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破解中国楼市之谜 今年，政府将经济增速的目标定为7.5%左右。但国家统计局数据显示，今年一季度GDP增速为7.4%。对此，官方解释，7.4%虽然比7.5%少了0.1个百分点，但经济增速仍在合理区间运行。可是，市场的解读并不乐观。经济学家许小年认为，中国正在经历一次衰退，其特点是结构性衰退，而非周期性衰退。也就是说，中国将经历一次长期衰退。此后，陆续发布的宏观经济数据也并不乐观。于是，人们开始担心经济增速可能滑出合理区间所设定的7%底线。此时，地产大佬潘石屹突然冒出一句，“中国的房地产现在就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰川了”。潘石屹的这句话刺激了众人神经，立刻引起人们对房地产市场的热议。很多人唱衰房地产，认为房地产即将崩盘，并导致中国经济发生危机。但房地产界的另一位大佬任志强对房地产唱衰之说一直持批判态度。任志强搬出了一堆数据并加以道理，论证了中国的房地产不会崩盘。他还判断说，现在政府不可能不要房地产这个“夜壶”。在潘石屹和任志强的带动下，一波又一波对房地产市场的争论见诸媒体。但随着争论的深入，结果却是普通民众对房地产市场越来越看不清了。楼市是越来越坚挺，还是拐点到来，甚至是即将崩盘？虽然发声者都言之凿凿，但一时间好像无人能讲得清楚楼市到底怎么了。如果说房地产有泡沫，泡沫又要被挤破，要崩盘，为什么像北京这样的一线城市房价还在上涨而且不乏买者呢？有这样购买能力的人还不在少数。如果说房地产没有泡沫，楼市运行正常，为什么收入房价比在一些城市已经达到了10年、20年甚至30年以上了呢？工薪阶层对此只能望房兴叹。为什么一二线城市楼市还在发展，三四线城市却频频出现鬼城呢？据官方宣传，新型城镇化首先是人的城镇化，这是不是说明被城镇化的人口不愿意到三四线城市安家立业呢？在诸多疑问中，政府对楼市的态度相当暧昧。一会儿说取消限购，一会儿又说没有取消；一会儿说增设房产税，一会儿又说没那么快；一会儿说经调查楼市总体没问题，一会儿又说楼市已分化。过去，中国经济的高增长主要依托于高投资。在投资结构中，基础设施占20%以上，房地产占50%左右，制造业占30%，制造业在一定程度上依赖于前两项投资。可见，房地产对中国经济而言是多么重要。另外，房地产也是吸纳超发货币的巨大产业容器。2013年末，中国金融机构人民币贷款余额71.9万亿元，其中房地产贷款14.6万亿元、个人住房贷款9万亿元、全国保障性住房开发贷款7,260亿元，三项相加，占贷款余额总规模的1/3以上。从这些数据看，楼市崩盘，国民经济也将难逃一劫。这么重要的国民经济支柱产业，政府对它的市场波动能无动于衷吗？如果说政府对楼市变化有所考虑，那么，它的政策工具是什么呢？市场对楼市处境和走向的争论，政府对楼市动态的暧昧，都让人们陷入了困惑之中。中国楼市谜团进入2014年，中国楼市在经历了十几年的高歌猛进之后终于有了变化，而这次动荡究竟会成为中国地产的拐点，还是会像2008年那样与泡沫破裂擦身而过，中国楼市与中国经济能否全身而退，都成了全世界瞩目的焦点。2014年3月，曾经风云一时的浙江宁波老牌房企兴润置业一夜之间轰然坍塌。据媒体披露，兴润置业总计35亿元的债务中，银行债务逾24亿元，涉及到建设银行、农业银行、浦发银行等19家大大小小的银行。另外，兴润置业还涉嫌“非法吸收公众存款7亿多元”，借款年利率在18-36%之间。兴润置业曾是浙江奉化市最大的房地产企业，开发历史超过20年，当地大部分高档住宅小区均出自兴润置业，曾被列于宁波百强企业第33位、建筑房企前5位。然而，就是这样一个老牌房企居然一夜之间倒闭，其所欠的债务之多及牵扯的银行之众成为这次事件的焦点。在国内外很多人都在唱衰中国房地产市场尤其是三四线城市房市的大背景下，兴润置业事件无疑被放大数倍，被贴上了“标本”的标签。过去几年，曾经高价拿地的房企大有人在，随着地价大幅缩水，房企资金链断裂会不会只是一个开始？兴润置业的“崩盘”会不会是中国整个房地产市场都可能出现“拐点”，特别是中小开发商逐渐转向的一个样本？事实上，被唱空中国楼市者看作“领跌”中国楼市“标本”的不仅是兴润置业一家企业，还包括曾经一度站在风口浪尖上的杭州楼市与今天再次引发热议的杭州限制降价幅度的新政。“这不得不让人联想到，市场会不会出现下一个兴润置业。