捣1020MM厚1：2水泥砂浆（掺10%UEA），再浇C20细石砼（掺10%UEA），细石砼比洞口低20MM左右，其表面须压实、抽平、打毛。窝洞后挂牌明示：24小时内不得碰动。3、 隔12天，刷两度防水涂料（厚11.5MM）。4、 用1：2水泥砂浆（掺10%UEA）嵌实抹平洞口。五、 施工管理工作程序：1、 施工过程中做到专人负责、专人施工。2、 每道施工程序须经现场监理人员认可之后，方可进行下道工序施工。六、 检验：在下列阶段须做满过屋顶24小时盛水试验，经监理及甲方代表检查认可之后，方可进行下道工序施工。七、 有关文件：1、 混凝土结构工程施工及验收规范（GB50204-92）。2、 地面与楼面工程施工及验收规范（GBJ209-83）。八、 本程序文件应发放到下列人员：注：1、持有本文件者应严格按此文件要求执行。 2、若认为本文件有不合理之处应及时向本文件的审批人提出修改意见。 编制： 校对： 审批： 发放号：屋面盛水试验检查 项目 结果单元号屋面结构完成后整个屋面完成后01020102检查： 复查： 审查： 五、 外墙防渗水施工管理工作程序一、目的：1、100%符合有关国家规范要求。2、交付使用后五年内不出现外墙渗漏现象。二、 范围：公司新建项目外墙粉刷。外墙粉刷施工方案：由设计提供三、 外墙支模洞补洞施工控制：1、 砖墙支模洞里面一半（即120）用半砖镶补，外面一半浇灌C20细石砼。镶补砖必须湿润，砖四侧满刮1：3水泥砂浆，砖镶入后，四周必须严密勾缝嵌实。C20细石砼塌落度为68CM，边灌边捣实，浇捣前应洒水湿润。细石砼面凹进砖墙1015MM，待细石砼有一定强度后再用1：2水泥砂浆抹平墙面，表面须压实搓毛。2、 砼墙支模洞：先用冲击锤扩孔，将塑料管打掉扩深50MM，洞口外先用木塞堵塞50MM深，然后用1：3水泥砂浆由里向外塞嵌密实。隔天拔除木塞，将防水油膏由外向内垫嵌15厚，再分两次间隔一天用1：3水泥砂浆补嵌密实至墙面平。四、 施工管理工作程序：1、 施工过程中做到专人负责、专人施工。2、 每道施工工序须经现场监理人员签字验收认可后，方可进行下道工序施工。五、 检验：1、 在外粉刷完成后，采用淋水抽查实验，并且到房间内逐一检查有无渗水现象，其结果须经监理及甲方代表验收认可。2、 下大雨时，雨后及时到房间逐一检查有无渗水现象，其结果亦须经监理及甲方代表验收认可。六、 有关文件：1、 建筑装饰工程施工及验收规范JGJ73-91。2、 砖石工程施工及验收规范GBJ203-83。注：1、持有本文件者应严格按此文件要求执行。 2、若认为本文件有不合理之处应及时向本文件的审批人提出修改意见。 编制： 校对： 审批： 发放号：外墙支模洞补洞隐蔽验收单 单元号： 项目 评价楼号补洞做法补洞质量备注注：上表“补洞做法”及“补洞质量”评价请填写“符合要求”或“不符合要求”。检查： 复查： 审查： 外墙淋水试验检查表 单元号：项目结果楼号外粉刷完成后下大雨后01020102检查： 复查： 审查： 六、 住宅卫生间防渗施工管理工作程序一、目的：1、100%符合有关国家规范要求。2、交付使用后五年内不出现渗漏现象。二、 范围：公司新建项目卫生间地坪施工。三、 设计方案的选择，由设计提供。四、 穿卫生间地坪管的窝嵌施工控制：1、凿除洞口四壁松动石子、浮浆，清除垃圾和灰尘，支底模必须从下向上支撑，充分洒水湿润。2、管子外壁和预留洞壁刷一度掺107胶水水泥浆，然后浇捣1020MM厚1：2水泥砂浆（掺10%UEA），再浇C20细石砼（掺10%UEA），细石砼比洞口低20MM左右，其表面须压实、抽平、打毛。窝洞后挂牌明示：24小时内不得碰动。3、 隔12天，刷两度防水涂料（厚11.5MM）。4、 用1：2水泥砂浆（掺10%UEA）嵌实抹平洞口。五、 施工管理工作程序：1、施工过程中做到专人负责、专人施工。2、每道施工程序须经现场监理人员认可之后，方可进行下道工序施工。六、 检验：在下列阶段须做满过屋顶24小时盛水试验，经监理及甲方代表检查认可之后，方可