尤其是，在2013年市场的量能得到了极大释放之后，很多三四线城市的房地产市场很可能会进入到买方市场。”美国得克萨斯农工大学经济系终身教授、西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁曾这样分析，“一旦三四线城市的开发商出现过多倒闭的情况，甚至不排除对中国的银行或金融行业产生潜在的系统性风险。”一时间众说纷纭，仿佛是为了配合这些舆论，2014年4月开始，宁波一些楼盘纷纷降价打折，个别楼盘甚至每平米降价6,000元；2014年6月1日至7日，海南全省商品房与去年同期相比减少1,315套，每平方米降价1,315元；就连房地产大鳄万科也在全国多个城市采取了降价或低于预期开盘价的促销手段，其中包括北京。中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据也显示，2014年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10,978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌，其中也包括北京和上海。这些波动一石激起千层浪，让关于中国房地产是否将出现拐点的舆论来得更加猛烈。那么，中国的楼市会暴跌吗？中国楼市那些事提到中国的房价，不得不说说中国楼市那些事。很多人都想不明白，当年一度萧条的房地产怎么就一转眼成为困扰普通老百姓的最大问题。在北京工作的刘先生告诉中国新时代，“2002年，我在南二环附近贷款买房子还是一件非常有争议的事情，很多人都对贷款买房谈之色变，认为风险非常大。所以那时是很典型的买方市场。蒲黄榆一套70平米左右的二手三居室在中介的挂牌价也就是15万左右，而我买的新建商品房也就4,000来块钱一平米。这在当时已经非常高了。现在才过了12年，我的房子已经翻了10倍不止，10倍啊，工资才涨了多少？我自己也没想明白，怎么一眨眼就成了五百万富翁了，跟做梦一样。”像刘先生这样困惑的人不在少数，那么中国的房价怎么就涨起来了呢？如果说中国改革开放以来的30多年走完了发达经济体300年的发展历程，那么中国的房地产只用了十几年就创造出了一个传奇。中国的房地产业开始于1990年国务院颁布中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例55号令，但很快就在深圳、海南、北海等地出现的房地产泡沫使得政府出台了第一轮紧缩性宏观调控政策，中国房地产业第一次试水的结果就是造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。事实上，真正标志着中国房地产业开始进入发展期的里程碑要细数到1998年。在经历了亚洲金融危机后，延续了5年的房地产颓势就此得以扭转。当年全国完成房地产开发投资3,623亿元，比上年增加13.79%，扭转了房地产开发投资负增长态势。然而，这次转折的原动力却是，通货紧缩的经济局势使得政府决定催热房地产拉动内需，倡导贷款买房，这一决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续了10年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。正是这10年，造就了大批中国富豪，也迎来了真正意义上的中国房地产的零售时代。这使得房贷成为银行热门生意，个人购房比例持续上升，商业银行发放的个人住贷总量在不断增长。而在这10年中，“炒房团”的出现成为房价不断涨涨涨的另一个主角，同时也出现了“地王”、“经济适用房”、“廉租房”、“个人集资建房”等特有名词。对于越来越热的房地产市场，政府也出台了若干干预手段，如禁止银行“零首付”住房贷款、叫停别墅用地、提高首付、“新八条”、“国六条”、“十五条”、上调各档次贷款利率等政策，但密集的调控政策难以撼动房价高攀，房价问题成为民生问题。2008年，受全球金融风暴的影响，中国楼市也面临着一场近在咫尺的劫难，暴涨之后往往是暴跌，在2008年金融危机的袭击之下，当年销售面积锐减，仅有5.93亿平方米，比2006年略高。事实上，此时的中国房市基本见顶，和国外房市的基本规律相差不会太大。但百日内央行5次降息的刺激政策，及2008年年底的“四万亿”的刺激之下，2009年住宅类商品房销售出现大幅反弹，直上8.62亿平方米。使得这次全球性的金融浩劫对中国楼市的影响转眼即逝，政府出台的“新国十条”、“国八条”、“国五条”等政策不断加码调控，仍难以抑制高企的房价，并在2013年出现了报复性上涨。进入2014年，中国楼市在经历了十几年的高歌猛进之后终于有了变化，而这次动荡究竟会成为中国地产的拐点，还是会像2008年那样与泡沫破裂擦身而过，中国楼市与中国经济能否全身而退，成了全世界瞩目的焦点。中国楼市正在恶化？一时间，国内外关于中国楼市已出现“拐点”的舆论铺天盖地，从兴润置业、曾经的地产百强广东惠州光耀地产等著名房企出现破产危机，到绿城中国被融创收购，仿佛都暗示着中国房企的日子越来越不好过，也有越来越多的舆论倾向于“拐点说”。6月7日，经济学家茅于轼在上海交通大学名家大讲坛上表示，房价会不可避免地下滑。他直言个人对房价的体会：“我买的房现在赔了。”茅于轼认为，房价当前扭曲的重要因素是因为土地不能自由买卖，“我们现在不是由市场决定的，主要就是土地，或者说农民的土地不能自由卖，就像我说的自由买卖拿钱买一些土地，但是拿钱不能买土地，有土地也不能卖出钱，这是房价扭曲的重要因素。”SOHO中国有限公司董事长、联合创始人潘石屹表示，“我认为中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地产行业的风险，更大的是金融行业的风险。”之所以看跌房价，潘石屹认为原因有三：一是不动产统一登记条例出台后，会增加市场上的供应量；二是房产税政策的推出；三是十八届三中全会决定中提到，允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。万科集团董事长王石早在去年就曾在微博上表示，“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”最近，他仍用“非常不妙”来表达其对今年楼市的观点，并称“我不改变我的观点”。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松判断，现在我国一线城市的房价已经处在高位，房地产的黄金时代已经接近尾声。曾在1997年成功预测香港房地产将暴跌50%和内地通缩，因为一直唱空房地产市场被人戏称为经济界的“空军一号”的经济学家谢国忠曾在自己的撰文中预测，“房市泡沫的破裂通常会持续几年。”“市场将可能在2017年或2018年最终触底。”他提出的理由是，“三个因素会引发房市泡沫破裂：广泛的民众恐慌、债务饱和以及钱荒。”“中国的适龄劳动人口正在减少。而到2017年后，中国的总人口也会减少。房地产牛市不可能在人口减少的国家持续。目前中国大部分小城市的人口已停止增长，且很可能在未来10年内出现人口大规模向大城市转移的局面。日本和韩国的经验表明，当以白领为主的服务业走向一个经济体的舞台中央，大城市的人口增长将愈发快速。中国很有可能重复这一现象。中国小城镇的房屋目前已经严重供过于求，这些地区的房市将不可能再次复苏。”穆迪投资者服务公司日前也宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面。理由是预计未来12个月住宅房地产销售增长将大幅放缓，库存水平较高，以及流动性趋弱。与穆迪同样唱衰中国房地产的，还包括瑞银等多家国际投行。全球最大的空头基金尼克斯（Kynikos）掌门人、做空大师詹姆斯查诺斯（JamesChanos）在接受日媒采访时称，中国当下的房地产热酷似1980年代后期的日本，巨大的房产泡沫规模无疑将载入历史，并将对中国的实体经济和金融体系产生深重打击。詹姆斯查诺斯的理由是，从建设成本来看中国房产市场的价值已升至GDP的300-400%，而1989年日本的这一比例为375%。同时大量的房产建设仍在继续，投机资本不断涌入，金融机构也染指其中，无心本业的中国企业也纷纷将资金投向房地产。里昂证券分析师王艳及其分析团队历时一年，通过对中国十几个城市600多个项目81万套住房进行调查发现，房地产市场的真正问题在于三线城市严重供过于求。中国过去五年竣工房产项目的空置率达到15%，也就是说有1,020万套住房空置。虽然这个数字还不是特别让人忧虑，因为美国的空置率也高达10%，但最令人担忧的是空置率还在不断上升，预计2016年至2017年将超过20%。同时，三线城市如唐山和温州的空置率一般更高，平均为16%。相比之下，北京和上海的空置率为10%，二线城市如南京、重庆和沈阳的空置率为13%或更低。“三年前我们曾就中国的房地产泡沫问题做了深入研究，而时至今日，我们越来越担心房地产面临拐点。在经历了2012年下半年和2013年的强劲反弹之后，近几月房地产活动显著放缓多少在意料之中。然而过去十年间，住房供给增长一直快于内在需求，而支撑投资性需求的诸多因素正在消退、许多城市库存高企。我们认为房地产持续大幅下滑将是未来两年中国经济面临的最大下行风险。”瑞银证券特约首席经济学家汪涛如是判断。对于一些黄金地段的房价和政策一直坚挺，谢国忠的判断是，“不下降是不可能的，曼哈顿的房价也会跌。”只不过是时间问题。房价下跌只是错觉？在诸多大佬纷纷唱衰中国楼市时，也有很多人仍对中国楼市抱有足够的信心。有媒体列出了崩盘的五点“证据”：一是售房旺季楼市不旺；二是三四线城市的楼市已经有价无市；三是银行已经缩紧房产的银根，信托刚性兑付；四是抛售房产的民间人士越来越多；五是许多大亨纷纷撤资房地产。而许一力对此说的反驳是“不靠谱”，“中国房地产仅仅是脱离了黄金时代，而随着购房需求在城镇化的过程中被正确地引导和分配，房价缓慢地趋于理性的白银时代，才刚刚开始。而这种趋于理性，甚至并不意味着大幅回落。”看多中国地产的领军人物华远地产董事长任志强在博客和采访中多次坚称，中国房地产没有泡沫，调控板子打过了地方。“没有数据能够证明今年楼市已经进入拐点，楼市要有拐点也是被银行打拐的。要判断楼市情况应该看整体数据，从整体数据来看，成交金额仅下降了几个百分点，用局部数据来判断楼市拐点是错误的。”对于房地产富豪多，任志强认为，其中一个重要原因是中国和垄断资源相关并对市场拍卖的只有土地。对比其他一些国家，当金融、资本、石油、媒体、军工等行业充分对市场开放时，房地产就不再是唯一受关注的了。他认为，地价上升，让房地产成为调控的靶子，却不知道土地的垄断与供应下降才是根源；以限制需求为手段人为调节供求关系，更是破坏市场机制。事实上，这次任志强看多中国地产也有理有据，他表示，“房价上涨根子就是2003年的18亿亩耕地红线。限制土地红线以后，开始土地招拍挂，之后房价就一路上涨。后期的房价上涨都和土地供应过紧有关，当然也和货币有关。现在很多人认为房价上涨只是因为发票子，最主要的还是因为土地供应过紧。”“如果是拐点，土地价格会下降，但现在为什么没有下降？”任志强表示，“在世界各地发生房地产泡沫的时候，都是城镇化率很高的城市，出现房地产泡沫是因为它们没有后续外来的大量补充人口。而我们的城镇化率很低，中国现在后续的补充人口还多着呢，房价跌了，进城的人更多，后一波是不是会暴涨？另外，我国的人口结构中家庭分裂在加速。家庭分裂速度加速的时候，在全世界任何一个国家，房价都是上涨的，都是供求关系在短期之内可以平衡，但长期之内还需要不断的波动。最后，消费结构也正在发生变化。2011年时商品房销售额第一次超越了食品销售额，到2013年两者的差距超过了30%。家庭消费中吃的比重下降，住的比重上升并加速，有1,000块消费可能800块钱吃饭，当你收入1万块钱的时候，你绝不会拿8,000块钱去吃饭。在美国食品消费已经在第四位了，我们的住房消费也可能慢慢变成第一位，欧洲、日本住房消费都是第一位的。与国际相比，我们住房消费比重还有3倍的增幅余地。”任志强也认为，目前房地产市场销量下滑、价格下降的主要原因是，“我们过去都是用非市场化的手段去压价，而从来不是用增加供给。现在房地产供给增加了，但行政干预并没取消。按道理说，供给增加的时候，行政干预就该取消，但行政干预并没取消。如果把行政干预取消，房地产市场就恢复正常了。”把房价交给市场，交给供求关系，供应多价格下降，市场就平衡了，供应少的地方价格高，市场就会增加供给。知名地产评论员朱大鸣也在其博客上表示，高调唱空楼市伤不了房地产分毫。“无论采取什么样的措施或手段，只要能够保持房价平稳，保持房价有涨有跌地波动，才是老百姓满意的，否则，很容易形成空洞的口号。就算是建立长效机制，也不能像一些人想象的那样。”朱大鸣表示，不能指望长效机制能够立即起到立竿见影的功能，长效机制的构建仍然不会像一些人认为的那样，是一个纯粹的市场经济，“即放大了房地产市场不利的一面，反而有助于刺激政策拯救房地产。”花旗银行高级经济学家丁爽也表示，“未来几个月我们会看到政策的进一步放松，因为地方政府随着房地产市场的进一步下滑会有这样做的更多动机。”日本野村证券公司首席中国经济师张智威也认为，仅凭这些措施还不足以扭转房地产业的下行趋势。他预计政府会出台更多松动楼市的政策，例如在二三线城市取消本地居民限购令。仿佛为了印证“刺激政策”将出现的言论，中国诸多二三四线城市限购政策开始松动，绕道“松绑”：从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左5市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房；天津滨海新区也传出将实施差别化限购政策的消息，即不管在天津市内或其他城市拥有几套住房，只要在滨海新区没有，即可在新区购买一套商品住宅；今年5月份开始，宁波市全市，原来的限购政策，购房者户籍所在地跟拟购房所在地，两个地方都同时要核查，变更为仅在拟购房所在地核查；从5月1日起，无锡市范围内（包括无锡市区和江阴、宜兴二市）执行统一的户籍准入登记规定，在本市购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户；杭州传出萧山区允许土地竞买保证金上限不超过1,000万元，目的在于“减轻开发商资金成本压力”；5月1日起安徽铜陵市开始实施政府出台的全面救市新政，包括住房公积金贷款、契税补贴等多方面的刺激曾经的他们提到中国房地产究竟有没有泡沫，就不得不想起曾经的日本与美国。进入上世纪80年代，日本企业的出口大增，尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。为了遏制日本的贸易顺差，1985年在美国的主导下制定的广场协议，迫使日元兑美元汇率在一年间从240：1飙升至120：1。为减少出口损失，日本资本开始纷纷转入国内市场。而日本政府为了支持企业维持高出口额，大幅降低利息，扩大对企业的贷款，结果造成国内市场流动性大量过剩。1986年，日本进入了房地产业的鼎盛时期。此时的日本，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行，放贷成了日本各大银行的当务之急，最多时，一个普通员工每个月的放贷指标高达2亿日元。这样高的房贷指标，必然催生出便捷的抵押条件，最离奇的是，艺人的名字、海底地块、警察岗都可以成为担保。大量资金流入市场，最有代表性的是银座的地价，在1987年一年中涨了40%。同一年，东京的房价也涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。日本的股票和房价连年上涨，到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本的地价市值总额达到了全美国地价总额的4倍。在最高峰时期，有房地产专业机构测算的结果显示，仅仅日本东京圈内的地价总额已经相当于全美国地价的总额。4年后，日本经济泡沫破裂。银座地价暴跌六成，很多贷款买房的白领们一夜之间变成了“房奴”，很多知名企业陷入困境。对于日本泡沫经济为何会崩溃，说法众多。但有一个直接的因素不可否认，那就是日本银行（日本央行）的政策干预。日本银行前总裁三重野康上任后认为当时的日本经济是“烈火上的干柴”，而他为日本经济浇了一盆冷水在短短的4个月时间里，把央行向商业银行放贷的利率三次提升，一直提高到4.25%，一年后再次提高至6%。这样做的后果是，商业银行选择了一个极端的做法回收贷款，日本经济就像一只膨胀的气球突然被扎了一针，蔫了，日本经济走向了全球瞩目的低谷。与日本一样，美国得益于较低的利率水平，房价在2000-2004年间上涨了65%。2006年，随着美联储在一年半的时间内17次加息，美国房地产市场逐步降温，部分地区房地产泡沫开始破裂。至2007年4月美国现房销售降低到2003年以来的最低点，市场上没有卖出的现房达到420万栋，创下了15年来的最高值。而美国的购房习惯基本以贷款为主，由于贷款机构在地产热潮中放低了贷款门槛，很多不符合贷款条件的人也加入了购房的大军。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。事实上，美国“次贷危机”从2006年春季开始逐步显现，2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。时至今日，全球经济才逐渐走出这场影响巨大的浩劫。跌与不跌？那么，回顾中国楼市的十几年，仿佛冥冥中有某种暗示，但情况又不尽相同。有专家表示，“在工业化进程中，房地产从未发生过崩盘，只有在完成工业化之后，尤其是城镇化率达到70%以后，房地产才会有泡沫产生的条件。中国现在还处在工业化的进程当中，房产不具有崩盘的可能性。有人拿日本房地产泡沫对比中国，但中日两国不处于同一个发展阶段，根本没有可比性。”从中国房地产一路走高以来，仿佛走进了一个怪圈百姓戏言“边涨边调，越调越涨”。直至2013年底，中国楼市仍在这个怪圈中徘徊。经过多年调控，房价为什么依然上涨呢？吴敬琏对此的回答是，“房价上涨的根本原因是货币超发，并不是囤积房产。”但无论货币如何超发，普通工薪阶层的收入面对高企的房价仍然望尘莫及。据上海某房地产研究院发布的全国35个大中城市房价收入比排行榜显示，35个大中城市房价收入比均值为8.5。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。且不说北京高达19.1位居首位，就是西北五省会乌鲁木齐9.2，兰州8.7，西宁7.4，西安6.4，银川6.2，也均超过“国际标准”。这也就说明，按照平均来看，中国的房价与工薪阶层的收入严重不符，也意味着，真正需要房子的人很难买到房子。吴敬琏多次强调，“房价的涨和跌都由供求关系决定。从长期来看，房价最终还是由消费需求决定。所以政府应该尽量让市场起作用，不宜过多干预房价，免得顾此失彼，从而抬高其他商品的物价。政府要增加土地供应，并大量建设廉租房，让廉租房成为主流，而非保障性住房、经济适用房，因为在法制不健全的中国，保障性住房很可能还会被有权力的人占据，或者建在很远的地方，低收入者很难受惠。”毫无疑问，中国高企的房价已成为一个“肿瘤”，但会是良性还是恶性，还要看下一步的政策走向。瑞银报告指出，虽然中国的房地产市场每隔几年就会经历一轮周期，不过本轮调整不同于以往：首先，2004-2005年、2007-2008年和2010-2011年的房地产下滑均发生在宏观政策和房地产政策显著收紧之后，而这次房地产下滑并没有明显的政策触发因素；其次，供求格局已经发生转变。过去几年，房地产建设面积进一步攀升，而城镇人口增长所带来的住房需求则有所回落。虽然理论上城镇化和住房更新改善所催生的需求合计可达每年800-900万套，但这仍远低于城镇住房竣工量（2013年竣工约1,100万套），并且也低于新开工规模。另外，截至2013年末，约有5,700万套住房仍在施工中；第三，与其他资产相比，房地产作为投资品的吸引力正在下降。那么，价格降到多少会是开发商的容忍底线？据中天城投的信披文件显示，部分项目即便售价下降三成，地产公司还是能够实现盈亏平衡。而国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国某研究院的研究报告显示，2013年，沪深及大陆在港上市的房地产公司利润均有下降，毛利率均值分别为34.54%、33.27%。事实上，除了开发商所能容忍的价格降幅外，英国金融时报刊登文章称中国楼市还有三个雷区：第一，一些房地产开发商现金流转能力越来越差，从而造成偿付短期债务的能力越来越差。分析人士说，规模较小、没有上市的开发商将几乎注定出现更多的违约和破产情况。第二，靠出售土地还债的大城市对卖地的依赖程度上升到了危险的程度。但大多数分析人士认为，欠债总额达17.9万亿元人民币的地方政府它们从国有银行借贷并向支柱性的金融机构发行债券不大可能被允许出现集体违约的现象。第三，北京打击“影子银行”的运动已经伤害到了今年的整体资金供应。截至目前，受到最明显冲击的是房地产业和其他固定资产投资领域。因此毫不令人意外的是，一些重工业企业包括钢铁业、铝业、铁矿石开采以及煤矿开采企业已经受到影响。穆迪投资者服务公司负责亚太地区业务的首席信贷官迈克尔泰勒发出了明确警告：“信贷环境收紧有可能会造成比目前预期还要大的经济影响。在这种下行局面下，中国信贷市场将出现流动性困难。”美国纽约时报刊登文章也表示，“更大的担忧，而且让银行监管机构更难以估计的是，其他行业的公司从银行和信托机构的贷款，有多少本应用于采购设备和其他业务经营，却暗中用于房地产投机。”这也暗示着，中国地产拐点说明了担忧似乎是有道理的，但拐点来临并不意味着房地产即将崩盘，而只是分化，如果去年楼市的分化还只存在于一二线城市与三四线城市之间，那么今年已经变成了因地制宜。库存量巨大的江浙地区变成了降价急先锋，但北上广深以及厦门房价环比仍在上涨。厦门更是今年以来连续四个月领涨全国。有消息称，政府将限购和限贷放松与否的权力交给了地方政府和商业银行，尤其是曾经被视为不可动摇的限贷政策渐渐松动，这也意味着政府已将“微刺激”转换成“微救市”，并在个别地方初见端倪。据搜房网数据监控中心统计，端午